정부 리츠 키운다지만.. 순자산 7兆로 성장 정체.뉴 스테이 정책의 핵심이 기업형 임대주택리츠!.총15조중 작년 3조 늘어,98개중 6개상장

2015.02.11

 

뉴 스테이 정책의 핵심이 기업형 임대주택리츠가 될 것으로 보이는 가운데 정부가 리츠(REITs·부동산투자회사)산업 육성에 성공할 수 있을지 주목된다. 리츠는 주식회사 형태로 다수 투자자로부터 자금을 모아 부동산에 투자·운영하고 수익을 배당하는 부동산 간접투자기구로, 묶여 있는 부동산 자본의 유동성을 높이고 소액투자자의 부동산 투자 기회를 확대한다는 취지로 2001년 4월 도입됐다.

 

그러나 리츠는 여전히 낮은 성장세에서 벗어나지 못하고 있다. 최근 정부가 리츠 육성책을 잇따라 내놓았지만 업계 비리 논란, 부동산펀드 규제 완화에 따른 불공정 경쟁 우려, 부동산투자회사법 개정 지연 등으로 고전하는 것.

 

■도입 15년차, 상장사는 단 6곳

 

11일 국토교통부에 따르면 지난해 말 리츠가 운용하는 자산규모는 15조원을 돌파했다. 지난 한 해에만 3조원 이상의 자산 성장세를 기록하는 등 도입 초반 부진은 어느 정도 벗어났지만 입지는 여전히 미미하다.

 

현재 운용 중인 리츠 98곳 가운데 상장된 리츠는 6곳에 불과하고 이들 6곳의 시가총액은 1400억원 규모로, 공모를 통한 개인투자자 진입이 사실상 어려운 상황이다. 여기에 실적부진, 배임 의혹 등으로 거래가 정지된 3개사(이코리아리츠, KB부국위탁리츠, 광희개발리츠)를 제외하면 현재 3곳만 거래 중이다.

 

비슷한 시기에 리츠를 도입한 일본, 싱가포르, 홍콩과 비교해보면 국내 리츠산업의 영세성은 뚜렷하다. 2000년 리츠를 도입한 일본은 지난해 6월 말 기준 45곳이 상장됐고 시가총액은 88조원을 넘어섰다. 싱가포르는 26곳이 상장돼 시가총액이 49조원대, 홍콩은 국내와 같은 6곳이 상장됐지만 시가총액 20조원 이상이다.

 

리츠와 비슷한 형태인 부동산 펀드와 비교해도 마찬가지다. 리츠의 순자산(재무제표상 자본총계)은 7조원대로 부동산 펀드의 순자산이 지난달 30조원을 넘어선 것과 비교해 4분의 1도 되지 않는다.

 

좁은 시장규모와 달리 리츠에 대한 개인투자자의 관심은 점차 높아지고 있다. 지난달 28일 개인을 대상으로 공모한 200억원 규모의 공공임대리츠 상품은 1주일 만에 완판됐다. 소액으로 부동산에 투자해 꾸준히 수익을 배당받는다는 점이 투자자의 이목을 끌었다는 평가다. 박병태 한국리츠협회 사무국장은 "국내 리츠는 공모시장이 활성화되지 않아 상장 규모가 영세한 편"이라며 "리츠가 활성화되면 일반 국민의 부동산 투자 기회가 확대돼 소득 증대에 기여할 수 있을 것"이라고 말했다.

 

■리츠 육성책 줄 잇지만 '글쎄'

 

부진이 계속되자 정부는 리츠 활성화를 위해 팔을 걷어붙였다. 국토부는 지난해 등록제 전환 등 규제 완화를 담은 부동산투자회사법 일부 개정안을 내놓은 데 이어 이 법 전면개정을 위한 연구용역을 추진하고 있다. 또 1·13 기업형 임대주택 정책, 업무계획 등을 통해 임대주택 공급, 미분양 주택 해소, 하우스푸어 지원 등을 위한 정책리츠 추진에도 박차를 가하고 있다.

 

성과는 미흡하다는 게 업계 설명이다. 상장 요건 완화의 경우 국토부는 당초 비개발형 리츠 매출액 기준을 종전 300억원에서 50억원으로 낮추려 했지만 금융위원회 반대에 부딪혀 100억원까지만 완화될 것으로 보인다. 취득세 감면 혜택은 이미 일몰제로 사라졌고 등록제 전환 등은 개정 지연으로 연구용역 이후로 미뤄졌다.

 

업계는 특히 지난해 12월 31일 새누리당 이한구 의원이 대표발의한 자본시장법 일부개정안이 통과되면 부동산펀드와의 불공정 경쟁 가능성이 크다고 본다. 출자제한, 상장규정 등 리츠업계 규제는 유지하면서 이해관계가 상충되는 부동산펀드의 투자제한만 완화하면 리츠의 경쟁력을 잃을 수 있다는 것이다. 여기에 지난달 업계 2위 규모인 광희리츠가 대표이사 배임 혐의로 검찰조사에 들어가면서 오히려 리츠 관련 규제가 강화되는 게 아니냐는 우려까지 더해졌다.

 

국토부 관계자는 "경영, 회계에 대한 관리감독이나 사업성 평가 등을 통한 리스크 관리를 유지하는 선에서 리츠산업 활성화를 위한 다양한 규제책을 마련 중"이라며 "배임, 횡령은 리츠여서 발생한 게 아니기 때문에 규제 완화와 관련 없다"고 설명했다.

 

그는 "부동산펀드는 리츠와 도입 취지나 목적 등은 다르지만 부동산 간접투자시장에서 경쟁상대"라며 "공정경쟁을 위해 사모리츠의 진입규제 완화, 공모의무기간 단축 등을 추가 논의 중"이라고 말했다.

 

■"자정 노력 뒷받침돼야"

 

전문가들은 각종 규제 완화가 필요하다는 데 공감하면서도 리츠산업의 건전성 및 신뢰성 향상을 위해 업계 자정 노력도 필요하다고 강조했다.

 

유선종 건국대 부동산학과 교수는 "리츠는 3년 늦게 출발한 부동산펀드에 비해 인가, 출자 등에서 제한이 많아 성장이 더뎠다"며 "이제야 확대일로에 들어선 리츠시장에서 다산리츠 사태 같은 문제가 또 불거지면 확장세의 시장이 위축될 수 있다. 규제 완화의 당위성은 충분하지만 관리감독도 중요한 만큼 도덕적 해이가 없도록 해야 한다"고 지적했다.

 

리츠 투자대상이나 구조를 다양화할 필요가 있다는 의견도 있다. 김찬호 주택산업연구원 연구위원은 "부투법 개정으로 규제가 완화되면 리츠시장은 빠른 성장세를 보일 것"이라며 "현재 리츠시장은 투자자산이 오피스에 편중돼 있고 자산운용까지 직접 하는 자기관리리츠는 자산비율이 3% 미만일 정도로 부족한 만큼 주택, 호텔 등 투자 대상을 넓히고 자기관리리츠 등으로 투자구조를 다양화해야 한다"고 조언했다.

 

ehkim@fnnews.com 김은희 기자