부동산 신탁회사 기본정보

 

 

 

 

 

리츠

[ Real Estate Investment Trusts ]

 

부동산투자신탁이란 의미

 

부동산이나 이와 관련된 대출에 투자한 뒤 그 수익을 배당하는 부동산 증권화 상품의 일종이다. 투자의 대상이 부동산의 개발·임대·주택저당채권(MBS) 등 부동산에만 집중된다는 것이 여타 뮤추얼펀드와 차이점이다.

리츠에는 부동산에 직접 투자하는 지분형(Equity) 리츠, 부동산담보대출에 투자하는 부채형(Mortgage) 리츠 그리고 양쪽을 조합한 혼합형(Hybrid) 리츠가 있다.

리츠는 세법이 정한 요건을 갖추기 위해 투자자에게 안정적으로 배분해야 하기 때문에 대개 임대수입이 있는 상업용 부동산을 투자대상으로 삼는다. 이러한 리츠는 직접투자보다 몇 가지 더 나은 강점이 있다.

첫째, 조세감면 효과로 부동산취득에 따른 취득세와 등록세가 감면(50%)되어 직접투자 보다 수익성이 우수하다. 둘째, 관리가 용이하다. 직접투자는 부동산의 관리에 시간과 비용을 투자해야 하나, 리츠는 자산관리회사에 운용을 맡기므로 관리가 편하다. 셋째, 유동성이 우수하다. 부동산을 증권화하여 증권거래소에 상장하므로, 직접투자보다 유동성이 우수하다. 넷째, 소규모 투자가에게 기회를 제공한다. 대형빌딩과 같은 부동산투자 기회는 투자기회가 일부 시장 진입자에게 국한되나, 리츠를 이용하면 소규모 자금으로 대형부동산 투자기회를 얻을 수 있다. 다섯째, 자금조달이 용이하다. 개발사업에 필요한 자금을 자본시장에서 일반국민 또는 기관투자가로부터 직접 조달할 수 있다. 여섯째, 시장이 투명화된다. 부동산증권화를 촉진하여 유동성을 증가시키고 시장의 투명화, 외자유입의 촉진효과도 있다.

우리나라는 부동산 투자 수익을 소액 투자자들에게 향수할 기회를 준다는 취지로 2001년 4월 도입되었고 동년 7월 부동산투자회사법(국토해양부)이 제정되었다. 2010년 12월 기준 부동산투자회사(상품)는 51개에 자본금 합계는 3.7조원이었고, 총자산은 7.8조원 규모로 2002년에 비해 크게 증가한 셈이다. 대개 상품이 5~10년 만기로 구성되어 있다. 한편, 정부는 자본시장을 통합시킨다는 취지로 자본시장과 금융투자업에 관한 법률(2007.8제정, 금융위원회)을 제정하여 ‘집합투자업’제도를 도입하여 부동산간접투자제도를 자본시장에 통합시켰다. 이리하여 리츠는 금융위원회와 국토해양부로 이원화되어 있는 셈이다.

 

<참고>

안전행정부는 부동산펀드와 리츠(공공임대 제외)에 대한 배당소득 분리과세를 2016년까지 연장 후 축소하고 취득세 감면(30%)은 내년부터 일몰제를 적용해 폐지하기로 방침을 정했다.
 

 

부동산펀드

[ 不動産- ]

 

일반개인이나 기관투자가로부터 자금을 모집한 것이 펀드(fund)고 부동산과 부동산을 보증한 금융상품에 투자하는 것이 부동산펀드다.

자본시장과 금융투자업에 관한 법률에 의한 부동산펀드란 펀드재산의 50%를 초과하여 부동산 및 부동산 관련 자산에 투자하는 펀드를 말한다.  

부동산펀드는 부동산 외에 ① 부동산을 기초자산으로 하는 파생상품, ② 부동산 개발과 관련된 법인에 대한 대출, ③ 부동산의 개발, ④ 부동산의 관리 및 개량, ⑤ 부동산의 임대, ⑥ 부동산 관련 권리의 취득, ⑦ 부동산을 담보로 한 금전채권의 취득, ⑧ 부동산과 관련된 증권 등으로 재산을 운용할 수 있다. 부동산펀드는 운용형태에 따라 임대형, 대출형, 개발형, 경·공매형으로 구분된다. 부동산펀드는 투자신탁과 투자회사 형태가 모두 가능하나 투자회사의 경우 부동산투자회사법에 의한 부동산투자회사와 구분하기 위해 펀드 자산의 부동산에는 70% 이하로만 투자할 수 있다. 한편, 부동산투자회사법에 의한 부동산투자회사는 국토해양부장관의 설립인가를 받아 상법상 주식회사로 설립된 펀드로 통상 REITs(Real Estate Investment Trusts) 라 불린다.

REITs의 종류는 ① 자기관리형REITs, ② 위탁관리형REITs, ③ 기업구조조정REITs의 3가지 종류로 나뉜다. 자본시장과 금융투자업에 관한 법률상의 부동산펀드와 부동산투자회사법 상의 REITs는 모두 환매가 불가능한 폐쇄형으로만 설정이 가능하므로, 수익자는 거래소를 통하여 투자회사의 주식, 투자신탁의 수익증권 및 부동산투자회사의 주식을 매각하여 자금을 회수할 수 있다.

 

부동산 펀드는 소액투자를 할 수 있다는 특징이 있으나, 원금·수익 보장형 상품이 아니고 중도환매가 제한되어(설립 시 한번 투자하면 유동성이 묶인다는 단점), 주식이나 채권보다 현금화가 어려운 단점이 있다. 그러나 대출채권을 근거로 ABS를 발행하면 사업성공 여부와 상관없이 투자자금을 회수할 수 있다. 투자수익은 자산운용사의 사업능력과 투자대상 상품의 수익성이 좌우하므로 투자가는 이러한 것들을 잘 살펴야 실패하지 않는 투자를 할 수 있다.

법에는 이러한 점을 고려하여 투자자를 보호하기 위한 여러 가지 장치를 마련해 놓았는데, ① 투자가가 일반투자가인지 전문투자가인지 여부를 확인해야 할 고객숙지의무, ② 일반투자가에게 권유할 때는 투자목적, 재산상황 및 투자경험에 비추어 그에게 적합하지 않은 투자를 권유해서는 안 되는 투자권유의 적합성 원칙, ③ 일반투자가의 투자목적, 재산상황, 투자경험에 비추어 파생상품이 그에게 적정하지 않을 때는 그 사실을 알리고, 기명날인 등의 확인을 받아야 하는 적정성의 원칙, ④ 일반투자가를 상대로 투자를 권유할 때는 상품의 내용, 투자위험 등을 이해할 수 있도록 설명하고 이해하였음을 서명 등으로 확인받아 두어야 할 설명의무, ⑤ 투자를 권유하면서 거짓 내용을 알리는 행위 등을 해서는 안 되는 부당권유의 금지, ⑥ 투자광고의 감독 등의 내용이 있다. 관련법은 자본시장과 금융투자업에 관한 법률이다

 

 

 

 

 

 

부동산신탁회사(11개업체) 기본정보 및 현황

 

신탁회사는 자본금 규모와 출자회사등 주요요인에 따라 주요고객과 업무취급범위등 나름 특색이 있다.

개발신탁이 허용된 회사가 있고 아직 비개발신탁만 취급하는 회사도 있e다.

 

연번	회사명	소재지 / 홈페이지	자본금 / 주요관계인(주주)
1	한국토지신탁	- 서울시 강남구 테헤란로 309 삼성제일빌딩(4~8F) - http://www.koreit.co.kr/	- 2,525억 - 아이스텀파트너스,   한국토지주택공사
2	KB부동산신탁	- 서울시 강남구 테헤란로 124 풍림빌딩(15~16F) - http://www.kbret.co.kr/	- 800억 - KB금융지주
3	대한토지신탁	- 서울시 강남구 테헤란로 518 섬유센터빌딩 7F - http://www.reitpia.com/	- 750억 - 군인공제회
4	하나다올신탁	- 서울시 강남구 대치동 943-19 신안빌딩 12F - http://www.hanatrust.com/	- 100억 - 하나금융지주
5	한국자산신탁	- 서울시 강남구 테헤란로 306 카이트타워 - http://www.kait.com/	- 269억 - (주)MDM, 한국자산관리공사,   문주현, 대한주택보증
6	아시아신탁	- 서울시 강남구 영동대로 416길 KT&G타워 13F - http://www.asiatrust.co.kr/	- 100억 - 정민희, 정서진, 정다희,   기업은행, 우리투자증권
7	코람코자산신탁	- 서울시 강남구 테헤란로 142 캐피탈타워 14F - http://www.koramco.co.kr/	- 100억 - 우리은행, 한국산업은행,    한화증권, 신한은행    코리안리재보험
8	생보부동산신탁	- 서울시 서초구 강남대로 299 강남메트로빌딩 8~9F - http://www.sbtrust.co.kr/	- 100억 - 교보생명, 삼성생명
9	국제신탁	- 서울시 강남구 테헤란로 419 삼성금융플라자빌딩 20F - http://www.kukjetrust.com/	- 153억 - 우리은행, 대구은행,    우림건설
10	무궁화신탁	- 서울시 강남구 테헤란로 534 글라스타워 19F - http://www.mgtrust.co.kr/	- 106억 - 이용만, 하나대투증권,    신한은행, 윤형섭, 지이솔루션
11	코리아신탁	- 서울시 강남구 테헤란로 508 해성2빌딩 10F - http://www.ktrust.co.kr/	- 110억 - 경남은행, 광주은행,    대구은행, 전북은행

 

 

- 자본금는 영업보고서를 참고하여 표시하였기 때문에 실제 자본금과는 차이가 있습니다.

   일부 회사는 미처분이익잉여금이 상당히 많더군요. 그걸로 뭘하려는지 많이 쌓아 두었더군요.

 

- 주요관계인(주주)은 가급적 지분이 많은 주주를 표시하였으나 실제 지분율은 그렇지 않을 수 있습니다.

 

2012년도 금융감독원에서 보도한 자료에 따르면 부동산신탁회사의 주요 재무현황은 아래와 같다.

 

〈 2012년 부동산신탁회사 주요 재무 현황 〉

(단위 : 억원, %)

회사명	수탁고 (조원)	영업수익	당기순이익	총자산	자기자본	NCR
KB부동산	19.0	520	215	2,016	1,662	1,238.0
국제	5.5	151	28	288	188	741.1
대한토지	10.1	446	67	1,767	1,301	1,524.4
무궁화	7.6	72	8	159	117	409.6
생보부동산	6.1	150	11	698	649	1,489.9
아시아	15.4	237	49	310	234	554.0
코람코자산	10.4	409	51	1,486	874	587.3
코리아	5.4	95	21	151	114	737.2
하나다올	16.3	295	91	931	780	749.6
한국자산	16.2	390	128	1,925	1,254	436.4
한국토지	8.9	1,161	463	5,722	3,205	1,633.2
합 계	120.9	3,926	1,132	15,453	10,378	932.0

주1) NCR는 영업용순자본비율을 말함
주2) 적용 기준일은 2012년 1월 1일부터 2012년 12월 31일까지
(자료 : 금융감독원)

 

 

부동산신탁회사의 소재지가 모두 강남권에 있다.

 몇개 회사는 부동산 경기침체와 업무범위의 제한등으로 상당히 애로를 겪고 있는 것으로 알지만 주관적인 생각

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하나AIM리츠

​ 하나AIM 부회장은 육심강(2009.6)

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2010 강변 테크노마트 사무동 인수

​CR리츠 케이브이지1호는 향후 10년간 테크노마트를 운용하며 연간 평균 투자수익률을 10% 이상 낼 계획이다. 

2012.9

​육심강 대표“’공모 활성화+개발사업 기관화’에 리츠 미래 달렸다”

Hana AIM Asset Management Company/REITs  자산운용사

하나대투 금융그룹 + Savills Korea

 육심강 하나AIM AMC 대표

하나AIM AMC는 JW타워를 비롯해 쌍용양회·쌍용레미콘 인천공장(에스와이인더스), 과천 코오롱 제2빌딩(케이브이지제1호) 등 3개의 리츠를 운영하고 있다

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​“리츠를 금융 투자적인 시각에서 봤을 때 리츠는 지속적이고 안정적인 수입을 원하는 베이비부머 은퇴세대에 맞는 상품이다. 주식보다 안전하고 예금 금리 대비 2배 정도 배당이 예상되는 리츠는 고령화 시대의 대안투자다.

　그러나 리츠 자산관리회사가 운용하는 기업구조조정용 리츠(CR리츠)나 위탁관리리츠 대부분이 기관 투자자 중심의 사모 시장으로 형성되고 있다‘는 점이 아쉽다고 한다.

　　그는 따라서 리츠상품 판매 채널인 증권사들이 국내 공모 리츠에 관심을 갖고 좋은 리츠를 같이 연구하고 적극 발굴해 마케팅 해야 한다고 강조한다.

육심강 대표는?

　서울대 경제학과를 나와 미국 컬럼비아대에서 석사학위를 받았다. 1989년~1998년 스탠다드차터드은행, 씨티은행 서울에서 기업금융과 소비자금융 분야에서 일했다. 99년 맥킨지&컴퍼니에서 인수합병(M&A) 업무 및 금융기관 컨설팅을 했다. 세빌스부동산자문회사 공동대표 등을 거쳐 2008년 하나대투증권-AIM컨소시엄과 함께 하나AIM AMC를 설립했다.
 

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JR자산관리

이민주 회장

  '08 씨앤엠 지분 1.4조에 매각​

  에이티넘 인베스트먼트

신문로 금호생명 빌딩

역삼동 테헤랑로 ING Tower​​

​2010 강변 테크노마트 사무동 인수는 실패

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 역삼동 테헤란로변 ING타워는 당초 가격이 3.3㎡당 1700만원대로 예상됐지만 2000만원대까지 상승(2009.6월 ㅎ당시)

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부동산신탁이란?

• ① 위탁자(부동산 소유자)가 수탁자(부동산신탁회사)와 신탁계약 체결 후 그 소유 부동산을 수탁자에게 소유권 이전 및
  신탁등기
• ② 수탁자는 신탁계약에서 정한 목적 달성을 위하여 신탁부동산을 개발·관리·처분
• ③ 신탁 종료시 신탁재산을 수익자에게 교부

신탁이란 신탁을 설정하는 자(위탁자)와 신탁을 인수하는 자(수탁자)간의 신임 관계에 기하여 위탁자가 수탁자에게
특정의 재산을 이전하거나 담보권 설정 또는 그 밖의 처분을 하고 수탁자로 하여금 일정한 자(수익자)의 이익 또는
특정의 목적을 위하여 그 재산의 관리, 처분, 운용, 개발, 그 밖에 신탁 목적의 달성을 위하여 필요한 행위를 하게 하는
법률관계를 말함(개정 신탁법 제2조)

 

부동산신탁의 기본구조와 종류

• ① 신탁에 관한 사법적 법률관계는 신탁법에서 규정
• ② 신탁업 영위를 위해서는 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 의거 금융위원회의 금융투자업 인가를 받아야 함
• ③ 신탁상품 종류는 신탁의 목적에 따라 아래와 같음

 

도지신탁

담보신탁

관리처분시탁

분양관리신탁

대리사무

PFV

Consulting등

 

1) 대리사무의 개념

신탁회사가 부동산과 관련되는 전문지식과 경험을 토대로 부동산 취득ㆍ처분ㆍ개발사업의 자금관리업무 등을 고객과
시공사, 금융기관 등의 이해관계 보호를 위하여 대리하는 상품

2) 대리사무의 구조

 

3) 대리사무의 유용성

• 개발사업의 경험부족으로 자금조달 및 시공사 선정 등 전반적인 사업진행 PM(Project Management)이 필요한 경우
• 분양대금 등의 자금관리를 통하여 금융기관 PF 대출원리금의 안정적인 회수가 필요한 경우
• 분양과 관련하여 신탁사의 공신력이 필요한 경우

[대리사무보수 부과 기준]
관리ㆍ처분신탁보수 요율을 참고하여 산출, 개발대리사무보수율은 매출액 대비 4/100 이내에서 협의 결정
세부 부과기준은 당사 공시자료 참조