대우빌딩 ‘서울스퀘어’ 세입자와 건물주 분쟁
작성일2013.10.11
공실 늘었는데도 임대료ㆍ보증금 해마다 5%씩 올려 세입자들 불만 소송
서울역 앞 서울스퀘어 빌딩 상가가 세입자와 건물주(모건스탠리)가 분쟁을 겪고 있다. 11일 상가분양 업계에 ；따르면 서울스퀘어 빌딩의 공실이 늘고 있는데도 건물주는 임대료ㆍ보증금ㆍ관리비를 해마다 5%씩 올려 받고 있어 상가 세입자들이 모건스탠리를 상대로 시정을 요구하는 소송을 진행하고 있다고 전해졌다. ；
서울스퀘어 상가 세입자들은 “빌딩 상주 인구가 2010년 ；6000명에서 지금은 2000명이 안 된다”며 “그 여파로 최근 점포 8곳이 폐업을 했을 정도인데도 건물주가 임대료를 인상하는 등 투자 손실을 상가 임차인들에게 전가하고 있다”고 불만을 터뜨렸다.
이어 그들은 ＂빌딩의 상주인구가 감소했으므로 임대료를 내려달라고 3년 전부터 요구했으나 묵살당해왔다＂며 ＂계약이 끝나 나가려고 하면 빌딩 관리업자가 입점 당시 점포 상태와 비교해 ；사소한 ；이유를 들어 ；허가를 안 내주기도 한다＂고 하소연했다.
그에 따라 이들은 지난 3월부터 서울스퀘어 건물주를 상대로 계약 무효소송을 진행하고 있다. 지난해 공정거래위원회가 보증금과 임대료를 세입자와 협의 없이 연 1.5%씩 자동 인상하도록 한 용산 아이파크몰이 약관이 불공정하다며 시정명령을 내린 사례를 참고하고 있다.
이에 대해 서울스퀘어 빌딩 관리를 맡고 있는 ；케이리츠앤파트너스 관계자는 ＂임대차 계약 조건을 기간 만료 전에 임의 변경하는 건 어렵다＂며 ＂공실을 채우기 위한 다각적인 노력을 기울이고 있다＂고 전했다.
오피스빌딩 과잉공급으로 공실률 늘어
서울스퀘이 빌딩은 옛 대우빌딩으로 2007년 대우건설에게서 인수한 금호아시아나그룹에게 미국 투자은행인 모건스탠리가 9600억원을 주고 매입했다. 이후 리모델링을 거쳐 서울스퀘어로 이름을 바꿨다.
하지만 2011년 말부터 LG 계열사들이 떠나가는 등 공실률이 늘면서 이를 채우지 못하고 있는 상황이다. 빌딩의 상주인구가 줄어들자 상가의 매출과 유동인구에도 악영향을 미치고 있는 것이다. ；
부동산 관계자는 “종로나 여의도 등 서울 주요 업무지구 내 오피스빌딩들의 3분기 평균 공실률이 10%룰 넘는다”며 ＂4~5년전부터 오피스 신축이 몰렸고 그에 따라 지난해부터 과잉공급 현상을 빚게 됐기 때문”이라고 설명했다.
이어 그는 “공실률 증가로 임대료를 내리거나 무료 단기 임대를 얹어주는 상황”이라며 “건물주가 세입자들과 건물을 활성화하기 위한 협력이 필요할 때”라고 말했다. ； 2011.01.08
세계적인 투자회사 모건스탠리가 2007년 국내 오피스빌딩 가격 사상 최고가(9600억원)에 사들인 서울스퀘어(옛 대우빌딩) 때문에 골치를 썩고 있다. 대한전선, 신영 등 국내 기업들과 컨소시엄을 구성해 비싼 값에 매입했지만 오히려 피해만 커지는 양상이다. 부동산 경기가 침체되면서 빌딩 가격이 하락하고 리모델링 후 반년가량 장기 공실이 발생했다. 급기야 임대료 등 건물 운영수익으로 이자조차 내지 못하는 상황이 지속되고 있다.
국토해양부 리츠(REITs) 투자보고서에 따르면 서울스퀘어를 소유한 ‘케이알원기업구조조정부동산투자회사’는 2009년 4분기부터 2010년 3분기까지 네 분기 연속 100억원 이상 순손실을 기록했다. 서울스퀘어 매입 직후인 2008년 44억원의 순이익을 거뒀지만 이듬해인 2009년 비슷한 금액의 순손실을 냈다. 누적 순손실만 400억원을 웃돈다. 모건스탠리는 리모델링 비용 1000억원까지 합해 총 1조600여억원을 들였다.
한국 부동산 투자 철수 계획도
무엇보다 높은 자기자본이익률을 위해 지나치게 많은 빚을 끌어다 써 실적을 악화시켰다. 2010년 9월 말 현재 KB국민·우리·신한·기업은행, 한신·남양상호저축은행, 동양생명 등 7개 금융회사로부터 빌린 돈은 7275억원에 이르고 이자율은 5.95%에서 많게는 12%에 달한다. 이 때문에 2008년 한 해 389억원의 이자비용을 지불한 데 이어 2009년에는 403억원, 2010년 1~9월에는 395억원을 지불했다. 투자 실패 원인은 뭘까. 국내 오피스시장 침체가 주원인이다. 서울스퀘어는 대대적인 내부 리모델링을 마치고 2009년 11월 재오픈했으나 그나마 지하 서울스퀘어몰만 임대가 잘됐을 뿐 13만2806㎡(약 4만평)의 사무실을 단기간에 채우기는 역부족이었다.
2009년 3분기 말 100%에 달했던 임대율은 리모델링 이후 한동안 50%에도 못 미치다 2010년 4분기에야 83.7% 수준으로 올라왔다. 10개 층 이상을 쓰는 대형 임차인인 LG전자와 임대계약을 맺은 영향이 컸다. 그나마 2010년 말 들어서는 90% 수준에 육박한 것으로 알려진다. 서울스퀘어에는 현재 LG전자를 비롯해 LG이노텍, SK텔레시스, 방송통신대학교, 우리은행 등이 입주해 있다. 서울스퀘어의 연간 임대료는 ㎡당 40만원으로 광화문 서울파이낸스센터와 비슷한 수준이다.
모건스탠리는 사실 그동안 한국 부동산 투자로 쏠쏠한 재미를 봤다. 2001년부터 본격적으로 한국 부동산 투자에 나선 모건스탠리는 그동안 명동 신영증권빌딩과 종로 거양빌딩, 분당 삼성플라자 등에 투자해 많은 이익을 남겼다. 2006년에는 성남시 분당구 서현신영타워와 종로구 거양빌딩을 토종자본인 코람코에 각각 576억원과 542억원에 매각하기도 했다. 이를 통해 400억원 정도의 시세차익을 얻었다.
하지만 오피스시장 상황이 더 악화될 경우 모건스탠리가 손해를 보고서라도 서울스퀘어 매각에 나설 수 있다. 심지어 한국 부동산 사업 철수도 검토 중이다. 윤여신 CBRE 이사는 “서울 도심에 센터원 등 대형 신축빌딩들이 줄줄이 들어서는 상황에서 서울스퀘어 같은 리모델링 빌딩 가치가 이를 뛰어넘긴 어렵다”며 “모건스탠리에서는 1조원 이상 매각가를 기대하겠지만 빌딩시장이 침체돼 매각이 쉽지 않을 것”이라고 내다봤다.
다만 본사 사옥을 구하고 있는 KB국민은행 등 우량 임차인들이 서울스퀘어 인수에 나설 수도 있다.
[김경민 기자 kmkim@mk.co.kr]
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