2015.08.13
건설업은 선진국으로 갈수록 신축수요가 줄며 쇠퇴하기 쉬운 산업이다. 성장이 정체된 가운데 새로운 돌파구는 디벨로핑이다. 한국의 노후건축물 비중은 2005년 29%에서 현재 39%로, 2025년에는 50%에 육박할 전망이다. 부동산 개발의 패러다임은 과거 대량생산에서 다품종 소량생산으로, 공공주도에서 민간주도로,대규모 고객에서 틈새시장 고객 중심으로 변하고 있다. 건물의 효용가치가 중시되며 시세차익에 기댄 건설사보다 아이디어 중심의 디벨로퍼의 약진이 예상된다.
* 정책 변화와 유동성
도심 리뉴얼을 지원하기 위한 정부의 정책적 지원이 지속되고 있다. 지난 7월 발표된 ‘건축투자 활성화 대책’에서는 20년 전, 뉴욕과 동경에서 시도됐던 용적률 거래를 허용했다. 역시 7월 발표된 ‘도정법 개정안’에서는 신탁사의 정비사업 참여를 본격 허가함으로써 사업성 부족으로 정체된 소규모 재건축 사업에 탄력이 붙게 됐다. 더불어 당분간 지속될 저금리로 디벨로퍼는 자본조달 비용의 절감이 가능해 채산성을 높일 수 있다. 투자처를 찾는 풍부한 유동성으로 현재 부동산펀드 잔액이 46.8조원으로 최대수준에 이르는 등 수요 측면에서도 양호하다.
* 공급자에서 수요자 중심의 부동산 패러다임 변화, top pick은 한국토지신탁
다양한 디벨로퍼가 태동하고 있다. 그간 부동산 시장이 주택 개발과 대형 건설사가 주도하는 획일적 시장이었다면 이제 개발대상은 오피스/호텔/리조트로 확대되고 디벨로퍼 유형도 순수 디벨로퍼, 금융을 겸비한 신탁사, 원가와 품질을 내세워 수도권과 정비사업에 진출하는 중견 건설사로 다양화되고 있다. 신탁업의 순이익은 최근 3년간 연평균 25%씩 성장했다.
순수 디벨로퍼의 top pick은 수익구조가 다변화되고 15% 이상 ROE 창출이 가능한 한국토지신탁이다. 차선호주는 상업용 부동산 디벨로퍼로 최소 2017년까지 최대 실적을 경신할 에스케이디앤디다.
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