2015-08-18 07 더벨
글로벌 상업용 부동산 시장의 거래량이 급증하고 가격이 치솟았다. 전세계 저금리 기조 속에 수익에 굶주린 투자자들이 부동산으로 몰리면서 과열 경고음이 끊이지 않는다.
부동산조사업체 리얼캐피탈애널리틱스(Real Capital Analytics)에 따르면 런던과 홍콩, 오사카, 시카고에서 오피스빌딩의 가치는 올해 2분기 역대 최고를 기록했고 뉴욕과 LA, 베를린, 시드니는 1999년래 최고가를 경신했다.
거래도 크게 늘었다. 올해 상반기 미국 상업용 부동산 거래량은 1180억 달러로 전년대비 36% 증가하며 연율 기준 2006년 역대 최고치를 앞섰다. 같은 기간 유럽에서도 거래량은 37% 증가한 1350억 유로(1480억 달러)를 기록, 2007년래 가장 활발했다.
월스트리트저널(WSJ)은 저금리와 풍부한 유동성이 채권 등 다른 자산에 비해 상업용 부동산 투자 매력을 끌어올린 결과 미국 대형 기관투자가들뿐 아니라 아시아와 중동 투자자들이 전세계 부동산 매물 입찰에 어김없이 모습을 드러낸다고 보도했다.
역사적으로 저금리는 상업용 부동산의 투자 매력을 더한다. 10년물 미국 국채 금리는 단 2.2.%인 데 반해 뉴욕 상업용 부동산의 평균 자본환원율(capitalization rate)은 5.7%다.
일각에서는 현재 치솟는 상업용 부동산 수요가 결국 거품 붕괴로 끝이 난 2000년대 중반 부동산시장 과열과 비견될 정도라고 지적한다. 글로벌 금융위기로 폭락했던 부동산 가격은 2010년부터 회복하기 시작해 지난해 상당한 강세로 이어지고 있다.
라살투자운용(LaSalle Investment Management)의 자크 고든(Jacques Gordon) 리서치 대표는 "부동산시장이 순환주기상 막바지 국면에 와있다"며 "패닉에 빠질 시점은 아니지만 너무나 많은 자본이 하나의 자산군에 몰리게 되면 결과가 그다지 좋지 않은 경향이 있다"고 말했다.
글로벌 금융규제 당국도 부동산시장의 과열을 면밀히 주시하는 모양새다. 연준은 지난달 반기 의회보고서에서 "상업용 부동산 가격이 급격한 상승을 이어가면서 고평가 우려가 커지고 있다"고 지적했다.
최근 상업용 부동산으로 몰리는 돈은 국경도 없다. 프레킨에 따르면 미국 연금은 부동산에 자산의 7.7%를 배분하고 있는데 이는 2011년 6.3%에서 증가한 수치다.
해외 투자자들도 속도를 내고 있다. 중국 안방보험이 올해 2월, 뉴욕 왈도프-아스토리아 호텔을 미국 호텔으로서는 최고가인 19억 5000만 달러에 인수했고 또 다른 중국 보험사 양광보험그룹(Sunshine Insurance Group)이 5월에 뉴욕 바카라호텔을 2억 3000만 달러 이상에 인수하며 룸당 인수 가격을 사상 최고가인 200만 달러로 끌어올렸다. 중국인수보험(China Life Insurance)과 핑안보험은 보스톤 부동산 개발 프로젝트에 4월 5억 달러를 투자하기도 했다.
중국은 다른 시장도 넘보고 있다. 지난해 중국국부펀드 CIC가 호주 시드니와 멜버른의 9개 오피스빌딩을 매입한 데 이어 프랑스와 벨기에에서 10개 쇼핑 센터에 투자했다.
유럽에서는 투자자들이 마드리드와 더블린 같이 금융위기에 큰 타격을 입고 아직까지 이전 고점을 회복하지 않은 부동산시장을 공략하고 있다. 영국계 부동산투자회사 M&G리얼에스테이트는 지난달 스페인 마드리드 중심부 오피스빌딩 부지를 9000만 유로에 매수하며 처음으로 스페인 투자에 나섰다.
전문가들은 금리가 급격히 오르기 시작한다면 부동산 가치가 하락할 수 있다고 경고한다. 연준이 연내 금리 인상 의지를 분명히 한만큼 금리 상승은 글로벌 금융시장 전체에 영향을 주고 부동산 가격 하락이 주택담보대출 채무불이행 물결을 나을 수 있다.
하지만 강세론자들은 금리가 상승하더라도 부동산 가격이 반드시 타격을 입을 필요는 없다는 입장이다. 금리 상승이 인플레이션 상승을 수반한다면 임대주들은 부동산 임대료를 인상할 수 있기 때문이다. 이번 부동산시장 순환주기에서는 과거 부동산시장의 불안정을 촉발했던 건축 과잉이 없다는 점도 주목할 만하다.