미국부동산.매각 세금유예제도. , "1031 교환세금 유예 조항".(1031 Deferred Real Estate Exchange)'

[세법 상식] 1031 교환에 대해

게리 손/CPA

임대용 매각 이익은 세금 부과대상 매매 전에 유예조항들 잘 살펴야

[LA중앙일보] 09.08.15 19:50

올해 들어 미국내 상업용 부동산 시세가 호조를 보이고 있고, 또한 리츠를 비롯한 부동산펀드들이 우수한 실적을 보고하고 있어, 그동안 보유했던 부동산을 매각하여 시세차익을 누리고자 하는 움직임이 예전보다 눈에 많이 띄인다.

 

이런 투자 분위기를 반영하듯, 어느 때 보다 부동산 매각에 따른 양도소득세 절세방안 등에 대한 문의가 많아지고 있는 것도 사실이다.

 

많은 사람들이 알고 있듯이 지난 5년 동안 2년 이상 본인이 거주한 주택을 판매하여 남은 양도이익이 있다면 IRS 세법조항 121에 의해 독신의 경우 25만 달러까지 부부공동 보고시 50만 달러까지 세금공제 혜택이 있다.

 

그러나 본인이 거주한 주택이 아닌 임대용 주택을 판매하는 경우에는 세금공제 혜택이 없으므로 양도이익이 있다면 그 이익에 대한 양도세를 내야한다.

 

그러나 이 세금을 연기할 수 있는 세법이 있는데, 바로 오늘 우리가 알아볼 '1031교환 세금유예조항(1031 Deferred Real Estate Exchange)' 혹은 동종자산 교환(Like-Kind Property Exchange)이다.

 

먼저, 동종자산의 교환을 통해 세금을 지연시키기 위해서는 다음의 사항을 준수해야 한다.

 

첫째, 교환자산은 사업용이나 투자용이어야 한다. 따라서 본인이 거주하는 주택이거나 개인용 자동차, 손님들에게 판매를 위해 보유하고 있는 재고자산은 해당이 되지 않는다.

 

그러나 개인 주거용 부동산의 경우라도 본인의 거주하다가 임대를 준 경우는 동종자산의 교환에 해당되는 부분이 발생하게 된다.

 

둘째, 말 그대로 동종자산(like-kind)사이의 교환임을 잊지 말아야 겠다. 따라서 임대용 부동산은 사업 및 투자 목적의 부동산과 교환되어야 하며, 미국내 자산과 해외의 자산은 서로 교환되지 않음을 주의해야 겠다.

 

셋째, 45일과 180일 규정을 잊지말자. 동종자산 교환이 성립하기 위해서는 소유한 자산을 매각하고 에스크로가 끝난지 45일 안에 대체 자산을 지정해야 하며, 에스크로 종료 후 180일 안에 대체자산의 구매절차를 완료해야 한다.

 

넷째, 대체자산의 가격이 현재 소유한 자산의 판매가와 같거나 커야 한다. 이때 대체 자산은 반드시 단일 자산일 필요가 없으며, 둘 이상의 대체 자산을 묶어서 교환될 수 있겠다.

 

이러한 교환 과정에서 일부라도 현금을 받았다면, 부분적으로 그 액수만큼의 세금이 부과된다.

 

즉, 10만불의 임대주택을 15만 달러의 임대주택으로 교환하는 과정에서 1만 달러를 현금으로 받았다면, 부동산 양도차액 5만달러 가운데 현금으로 받은 1만 달러에 대해 과세가 이뤄지게 된다.

 

부동산 투자는 일반적으로 거래 규모가 상대적으로 크기 때문에 부동산 매각에 따른 양도소득세에 대한 부담이 상당하다. 따라서 상당히 조심하여 투자하지 않으면 생각보다 수익성이 많지 않을 수 있음으로 미리 세법을 자세히 알고 세밀한 '택스 플래닝(tax planning)'을 하는 것이 중요하겠다.

 

더구나 2014년 세금 보고 때 부터 적용되고 있는 3.8% 'Net Investment Tax' 등 양도소득에 대한 제반 과세 규정등을 고려 할 때 자산을 매각하기에 앞서 관련전문가와 미리 상의하여 본인의 소득을 점검하고 절세전략을 세우는 것이 필요하겠다. 관련 규정에 대해 충분히 이해하고 실행 했을 때, 동종자산 교환이 주는 세금 지연효과와 절세 효과를 충분히 누릴 수 있음을 잊지 말아야겠다.

 

 

 

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