2007-03-17
미국 부동산 구입시 알아두어야 할점
미국의 경우에는 집을 사실때 취득세라는 것이 존재 하지 않으며,
매년 집값에 대해 재산세를 내게 되는데 보통 1~2% 정도의 재산세를 납부 하셔야 합니다.
집을 나중에 다시 파실때에도 양도 차익에 대한 양도 소득세를 내면 됩니다. 양도 소득세는 보통 한 가구의 수입액이 기준이 되는데 기준가격은 $52,000 이며, 기준 수입액보다 수입이 적을 경우 5%, 높을경우 15% 정도의 양도 소득세를 내게 됩니다.
하지만 실제 2년동안 그 집에 거주했을 경우, 개인의 경우 25만불, 부부의 경우 50만불까지 양도 차익에 대해서는 세금이 면제 됩니다. 즉 부부가 30만불에 집을 사서, 100만불에 집을 팔아도 양도 소득세를 내지 않게 되지요.
에스크로 (Escrow) 란 무엇인가요?
에스크로란 부동산 거래에서 집을 파는 사람과 사는 사람간에 거래가 정확히 이루어 질수 있도록, 거래금액과 서류등 모든 책임을 제 3자에게 맡기는 제도 입니다. 양측의 신용을 파악할수 없어서 생기는 사고를 예방하고, 거래의 불편함을 해결할수 있으며 서류 준비등을 확실히 할수 있습니다.
보통 동부에서는 변호사가 에스크로 업무를 맡으나, 서부에서는 전문기관이 있습니다.
부동산 거래에서 집을 파는 사람과 사는 사람이 부동산 매각에 동의 하면, 에스크로가 개설되고 통상
30~45일 정도 소요되지만, 현금으로 집을 100% 구입하실 경우 에스크로 기간은 7~10 일 입니다.
에스크로 기간은 모기지 승인 시간이 관건입니다.때문에 집을 사시는 분들은 에스크로 기간이 차질이 없도록 하기 위해 주택을 구입하기전에 융자전 승인을 받아 놓는것이 바람직 합니다.
인스팩션(Inspection) 이란 무엇인가요?
한마디로 매물 점검입니다. 터마이트(집개미) 등의 검사, 하수 배관 검사, 전기 배선 검사, 수질 검사, 납성분 검출 검사, 가스 검사, 저수조 검사 등을 하게 됩니다. 인스팩션은 분명히 자격증이 있는 전문 검사 기관에 맡겨야 하며, 모든 검사가 끝나면, 인스팩션 검사인이 보고서를 작성하여 에스크로 회사에 전달합니다.
미국 부동산 거래시 드는 비용
에이젼트 커미션(수수료)- 한국은 셀러와 바이어가 공동으로 부담하지만, 미국에서는 집을 파는 셀러가 부담합니다. 집을 사시는 바이어는 커미션 부담이 없습니다.
다운 페이먼트(주택 구입시 일시불)-집값의 30%를 지불하셔야 합니다. 예를 들어 50만불 짜리 집을 살경우 15만불을 다운 페이를 하시고, 나머지 35만불을 모기지 받으실수 있습니다. 물론 모기지 페이 부담을 줄이기 위해 다운페이를 더 많이 하셔도 됩니다. 다운 페이 하실 금액을 미리 준비해 놓으셔야 합니다. 이 경우 미국에 은행 구좌를 만들어야 하는데, 미국 뉴져지 뉴욕에 우리은행 지점이 있으므로, 한국 현지 우리 은행을 통해서 상의하셔도 좋습니다.
인스팩션 (전문가가 집의 안팎을 면밀히 살펴서 문제점이 있나 없나를 찾아내는 작업)- $200~300
변호사의 집의 타이틀 조사(집이 혹시 차압 당한 매물이거나, 소유주가 진짜인지 아닌지 등을 조사하는 작업)- $600~1000
클로징 비용(최종적으로 집을 양도 받을때 지불하는 금액)- 모기지(융자) 회사의 수수료는 평균 모기지 융자금의 6~8% 정도입니다. 예를 들어 20만달러의 융자를 받을 경우 3천~5천 달러 정도를 모기지 수수료로 내게 됩니다.
재산세- 집을 구입하면 내는 재산세는 지역에 따라 다르지면 평균 매년 $3000~5000 정도 입니다.
미국 부동산 거래시 걸리는 시간
부동산의 구매는 대략 45일~60일 정도의 기간이 소요됩니다. 물론 이는 매매계약이 체결된 시점부터 클로징까지 소요되는 기간을 말합니다. 일반적으로 매매계약이 확정되는데 약 4~5일 정도가 소요되며 이후 모기지 융자에 약 2~4주가 소요됩니다. 해당기간중 인스펙션과 부동산 감정이 이루어지게 됩니다.
한국에서 송금하는 방법
한국에서 외환을 송금하려면, 외환 괸리법을 따라야 합니다. 2006년 중순부터 해외 부동산 투자가 자유화되면서, 개인이 해외 부동산에 투자하기 위해 1인당 100만불 (한화 1불당 1000원 계산시 10억)
송금할수 있으며, 배우자나 다른 가족 수만큼 금액이 늘어나게 됩니다. 만약 나중에 부동산을 처분하게 되면, 한국으로 다시 돈을 들려오는것이 원칙이지만, 다른 해외 부동산에 재투자를 할수도 있습니다.
송금절차는 일단 미국 현지에서 집을 결정하게 되면, 중개업소를 통해 가계약을 맺은후, 국내 외국환은행에 신고하셔야 합니다. 집의 위치와 가격등이 명시된 가계약서를 은행에 제출하셔야 하며, 은행의 승인이 떨어져야만 송금이 가능합니다. 그리고 3개월안에 부동산 매매 계약서 사본을 제출하셔야 합니다.
탈세 목적을 막기위해
취득후 2년마다 계속 보유여부를 증명할 수 있는 서류(소유권관계서류등)를 제출토록 의무화하고 있으며 , 취득부동산의 명의변경및 처분시 3개월이내에 신고토록하고 하고 있습니다.
해외 부동산 취득 관련 신고수리 신청시 제출서류
거래 외국환 은행 지정 신청서
해외 부동산 취득신고(수리) 신청서
신고인 실명확인증표 사본
부동산 매매계약서 또는 분양 계약서 (가계약서도 무방)
부동산감정평가서 또는 매매가격, 분양가격을 확인할 수 있는 서류
신청인의 납세증명서 (조세체납여부, 확인목적)
주민등록등본 1부 (신고수리신청일로부터 3일이내 발급한 것으로 한함)
모기지 융자 관련 서류 (모기지 융자를 얻을 경우)
미국 부동산 모기지(융자)신청할 경우
모기지는 외국인 모기지를 받으실수 있습니다. 모기지에 대해 자세한 설명은 이곳을 클릭해 보세요
주재원이실 경우 미국에 근무하면서 소셜 넘버 (일종의 주민 번호)를 받게 됩니다. 미국에 오시고 바로 크레딧 카드를 신청하셔서, 크레딧 점수를 올리십시요. 예를 들어 자동차, 가전제품, 가구 등을 크레딧 카드로 구입하여, 점수를 쌓습니다. 만약 크레딧 점수 없이 주택구입을 원하시면, 다운페이를 대략 20% 정도 하시고, 일반경우보다 약간 높은 이자율의 모기지를 받으실수 있습니다.