부동산시장 패러다임 변화 소유보다는 이용.개발중심에서 관리중심.양도차익보다 운영수익.전세에서 월세. ‘부동산의 종합자산관리-간접투자시대로!

2015.09.25

 

우리나라 부동산시장은 몇 차례의 경제상황이 변함에 따라 그 패러다임도 변화하고 있다.

가장 큰 변화의 물결은 IMF 외환위기상황을 맞으면서 크게 변화하였고, 두 번째 변화는 2008년 하반기 글로벌 금융위기 이후 패러다임변화가 역력하다.

 

이러한 패러다임의 변화 속에서 가장 두드러지게 등장한 현상이 ‘부동산의 자산관리’라는 개념 변화로 볼 수 있다.

 

흔히 자산관리라고 하면, 증권이나 보험에서 금융자산관리를 얼핏 떠올릴 수 있다. 주식이나 채권과 같은 금융상품을 관리하거나 운용하는 관리형태를 띠는 것이 일반적이었다.

그런데 부동산시장에도 자산관리라는 개념이 도입되면서, 빌딩관리나 청소 또는 빌딩의 경비 업무 등 소극적인 관리형태를 지칭하는 것으로 사용된 개념이었다.

이처럼 부동산의 단순관리나 시설관리업무를 지칭하는 매우 좁은 의미의 자산관리를 의미하는 것이었다.

하지만 우리나라의 경제규모가 커지고 부동산이 국민의 자산부분에서 차지하는 비중이 증대되면서 부동산 자산관리 개념이 변증법적으로 진화를 거치게 되었다.

즉 종전의 부동산 자산관리가 매우 소극적이며 협의의 자산관리 개념이었다면, 지금의 부동산 자산관리는 보다 적극적이고 광의의 자산관리 개념으로 패러다임의 변화가 있다고 할 수 있다.

 

현재 부동산의 자산관리 개념은 빌딩의 시설유지와 경비 등 일상적인 재산관리 수준에서 벗어나서 부동산에 대한 시설유지 및 임대차관리는 물론 부동산의 매입과 매각, 담보관리와 금융조달, 토지의 개발과 투자, 펀드조성과 리츠산업, 부동산신탁 등 그 개념범위가 훨씬 더 확대되고 부동산의 종합관리 시스템으로 진화하고 있는 중이다.

 

이러한 패러다임의 변화는 부동산 자산관리를 통하여 그 가치를 최대화 하고, 나아가 그로부터 창출되는 수익을 극대화 하는 방향으로 자산관리의 변화를 모색하고 있는 형상이다.

이는 부동산 자산관리의 중요성과 그 변화에 따른 자산관리의 새로운 모습을 기대하게 되었다.

 

부동산 자산관리의 패러다임 변화를 초래하게 된 부동산 시장변화는, 부동산의 소유보다는 이용을 중시하는 변화가 바탕이 되었고, 개발중심에서 관리 중심으로 변화하는 형태를 띠게 되었다.

 

그리고 부동산 매매에 따른 양도차익 보다는 부동산의 운영수익을 더 중요시 하는 변화가 있었으며, 감정평가 방식에서도 원가방식이나 비교방식 보다는 수익환원방식을 더 선호하게 된 계기도 되었다.

 

요즘 전세난이 극대화 되면서, 부동산의 패러다임 또한 변화를 초래하고 있는 바, 종전의 전세 위주의 임대차시장이 반전세를 거쳐 월세방식으로 변화를 예고하고 있다.

일반적으로 월세는 아파트나 단독주택과 같은 주거용 보다는 상가나 오피스빌딩 등 상업용건물에 주로 적용되던 임대차방식이었다.

그러나 최근 경기불황이 장기화 되면서 저금리 시대의 상황에 발맞추어 임대수요가 풍부한 지역에 소재한 도심권 소형 아파트를 중심으로 주거용 주택에도 월세 바람이 불면서 빠르게 증가하고 있다.

우리나라의 경제규모가 커지고 금융시장이 안정화 되어 가면 갈수록 부동산을 소유자가 직접 선택하고 매수하는 방식 보다는 전문적인 자산운용회사를 통한 간접투자방식으로 그 패러다임 변화의 조짐이 나타나고 있다.

개인 투자자는 부동산펀드나 리츠를 이용하면 직접투자가 곤란한 복합쇼핑몰이나 요즘 인기가 있는 수익형 호텔 투자 등에 안정적 임대수익을 기대할 수 있을 것이다.

이상에서와 같이 부동산 자산관리의 패러다임은 부동산 시장의 수요를 반영하여 급변하고 있으며, 향후 부동산 자산관리 방식 또한 그러한 변화에 따라 보다 적극적이고 광범위한 관리방법에 따라 새로운 변화의 옷을 입게 될 전망이다.

부동산 자산관리 방식은 종전의 소극적 좁은 방식에서 벗어나, 금융과 법률서비스는 물론 재산관리의 설계까지 아우르는 ‘종합자산관리 시스템’으로 발전해 나아갈 것이다.

 

김승래 교수 단국대 정책경영대학원/법학박사 chungnamilbo@naver.com