2016-01-18 (월)
▶ 경제력 갖춘 노년층 타운으로 컴백
▶ 포터랜치 부동산 조만간 회복할 것
<2016 남가주 부동산 시장 전망>
한인 전문가 8인 좌담회
2016년 남가주의 한인들이 선호하는 지역의 부동산 시장은 꾸준한 성장세를보일 전망이다. 다만 최근 수년간 보여줬던 두 자릿수의 가격 급등세는 기대하기 힘들고 5~10% 가량 점진적인 상승이 점쳐진다. 중국 경제의 부진으로 중국계 자금의 미국 부동산 시장 유입은 다소 둔화될 전망이다.
한인타운의 콘도 열기는 여전히 뜨거울 것으로 보이고 기준금리 인상에도 불구하고 모기지 금리의 급격한 인상은 없을 것으로 보여 투자의 최적기가 될 것이란 예측이다.
전문가의 도움을 받아 그들의 의견을 경청하고 6개월만 공부하면 누구나 성공적인 부동산 투자를 할 수 있다고 전문가들은 입을 모았다. 본보는 남승현 남가주한인부동산협회 회장을 비롯해 주택과 상업용 부동산, 사업체 매매를 전문적으로 다루는 한인 부동산 전문가 8인과 좌담회를 갖고 올해 부동산 시장을 진단해봤다.
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-2016년 남가주 부동산 시장 전망은?
▶남승현: 지난해는 매물이 5~10%줄면서 전반적으로 부동산 가격이올랐다. 올해도 비슷할 것으로 보인다. 경제 성장률이나 이자율도 중요하지만 부동산 시장의 기본은 수요와공급이다.
풀러튼, 부에나팍, 사이프레스 등은 인벤토리가 10~15% 줄었다. 렌트가 너무 높다고 주택 구매로 돌아서는 수요까지 겹치면서 조금씩 상승하고 있다. 최근 몇 년간의 20~30% 정도는 아니지만 5~10% 정도 부동산가격이 오를 것이다.
▶미셸 원: 연말 비수기를 지나서해가 바뀌니 부동산을 찾는 연락들이 많이 오고 있다. 여전히 바이어가많은 상황이고 모기지 금리는 생각만큼 많이 안 오른다고 하니 집을 살 계획이라면 올해도 좋다. 올해 부동산가격 인상폭이 크지는 않을 것이다.
최근 3~4년 전처럼 1년에 20~30%씩 오르는 일은 없을 것으로 보인다.
실제 50만달러 주택을 53만~55만달러에 내놓으면 팔리는 기간이 길어진다. 예상은 올해와 내년까지 2~5% 정도 오를 것으로 본다.
바이어가 셀러 숫자보다 엄청나게많은 것이 아니기 때문에 시간을 갖고 검토하고 신중하게 구입할 수 있는 상황이라고 본다.
▶줄리아 지: 개스 유출 사고가 발생한 포터랜치 시장을 많이들 궁금해 하신다. 막연하게 부동산 가격이떨어질 걸로 예상하고 완전히 싼 매물 있으면 연락 달라는 분들이 늘었다. 그런데 그건 기대하기 어렵다.
지난해 11월 60만달러 선의 주택가격을 1년 전과 비교해 보니 3.8%떨어졌는데 이례적인 현상이고 조만간 회복할 것으로 보인다. 포터랜치게이트 내의 70만달러 이상 고급 주택가는 전혀 타격이 없다.
▶빅토리아 임: 전반적인 상승세는지속될 것으로 보인다. 투자의 관점에서도 여전히 괜찮은 편이다. 연초 증시를 비롯한 경기가 다소 불안한 측면도 있지만 부동산 시장의 사이클로 미뤄 분명한 회복기다. 그러나 모두가 좋다는 건 아니고 자금이나 크레딧이 좋지 못해서 구입을 할 수 없는 경우는 어쩔 수 없이 렌트에 나서야 하고 이들을 겨냥한 투자는 올해도 유효할 것이다.
▶마크 홍: 2008년부터 회복세에접어든 부동산 시장은 1사이클이12~15년인 점으로 미뤄 현재도 회복기라고 할 수 있다. 상업용 부동산 중호텔과 아파트의 경기가 괜찮을 것이고 서버번에서 다운타운 근처로 주거지를 옮겨 한 곳에서 살고, 일하고, 즐기려는 라이프스타일이 인기를 끌 전망이다. 증시, 난개발, 이자율, 중국, 국제유가, 대형사건 등 6대 요소 측면에서 큰 변화가 없다면 회복세는 계속될 것이다.
-6대 요소에 대한 설명을 더 한다면?또 중국 자금의 미국 부동산 시장 투자 열기는 어떻게 전망하나?
▶마크 홍: 우선 증시는 매년 1월이약세면 슬로우한 분위기가 연말까지이어진다. 2009~2015년 매년 1월 증시가 강세였는데 올해는 이미 약세로첫 번째 경고로 보인다.
두 번째 난개발은 과잉공급이다.
요새 LA 주변이 온통 공사판인데 신축 건물이 1~2년 내 채워질지가 관건이다. 이자율과 국제유가는 각각 상승과 하락세로 방향을 잡은 모양새이고 대형사건은 경제를 얼어붙게 할테러리즘 등을 의미한다. 6가지 중1~2가지가 변화가 생기면 부동산 시장에 큰 지장은 없고 3~4가지 이상이 급변하면 시장도 경색되게 된다.
현재 중국 자금이 투입된 대형 프로젝트는 잘 돌아가고 있다.
▶미셸 원: 대형 투자는 모르겠지만 개인 투자는 약세로 돌아선 듯하다. 베버리힐스의 중국인 투자자가줄었고 중국인 부동산 버스 투어는사라졌다. 중국인 VIP 고객에게 들은말인데 중국 내 비즈니스가 어려워미국으로 돈을 가져올 생각을 하지못한다고 한다. 차라리 미국에서 챙긴 돈을 중국으로 가져가면 가져갔지미국에 보낼 돈이 없다고 했다.
▶알렉스 서: 막무가내로 부동산을사들이던 중국인은 많이 사라진 걸로 보인다. 중국계 자금 유입이 한풀꺾였다는 것이다.
LA 인근 지역별로 봐도 행콕팍이야 유대인이 꽉 잡고 있으니 중국인이 들어갈 수도 없고 한인타운 접근도 제한적이다. 지금 중국인은 고작다운타운 일부의 개발 규제가 약한곳만 공략하는 정도로 알고 있다.
-LA 한인타운의 개발 열기는 여전히뜨겁다. 올해 한인 밀집지역의 부동산경기를 전망한다면?
▶알렉스 서: 한인타운에서 콘도는여전히 뜨겁다. LA에 갓 왔거나 은퇴한 뒤 타운으로 컴백하는 노년층 등경제력을 갖춘 이들이 수요를 이끈다. 다만 은퇴자들은 자신들이 살던곳보다 집값이 비싸진 점을 감당해야 한다. 한인타운 내에 투자해 단기차익을 올리기는 힘들 것이다.
바이어와 셀러의 숫자가 엇비슷한데 그래도 바이어가 조금 더 많아서가격은 올해도 약간 더 오를 것 같다.
▶피터 백: 렌트가 너무 많이 올랐는데 여전히 더 오를 것으로 전망된다. 문제이긴 하지만 이게 현실이다.
잠시 부동산 시장에서 물러났던 X세대들이 재입성하고 은퇴자들도 집을 다운사이징하면서 시장에 활력을불어넣고 있다.‘ 사고 싶을 때 사고,팔고 싶을 때 팔라’는 말은 고리타분하게 들리지만 그만큼 아직 구입할만하고, 일단 구입하면 되팔 때 차익을 누릴 수 있다는 뜻이기도 하다.
▶미셸 원: 건물 신축이 많아 걱정하는 경우가 있는데 아직은 괜찮은것 같다. 새해 들어 행콕 팍의 250만~300만달러 고급 주택단지에 대한에스크로를 마무리했는데 시의 개발제재 등에도 불구하고 금방 팔린 케이스다.
숏세일과 차압을 겪은 경우도 크레딧을 회복해 시장으로 복귀하는 경우도 많고 20대말에서 40대 초반의젊은 나이에 비싼 집을 구하려는 이들도 많아 시장이 활기를 띠고 있다.
▶마크 홍: 한인타운의 상업용 부동산 중에서는 아파트와 창고, 호텔이 괜찮은 편이었다. 다만 샤핑 센터나 오피스는 상황이 좋지 않았다. 올해도 비슷할 것으로 보인다.
소매업종의 경우는 인터넷 샤핑이보편화되면서 업소들이 어려움을 겪었고 그만큼 상점 자리도 잘 거래가되지 않았다.
아파트와 창고, 호텔 이외에 성장을 했다면 음식점이나 서비스 업종이있었고 이런 추세는 올해도 계속될것으로 보인다.
-지난해 말 기준금리가 9년 여 만에오른 뒤 올해도 점진적인 상승이 예고돼 있다. 본격적인 금리인상기에 이자율이 관건인데 어떻게 활용해야 할까?
▶미셸 원: 모기지 이자율은 아직도, 여전히 낮은 수준이다. 모기지 전문가들의 이야기를 종합해도 급격한상승은 없을 것으로 보인다.
1980년대 초반에는 이자율이 20%에 육박했고 한 자릿수로 떨어지는일은 없을 거라고 했는데 지금 수년째 4~5%에 머물러 있다.
적정선의 모기지 금리가 부동산시장과 미국 경제를 떠받치고 있는요인인 가운데 급격한 변화는 없을것이다. 부동산 시장도 금리가 6~7%정도까지 올라도 큰 지장은 없을 것으로 본다.
▶빅토리아 임: 이자가 올랐다고 하지만 상승폭이 크지는 않다. 과거에비하면 별다른 부담이 안 되는 수준이다. 기준금리를 0.5%포인트 정도올려도 시장에 큰 부담을 주지는 못할 것으로 본다.
이런 이유로 지금껏 오히려 투자를 미뤄온 부분이 있다면 적극적으로 나서라고 조언해주고 싶다. 크레딧이 부족해서 부동산을 못 사는 경우가 많은데 이런 사람들이 당장 필요한 렌트용 아파트에 투자하기에 좋은타이밍이다.
-매년 연초면 예외 없이‘ 올해가 부동산 거래의 최적기’라고 한다. 그러나 일반인 입장에서는 조심스러울 수밖에없다. 올해가 부동산 거래의 적기인 이유는?
▶마이크 리: 이자율이 바닥을 치고 올라간다는 사실은 더 오르기 전에 투자하라는 강력한 시그널이다.
그동안 제로 금리에 둔감해진 측면이 있는데 작년 말 기준금리 인상이 일종의 알람 역할을 했다.
투자를 원하는 이들에게 올해는좋은 기회다. 렌트도 지금보다 더 오르기 전에 미리 투자해 확보해 두는것이 좋다.
▶줄리아 지: 한국에서 금방 오신분들이 가장 많이 찾는 아파트가 월3,500~4,000달러 렌트다. 가격으로치면 80만~90만달러 수준인데 지금의 금리 수준이라고 생각하면 당연히 사는 것이 남는 것이다.
렌트는 예외 없이 올해도 꾸준히오를 전망이고 금리는 상승기이긴 하지만 우려하는 만큼 많이 오르지는않을 것이기 때문이다. 오히려 더 금리가 오르기 전에, 렌트로 자금을 더소진하기 전에 구입하시라고 권유하고 있다.
▶남승현: 기준금리 인상 직후 모기지 금리가 올랐다는데 오히려 지금이 3~4주 전보다 모기지 금리가더 유리하다. 단기금리인 기준금리나시장금리와 달리 모기지는 장기금리로 큰 영향이 없다고 한다.
렌트냐, 구매냐를 가리는 기준이50만달러 집을 20% 다운페이하고구매하는 경우다. 이게 정확히 월 렌트 2,500달러인데 모기지 금리 추이를 예상해 2,500달러를 기준으로 사는 편이 비용이 적다면 당연히 사야한다.
▶알렉스 서: LA 인근에 하이엔드급 아파트가 속속 들어서고 지금도건설되고 있다.
최상위층 수요가 높다는 증거로 중간급 아파트들도 렌트가 오를 공산이 크다. 최대 7% 인상도 점쳐진다.
아직 모기지 금리가 급격하게 오르지 않았기 때문에 차라리 집을 사길 권하는 것이다. 과거에는 20% 다운하면 후순위로 40~50%에 밀렸지만 지금은 그렇지도 않다. 신중하게고를 시간도 충분하다.
-올해 부동산 투자에 나서는 이들에게 해주고 싶은 조언이 있다면?
▶마이크 리: 아직 이자율이 낮은현재가 투자자나 창업자에게는 기회다. 상업용 부동산을 예로 들면 싼 이자로 투자할 수 있다.
특히 이자율이 바닥을 치고 튀어오르려는 지금이 기회로 랜드 로드와 테넌트가 파트너 관계로 성장해나갈 수 있다. 대신 콘도를 아파트로변경시킬 수 있는 주거용 부동산의재투자는 투자자로서는 기회지만 테넌트 입장에서는 위기가 될 수 있다는 점을 염두에 둬야 한다.
▶남승현: 결국은 사고파는 것이 관건인데 연령대에 맞게 플랜을 짜는것이 중요하다. 결혼, 출산, 은퇴 등의변화에 대해 니즈가 다르기 때문이다. 이럴 때 필요한 것이 전문가이니부동산 에이전트와 상의해야 한다.
▶줄리아 지: 전문가를 만나면 반드시 결론이 나게 된다. 부동산 거래를 망설였던 이들도 전문가에게 의뢰하면 몇 개월 뒤 반드시 성과를 얻게된다. 융자부터 시작해 단계별 계획에 맞게 차근차근 도와주기 때문에진행이 빠른 것이다.
▶알렉스 서: 남들이 보지 않는 곳도 살펴보라고 말하고 싶다. 한인들이 선호하지 않는 피코 남쪽과 10번고속도로 아래 애덤스 지역 등이 투자 유망하다.
땅도 크고 가격도 올랐다. 연봉 10만~15만달러 정도를 받는 젊은 백인부부들이 많이 들어왔다. USC 인근도 투자할 만하다. 2014년 25만~30만달러에 겨우 팔린 집들이 지금은40만달러 이상을 호가한다.
내 고집만 부리지 말고 에이전트말도 듣고 공부도 해야 한다. 시장을읽을 줄 아는 진짜 똑똑한 사람들은확신만 선다면 가격 안 따지고 사서이득을 챙긴다