임미화 칼럼니스트] 미분양원인과 해결책에 대해
<2016.2.15, 부동산114>
최근 주택시장 분위기를 반영하는 기사는 미분양관련 기사이다. 미분양관련 기사는
시장침체를 알리는 신호탄으로 주기적으로 등장한다. 그렇다면 미분양이 뭘까? 미분양이란 "사업계획 승인권자로부터 분양승인을 받아 일반인을 대상으로
분양을 실시하였으나 분양되지 않은 주택"으로 매월 5일에서 20일사이 월단위로 조사된다. 2015년 말 기준 전국 약 6만호정도이고 수도권과
비수도권이 각각 약 3만호로 1:1의 비율을 보이고 있다. 금융위기 이후 미분양이 수도권에 집중되어 있던 것과는 다른 모습이다.
또한 최근의 미분양집계를 보면 중소형주택(60-85㎡)비중이 높다. 수도권
중소형주택 미분양은 2010년 이후 장기평균이 약 9,500호이나 2015년 12월기준 2만1,000호이고 이중 1만호는 2015년 11월에
늘었다. 비수도권은 장기평균 약 1만8,000호이고 2015년 12월기준 약 2만2,000호로 역시 2015년 10월과 11월에 평균 약
5,500호가 늘었다. 수요가 탄탄하다고 하는 중소형 주택시장에 무슨 일이 일어났을까? 그 이유는 건설사의 2015년 4/4분기에 일어난
밀어내기 분양이 원인이다. 수요는 가수요가 붙지 않는 이상 상식적으로 일정시기에 폭발적으로 늘어날 수 없다. 미분양은 필연적인 결과이다.
우리나라의 경우 주택사업은 선분양제도를 이용하면 사업자의 수익은 최대로,
위험은 최소로 할 수 있다. 따라서 선분양제도는 많은 단점에도 불구하고 주택공급자의 필요에 의해 좌우된다. 김성희(2012, 공동주택의
분양시기변화에 따른 공급자의 수익성비교분석)의 연구에 의하면 선분양이 후분양에 비해 분양수입금 대비 약 8%의 추가수익을 가져다 주는 것으로
분석됐다.
선분양제도는 주택공급을 확대한다는 측면에서 주택시장의
회복기에는 긍정적이나 가수요가 약해지고 주택을 구매할 수 있는 유효수요가 줄어드는 시기에는 시장 전체에 침체요인을 더하는 결과만 가져온다.
특히 우리나라의 주택공급 유형은 아파트라는 상품을 위주로 소품종 대량 생산방식인데, 최근의 양상처럼 밀어내기식 동시다발적인 공급은 중소형주택마저 미분양의 결과를 가져온다. 더구나 세부적인 수요분석 없이 시장분위기에 편승한다면 사업자는 준공후미분양이라는 짐을 지고 가야 한다.
지금까지의
준공후미분양은 주로 중대형평형 또는 주거인프라가 약한 지역이었다면 앞으로는 중소형평형도 준공후미분양이 될 것이다. 물론 기업형임대주택사업이
주택사업자의 구원투수가 될 수는 있다. 하지만 선분양과 달리 장기적인 관점에서 사업을 이끌어가야 한다는 점과 함께 임차인관리라는 부담을 고려해야
한다. 결국 주택사업자 입장에서는 분양물이 매력적이며, 수요자 입장에서도 신규주택이라는 자가주택의 선택폭을 넓혀줄 수 있다.
현행제도에서 선분양과 후분양은 사업자의 선택인데, 이에 대해 좀
더 자세히 보면 공급자는 선분양을 선택할 수 밖에 없다. 다음의 표는 선분양제도와 후분양제도의 각각의 장점과 단점을 보여준다.
선분양과 후분양제도는 이렇듯 장단점을 가지고 있기에 제도적으로 규제한다면 얻는
것과 잃는 것이 있다. 시장의 선택에 맡겨야 하는데, 시장에서 이의 선택권자는 주택공급자이다. 결국 주택공급자의 선분양과 후분양의 선택폭을
넓혀주어야 한다. 구체적으로 후분양 사업자에 대한 자금부담 지원책과 함께 자금여력이 있는 대형건설사가 참여하도록 정책적 인센티브를 제시해야
한다. 지금처럼 가수요를 기대한 선분양에만 물량이 쏠리지 않고 준공후미분양이라는 공급실패에 의한 억지 후분양이 아닌, 거주수요에 기반한 다품종의
후분양 물량이 늘어난다면 주택시장은 좀 더 다채롭고 안정화될 것이다.
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있습니다
| 학력 | - 건국대 부동산대학원 건설개발 석사 - 건국대 부동산대학원 부동산학 박사 |
|---|---|
| 업무실적 | - 단국대학교 도시계획부동산학부 교수(2014년 ~ 현재) - 용인시 도시계획위원(2014년 ~ 현재) - 공인중개사시험출제위원(2014년 ~ 현재) - 경기도 도시계획위원(2015년 ~ 현재) - 한국주택학회 이사(2015년 ~ 현재) - 한국도시재생학회 이사(2015년 ~ 현재) - 한국감정평가학회 이사(2015년 ~ 현재) |
| 저서 | - 서울시 도시지표와 서울시민의 정주(定住)의식에 관하여(2015.8.) - 주거비 지출이 건강수준에 미치는 영향(2014.12.) - 주택소유가구의 위험선호도와 주택담보대출부담이 가계의 자산관리활동에 미치는 영향(2014.12.) - 수정M-W모형을 이용한 축소도시(Shrinking City)의 주택수요분석(2014.3.) - 우리나라 가구의 주거이력유형과 자산변동(2013.12.) - 부동산임대소득이 은퇴가구의 가구소비에 미치는 영향 분석(2013.9.) |