2016-03-14
운용사와 신탁사 등 금융업계가 기업형 임대주택 사업을 적극 추진하고 있다. 국내 첫 기업형 임대주택 사업 전문 운용사가 출범하고, 운용사와 신탁사가 적극 사업을 추진해 이목을 끌고 있다.
건설사가 주도했던 기업형 임대주택 사업에 금융권이 눈을 돌리기 시작한 것은 안정성과 수익성 때문으로 분석된다. 국토교통부가 금융권의 참여를 독려하기 위해 규제를 대폭 손질하고 사업구조를 개선했다. 분양 열기가 사그라들면서 관련 업계에서도 기업형 임대주택 사업에 주목하고 있다.
'뉴스테이(New Stay)'라는 브랜드로 더 잘 알려진 기업형 임대주택은 국토교통부가 중산층의 주거 안정성을 높이기 위해 내놓은 8년 장기 임대주택 정책이다.
◇뉴스테이 전문 운용사 출범…운용사·신탁사 '잰걸음'
작년말 출범한 ㈜스트래튼자산운용은 주택임대사업 전문 운용사로, 지난달 금융당국에 전문사모집합투자업을 등록했다. ㈜스트래튼자산운용은 인천 십정2구역과 인천 송림초등학교 주변의 정비사업 연계 뉴스테이를 중점적으로 추진하고 있다. 기관투자가를 대상으로 자금을 모집해 펀드를 설정하고, 펀드가 임대사업자로 정비사업을 진행하게 된다.
㈜스트래튼자산운용 관계자는 "연기금과 보험사, 공제회 등 기관투자가를 대상으로 펀드자금을 모집할 것"이라며 "연내 첫 펀드 설정을 목표하고 있다"고 말했다.
JR자산운용은 최근 용산구에 기업형 임대주택을 개발하는 것을 목표로 자금 조달 방안을 모색하고 있다. 220세대가 입주할 수 있는 주상복합 아파트로, 사업비 2000억 원 상당의 프로젝트다. JR자산운용의 올해 주력 사업으로, 은행과 보험회사, 연기금 등에서 에퀴티(Equity) 및 론(Loan) 금융구조를 설계하고 있는 것으로 알려졌다.
코람코자산신탁은 시행사들을 대상으로 수익형부동산 리츠 활용방안에 대한 세미나를 열었다. 기업형 임대주택의 다양한 사업구도와 공급사례 등에 대해 설명한 것으로 알려졌다. 일부 증권사는 기업형 임대주택 사업 관련 상품을 설계하고 있는 것으로 알려졌다.
◇배당수익률 5.5% 기대…규제 손질로 FI 참여 활성화 유도
기업형 임대주택 사업은 그동안 건설사를 중심으로 추진돼왔다. 뉴스테이 1호인 대림산업의 'e편한세상 도화'를 시작으로 한화건설의 수원 권선지구 '꿈에그린', 동탄2 신도시에 들어서는 대우건설의 '행복마을 푸르지오', 대림산업의 'e편한세상 테라스 위례' 등이 예다. 국토교통부는 올해 뉴스테이 사업부지 확정물량 목표를 작년 대비 2배 이상 증가한 5만 호로 세웠다.
일부 금융회사도 뉴스테이 사업에 뛰어들었다. 한국토지주택공사(LH) 토지 대상으로 한 뉴스테이 공모에 삼성생명, KEB하나은행, KB부동산신탁 등이 건설사와 컨소시엄을 구성해 사업신청서를 냈다.
하지만 건설사를 제외하고는 운용사나 부동산 신탁사 등이 주도적으로 나서지는 못했다. 분양 열기가 워낙 뜨거워 시행사들이 기업형 임대주택 시장에 대해 큰 관심을 두지 않았기 때문이다.
재무적 투자자(FI)들의 투자도 기대만큼 활발하지 않았다. 토지매입부터 주택 매각까지 여러 단계에 걸쳐 리스크 요인이 산재해 지분 투자를 꺼렸다.
분위기가 바뀐 것은 최근이다. 금융권 대출 규제가 강화되고, 대내외 불확실성으로 부동산 분양이 영향을 받자 시행사들이 기업형 임대주택에 눈을 돌리기 시작했다.
무엇보다 규제가 대폭 완화됐다. 국토교통부는 연기금과 금융기관 등의 재무적 투자 참여를 확대하기 위해 사업구조를 개선했다. 국토교통부는 토지지원리츠가 토지를 매입해 뉴스테이리츠에 저렴하게 임대하는 토지임대형 뉴스테이를 도입하고, 재무구조를 표준화하기로 했다. 기존의 청산배당 구조에서 중간배당 구조로 전환하기 위해서다. 기존에는 임대 종료 후 주택 매각수입으로 배당하는 구조였는데, 이때문에 금융기관들이 투자에 적극 나서지 않았다.
국토교통부는 재무적 투자자의 리스크를 낮추기 위해 모자(母子) 리츠의 활성화를 추진하고 있다. 금융기관들이 모 리츠의 채권을 매입해 자 리츠에 간접 투자하도록 해 이자를 받으면서도 직접 출자대비 리스크를 줄였다. 이같은 사업구조 개선에 따라 금융기관들은 5.5% 이상의 안정적인 배당을 받게 될 것으로 기대된다.
투자업계 관계자는 "운용사와 신탁사, 증권사 등 금융기관들의 기업형 임대주택 사업에 대한 관심이 늘고 있다"며 "저금리에 투자자산을 찾고 있는 기관투자가 입장에서 5%대 수익률은 낮지 않다"고 말했다. 이어 "주택도시보증공사가 보증하고 국토교통부가 적극 지원하고 있어 안정성을 갖췄다고 본다"고 말했다.