산운용업계 최초로 뉴스테이(New Stay:기업형 임대주택)투자에 특화된 운용사. 스트래튼(STRATIN)자산운용

 2016-03-07 

“5년 내 10만 세대 관리” 전문 기업형 임대주택 관리 운용사 포부

자산운용업계 최초로 뉴스테이(New Stay:기업형 임대주택)투자에 특화된 운용사가 출범했다.

7일 금융투자업계에 따르면, 뉴스테이 추진을 위해 설립된 주택임대사업 전문 스트래튼(STRATIN)자산운용은 지난 3일 여의도 심팩 빌딩에서 출범식을 갖고 본격적인 영업에 나섰다.

앞서 스트래튼운용은 지난달 금융당국으로부터 전문사모집합투자기구 라이선스를 획득하고 뉴스테이 관련 분야 1호 운용사로 출사표를 던진 것이다.

스트래튼운용의 주요 경영진은 설종만 전 IBK투자증권 IB담당 전무가 대표를 맡고, 삼성증권 FICC사업부 출신의 박태욱 전무와 KTB자산운용 출신의 권혁태 전무 등으로 구성됐다. 이사회 의장은 김영덕 성장사다리펀드 위원장이 맡았다.

스트래튼운용 고위 관계자는 “뉴스테이 매입형은 부동산투자신탁 기준으로, 향후 5년 내 10만 세대 개발ㆍ운용이 기대된다”며 “이에 당사가 추구하는 2016년 관련 펀드 설정 목표액은 2조5000억원에 달하며, 5년 내 10조원까지 성장 가능할 것으로 본다”고 밝혔다.

스트래튼운용은 전문성을 높인 운용 전략으로 차별화된 기업형 임대주택공급을 통한 안정적인 수익 실현에 올인한다는 계획이다. 

이 고위 관계자는 “정부의 뉴스테이 정책방향에 맞추어 정비사업 및 주거환경개선사업을 통해 발생한 일반분양 대상주택을 집합투자기구가 통매입해 기업형임대주택 사업을 진행하는 방안을 당사가 추진하는 것”이라며 “임대주택 매입자금은 기관투자자(보험사, 연기금 및 금융주관사)의 지분(equity)과 인수금융(Loan)으로 조달(주택보증공사 보증을 통한 안정성 강화)하고 있다”고 설명했다. 

스트래튼운용은 현재 총 5761세대 규모의 인천 십정 2구역 주거환경개선 사업(펀드 설정액 약 8500억원 규모, 2016년 9월 설정 예정)에 1000억원 규모를 계약금 형식으로 투자했으며, 총 2424세대의 인천 송림초등학교 주거환경개선사업(펀드 설정액 약 4000억원 규모, 2016년 11월 설정 예정)과 관련해서도 MOU를 체결했다. 

이밖에 스트래튼운용은 기타 주요 광역시 1만5000세대 규모의 뉴스테이 사업 5개 지역에 대한 투자를 추가로 검토 중이다. 

한편 뉴스테이는 국토교통부가 중산층의 주거 안정성을 높이고자 내놓은 8년 장기 임대주택 정책이다. 임대 주택 공급자를 다양화하고 임대 관리업의 대형화를 유도하겠다는 취지에서 도입됐다. 뉴스테이는 크게 건설, 위탁형과 매입, 위탁형 등으로 나뉘며 대다수 건설사가 택지와 관련된 세제 혜택을 받아 건설, 위탁형 사업을 활발히 추진하고 있다

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뉴스테이 정비사업, 설이후 기금 지원없는 펀드형 1~2곳 선정

펀드형, 금융권이 투자 참여해 초기 사업비 부담 적어
리츠형, 특수목적법인(SPC) 이사진이 구성돼 안정적 운영

(세종=뉴스1) 진희정 기자 | 2016-01-25 

이달 중순부터 진행된 뉴스테이 연계형 정비사업 우선협상 임대사업자 공모과정. 정비사업 조합은 사업장 특성에 따라 리츠(출자·융자) 또는 펀드(보증) 구조로 뉴스테이 사업을 진행하게 된다. © News1 이은주 디자이너

다음달 중순께 발표되는 뉴스테이 연계형 정비사업에 일반분양분을 순수민간자금으로 매입해 공급하는 '부동산펀드' 모델이 1~2곳 선정된다. 지난해 인천 십정구역에서 부동산펀드를 활용해 뉴스테이 3000가구를 확정한 데 이은 두번째 사례다.

이달 초 뉴스테이 정비사업 공모 결과 5~6개 구역 선정에 37개 구역이 신청해 흥행에 성공했다. 각 재건축·재개발 조합이 일반분양 물량을 뉴스테이 임대리츠나 펀드에 매각해 미분양 리스크를 없애고 리츠나 펀드는 시세보다 저렴한 가격에 뉴스테이를 확보해 공급할 수 있어서다. 

25일 국토교통부에 따르면 37개 구역에 대한 지자체 평가 등이 진행되고 있는 가운데 리츠형과 펀드형이 고르게 신청했다. 37개 정비구역 사업정체 기간은 평균 7.2년으로 대부분 주거환경이 열악하고 조속한 사업 추진이 필요해 사업장 특성에 맞게 리츠형과 펀드형으로 구분해 신청한 것으로 풀이된다. 

리츠형은 조합이 임대리츠에게 일반분양 물량을 매각하고 사업성을 높이기 위해 용적률을 상향해주는 것을 원칙으로 한다. 일반분양 물량이 많아지면 조합원 분담금이 줄어들어 사업추진이 빨라진다. 국토부는 기금을 출자해줘 임대리츠 설립을 지원하게 된다.  

지난해 말 뉴스테이 리츠 인가를 받은 인천 청천2구역의 경우 인천시가 용적률을 기존 250%에서 292% 이하로 상향, 주택수를 3592가구에서 5091가구로 늘릴 수 있도록 했고 조합원 분양 1493가구와 임대주택 등을 제외한 3500가구를 뉴스테이 사업자에게 매각됐다.

펀드형은 적지 않은 재원이 필요한 상황에서 재무적투자자(FI)의 참여 등 민간자본의 활성화로 기금 지원 없이도 뉴스테이를 공급할 수 있다. 

인천 청천2구역보다 앞서 부동산펀드로 추진되는 인천 십정2구역은 영세민에 속하는 가구가 18%에 이르면서 초기 사업 자금을 구하기 힘들었다. 금융 기관투자자자들이 먼저 뉴스테이 사업을 제안함에 따라 펀드로 연계된 것이다. 

부동산펀드 운용은 뉴스테이 사업자인 스트래튼홀딩스가 담당하고 기관투자자로 NH투자증권과 삼성생명, 하나금융지주 등이 참여했다. 해당펀드에는 주택도시보증공사가 융자보증을 제공하는 것 외에 기금 등 정부 자금참여 없는 순수 민간자본의 뉴스테이 참여 사례가 됐다. 

국토부 관계자는 "펀드는 금융권 투자자들이 참여하기 때문에 초기 사업비 부담이 적지만 이사회나 주주총회 등의 의사기구 결정 과정이 없다는 위험 부담이 있다"면서 "반면 리츠는 반대로 자기자본금에서 운용비가 나가기 때문에 이자손실 등 초기 자본금 부담이 크지만 이사진이 의사결정을 해 안정적 운영이 가능하다"고 장단점을 설명했다. 

국토부는 다음달 초까지 지자체 자체평가와 한국감정원 실사 결과 등을 바탕으로 심사를 끝내게 된다. 이주 수요 영향 분석과 자문을 거쳐 설 연휴 이후인 내달 17일께 최종 5~6개 구역을 선정해 발표할 계획이다. 

5~6개 구역이 선정되면 각 정비구역에 맞게 주택도시기금을 지원하기 위한 리츠(출자·융자)와 펀드(보증)방식으로 구분된다. 이때 조합은 리츠·펀드 등에 대한 금융 전문성이 부족한 만큼 금융투자협회나 회계법인 들의 전문기관의 자문을 받아 우선협상 임대사업자를 선정하게 된다. 

조합이 우선협상 임대사업자를 선정하는 절차와 평가항목, 의결 절차 등을 정해 오는 3월 고시할 예정이다. 

국토부 관계자는 "인천 청천2구역의 리츠나 십정2구역의 부동산펀드형 사업 구조를 샘플삼아 각각 37개 구역에서 자신들에게 맞는 형태로 공모를 신청했다"면서 "1~2곳은 펀드로, 4~5곳은 리츠형태로 대상을 선정, 뉴스테이를 차질없이 진행해 지역 주민들의 고통이 조속히 해결될 수 있도록 하겠다"고 말했다.


진희정 기자(hj_jin@)