해외선진리츠.대형 디벨로퍼가 부동산펀드 활용 고위험-고수익 상품 개발한 뒤 안정화 되면 리츠에매각 선순환.간접투자로 직접투자보다 위험줄여

 

[리츠로 은퇴월급 만들기] <3>해외투자 기회 주는 선진 리츠시장..."선진국은 리츠-부동산펀드 균형발전으로 윈윈' 본문듣기

기사입력 2016.03.29

 

최근 국내에서 리츠(REITs)와 부동산펀드(REF) 간에 영역 다툼이 벌어진 적이 있다. 금융위원회가 규제 완화 차원에서 회사형 부동산펀드도 부동산에 100% 투자할 수 있도록 허용하겠다고 나섰기 때문이다. 이에 대해 리츠 업계는 리츠가 가진 경쟁력이 사라진다며 강력하게 반발했다.

 

이 같은 사태가 발생하게 된 이유는 우리나라의 경우 리츠와 부동산펀드가 동일한 기관을 상대로 자금을 모집하고 비슷한 성격의 자산을 사기 위해 경쟁하는 구조이기 때문이다. 하지만 한국과 달리 싱가포르나 호주처럼 부동산 간접투자상품이 발달한 나라에서는 이런 갈등을 찾아볼 수 없다.

 

이유는 공모 상장을 통해 일반인들도 투자할 수 있는 리츠와 주로 기관투자가를 위한 상품으로 제공되는 부동산펀드 간에 성격이 명확하게 구분되기 때문이다. 그렇기 때문에 리츠의 스폰서로 참여하는 대형 부동산 회사나 부동산자산운용사들도 대부분 리츠와 부동산펀드를 함께 운용하고 있다. 기관투자가나 일반 개인투자자들에 다양한 상품을 제공하기 위해서다.

 

실제 싱가포르 캐피털랜드의 경우 5개의 상장 리츠와 17개의 사모 부동산펀드를 만들었으며 아센다스도 3개의 상장 리츠와 다수의 사모펀드를 운용하고 있다. 호주도 마찬가지다. 차터홀·덱서스 등 대부분 부동산자산운용사들이 리츠와 사모펀드를 함께 운용한다.

 

특히 싱가포르의 경우 리츠 스폰서로 참여는 캐피털랜드·아센다스와 같은 대형 디벨로퍼들이 부동산을 개발하고 이를 개인들도 투자할 수 있는 자산으로 탈바꿈시킨 다음 리츠에 매각하는 거래가 흔하게 이뤄지고 있다. 부동산펀드는 자산 매각시 이를 받아줄 수 있는 투자자(리츠)가 있어 좋고 리츠 입장에서는 좋은 자산을 살 수 있는 기회가 있어 좋다.

 

10년 이상 해외 부동산 투자를 하고 있는 강영구 이지스자산운용 대표는 “싱가포르의 경우 리츠 스폰서로 참여하는 디벨로퍼들이 부동산펀드를 활용해 고위험·고수익 성격의 자산을 개발하고 이를 안정화시킨 뒤 리츠에 매각하는 방식으로 선순환 구조가 형성돼 있다”며 “리츠나 부동산펀드와 같은 부동산 간접투자상품 활성화에 긍정적인 영향을 미치고 있다”고 설명했다.

 

싱가포르·시드니=고병기기자 staytomorrow@sed.co.kr

ㅡㅡㄷ

 

해외투자 기회 주는 선진 리츠시장.."싱가포르 '케펠DC리츠 7개국 데이터센터 투자..블랙록 등 앞다퉈 배팅"세계 유망 부동산 간접투자 통해

직접 사는 것보다 위험 줄여주고

수익률도 다른 섹터 뛰어넘어

국내 기관투자가들도 관심 높아

싱가포르·시드니=고병기기자 staytomorrow@sed.co.kr

 

#지난 2014년 초 롯데쇼핑은 자사가 보유하고 있는 국내 백화점과 마트 등 18개의 자산을 담은 총 1조원 규모의 리츠(REITs)를 싱가포르증권거래소(SGX)에 상장하기 위해 준비한 바 있다. 롯데그룹 관계자는 당시 한국거래소가 아닌 SGX에 상장을 추진한 배경에 대해 “아무래도 싱가포르 리츠 시장이 활성화돼 있기 때문에 상장 시 좋은 평가를 받을 수 있을 것으로 판단했다”고 설명했다. 또 지난해 11월 서울 여의도에서 열린 리츠 활성화를 위한 국제세미나에서 만난 이랜드 관계자는 최근 SGX로부터 리츠 상장 제의를 받은 적이 있다고 밝혔다. 롯데쇼핑과 이랜드의 사례는 싱가포르와 한국 리츠 시장의 현주소를 보여준다.

 

실제로 리츠 시장이 발달한 싱가포르는 유망한 해외 기업들이 제 발로 찾아가 상장을 타진할 뿐만 아니라 SGX 차원에서도 적극적으로 외국 기업들의 리츠 상장을 유도하고 있다. 반면 한국에서는 리츠 상장이 활성화되지 않아 리츠 자산운용사(AMC) 영업인가 반납을 고민하는 업체도 나오고 있으며 거래소도 리츠에 큰 관심을 두고 있지 않다. 

 

◇개인투자자에 해외 부동산 투자 기회 제공=비록 롯데쇼핑의 싱가포르 증시 상장은 무산됐지만 현재 SGX에는 한국을 비롯한 아시아뿐 아니라 전 세계 해외 부동산에 투자하는 다양한 리츠가 상장돼 있다.

 

특히 태생적으로 나라가 작아 투자 대상이 제한적인 싱가포르는 아시아의 다른 어떤 나라보다 리츠를 통한 해외 부동산 투자에 보다 적극적이다. 리츠 대표 지수인 ‘SGX S-REIT 20 Index’에 편입된 리츠 중 싱가포르에 투자하는 리츠가 17개로 가장 많았으며 중국이 8개, 말레이시아가 5개, 일본이 4개로 뒤를 이었다. 

 

세부적으로 보면 메이플트리로지스틱스트러스트의 경우 한국 물류센터에도 투자를 하고 있다. 특히 전 세계 데이터센터에 투자하는 ‘케펠 DC 리츠’의 경우 싱가포르를 포함해 독일·아일랜드·호주·네덜란드 등 전 세계 7개국에서 10개의 데이터센터에 투자하고 있을 정도다. 

 

에드윈 유 DBS은행 시니어 바이스 프레지던트는 “싱가포르는 나라가 작다 보니 홍콩이나 말레이시아·일본·대만과 비교해 보다 국제적인 리츠 포트폴리오를 가지고 있다”며 “이 같은 리츠들이 해외 부동산에 대한 투자 욕구를 채워주고 있다”고 말했다. 이어 “개인들이 현지 부동산을 직접 사는 것보다 안전한 투자 기회를 제공한다”고 덧붙였다. 

 

호주도 마찬가지다. 호주증권거래소(ASX)에는 일본의 리테일·오피스·레지덴셜 등 총 30개의 자산에 투자하는 ‘아스트로재팬프라퍼티그룹’을 비롯해 일본과 미국에 투자하는 총 4개의 리츠가 상장돼 있다.

 

◇외국인 투자가 끌어들이는 선진 리츠 시장=이처럼 싱가포르와 호주 증시에 전 세계 핵심 자산에 투자하는 유망한 리츠들이 상장돼 있다 보니 내국인들뿐만 아니라 외국인들까지 많은 관심을 가진다. 리츠 상장시 좋은 평가를 받을 수 있는 증시에 좋은 기업들이 몰리고, 또 좋은 기업들을 쫓아 투자자들이 몰리는 선순환이 이뤄지는 것이다. 

 

실제 SGX에 상장된 주요 리츠의 주주 구성을 보면 블랙록·슈로더·뱅가드그룹·피델리티 등 세계적인 자산운용사들이 대거 투자를 하고 있다. 블룸버그에 따르면 지난 18일 기준 블랙록의 경우 캐피털랜드커머셜트러스트(CCT)와 아센다스AREIT의 지분을 5% 이상 소유하고 있다. 슈로더의 경우 메이플트리인더스트리얼트러스트의 지분을 10% 가까이 소유하고 있다. 유 DBS은행 시니어 바이스 프레지던트는 “최근 들어 한국의 기관투자가들도 많이 찾아와서 싱가포르 리츠 현황과 구조에 대해 질문을 한다”고 분위기를 전했다.

 

호주도 마찬가지다. 국내 연기금을 비롯한 글로벌 투자가들은 최근 주목을 받고 있는 호주 시장에서 실물자산을 사들이는 것뿐만 아니라 리츠에 투자하는 것에 관심을 가지고 있다.

 

매슈 깁스 ASX 미디어 담당자는 “호주는 전 세계에서 미국 다음으로 큰 리츠 시장을 가지고 있기 때문에 글로벌 투자가들도 충분히 투자할 만한 시장이며 최근 들어 리츠가 주식 시장의 다른 섹터에 비해 좋은 수익률을 보이고 있다”며 “연기금과 같이 장기적인 투자 성향을 가진 기관들이 호주 리츠에 관심을 가지는 이유”라고 설명했다. 

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호주선 부동산 서비스업 가장 유망.. 관련산업 고용창출 116만명

 

기사입력 2016.03.29

 

 

시가총액 기준으로 호주증권거래소(ASX)에 상장된 리츠 중 1위인 ‘센터그룹(Scentre Group)’의 본사는 시드니에서 가장 땅값이 높은 지역인 ‘캐슬레이스트리트’에 위치한 ‘웨스트필드 시드니 쇼핑센터’ 건물에 자리잡고 있다. 바로 옆에는 글로벌 투자은행(IB)인 JP모건이 자리잡고 있다. 센터그룹만이 아니다. 스톡랜드·차터홀·덱서스 등 호주를 대표하는 리츠 자산운용사들도 모두 시내 한복판에 자리잡고 있다.

 

리츠와 부동산펀드를 운용하는 부동산자산운용사가 글로벌 IB와 어깨를 나란히 하는 이 장면이 상징하는 바는 크다. 호주에서 부동산자산운용사가 차지하는 위상을 알 수 있기 때문이다.

 

실제 리츠가 발달한 호주에서 부동산서비스업은 가장 유망한 산업으로 꼽힌다.

 

호주부동산협회(PCA)에 따르면 지난 2013~2014년 기준 부동산서비스업에서 직접적으로 창출되는 고용 인력은 116만명에 달한다. 이는 ‘철광석의 나라’로 알려진 호주 광산업에서 고용하는 인력 (25만명)의 네 배를 웃돈다.

 

김관영 한국리츠협회 회장은 “리츠와 같은 부동산 관련 서비스 산업이 발달한 나라에서는 임대 및 시설 관리 등과 같은 체계화된 연관 서비스 산업이 육성되기 때문에 고용 창출 효과가 크다”고 설명했다. 실제 부동산자산운용사인 차터홀의 경우 고용된 인력이 400명에 달한다. 차터홀이 운용하는 리츠나 펀드 담긴 자산 운용 인력 외에도 리서치와 임대 관리 등을 맡을 인원이 필요하기 때문이다.

 

호주에서 부동산서비스업은 고용뿐만 아니라 경제 전반적으로 미치는 파급 효과가 크다. PCA에 따르면 2013~2014년 호주 국내총생산(GDP) 중 부동산 관련 산업이 차지하는 비중은 11.5%로 가장 크다.