30평형대가 약 60%이상이고, 단지 구성도 테라스하우스와 펜트하우스를 접목해 추진
성남시는 재개발·재건축 사업 추진 시에 지역난방시설 비용을 지원할 수 있는 ‘도시 및 주거환경정비법’ 개정안을 마련한 바 있다.
내년부터 발효되는 이번 개정안으로 신흥2구역 재개발, 신흥주공재건축 등 수정·중원구 지역 재개발·재건축 추진 지역은 지역난방시설을 도입할 때 도시 및 주거환경정비기금의 지원
2015.12.07
수정구 신흥2동 일대 2,208가구 규모의 신흥주공아파트와 통보8차공원아파트 198가구 등 2,406가구를 4,113가구의 대단지로 탈바꿈한다. 2013년 12월 신흥주택재건축정비사업 총회에서 현대산업개발·포스코건설·롯데건설 컨소시엄을 시공사로 선정했다고 밝힌 바 있다. 이 사업은 지난 2011년 11월27일 성남시가 2개 이상의 구역을 하나의 정비구역으로 묶는 ′결합개발′ 방식을 국내 처음으로 적용해 추진해온 프로젝트로 관심을 모으고 있다.
지난 4월 19일 조합 정기 총회 이후, 7월 24일 사업시행인가를 받았다. 사업시행인가로 고시된 건축연면적은 공동주택 및 부대복리시설 588,735.82㎡ (용적률249.9%), 근린생활시설-1 8,067.73㎡ (용적률209.86%), 근린생활시설-2 4,688.63㎡ (용적률209.79%)다.
지난 10월 1일부터 11월 29일까지 60일간 조합원 분양 신청 접수를 받았으며, 신흥주공재건축사업조합은 관리처분을 내년 상반기로 계획하며, 이후 이주 계획 및 일정이 나올 것으로 예상한다.
계획 가구인 4,113가구 중 97%인 3,989가구가 전용 85㎡ 이하 중소형으로 구성되고 저층부에는 외부 테라스를 제공하는 계단식 설계가 적용된다. 4,113세대 중 1,600세대의 일반분양을 계획하고 있다. 재건축 후 30평형대가 약 60%이상이고, 단지 구성도 테라스하우스와 펜트하우스를 접목해 추진된다.
신흥주공아파트와 전국 최초로 결합 재건축을 추진 중인 통보8차공원아파트는 1986년 6월 입주한 최고 6층, 총 3개동 198세대 규모의 단지다. 이 지역 일신공인중개사는 전용면적45㎡ 3층 매물을 지난 11월 24일 2억 2,900만원에 매매 계약했다고 밝혔으며 전용면적 45㎡는 54세대이다. 국토교통부 실거래자료를 기준으로, 가장 최근 거래 건은 지난 2015년 7월에 신고 된 5층 매매가 2억 1,250만원이다.
8호선 산성역이 단지 인근에 있으며 강남권, 잠실권역으로 출퇴근이 용이하다. 또, 영장산에 둘러싸여 있어 자연친화적인 입지 조건을 갖췄다. 인근에 위례신도시가 들어서 신도시의 교통·생활 인프라를 누릴 것으로 기대된다.
단지 주변 신흥초, 성남여중, 성남북초등학교 등 교육시설이 소재하고 있으며, 수정구청, 주민센터, 보건소, 성남시수정도서관 등이 인근에 위치해있다. 영장근린공원, 희망대공원 등 녹지 조성이 잘 돼있으며 마트, 영화관 등 쇼핑·문화 시설들이 근거리에 있다.
한편, 지난 8월 성남시는 재개발·재건축 사업 추진 시에 지역난방시설 비용을 지원할 수 있는 ‘도시 및 주거환경정비법’ 개정안을 마련한 바 있다. 내년부터 발효되는 이번 개정안으로 신흥2구역 재개발, 신흥주공재건축 등 수정·중원구 지역 재개발·재건축 추진 지역은 지역난방시설을 도입할 때 도시 및 주거환경정비기금의 지원을 받을 수 있게 된다. [자료제공 : 일신공인중개사]
ㅡㅡㅡ
성남시 은행주공아파트에 대하여
재개발/재건축 : 2005-11-21
저는 성남시에 살고 있는데 아파트를 하나 구입하려고 하고 있습니다
그런데 분당은 아파트가격이 비싸고해서 물색중 성남시 중원구 은행동 주공아파트(약 1800세대로 15층아파트가 18동으로 주고, 5층 저층아파트 8동)를 사려고 부동산에 문의하니
최근 올랐지만(평형당 평균 555만원) 이 아파트가 16년째되어서(86년 준공년 입주) 사놓으면 2-3년후에 재건축 이야기가 나와 오를것이고 재건축도 가능하여 2,3년후에 투자가치도 있다고 합니다.그이유로는
대지지분이 건축지분에 비하여 17%가 많고,
현재 용적율 120%이고, 최근 성남시가 발표한 구시가지 재개발,재건축지역으로 지정하여 인근지역 재개발에 따른 인근 아파트에 대한 수요증가로 전세값 및 아파트가격상승 예상되고
서울로 진입이 용이하여 (잠실까지 20분) 잠실아파트 재건축에 따른 이주 본격화로 수요자증가 예상등을 말하고 있습니다.
참고로 동단지는 20평,14평,22평,25평,26평,27평,28평 31평형으로 구성되어 있습니다.
지금 구입해도 되는지와 현 조건인 경우 중층아파트에 대한 재건축이 사실상 가능한지에 대하여 전문가의 고견을 듣고싶습니다.
답변인 : 김종수 상담 위원
앞으로 잠실저밀도 재건축아파트의 투자대안으로 떠오르고 있는 성남구시가지의 재건축재료를 보유한 아파트에 대한 투자는 매우 유망하다
고 하겠습니다.
질문하신대로 성남 은행주공과 신흥주공아파트는 잠실과 인접하여 교통거리가 가까운데다 대단지이고 산으로 둘러쌓여서 교통,환경의 주건여건이 뛰어난 단지입니다.
87년도에 준공되어 지은지 16년된 200세대의 대단지로서, 대지지분이 매우 넓어서(신흥주공아파트의 경우 33평형 아파트의 대지지분이 29평이며 은행주공도 이와 비슷함) 재건축요건은 물론이고 재건축시 수익성을 충분히 확보하고 있다고 하겟습니다.
그기에다 성남의 구시가지 대부분이 재개발계획이 수립되어있고, 얼마전재개발,재건축의 걸림돌이었던 군시시설보호구역내 "최고 고도제한"이 풀리면서 재개발도 급류를 탈 전망이지요.
요약하면, 성남시 신흥동이나 은행동 주공아파트는 서울 강남과 잠실지역과 8호선이 바로 연결되는등 교통편리성으로 인해 강남이나 잠실지역 재건축시 이주수요가 집중될 지역이며,단지 자체가 재건축재료를 보유하고 있어서 투자가치가 높다고 하겟습니다.
중층아파트라도 기존 용적률이 낮아서 계획용적률(경기도의 경우 300%까지 가능)이 낮아서 재건축시 측고제한이외에는 별다른 제약이 되지 않습니다.(서울강남지역 재건축사례에서 보듯이 현재의 층수가 중요한것이 아니라 대지지분또는 용적률이 더중요)
최근 1달사이에 가격이 오른것도 잠실등지의 발빠른 투자가나 실수요자들이 선취매에 나선 결과로 보입니다.
소리소문없이 오르는것고 그이유 때문이지요
결론적으로,성남 재개발지역은 물론이고,신흥 은행 2개 단지는 강남과 잠실의 투자 대안으로서 꾸준히 가격이 오를것으로 전망됩니다.
2단지 모두 재건축재료가 본격 부각되기 이전인 초기투자 유망하며 ,은행동보다는 신흥동주공이 역세권 대단지이고(8호선산성역과 인접) 대로변에 인접한데다 서울과의 교통거리도 더가깝고 영장공원이 바로 인접한여 장점이 크기 때문에 투자가치면에서보면 신흥주공이 더유리?
ㅡㅡㅡㅡ
성남시 2020 도시정비기본계획(안)이 6.24일 발표되었다.
* 금번 발표의 특징
이번 발표는 주로 3단계 구역에 초점을 맞추어 발표되었다. 그 특징은 아래와 같다.
첫째, 너무 재개발이 한꺼번에 몰리지 않도록 2년간 터울을 두어 4단계로 나누어 진행된다.
둘째, 성남시 관계자는 주택 및 기반시설 노후도를 고려하여 정비계획수립연도를 나누었다고 하는데 그 보다는 사업성이 높은 순으로 단계를 나눈 것 같다.
셋째, 4개 구역의 재개발 면적이 확장되어 사업성이 좋아졌다.
넷째, 주거환경개선사업구역의 정비방식을 이번에 ‘사업유형유보’ 구역으로 지정하여 주택재개발 가능성을 열어 두었다. 향후 주민 설문조사를 통해 주택재개발사업과 주거환경개선사업 공동주택방식 중 택일할 것으로 알려지고 있다. 이 경우 사실상 주택재개발로의 전환을 위한 수순으로 보인다.
들리는 말로는 하반기에 사업유형유보구역 주민들을 대상으로 설문조사를 실시하여 주민 80% 이상이 주택재개발을 찬성 할 경우 사업 방식을 철거재개발로 바꾼다고 한다.
다섯째, 신규 재건축 단지 4곳을 새로 지정하여 공공관리 구역의 폭을 넓혔다.
이러한 일련의 계획과 변화 폭의 확대는 성남도시개발공사의 설립을 염두에 둔 포석으로 보인다.
ㅇ 세부 분석
자. 이제는 좀 더 세부적으로 살펴보자.
* 3-1단계 (2011년 정비계획 수립)
산성구역, 상대원3구역, 도환중2구역, 미도아파트 재건축
3-1단계는 고도제한완화의 가장 큰 수혜단지의 하나인 산성구역이 선정되었다. 이 구역은 산성역 역세권이고 인근 위례신도시가 가까워 사업성이 가장 좋은 구역의 하나다.
특히 주변의 신흥주공 재건축, 2단계 신흥2구역 재개발과 맞물려 10,000 가구 이상의 대단지를 형성할 예정이고 또 건설 시기도 위례신도시 개발과 때를 맞추어 재개발될 것으로 보여 대단한 시너지 효과를 보일 것이다. 이 일대는 성남 구도심 최고의 랜드마크로 자리 매김할 가능성이 크다.
단, 금번 발표된 용적률 250%는 이치에 맞지 않는다. 이는 금번 발표된 전 구역의 공통 문제이기도 하다. 성남시 조례에 근거한 280%나 재개발 최대허용치인 300%의 용적률로 사업구역의 성격에 맞추어 상향 조정되어야 할 것이다.
원래 2단계 사업구역인 상대원3구역의 확장은 상대원 1동 전체를 포함하여 이번에 면적이 확장된 4개 구역 가운데서도 가장 파격적으로 면적이 넓어졌다. 기존 약 49,421평에서 8만평이 증가하여 129,357평이 되었다. 자그마치 262% 곧 2.6배로 커졌다.
게다가 1,3동 도로변 준주거지역을 포함하여 질도 높혔다. 교통영향평가 통과도 무난할 것으로 보이며 만 가구 내외의 초대형 단지가 될 것이다. 넓이가 커진 만큼 이에 비례하여 사업성이 대폭 개선될 전망이다.
도환중2구역은 기존 최대허용 용적률 800%의 사업지로 원래 사업성이 좋은 지역이고 미도아파트도 원래부터 2단계 사업으로 지정되어 있었기 때문에 2011년에 정비계획이 수립되는 것은 당연하다.
* 3-2단계 (2013년 정비계획 수립)
태평1구역, 태평3구역, 상대원2구역
3-2단계의 태평1구역은 성남대로 변 역세권에 위치하여 입지 여건이 좋아 사업성이 있다. 게다가 분양가상한제만 폐지되면 사업성이 대폭 개선될 지역이다.
또 이번 기본계획(안)에서 정비방식도 기존 주거환경개선사업지구에서 ‘사업유형유보’구역으로 변경되어 성남시도 주택재개발의 가능성을 열어 두었다. 이번 공람에서 주민들이 합심하여 의견을 강하게 내면 주택재개발로 될 가능성이 높다.
옆에 같이 붙어 있는 태평3구역은 기존대로 주택재개발로 가는데 용적률을 얼마나 더 받아 낼 수 있을지가 관건이다.
상대원2구역은 확장구역이기는 하나 확장면적이 그리 크지 않다. 기존 71,382평에서 5,453평이 늘어난 76,835평이 되었다. 교통영향평가를 염두에 둔 확장으로 보인다.
하지만 워낙 규모가 있는 단지라 용적률만 어느 정도 상향 조정되면 사업성은 그리 나쁘지 않을 것으로 보인다.
* 3-3단계 (2015년 정비계획 수립)
수진1구역, 신흥1구역, 중4구역, 중2구역
3-3단계의 수진1구역, 신흥1구역, 중4구역은 기존대로 주택재개발로 진행되어 큰 변화는 없으나 용적률 상향 조정 여부에 따라 사업성이 판가름 날 것으로 보인다.
문제는 중2구역이다. 구역확장 없이 사업유형유보구역으로 지정받았는데 이 경우 용적률의 대폭적인 상향 조정 없이는 주택재개발이 불가능한 지역이다. 귀추가 주목된다.
* 3-4단계 (2017년 정비계획 수립)
금광2구역, 은행1구역
3-4단계의 신흥3구역은 기존대로 변화 없이 주택재개발로 진행되며 금광2구역은 면적이 기존 8,997평에서 6,984평이 늘어나 15,981평으로 확장되었다. 역세권으로 위치가 좋아 분양가상한제가 폐지되면 사업성은 좋을 것으로 전망된다.
-은행1구역
이번 구역확장의 하이라이트는 은행1구역이다. 주차장 2개 부지 약 5,000평의 공터가 무상으로 양여되었기 때문이다. 현행법으로 주거환경개선사업지구의 국공유지는 시행자에게 무상양여 할 수 있다는 조항을 잘 활용한 케이스다.
이를 포함하여 기존 면적 18,847평에서 11.106평이 늘어나 29,953평이 되었다. 원래 면적 대비 59%가 늘어났다.
또한 정비방식도 주거환경개선지구에서 사업유형유보지역으로 변경되었다. 주택재개발 가능성을 열어둔 것이다. 이제는 주민들의 소원대로 전면 철거재개발로 갈 수 있는 길이 열렸다.
* 신규 지정 4개 재건축 단지
통보8차(2011년 정비계획수립)
금광3구역( “ )
은행주공(2015년 정비계획수립)
성지,궁전 아파트( “ )
2011년 정비계획수립 재건축 단지로 신흥동 통보8차 아파트와 금광3구역이 지정되었다. 금광3구역은 신구대학 아래 우측 빌라촌으로 재개발이 아닌 재건축으로 추진된다.
은행주공 재건축 지정으로 은행2구역 재개발 탄력 받을 듯
또 2015년 정비계획수립 재건축 단지로 은행주공과 성지,궁전 아파트가 지정되었다. 특히 대단지인 은행주공 아파트의 재건축 지정은 의미하는 바가 크다.
현행 주거환경개선사업 1단계 구역인 은행2구역의 현지개량방식사업 종료 후 재개발 착수 시점과 맞물려 있다. 같은 시기에 은행2동에 대규모 아파트 단지가 탄생할 것으로 보인다.