2016.04.11
서울 노원구와 양천구에 내년 재건축 연한 단축 수혜 단지가 대거 나오면서 해당 지역 부동산 시장이 술렁이고 있다. 11일 부동산114에 따르면 2014년 9·1 대책에 따라 서울에서는 1987년 준공된 아파트 2만7764가구가 내년부터 재건축이 가능해진다. 이 중에서도 노원구에서는 6412가구, 양천구에서는 6247가구가 내년 재건축 연한을 맞는다.
노원구는 7호선을 통해 강남권으로 출퇴근할 수 있는 데다 중계동 학원가를 갖추고 가격은 상대적으로 저렴하다는 점이 매력으로 꼽힌다. 양천구는 여의도·마포 출퇴근이 용이하고 교육환경과 거주만족도가 높아 중산층 수요 흡수가 가능하다.
노원구 주공2·3·4단지, 양천구 신시가지8·9·10단지가 수혜 단지로 꼽힌다. 윤지해 부동산114 책임연구원은 "5층 이하 저층 물건은 재건축 진행 시 대지지분이 상대적으로 커 수익성이 높은 만큼 우선 매입 대상으로 고려해야 한다"고 말했다.
이 밖에 도봉 2893가구, 구로 2558가구, 강남 2386가구, 성동 1666가구, 영등포 1141가구, 서대문 1124가구가 내년부터 재건축 대상에 포함된다. 그러나 투자에는 각별한 주의가 필요하다.
고준석 신한은행 PWM 프리빌리지센터장은 "강북은 전반적으로 강남에 비해 재건축 가치 상승 여력이 크지 않아 특정 지역을 제외하고는 실수요 위주로 접근해야 한다"고 말했다.
[이윤식 기자]2016.04.11
최근 재건축·리모델링 기대감이 커진 서울 용산구 이촌동 일대
1980년대 전후로 지어진 낡은 아파트가 즐비한 서울 용산 동부이촌동이 몇 년 안에 새 아파트촌으로 탈바꿈한다. 십수 년간 질질 끌던 낡은 저층 단지 재건축 사업에 탄력이 붙은 데다 시기를 앞당기려 재건축 대신 리모델링으로 선회한 곳도 발걸음을 빨리하고 있어서다. 강남 개포동과 서초 잠원동·반포동 일대 단지들의 재건축 사업이 속도를 내자 강남권에 뒤처지면 안 된다는 분위기가 팽배해진 상태다.
11일 부동산 업계에 따르면 수평증축 리모델링을 진행 중인 이촌동 현대아파트(현대맨숀)가 최근 용산구청에 건축심의를 제출했다. 조합은 상반기 안에 다음 절차인 사업시행인가도 받으려 사업시행계획 수립을 병행 중이다. 김하영 조합장은 "현재 용적률이 263%인 데다 아파트 땅 형태가 삼각형인 만큼 재건축하려면 주민이 보유한 집 평수를 줄여야 하는 등 사업성이 떨어져 재건축 대신 수평증축 리모델링으로 선회했다"고 전했다. 2017년 5월 착공 예정이지만 지금 같은 추세라면 2개월 정도 앞당길 수 있다는 설명이다.
수평증축 리모델링인 만큼 층수는 현재(15층)대로 유지하되 각 가구 면적은 기존보다 약 15% 증가하고 97가구가 새로 지어진다. 97가구는 3.3㎡당 평균 3000만원대에 일반분양할 계획이지만 부동산 시장 상황 등을 감안해 가격을 인상할 여지도 없지 않다.
15년 넘게 지지부진하던 한강맨션 재건축 사업에도 불이 붙었다. 추진위원회와 주민은 재건축을 반대하는 상가를 빼고 사업을 추진하는 내용의 정비구역 변경(분할) 최종안을 지난달 용산구청에 제출했다. 추진위는 용산구청에서 승인만 떨어지면 이달 관련 주민설명회를 개최할 예정이다. 5층에 전용면적 87~178㎡ 660가구로 구성된 한강맨션은 재건축으로 최고 35층, 1580가구 대단지로 재탄생한다.
한강맨션, 왕궁아파트와 더불어 동부이촌동 재건축 3인방으로 꼽히는 한강삼익아파트도 잠에서 깨어났다. 2003년 조합을 설립하고도 오랜 기간 표류했던 삼익은 지난해 말 설비·정비업체를 선정하고 정비계획변경안을 수립 중이다. 이달 안에 관련 작업을 마쳐 구청에 신청할 계획이다. 내년 말까지 관리처분총회를 연다는 방침이다.
왕궁아파트도 재건축 사업안을 다시 세우고 있다. 왕궁아파트는 한강변 초고층(56층)으로 이미 재건축된 래미안 첼리투스(옛 이촌렉스) 옆에 붙어 있어 통합 재건축하는 방안을 논의했지만 렉스가 단독으로 방향을 틀자 계획을 수정 중이다.
동부이촌동 낡은 아파트들이 재건축·증축 리모델링 등으로 새 단장에 나서는 것은 강남 개포동과 서초 잠원동·반포동 일대 단지들의 재건축이 빨라지면서 부촌 자리를 이들 지역에 빼앗기지 않기 위해서다. 재건축 초과이익환수제가 만료되는 2017년까지 재건축을 추진하려는 목적도 있다. 옛 이촌렉스가 최고 56층 래미안 첼리투스로 다시 태어나면서 랜드마크로 부상한 점도 동부이촌동 낡은 단지들의 재건축 사업에 도화선이 됐다.
전용 124㎡로만 구성된 첼리투스는 조합원들이 물량을 다 가져가서 원래 일반분양이 없었다. 그러다 아파트가 지어지는 도중에 일부 조합원이 물량을 포기해서 6가구만 17억5000만~18억원 초반에 분양했다. 초고층에 한강이 잘 보여 조망이 좋은 곳만 20억원대에 분양했다. 한강변에 위치한 초고층이라는 강점 덕분에 가격이 올라 지난달 20층짜리가 20억원에 실거래됐다. 서울 부동산 관계자는 "첼리투스는 고가 아파트인 데다 실수요가 강해 매매 수요는 거의 없다"고 전했다.
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