2016.07.18
[아시아경제 임철영 기자]펀드시장에 부동산 펀드 열풍이 거세다. 저금리 상황에 예금금리보다 1%포인트라도 더 받기 위한 돈이 대안 투자처로 부동산을 택하고 있기 때문이다. 다만 투자과열로 인한 수익률 하락 가능성과 장기 투자상품으로 중도환매가 제한되는 점은 유의해야 한다는 지적도 있다.
국내 부동산 펀드시장의 규모는 2006년 이후 약 10년 만에 10배 가까이 성장했다. 금융투자협회와 자본시장연구원에 따르면 2006년 부동산 펀드의 수는 129개, 순자산은 5조1753억원에 불과했으나 올해 6월 말 기준 펀드 수 766개, 순자산 40조942억원으로 불었다. 부동산 펀드가 전체 펀드시장에서 차지하는 비중도 높아졌다. 전체 펀드시장에서 부동산펀드의 비중은 2006년 1.7% 수준에서 올해 6월 말 8.8%로 5배 커졌다. 올 들어 부동산 펀드의 순자산은 지난해 말 대비 11.7% 증가해 같은 기간 주식형펀드(-6.4%), 혼합주식형펀드(1.7%), 혼합채권형펀드(0.2%) 등은 물론 특별자산펀드(6.1%)보다 높은 증가 폭을 나타냈다.
부동산 펀드시장의 성장은 기관투자가를 중심으로 사모 부동산 펀드가 주도하고 있다. 공모 부동산 펀드의 순자산이 지난 6월 말 8771억원으로 2006년 1조3719억원 대비 36% 이상 감소한 반면 사모 부동산 펀드의 순자산은 39조2171억원으로 무려 1289% 증가했다. 투자자별로는 기관투자가 비중이 97.4%로 절대적이다.
국내 부동산시장 중심이었던 투자대상도 점차 해외 부동산으로 확대되는 추세다. 공모 부동산펀드 중 국내 부동산 펀드는 2006년 1조3719억원에서 올해 6월 말 1012억원으로 10분의 1수준으로 감소한 반면 해외 부동산 펀드는 약 4300억원에서 7759억원으로 증가했다. 사모형 역시 국내 부동산 펀드가 2006년 2조5169억원에서 23조2278억원으로 9배 증가하는 동안 해외 부동산 펀드는 2865억원에서 15조9893억원으로 58배 급증했다.
김규림 자본시장연구원 선임연구원은 "국내 주식시장의 박스권 장세와 저금리 기조가 지속되면서 기관투자가 중심으로 대체투자의 일환으로 부동산 펀드 투자가 확대되고 있다"며 "안정적인 현금창출이 가능한 수익형 부동산이 예금이나 채권에 비해 비교적 수익률이 높고 분산투자가 가능한 측면이 부각된 데 기인한다"고 설명했다.
부동산펀드의 성장세는 금융당국의 공모 재간접펀드 허용과 대체투자 필요성 증대 등으로 더욱 가팔라질 전망이다. 금융당국은 지난 5월말 사모펀드에 분산투자하는 공모 재간접펀드 도입방안을 내놓고 개인투자자도 500만원만 있으면 실물펀드에 투자할수 있도록 허용할 계획이다.
김 선임연구원은 "시장 부동자금의 투자처가 많지 않은 상황에서 개인과 기관투자가가 대체투자의 일환으로 부동산간접기구를 활용할 유인이 높다"며 "실물자산에 투자할 수 있는 제도적 환경이 조성되는 만큼 관련 시장 역시 확대될 것"이라고 분석했다. 이어 "수익형 부동산을 통해 안정적인 수익창출은 가능하지만 중도환매가 어려워 현금화에 제약이 있다는 점에는 충분한 주의가 필요하다"고 덧붙였다.
임철영 기자 cylim@asiae.co.kr
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대체투자 대세]②리스크 없이 수익 낼 ‘꿀팁’
양미영 기자 flounder@
2015-09-01 10:14
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항공기 투자 등 인기
인프라·해외PE 유망
대체투자하면 여전히 부동산 투자가 가장 먼저 떠오른다. 특히 최근 국내에서는 오피스 같은 수익형 부동산 투자가 각광받았다. 전 세계적으로도 부동산 투자에 대한 관심이 꾸준히 이어지고 있다.
그러나 대체투자 자산은 생각보다 더 다양하고 투자 기회가 넓게 열려 있다. 최근에는 항공기에 투자할 수 있는 길도 열렸다. 대우증권은 올해 항공기 투자에 연이어 성공했다. 2차례 투자 규모만 1억3000만달러가 넘는다. 특히 지난 7월에는 개인 투자자들을 대상으로 기존 항공기 채권을 유동화해 판매에 나섰고 불티나게 팔렸다. 프라이빗뱅크(PB) 차원에서 일부 고액 자산가들만 받아갈 수 있었지만 대체투자에 대한 일반 투자자들의 관심은 더욱 커질 것으로 보고 있다.
물론 일반 투자자들에게는 투자가 쉽지는 않고 워낙 생소하기 때문에 그만큼 잘 알고 투자해야 한다. 일부 대체투자 자산은 벌써부터 버블 우려가 일고 있다.
◇ 매력 넘치는 대체투자 자산들
대체투자는 부동산과 같은 실물자산과 사모펀드, 헤지펀드로 구성되고 인프라투자 등으로 투자대상이 갈수록 확대되고 있다. 사모펀드는 주로 기업을 사고 파는 기업투자에 집중하고 부동산과 인프라, 원자재는 모두 실물투자에 속한다.
다양한 구조화 상품에 투자하고 전문적인 투자전략을 구사하는 헤지펀드도 대체투자의 일종이다.
최근 증권사들도 대체투자 자산 발굴에 적극적이다. 대우증권과 HMC투자증권은 항공기 투자에 나섰고 한국투자증권은 테마파크 건설에 투자하기도 했다.
NH투자증권은 "항공기 투자는 항공기 수요 확대와 함께 항공기 자산 특수성으로 안정적인 자산 가치를 보유한다"고 설명했다. 선박 투자의 경우 과거 선가하락에 따른 손실이 발생하기도 했지만 최근 하방경직성을 보이면서 고수익 투자처로 관심이 높다는 설명이다.
아시아 전반적으로 인프라 투자도 유망한 투자처로 급부상 중이다. 경제협력개발기구(OECD)에 따르면 전 세계적으로 인프라 개발 수요는 2030년까지 매년 2조달러(2365조원)규모가 필요할 것으로 예측되고 있다. 특히 아시아 수요가 커지고 있고 최근 대대적인 인프라 건설을 계획 중인 중국 주도로 아시아인프라투자은행(AIIB)이 설립되면서 공통투자 기회는 더욱 확대될 것으로 전망된다.
◇ 어려운 게 단점...일부 버블 논란도
일반 투자자입장에서는 워낙 생소한 영역이기 때문에 대체투자 투자기회가 상대적으로 많지 않아 보이는 것이 현실이다. 그나마 간접적으로 다양한 실물자산에 투자하는 특별자산펀드나 상장지수펀드(ETF)를 활용하는 것도 방법이다. 대체투자 자산에 투자하는 펀드 규모는 지난 2013년 현재 100조원에 달하며 펀드자산의 30%를 차지했다.
실물에 투자하는 경우가 많기 때문에 유동성 회수가 쉽지 않을 수 있다. 실제로 낮은 유동성은 대체투자 실패의 주된 위험 요인으로 지목된다.
주식과 채권을 대체하긴 하지만 이들보다 안전하다고 보기도 힘들다. 익숙치 않은, 또다른 자체적인 위험에 노출돼 있다는 얘기다. 특히 사모펀드(PEF)나 헤지펀드 등은 레버리지가 전통자산보더 훨씬 더 높은 경우가 많다. 자본시장 연구원은 거래 단위가 크기 때문에 가격 발견이 어려운 시장 경색 기간에는 시장 변동성과 시스템 위험을 높이는 요인으로 작용할 수 있다고 지적했다.
국내외 연기금에서 적극적으로 뛰어들었던 수익형 부동산의 경우 가격이 빠르게 오르면서 거품 논란이 일기도 했다.
고은진 하나대투증권 연구원은 "미국 리츠는 지난해 최고의 투자성과를 거뒀지만 올해는 미국 금리 인상 우려로 장기금리가 상승하면서 수개월째 부진한 조정흐름으로 바뀌었다"고 설명했다. 금리 상승기에는 리츠나 셰일오일에 투자하는 마스터합자회사(MLP) 수익률이 주식과 비슷하거나 낮아지는 것으로 나타나고 있다.
▲ 주요 자산의 금리 상승기 투자성과 비교(출처:하나대투증권)
◇ 현재 유망 자산은
현재 가장 유망한 대체투자 분야는 어디일까. 이미 해외 대체자산에 대한 관심이 높지만 국내만으로는 한계가 있는 만큼 지속적으로 해외 쪽으로 눈을 돌려야 한다는 조언이 많다.
대체투자 보고서를 꾸준히 내고 있는 NH투자증권은 자산가격 거품이 적은 아시아 인프라 투자와 미국과 유럽 중견기업 사모펀드(PE) 투자가 유망해 보인다고 밝혔다. 미국 금리인상 우려가 일부 대체투자 자산 매력을 떨어뜨리고 있는 반면 미국 수익형 부동산이나 미국 벤처투자는 확대되고 있다는 설명이다.
항공기 등 실물자산 투자도 추천했다. 이미 국내 기관투자가들의 항공기 금융투자가 활발하게 이뤄지고 있고 개인투자자들의 투자 역시 가능해지고 있다.
대우증권의 경우 직접 투자와 함께 기관투자가를 대상으로 항공기투자를 하다 지난해 첫 항공기 투자건인 핀에어 항공기 채권을 유동화해 일반 투자자를 대상으로 한 판매에도 성공했다. 투자자가 고액 자산가로 한정됐지만 만기 5년에 연 7~8%의 수익률이 기대되면서 반응이 꽤 뜨거웠고 향후 대중화 여부도 주목받고 있다.
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[대체투자가 뜬다] “주식·채권보다 부동산·원자재” 등돌린 뭉칫돈 ‘사모펀드’로
입력 2016-07-26 1
6월말 기준 사모펀드 순자산액 228조9040억…공모펀드 첫 추월
기준금리 인하와 시중 부동자금 급증 등 유동성이 증가하며 대체투자가 확대되고 있다. 기관투자가를 중심으로 사모펀드 형태의 대체투자가 늘며, 사모펀드의 순자산 규모가 사상 처음으로 공모펀드를 추월하기도 했다.
26일 금융투자협회에 따르면 지난달 27일 기준 사모펀드의 순자산 총액은 228조9040억 원으로 나타났다. 227조9291억 원으로 집계된 공모펀드 순자산 총액을 1조 원 가량 앞질렀다. 사모펀드의 순자산 규모가 공모펀드를 추월한 것은 관련 통계를 집계하기 시작한 2004년 이후 처음이다.
사모펀드는 49명 이하의 투자자로부터 모은 자금으로 운용하는 펀드다. 주 고객은 기관투자가와 고액 자산가다. 최소 1억~5억 원의 자금을 넣어야 펀드에 가입할 수 있어서다. 사모펀드 순자산 규모는 지난 2004년 80조원에 불과했다. 하지만 2008년 금융위기를 거쳐 2013년부터 급증하며 지난해 말 200조 원 규모로 성장했다.
사모펀드 시장은 기관투자가와 고액자산가 등이 대체투자에 관심을 두면서 급성장했다. 대체투자란 주식·채권과 같은 전통적인 투자 대상이 아니라 부동산, 사회간접자본(SOC), 원자재 등 다른 자산에 투자하는 것을 말한다. 통상 5% 이상의 수익을 추구한다. 저금리와 시중 부동자금 증가로, 마땅한 투자처를 찾지 못한 투자자들이 수익률 제고를 위해 대체투자에 관심을 두며 사모펀드 시장도 함께 성장했다.
시중 부동자금은 역대 최대 규모를 경신했다. 한국은행에 따른 지난 5월 말 기준 단기 부동자금은 958조 원을 기록해 역대 최대를 기록했다. 전월대비 15조1000억 원, 전년동기 대비로는 93조 원 늘었다. 이 같은 시중 부동자금은 사모펀드 시장으로 흘러들어왔다. 실제 기관투자가(연기금·공제회 등)는 사모펀드를 통해 부동산과 사회간접자본(SOC) 등을 사들였다. 사모펀드 순자산에서 부동산펀드, 특별자산펀드, 파생투자펀드 등 대체투자 상품이 차지하는 비중은 2004년 0.2%에서 43%까지 확대됐다.
여기에 금융당국의 규제가 완화된 점도 사모펀드 시장 급성장의 배경으로 꼽힌다. 지난해부터 사모펀드 가입 최소금액이 5억 원에서 1억 원으로 낮아지고, 투자자문사도 전문투자형 사모펀드(헤지펀드) 운용사로 전환할 수 있도록 규제가 풀렸다.
이에 따라 개인투자자들의 자금이 사모펀드 시장으로 흘러들어 가고, 투자자문사의 사모펀드 시장 진출이 증가하며 관련 시장이 빠르게 성장했다.
기관투자가들의 전유물이었던 대체상품에 대한 개인투자자의 관심도 높아지고 있다. 초저금리가 지속되자 개인들도 공모펀드 등을 통해 대체 투자에 나서는 것이다. 최근에는 부동산·실물자산 투자에 특화된 공모 재간접펀드를 도입하기로 하는 등 금융당국도 개인투자자들이 대체투자를 쉽게 하도록 대체투자 활성화에 나서고 있다.
한편 대체투자 공모펀드의 수익률도 나쁘지 않다. 펀드평가사 제로인에 따르면 지난 22일 기준 해외 부동산에 투자하는 펀드의 연초 이후 수익률은 4.12%다. 국내 주식형(-1.65%), 국내 채권형(2.01%), 해외주식형(-3.75%)보다 높다. 운용설정액 100억 원 이상 해외부동산펀드 가운데는 ‘미래에셋맵스프런티어브라질월지급식부동산 1[분배]’, ‘삼성J-REITs부동산 1[REITs-재간접](B)’, ‘한화Japan REITs부동산 1(리츠-재간접)(C 1)’ 등이 연초 대비 각각 24.99%, 10.18%, 9.29%의 수익률을 나타냈다.
김은기 NH투자증권 연구원은 “저금리로 인한 전통적인 투자상품의 낮은 수익률로 기관투자가의 전유물이었던 대체상품에 개인투자자의 관심도 높아지고 있다”며 “다만 대체투자상품의 높은 수익률의 원천은 위험감수(리스크 테이킹)와 비유동성인 만큼 장기적인 안목의 투자자세가 필요할 것”이라고 밝혔다.
김미정 기자
mjk@etoday.co.kr
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