미국 부동산, 금리가 모든 것을 결정한다! 당분간 저금리 기조 지속과 함께 부동산 시장의 호조 이어질 것으로 전망

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시장금리의 변동이 부동산 시장의 방향성을 지시하게 될 것 

지금이 미국 부동산 투자에 적절한 시점일까? 다르게 질문하자면 앞으로도 미국 부동산 자산가치는 계속 상승할까? 여기에 대한 답은 ‘모든 것이 금리에 달려있다’ 는 것이다. 인플레이션이 화폐적 현상이라는 관점에서 볼 때 양적완화와 저금리의 경제에서 자산가격이 상승하는 것은 자연스러운 현상이다. 하지만 그 중에서도 부 동산만큼 저금리 효과가 직접적으로 나타나는 자산도 흔치 않다. 공급탄력도가 낮 은 부동산 시장의 속성 때문이다. 2000년대 중반 일본의 금리인상이 글로벌 엔케 리를 복귀시키면서 미국 서브프라임 사태의 주요한 원인이 되었듯 이번에도 시장 금리의 변동이 부동산 시장의 방향성을 지시하게 될 것이다.  

저금리 확대와 함께 최근 미국 상업용부동산 가격 상승 전환 

최근 미국 부동산 시장에서 가장 주목할 부분은 상업용부동산 가격지수가 6개월만 에 상승으로 돌아섰다는 점이다. 금융위기 이후 6년동안 상승만 해왔던 상업용부 동산 가격이 지난 해 연말 하락 전환했을 때 시장 일각에서는 이를 부동산 경기변 동의 시그널로 인식하기도 했었다. 시기적으로 Fed가 기준금리 인상을 시작했던 시점과 일치한다.   

하지만 대외적 이유로 Fed는 더 이상 금리를 인상하지 못했고 모기지 금리는 계속 해서 역사적 저점을 갱신하는 중이다. 시장금리의 하락은 부동산 시장에서 명시적 으로 표현되고 있다. 부동산 구매자들의 대출 신청동향을 지수화 한 모기지 구매 지수가 2010년 하반기 이후 가장 높은 수준까지 올라왔고 이에 따라 주택매매 시 장은 활황을 이어가고 있다. 금융기관이 리스크 관리에 나서며 위축조짐을 보이던 상업용부동산 시장까지 6월부터 다시 확장세로 돌아섰다. 가격지수와 함께 자본환 원율(cap rate)이 동반 상승전환 했다는 점 역시 긍정적으로 판단할 만 하다

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당분간 저금리 기조 지속과 함께 부동산 시장의 호조 이어질 것으로 전망 

최근 부동산 시장의 활기가 역사적 저금리에 크게 의존하고 있다는 점을 고려한다 면 결국 중요한 문제는 향후 미국의 시장금리가 어디로 움직일까 하는 점이다. Fed는 여전히 금리인상 시점을 가늠하고 있지만 글로벌 주요 경제권의 불확실성 은 점점 확대되는 흐름이다. 이미 마이너스 금리 체제로 돌입한 시장이 등장하듯 현재 국면에서 글로벌 금리가 상승 전환되기에는 시간이 소요될 것으로 보인다. 

유동성이 밀어 올리는 시장, 그러나 이미 버블징후가 감지되는 부동산 시장에서 투자자는 당분간 저금리의 수혜를 기대할 수는 있으나 다만 금리와 가격변동에 대 한 주의 깊은 모니터링을 동반해야 할 것으로 보인다.