1천만 원으로 임대 수입?"…공모 동산 펀드 열풍

2016.08.29 

부동산 가격 떨어지면 '원금 손실' 우려…'묻지마 투자' 위험

은행의 예금과 적금 금리가 1% 수준입니다. 세금과 물가 상승을 감안하면 사실상 '제로 금리 시대'가 계속되고 있습니다. 부동산만 '나홀로 호황'이지만 평범한 사람들에겐 남 얘기일 뿐입니다. 가계 부채 대책에도 불구하고 식을 줄 모르는 부동산 호황을 노리고 빌딩 사서 월세 받고 임대료도 받고 싶다는 욕망은 가질 수도 있겠지만, 대부분 그럴 목돈이 없죠. 그래서 "적은 돈으로 부동산 임대 수익을 간접 투자로 올려보겠다"면서 부동산 펀드에 뛰어드는 분들이 늘고 있습니다. 유행에 민감한 증권사들도 "이때다" 싶어 국내외 사무실, 호텔, 쇼핑 센터 등에 투자하는 부동산 간접 투자 상품들을 쏟아내고 있습니다. 하지만 전문가들은 "부동산 펀드도 엄연한 펀드"라면서 "아무리 부동산이 활황이라도 부동산 펀드는 원금 날릴 수 있으니 꼼꼼히 따져라"라고 경고합니다. 그럼에도 불구하고, 부동산 펀드는 올해  한 달에 1조 원 꼴로 늘었습니다. 올 해에만 7조 원이 늘어 설정액이 41조 원까지 늘었습니다. 이 상품으로 돈 벌 수 있을까요? 먼저 큰 부자들 혹은 기관 투자자들에게나 문호를 개방하던 부동산 펀드가 왜 일반 투자자들에게 눈을 돌렸는 지부터 살펴보겠습니다.

● 부동산 투자, 연 5% 수익…"예전엔 쳐다보지도 않았습니다" 어느 연예인이 이태원에 어떤 빌딩을 사고, 어떤 부자가 서래 마을에 어떤 건물을 사서 임대료를 얼마 받더라는 식의 얘기들이 일반인들을 솔깃하게 만들곤 합니다. 빌딩 한 채 사면 연 수익률이 10% 가 넘는다는 얘기도 돌았습니다. 강남 부자들을 상대하는 각 은행의 PB들에게 "요즘 부자들은 어떤 상품 가입해요?"라고 물으면 공통적으로 들을 수 있는 말이 있습니다. "금융 상품은 그냥 물가상승률 맞춰서 현 수준 유지하는 정도로 생각하고, 실제로 재산 증식은 자신들의 직업에서 버는 돈과 부동산 투자로 이뤄진다"는 얘기입니다. 주식, 채권 등으로 포트폴리오를 짜는 건, 모두 물가상승률 정도만 벌어 재산이 마이너스가 되지 않기 위한 것이고, 부를 늘리는 건 사업소득이나 월급, 혹은 부동산 투자 이익금이라는 겁니다. 서울 역삼동에 있는 한 PB 센터장은 "목 좋은 30억~50억 원 빌딩은 (수요가 많아) 여전히 구하기 힘들다"라고 말합니다. 하지만 좀 더 규모가 큰 수백 억 원, 수천 억 원 짜리 부동산 투자는 주로 '사모 펀드'로 이뤄집니다.  증권사 사모펀드 담당자들에 따르면, 사모 펀드는 49인 이하이기 때문에 큰 돈을 낼 수 있는 기관 투자자들이나 큰 손들이 주로 참여합니다. 이들이 큰 돈을 투자했다고 해서 10%가 넘는 높은 수익을 노리는 건 아닙니다. 장기적으로 5~8% 정도의 수익을 기대한다고 합니다. 국내 부동산은 3~5%, 해외 부동산은 6~8% 정도가 일반적이라고 합니다. 그런데 이런 부동산 펀드가 최근 일반인들에게 문호를 개방하기 시작했습니다. 미래에셋대우의 김경식 파트장은 "최근 제로 금리에 가까운 상황이 되니까 일반 투자자들이 관심을 가지기 시작한 것이지 예전에 다른 곳에서 5~6% 쉽게 벌 수 있을 때에는 부동산 펀드가 일반인에게 인기가 없었다"고 설명했습니다. 불과 몇 년 전만 해도 공모를 시도조차 하지 않았다는 겁니다.

● "1시간에 300억 원 완판"…부동산 펀드 전성시대? 최근 한국투자증권에서 모집한 한 부동산 펀드는 모집 1시간 만에 300억 원을 다 팔아 치웠습니다. 금융투자업계에서는 부동산 투자에 대한 관심을 보여주는 상징처럼 언급되고 있습니다.  특히 큰 손보다는 3천만 원 이하를 투자한 개미 투자자들의 비중이 더 많았다는 사실에 업계는 신선한 충격을 받았습니다. 3천만 원 이하 투자자가 전체 투자자의 66%를 차지했다는 건 '부동산 공모 펀드'를 내놓으려는 증권사들에게 고무적인 일로 평가 받았습니다. "일반인들의 부동산에 대한 관심이 크구나"라는 확신을 줬기 때문입니다. 취재진이 만난 한 투자자는 "건물을 살 정도의 여력은 없으니까 우선은 몇 천만 원의 소액으로도 (부동산 투자가) 가능한 펀드에 투자하게 됐다"고 투자 이유를 설명했습니다. 30대 직장인인 그녀는 1천만 원을 투자했습니다. 이 부동산 펀드의 공모 성공은 금융투자업계에 자극이 됐습니다. 사모 펀드를 중심으로 국내외 부동산 투자에 집중해온 미래에셋은 9월 중에 미국 부동산에 투자하는 3천억 원짜리 펀드를 공모하기로 하고 금융감독원의 심사 결과를 기다리고 있습니다. 일반인들에게 돈을 모아 미국 부동산을 사겠다는 건데, 금감원 심사를 통과할 경우 공모 펀드로는 가장 큰 규모가 될 전망입니다.

● 호텔 숙박비, 사무실 임대료를 받는다 1시간 만에 매진됐던 부동산 펀드는 서울 명동에 있는 호텔에 투자했습니다. 600억 원을 투자해서 호텔을 인수했습니다. 주로 외국인들이 이용합니다. 이 호텔 판촉팀 이지섭 팀장은 "명동에 가깝다보니까 쇼핑을 위해 외국인들이 많이 찾는다"라고 설명했습니다. 실제로 로비에서는 중국, 인도, 인도네시아 국적의 손님들을 만나 볼 수 있었습니다. 이렇게 올린 수입이 바로 부동산 펀드 투자자들에게 돌아가는 겁니다. 예상 수익률을 연 5.5% 정도로 보고 있습니다. '펀드'는 현행법상 '수익'을 '보장'해서는 절대 안됩니다. 언제든 손해볼 수 있는데 마치 보장해주는 것처럼 쓰면 바로 처벌을 받습니다. 그래서 예상 수익률이라는 수준의 표현을 쓰고 있는 겁니다. 결국 투자자들의 돈을 모아 이 호텔을 사고, 그 수입을 수익률 5% 정도로 나눠 주겠다는 펀드인 셈입니다.▶ 돈 몰리는 부동산 펀드…원금 손실 조심하세요 이 상품을 판매한 한국투자증권 문성필 상품전략본부장은 "호텔이 방을 빌려줘서 생기는 임대 수입을 다 합산해 배당한다"라면서 "지분 투자자들이 그 몫에 따라 배당을 받는 구조"라고 설명했습니다.

● 인기? 유행? …

부동산 가격 떨어지면 원금도 날린다 엄청난 인기인 건 틀림없습니다. 부동산 호황은 정부의 가계 부채 대책에도 멈추지 않고 있습니다. 부동산 간접 투자인 부동산 펀드 역시 크게 다르진 않겠죠. 하지만 몇 가지 주의해야할 점이 있습니다. 일단, 부동산 펀드는 말 그대로 펀드입니다. 원금을 절대 보장해주지 않는다는 겁니다. "매 분기마다 꾸준히 배당금이 나오는데..."라고 안심해선 안됩니다. 부동산 가격이 떨어지면 나중에 펀드가 만기가 돼서 팔고 나올 때 손해를 보게 되는 경우가 있고, 그럴 경우에는 그때까지 받은 배당금을 합쳐도 큰 손해를 볼 수 있기 때문입니다. 미래에셋대우의 김경식 파트장은 "배당 수익의 높고 낮음도 중요하지만, 오히려 만기 때 원금 손실이 될 수 있다는 부분들도 반드시 고민해야 한다"고 강조합니다. 혹 "부동산 경기 나빠지면 그때 급하게 팔지"라고 생각하실 수도 있습니다. 그런데 이 부동산 펀드가 쉽게 매매가 안됩니다. 환매 제한도 있습니다. 가끔 한국거래소에 상장을 해서 팔 수 있는 펀드도 있지만, 수요도 많지 않고, 가격도 큰 손해를 보고 팔아야 하기 때문에 부동산 펀드는 사실상 5년이면 5년, 7년이면 7년, 10년이면 10년, 돈을 묶어 놔야 한다고 봐야 합니다. 결국 중장기 부동산 전망이나 투자 물건의 입지 등을 꼼꼼히 살피지 않았다간 자칫 낭패를 볼 수도 있는 만큼 '묻지마 투자'는 피하는 게 좋습니다.  0 2
출처 : SBS 뉴스
원본 링크 : http://news.sbs.co.kr/news/endPage.do?news_id=N1003756786&plink=COPYPASTE&cooper=SBSNEWSEND

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지난달 19일 최소 가입액을 천만원으로 정해 개인투자자를 모집한 ‘하나티마크그랜드부동산투자신탁1호’는 순식간에 ‘완판’됐다. 가장 많은 금액을 배정받은 펀드 판매사였던 한국투자증권은 투자자 모집 1시간 만에 300억원어치를 다 팔아치웠다. 이에 200억원을 추가로 배정받았는데, 이도 당일에 전부 팔렸다. 사모투자가 주가 되는 부동산펀드 시장에 공모형 상품이 4년 만에 나타면서 개인투자자가 대거 몰린 것이다.

이는 하나자산운용이 서울 중구의 명동 인근에 자리잡은 티마크그랜드호텔 매입에 필요한 자금 2천억원의 일부인 690억원을 공모펀드 형식으로 조달하는 형태다. 유커가 몰리는 관광 중심지 건물을 호텔 운영사에 20년간 임대했기 때문에, 펀드 가입자들은 임대료 등 수익을 분기마다 배당금으로 지급받는다. 5년 뒤 건물을 매각해 원금을 상환하는데, 매각금액에 따라 추가 수익이나 원금 손실이 결정된다. 이 펀드 가입 금액의 96%가 1억원 이하였고 66%는 1천만~3천만원에 몰렸다. 개인들도 약간의 여유 자금만 있으면 ‘호텔용 빌딩’에 투자할 수 있었던 셈이다.

한국투자증권 쪽은 “임대료 수입을 고려할 때 연 5.5% 정도의 배당수익률이 기대된다”고 밝혔다. 가입 뒤 5년간 해지가 불가능하지만, 이내 증권시장에 상장돼 주식처럼 사고팔 수 있는 여건이 조성된다.

저금리에 상업용 부동산 투자 급증
부동산펀드 시장 6년만에 4배 팽창

빌딩매입 등에 대규모자금 동원 필요
공모펀드 모집은 자금계획 불확실해
부동산펀드 사모펀드 위주로 흘러가

올해 7월 4년 만에 공모펀드 등장
수백억 설정액 한시간 만에 ‘완판’
1천만~3천만원 개인투자자가 66%
금투업계, 개인투자 큰 수요 확인
하반기에 공모펀드 속속 출시 채비

저금리 시대 투자 대안 주목받지만
투자형태 따라 수익률 천차만별
투자금 중도회수 어려움도 주의해야

■ 저금리에 부동산펀드 시장 급팽창 부동산펀드란 자산의 50%를 초과하는 금액을 부동산 관련 자산에 투자하는 펀드를 말한다. 부동산 직접투자는 웬만한 자산가가 아니고서야 개인 자금의 한계 때문에 아파트·단독주택 등 비교적 소규모 주거용 건물로 투자가 제한될 수밖에 없다. 하지만 부동산펀드는 풍부한 자금력을 바탕으로 오피스 건물 등 값비싼 상업용 부동산에 투자할 수 있다. 투자자 처지에선 비교적 적은 돈으로 대규모 상업용 건물에 투자할 기회가 생기는 셈이다.

금융투자협회 집계를 보면 공·사모를 합친 전체 부동산펀드 설정액 규모는 2009년말 11조2550억원에서 지난 8월17일 기준 41조3992억원으로 6년여 만에 4배 가까이 불어났다. 특히 저금리가 본격화하기 시작한 2013년부터 유입금액이 연간 5조~6조원씩 늘었는데, 올해 들어서는 8월 현재만 해도 지난해 말(34조9386억원)보다 규모가 6조5천억원가량 불어났다.

부동산펀드의 급성장 배경은 저금리·저성장이다. 저금리로 예금은 물론 채권금리도 하락해 안전자산의 수익률이 점점 떨어지고 있다. 주요국 국채 수익률은 마이너스로 치닫고 있는 상황이다. 게다가 한국은 주식시장도 수익률이 신통찮다. 코스피지수가 수년간 1900~2100 박스권에서 오르락내리락만 거듭해왔다. 이 상황에서 투자자들의 눈길을 끈 게 주식·채권 외에 다양한 투자 대상에 투자하는 ‘대체투자’다. 한국은행 보고서를 보면 국내 대체투자 규모는 2015년말 260조3천억원으로 2006년말 61조4천억원에 견줘 4.2배 늘었다. 펀드를 통한 부동산 간접투자도 주요 대체투자 수단으로 볼 수 있다. 개인이 아파트 등을 사고파는 부동산 직접투자는 주로 매매차익을 통해 수익을 올리는 반면에, 부동산펀드는 상업용 부동산의 임대수입 등을 통해 지속적·장기적 투자수익을 추구하는 경향이 짙다. 이경자 한국투자증권 연구원은 보고서에서 “상업용 부동산은 주거용 부동산에 비해 낮은 경기민감도, 안정적 수익 등이 부각되며 각광받고 있다”고 설명했다.

■ 공모펀드, 개인 투자수요에 ‘꿈틀’ 최근 3년간 부동산펀드는 급격하게 몸집을 불려왔으나, 공모펀드 비중은 상대적으로 크게 미미한 편이다. 지난 17일 기준 부동산 공모펀드 설정액은 1조87억원으로, 전체 부동산펀드 설정액(41조3992억원)의 2.4%에 불과했다. 부동산펀드 시장이 ‘뭉칫돈’을 지닌 전문 사모투자자나 기관투자자 위주로 운영되는 경향이 있었던 탓이다. 상업용 부동산 매입 계약을 맺으려면 일시에 수백억~수천억원대의 자금이 필요할 수 있다. 이러다 보니 투자가치가 큰 부동산펀드를 모집한다 해도 불특정 다수가 얼마의 금액을 투자할지 예측하기 어려운 공모형 펀드보다는 확실한 자금력을 지닌 몇몇 기관을 대상으로 한 사모형 펀드가 성행했던 것이다.

그럼에도 최근 공모형 펀드 시장이 개화할 움직임을 보이는 것은 일반 투자자들의 투자 욕구와 수요가 충분히 감지됐기 때문이다. 저금리·저성장 상황에서 투자할 곳이 마땅치 않은 것은 개인이든 기관이든 마찬가지라는 얘기다. 한 자산운용사 관계자는 “저금리가 지속되면서 개인투자자들의 수익률 눈높이가 낮아졌다. 개인들이 예전엔 5%대 수익률은 거들떠보지도 않았으나, 저금리가 지속되면서 안정적 수익을 올리려는 기관투자자들의 기조가 개인에게 확산되는 것으로 보인다. 운용사들이 부동산 공모 펀드를 하나둘 내놓는 배경이다”라고 짚었다.

지난달 사모펀드 형식이었지만 최소 가입액을 2억원으로 잡아 개인에게 투자 문호를 연 미래에셋증권의 ‘베트남 랜드마크72 자산유동화증권(ABS)’은 예비청약 이틀 만에 모집금액 2500억원을 다 채웠다. 이 상품은 미래에셋증권이 투자한 베트남 하노이 랜드마트72 빌딩에 대한 선순위대출채권(3000억원)의 일부를 기초자산으로 자산유동화증권(ABS)을 발행한 것이다. 원금 손실 위험은 있지만 확정 이자수익률 4.5%가 제시됐다.

이처럼 기관투자자나 일부 자산가들의 전유물이던 부동산펀드 시장이 개인에게도 열리고 있다. 금융투자업계에 따르면 미래에셋자산운용은 미국 텍사스주 댈러스의 ‘스테이트팜 오피스 빌딩’ 인수를 위한 양해각서를 현지 부동산개발사와 체결하고 이 빌딩의 임대수익을 기반으로 한 공모형 부동산펀드를 다음달에 선보일 예정이다. 신한금융투자도 이지스자산운용 등과 함께 서울 중구에 있는 ‘퍼시픽타워’(옛 올리브타워)를 대상으로 하는 공모형 부동산펀드를 10월께 출시 목표로 입찰에 나섰다.

공모 펀드는 개인투자자들의 손실 위험을 줄이기 위한 안전장치도 어느 정도 도입돼 있다. 우선 부동산펀드의 가장 큰 위험 요인인 유동성 문제는 증권시장에 상장해 사고팔 수 있게 함으로써 어느 정도 해소된다. 부동산펀드는 투자 성격상 대개 수년간 중도 환매가 불가능한 폐쇄형인데, 이를 공모펀드로 모집할 경우 반드시 상장하도록 돼 있어 투자금을 회수할 길이 완전히 막히지 않는다.

■ 평균수익률 5%?…투자 따라 천차만별 부동산펀드는 시장에서 중위험·중수익 상품으로 알려져 있다. 전체 부동산펀드의 연평균 수익률은 5% 정도이고 요즘 공모로 나오는 펀드의 기대수익률도 그 정도 선에서 제시된다. 하지만 개별 물건마다 투자가치의 차이가 크다 보니 평균 수익률이 큰 의미가 없다는 견해도 있다.

예를 들어 서울 광화문·강남·여의도 등 이른바 ‘목 좋은 곳’으로 임차인이 구해진 건물에 투자한 뒤 임대료를 주수익원으로 삼는 펀드라면 투자 위험은 크게 떨어진다. 하지만 임차인이 구해지지 않았거나, 증축 등 새단장(리모델링)을 거쳐 임차인을 구해야 하는 건물이라면 투자 위험은 좀더 커진다. 더욱이 인허가부터 시작하는 개발 단계에 투자하는 펀드라면 사업 좌초 문제 등 위험도가 상당한 편이다. 결국 평균 수익률보다는 투자 대상 건물의 입지, 노후 정도, 상권 분석 등을 투자자가 면밀하게 따져봐야 할 필요가 있다.

게다가 실시간으로 가격이 노출되는 주식이나 채권 등 전통적 투자자산과 달리 대형 부동산 가격은 수년에 한 번, 거래가 일어날 때만 확정되다 보니 ‘적정가격’에 대한 판단도 쉽지 않다. 최근 외국 부동산에 대한 간접투자도 늘고 있는데, 이런 경우 건물을 둘러싼 상황에 대한 정보가 부족해 더욱 판단하기 힘들다. 게다가 오피스 공실률 등 상업용 부동산 시장의 경기는 물론 자산가격에 영향을 미치는 금리 전망 같은 거시경제 상황도 살펴야 한다.

황세운 자본시장연구원 자본시장실장은 “부동산 가격은 실시간으로 노출되지 않기 때문에 해당 물건에 대한 정확한 가치평가를 내리기가 어렵다. 자산운용업계에도 부동산 전문가가 많은 편이 아니고, 부동산 경기에 대한 전문가들의 의견도 엇갈리는 상황”이라고 말했다.

■ 부동산 침체 땐 원금회수 쉽지 않아 부동산펀드의 구조적 위험은 유동성 부족이다. 공모 펀드는 상장을 의무화해 유동성을 보완하지만, 주식·채권만큼 거래가 활발하지 않다는 점을 염두에 두어야 한다. 필요할 때 원하는 가격으로 팔기 어려울 수 있다는 얘기다. 특히 부동산 경기 침체나 임대료 하락 등으로 인해 투자 수익이 악화하고 있는 상황이라면 더욱 처분이 어려워 손실이 장기화할 우려가 있다. 한국은행은 8월 발간한 ‘국내 대체투자 현황 및 시사점’ 보고서에서 “대체투자는 전통적 투자 대상에 비해 유동성이 낮고 투자위험이 높아 대내외 여건 급변에 따른 충격 발생 때 큰 폭의 손실이 우려된다. 미국 캘리포니아 공무원연금의 경우 금융위기 당시 부동산경기 침체 영향으로 부동산 자산에서 -47.9%에 달하는 대규모 투자손실률을 기록했다”고 설명했다.

현재로서는 부동산 간접투자의 55.8%(2015년 9월 기준)가 쏠려 있는 오피스 빌딩 공실률이 상승하고 있어 수익률 하락이 예상되는 점도 위험요인이다. 국토교통부와 한국감정원 자료를 참조하면, 오피스 빌딩 공실률은 2009년초 6.5%에서 올해 2분기 13.4%로 두 배 이상 확대됐다. 이에 따라 오피스 임대가격지수도 2013년 이후 지속적 하락세를 나타내고 있다. 허문종 우리금융경영연구소 수석연구원은 “대내외 경기부진에 따른 기업들의 임차수요 위축, 공기업의 지방 이전, 공급 증가 등의 이유로 오피스 공실률이 상승 중이다. 공실률 상승은 임대료 하락을 불러 투자수익률을 낮추는 요인”이라고 지적했다.

거시경제 상황을 보면 향후 미국이 금리인상 속도를 올릴 경우 자산 가격이 하락할 수도 있다는 점도 위험요인이다. 저금리 기조 아래 한국뿐 아니라 전세계적으로 실물경기와는 괴리된 상태에서 상업용 부동산 시장에 자금이 풍부하게 들어왔던 상황이기 때문이다.

황세운 실장은 “수익률이 무조건 5%는 된다고 생각하고 투자해서는 안 된다. 환매가 어렵고, 시장이 침체되거나 매각에 실패할 경우 원금이 보장되지 않는다는 점도 반드시 인지해야 한다”고 말했다.

김효진 기자 july@han