대신증권 “상업용 부동산 시장 환경 악화... 공모형 부동산펀드 수익률 하락 우려 불거져

2016.09.02

 

- 대신증권(003540)은 4년여 만에 실무 부동산에 투자하는 공모펀드가 출시됐지만 저성장 기조가 이어지면서 기업의 사무실 임대 수요는 위축돼 있다고 지적.

 

- 공실률이 다소 줄어들고는 있지만 무료 임대 기간 혜택 등을 제공한 결과로 부동산 시장의 고평가 논란은 피할 수 없는 만큼 투자에 유의해야 한다고 조언.

 

/지민구기자 mingu@sedaily.com

 

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기사입력 2016-09-02 05:00:16 폰트확대폰트축소

 

개인투자자 몰려 인기 속, 불황 장기화로 임차 수요 감소

물량은 확대… 매력저하 우려

최근 높은 수익률로 개인들의 인기를 얻고 있는 공모형 부동산펀드가 수익률 하락세로 반전될 것이라는 우려가 나오고 있다. 경기 침체 장기화로 기업들의 오피스 임차 수요는 줄어드는 반면 신규 물량은 계속 나오고 있어 수익률이 현재보다 더 떨어질 것이라는 지적이다.

 

1일 자산운용업계에 따르면 사모 형태로 실물부동산 투자 펀드를 출시했던 자산운용사들이 속속 공모형 상품 출시에 박차를 가하고 있다.

 

이 같은 움직임은 지난달 19일 하나자산운용이 ‘티마크그랜드호텔 명동’을 투자처로 삼아 내놓은 공모형 펀드가 예상보다 높은 인기를 얻으면서 본격화됐다. 이 펀드의 연 수익률은 5.5%에 이른다.

 

이후 이지스자산운용은 서울 중구에 위치한 ‘퍼시픽타워’를 사들여 다음달께 공모형 펀드를 출시한다는 계획이다.

 

미래에셋자산운용은 미국 댈러스 소재 오피스빌딩에 투자하는 관련 상품을 이달 중 선보일 예정이다. 미래에셋자산운용 공모형 펀드의 기대수익률은 4% 이상으로 알려졌다.

 

시장에서는 주택과 상가 등에 머물렀던 개인들의 투자 영역이 넓어졌다는 점은 환영할 만한 일이지만, 오피스 투자환경 위축에 따른 수익률 저하를 고려해야 한다고 지적하고 있다.

 

오피스빌딩 투자 수익률에 가장 큰 영향을 미치는 공실률이 상승하고 있어서다.

 

교보리얼코에 따르면 2분기 말 기준 서울시 오피스빌딩 공실률은 8.6%에 달한다. 5년 전인 2011년 4분기(3.0%)와 비교하면 3배 가까이 높아졌다.

 

최근 기업들이 비용절감을 위해 외부 임차 면적을 줄이고 있어, 2∼3년 내에 공실률이 10%대에 들어설 것이라는 전망이 지배적이다. 서울 강남 오피스시장의 주요 임차인이었던 삼성전자가 올해 상반기 대거 수도권 사업장으로 이전한 것이 대표적인 사례다.

 

여기에 신규 오피스빌딩의 공급이 지속적으로 이뤄지고 있다는 점도 공실률 급등 전망의 배경이다. 국토교통부에 따르면 2011년 1분기부터 2014년 4분기까지 전국의 업무용 건축물 착공 면적은 분기당 평균 141.9㎡였으나, 지난해 1분기부터는 249.0㎡로 약 75.5% 증가했다. 공사 시작 후 준공까지 2년 정도 걸린다는 점을 고려하면 오피스빌딩의 공급은 2018년까지 증가 추세에 있을 것이라는 전망이다.

 

황규완 대신증권 연구원은 “오피스빌딩 투자의 주된 목적은 임대 수익인데, 높은 공실률은 임대인의 협상력을 떨어뜨려 인근 시세보다 낮은 임대료를 불러오고, 이는 곧 투자수익 하락으로 이어진다”고 설명했다.

 

아울러 공모 비중이 증가하면 시장 분위기가 공급자 위주로 바뀌어 수익률 하락이라는 결과가 나타날 것이라는 분석도 있다. 이남수 신한금융투자 부동산팀장은 “현재 오피스투자시장 분위기는 수요자가 주도하고 있지만, 실물자산에 관심을 갖는 공모형 비중이 늘면 환경이 공급자 위주로 바뀌어 수익률이 현 수준을 밑돌 가능성이 크다”고 내다봤다.

최남영기자 hinews@

 

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