[PB발언대] "서울 사무실 공실률 높아, 부동산 펀드 유의"

2016/10/19

박합수 국민은행 부동산전문가

 

"인구가 감소해서 주택 수요가 줄어들고, 그래서 부동산 시장에 낀 거품이 꺼진다는 논리는 참 간단해서 귀에 쏙 들어올 겁니다. 하지만 아주 오래전 인구 추계를 기반으로 한 이런 막연한 전망에 저는 동의할 수 없습니다."

 

국민은행 부동산 전문가인 박합수〈사진〉 도곡스타PB센터 수석 부동산전문위원은 최근 과열 논란이 일고 있는 부동산 시장에 대해 "주택, 특히 서울의 주택 공급은 여전히 부족하다"며 18일 이렇게 말했다. 최근 강남 재건축 단지를 중심으로 부동산이 과도하게 오르자 정부는 규제를 강화할 조짐을 보이고 있다. 이런 가운데 금융권이 실수요자들이 받아가는 보금자리론, 적격 대출까지 줄이겠다고 나서자 부동산 시장이 일시에 얼어붙는 것 아니냐는 우려가 나온다.

 

박 위원은 최근 불안한 조짐을 보이는 부동산 시장에 대해 "냉정하게 시장을 분석했으면 한다"고 했다. 우선 서울의 아파트 공급량을 놓고 보면 현재 공급량이 과거에 비해 여전히 많이 부족하다고 했다. 그는 "2006~2008년 3년 동안 서울에서 연평균 4만7000가구의 아파트가 공급됐는데 2016~2018년 서울의 아파트 입주량은 2만7000가구에 불과한 상황"이라고 했다.

 

공급이 모자라도 저출산 등의 영향으로 인구가 줄면 주택이 남아돌 것이란 전망에 대해서도 '틀렸다'는 입장이었다. 그는 "10년 전 통계청이 인구주택총조사를 하면서 인구가 2018년 5000만명 정도를 찍고 감소할 것이라는 전망을 내놓은 적이 있는데 이 수치가 업데이트되지 않고 반복해서 인용되고 있다"며 "지난해 조사 때 인구는 5100만명을 이미 넘어서며 꾸준히 증가하는 모습을 보인 데다 1인 가구가 증가해 주택 구입의 기본 단위인 가구 수는 훨씬 많이 늘어 중소형 아파트를 중심으로 한 서울의 주택 수요는 계속 증가할 것"이라고 말했다.

 

최근 저금리가 장기화해 대체 투자(주식·채권 등 전통적인 투자가 아닌 방식의 투자)가 인기를 끌며 덩달아 돈이 몰리고 있는 부동산 펀드에 대해서는 옥석 가리기가 필요한 시점이라고 보았다. 부동산 펀드는 보통 상가(사무실 포함) 건물을 대상으로 만들어지고, 임대료 수익과 만기 때 건물을 팔아서 남기는 시세 차익에 따라 수익률이 결정된다. 박 위원은 "사무실과 상가는 경기의 영향을 많이 받는다"며 "경기 침체가 장기화하며 현재 서울의 사무실 공실률은 8% 정도로 정상적인 수준이라고 여겨지는 5% 선을 약 3년 동안 넘어서고 있는 상황"이라고 했다.

 

부동산 펀드에 투자하기 전 따져 봐야 할 조건으로는 입지·임차인·가격 세 가지를 꼽았다. 그는 "지금은 중심지처럼 보이지만 주변에 다른 중심지가 개발되고 있어 '변방'으로 전락할 가능성이 있거나 부동산 임차인의 수입원이 명확지 않고 펀드 만기 때까지 공간을 빌려 쓸지가 모호한 상가라면 관련 펀드 투자에 신중할 필요가 있다"고 말했다.