호텔개발 및 운영사업의 이해 2012-03-06

호텔개발 및 운영사업의 이해
호텔개발 및 운영

최근 급증하는 중국인 관광객의 영향으로 호텔 운영사업 및 개발 사업에 대한 관심이 높아지고 있다. 부동산 시장의 침체 속에서 큰 관심을 끌고 있는 호텔 개발 및 운영 사업에 대해 알아본다.

최근 부동산시장과 경제상황이 침체되었다고 하나 급증하는 중국인 관광객의 영향으로 호텔 운영사업 및 개발사업에 대한 관심이 높아지고 있다. 특히 최근 1~2년 간 서울 도심지역을 중심으로 한 신규 개발부지는 대부분 신규 호텔사업 대상지로서 검토되는 경우가 대부분이었다. 또한 최근 신규 개점하는 외식사업업체가 저가형 대중음식점과 고급 식품점으로 양극화되는 가운데 호텔 부대시설 내 고급 레스토랑에 대한 수요도 높아지고 있다. 이러한 시장 분위기로 인해 최근 서울의 호텔은 세계 최고 수준의 객실 점유율을 보이고 있으며 부동산업계에서도 신규호텔 개발사업에 대한 관심이 매우 높아진 상태이다. 따라서 이번 호에서는 호텔시장 현황과 호텔의 종류, 운영형태, 수익구조에 대해 알아보기로 한다.

호텔시장 현황
2000년대 초 연간 500만명에 이르렀던 국내 방문 외국인수가 최근 2011년 2월 기준 약 1,000만 명으로 두 배를 넘어섰다. 특히 중국인 방문객 수는 최근 해마다 30% 이상씩 증가하고 있다. 현재 중국은 일본 다음으로 국내 입국자수가 두 번째로 많은 나라이다. 최근 호텔업계에서도 이러한 중국인 방문객의 증가를 호텔시장의 활황의 가장 큰 원인 중의 하나로 체감하고 있는 것이 현실이다.

호텔에 대한 수요를 나타내는 객실 이용률의 경우 1990년대 후반 80%대 이상을 보였으나 2003년 사스가 발생하며 60%대로 하락, 2006년 북핵실험과 원화강세로 다시 하락하였다가 회복, 이후 외국인 관광객수가 지속적으로 증가함에 따라 2010년 이후 다시 80%대를 기록하고 있다. 그러나 본 수치는 연평균 이용률을 나타낸 것으로 실제 도심지역 호텔의 경우 성수기에는 실제 100%에 육박하는 객실 이용률을 보이고 있다는 것이 전반적인 업계의 분위기이다.이러한 추세의 원인은 지속적인 원화약세로 우리나라 관광산업의 매력이 증가함과 동시에 2010년 8월 중국인 관광객 비자제도 개선(복수비자 허용, 발급 조건 완화)으로 최근 1~2년 사이 중국인 관광객수가 크게 증가하였기 때문이다. 또한 일본과 중국, 대만 등에서 한국 대중음악, 한국 드라마 등에 대한 관심이 지속적으로 증가하면서 국내 관광산업과 함께 호텔시장도 지속적으로 긍정적인 영향을 받고 있다고 보여지고 있다.

호텔의 종류와 기준
우리가 흔히 말하는 호텔은 국내법을 기준으로 관광진흥법 상의 관광숙박업 중 ‘관광호텔’에 포함되는 것이다. 그 외 ‘숙박시설’로서 일반적으로 말하는 모텔, 여관 등도 있으나 이는 관광진흥법이 아닌 공중위생관리법에 의해 규제 받는 시설이다. 이러한 숙박시설의 경우 간판에 ‘호텔’이나 ‘관광호텔’로 표시되어 있는 경우도 많으나 실제 적용 받는 법규 상으로는 관광진흥법 상의 ‘관광호텔’이 아닌 경우가 많다. 관광호텔의 경우 객실 30실 이상, 외국인을 위한 지원시설보유 그리고 숙박을 위한 부대시설(음식, 운동, 오락, 휴양, 공연시설)을 갖추고 문화체육관광부에 등록한 것이 일반적인 숙박업과의 차이점이다. 보통 호텔의 등급을 나타내는 특1급, 특2급, 1~3급과 같은 기준은 모두 관광호텔 분류기준에 해당되는 것이다. 이는 정기적인 등급심사평가에 의해 객실, 레스토랑, 로비, 부대시설, 종업원 등 각 부문의 점수를 합한 총점에 따라 결정된다. 따라서 호텔 별로 등급심사를 위한 투자도 수시로 이루어지고 있다. 이러한 관광호텔을 개발하기 위해서는 일반 상가건물이나 오피스건물과 달리 건축허가도 훨씬 까다롭다. 관광호텔과 숙박시설은 현재 도시계획법 상 상업지역에서만 건설이 가능하나 관광진흥법에 따라 연면적, 자본금, 세부시설계획 등 세부 사업계획에 대한 승인을 받은 관광호텔의 경우는 준주거, 준공업, 일반주거지역에서도 의제처리로서 건축이 가능하다. 서울시에서는 관광호텔과 숙박시설 개발 시 주거지역으로부터 50m 이상 이격하여야 하며 50m~200m까지는 도시계획심의에 의해 건축이 제한될 수도 있다. 그러나 최근 호텔수요가 급증함에 따라 서울시 조례에 의해 호텔개발 시 용적률을 추가 200%까지 인센티브로 제공하고 있으며 최근 테헤란로 변의 상업지역 중 주거지역과 바로 인접한 지역에서도 지구단위계획을 통해 호텔개발을 허용하고 용적률에 대한 규제도 완화한 사례가 있다. 또한 신논현역 주변과 잠실 송파대로, 석촌호수변 대로에서도 지구단위계획을 통해 관광숙박시설 설치 시 용적률 완화를 제공할 계획으로 있다.

운영 형태
흔히 우리에게 알려진 유명 호텔들은 국내뿐만이 아닌 해외 여러 유명 장소에서도 쉽게 찾아볼 수가 있다. 이처럼 호텔은 체인화, 프랜차이즈화되어 운영되고 있다. 국내 호텔 중 사업주가 직접 호텔을 운영하는 경우는 롯데호텔, 신라호텔 등 대기업 계열 호텔 등을 예로 들 수 있으며 이는 호텔 사업주가 직접 호텔을 소유하고 운영하는 형태이다. 해외 유명 호텔들은 이러한 본점 호텔을 바탕으로 세계적으로 체인 및 프랜차이즈화 하는 경우가 많다. 이를 통해 브랜드 이미지를 상승시키고 공통된 마케팅을 통해 비용을 절감하는 구조가 가능하다.

그러나 국내 유명 특급호텔 중 대부분은 소유와 운영이 분리된 경영형태가 많다. 즉 호텔의 소유주가 희망하는 브랜드의 체인호텔본사와 운영계약을 체결하고 경영을 위탁하는 방법이다. 호텔은 개발단계에서부터 일반 부동산과 다른 전문적인 노하우가 필요한데, 추가로 호텔운영까지 직접 시작할 경우 초기 사업 상의 위험이 커질 수 있다. 이를 방지하기 위해 유명 호텔브랜드를 선정해 위탁계약을 맺는 경우가 많다. 위탁경영호텔은 각종 비품에 대한 대량 구매와 브랜드 전체에 대한 공동광고가 본사에서 지속적으로 이루어져 이로 인한 마케팅 비용 절감효과가 크며, 무엇보다 유명 브랜드를 도입함으로써 쉽게 호텔시장에 진출할 수 있다는 장점이 있다. 이와 같은 호텔은 국내에서는 그랜드하얏트, 메리어트, 리츠칼튼호텔 등이 있다.  

그 외 프랜차이즈호텔의 경우도 있다. 이는 본사에 일정 수수료를 지불하고 브랜드와 서비스 등 경영 노하우를 교육받아 사업자가 직접 호텔을 운영하는 경우이다. 위탁경영호텔의 수수료보다는 적은 프랜차이즈 수수료만 지불하지만 글로벌 사이트를 통한 공동예약시스템도 이용할 수 있다. 그러나 운영과 관련한 모든 위험은 사업자가 직접 부담해야 한다. 예로 들면 국내의 경우 베스트웨스턴, 소피텔, 이비스, 라마다 등의 호텔이 해당된다.

이러한 운영구조와 별개로 사업주가 건물에 임차하여 사용하는 경우와 직접 부동산을 소유한 경우로도 나눌 수 있다. 결과적으로 건물소유자, 호텔사업자, 호텔운영업체는 각각 다른 사업자로 구성이 가능한 것이 호텔 운영구조의 특징이다.

수익 구조
호텔의 매출은 크게 객실매출과 F&B(Food and Beverage)매출로 나눌 수 있다. 객실매출은 보통 ADR(Average Daily Rate)로서 추정하여 평가한다. ADR은 1박에 해당하는 객실 당 평균 숙박료 단가를 나타내는 것으로 호텔등급과 시장현황, 방문객 수요 등에 따라 변화한다. 이는 일반적인 상업용 부동산의 면적 당 임대료와 같이 시장환경과 투자수익을 예측하는데 있어 가장 기본적인 단위로서 이용되며 ADR을 통해 쉽게 호텔의 영업수준을 판단할 수 있다. F&B매출은 일반적으로 호텔의 등급과 위치한 지역의 특징에 따라 객실매출 대비 일정 비율로서 유지되고 있다.

운영비용의 경우 객실 및 F&B시설에 대한 각각의 직접비용과 일반관리비, 마케팅비용 등 판매관리비, 물리적 수선비용, 수도광열비 등의 관리비용 등으로 크게 구성된다. 특급호텔의 경우 일반적으로 객실에 대한 직접비용 매출대비 20%~30%, F&B에 대한 직접비용은 70%~80%정도 수준이다. 추가로 운영위탁업체에 지불해야 하는 수수료는 기본적으로 매출 대비 2%~3%, 운영성과에 따른 인센티브로서 6%~8%까지 지불하고 있다.

호텔 개발 및 운영 시 유의점
일반적인 상업용 부동산과 달리 호텔의 경우 수익성 확보를 위해 주변 유동인구 보다는 방문객의 계층에 대해 확실한 목표를 설정하는 것이 중요하다. 즉 해당지역에 업무시설이 많은지 여부, 시내 주요 업무지역과의 거리, 주요 관광지와의 거리, 공항에서의 접근성과 함께 외국인이 많이 방문하고 있는 지역인지 여부도 중요하다. 현재 호텔 시장을 살펴보면 주변지역의 상권에 따라 모든 종류의 편의시설보다는 선택적인 편의시설을 도입하는 경우가 많다. 업무지역 인근에 위치한 호텔의 경우 회의실과 비지니스센터에 대한 수요도 높은 특징이 있으며, 관광객이 많은 지역에 위치한 호텔의 경우 트윈룸에 대한 수요가 높게 나타나는 특징이 있다. 그러나 특급호텔의 경우에는 투숙객의 소비수준이 높고 지역 내에서의 대표성도 뛰어나기 때문에 위치와 상관없이 모든 종류의 부대시설을 갖추고 있다. 즉, 다양한 고급 레스토랑과 함께 규모별 회의실과 연회장 그리고 면세점, 스파, 운동시설 등을 모두 갖추고 있다. 따라서 호텔을 개발하기 위해서는 사전 계획단계에서부터 주변지역 상권분석과 경쟁호텔 분석을 통해 향후 호텔의 주요 수요계층을 미리 확정해야 하며, 수요예측을 통해 호텔의 객실수준과 부대시설의 종류 그리고 운영전략 또한 미리 결정해야 한다.

최근 개발사례 및 결론
지난 1~2년 간 호텔업계의 수익이 높다는 분위기에 따라 중소형오피스나 주차타워, 오피스텔, 쇼핑몰 등을 호텔로 용도변경에서 투자하는 사례가 급증하고 있다. 명동의 와이즈빌딩과 엠플라자의 오피스부분이 리모델링을 통해 일급호텔로 운영될 예정이며, 명동주차타워 또한 호텔로 리모델링이 계획되어 있다. 을지로 스타클래스 오피스텔도 라마다동대문호텔로 리모델링 후 개관하였다. 명동밀리오레도 비즈니스호텔로 리모델링할 예정이다.

이와 같이 최근 부동산시장에서 새로운 개발사업은 대부분 호텔로 검토 및 개발되고 있다. 그러나 호텔개발사업은 유명브랜드를 도입하고 위탁업체에 운영을 맡긴다고 해도 개발단계에서부터 철저한 시장조사와 트렌드를 반영한 건축설계가 필요하며 부대시설의 경우에도 각각의 업종 별 시장수요와 주변상권을 고려한 시설도입 등이 이루어져야 한다. 그렇지 않은 경우 운영과정에서 추가적인 리모델링 비용이 지속적으로 발생하게 되는 사례도 많이 발생하고 있다. 따라서 기초단계에서부터 각 부문의 전문가와 함께 고민하여야 하며 또한 최근 주변지역에 호텔이 과도하게 공급되고 있는지 여부도 살펴보아야 할 것이다.