"이 없으면 잇몸으로"…
이상빈 기자 | 2016/10/21
8∙25 가계부채 대책으로 1금융권에서 중도금 대출 지급 보증을 받기 어려워진 건설사들이 돈줄 찾기에 골몰하고 있다. 지금까지 중도금 지급에 큰 문제가 없었던 대형 건설사들조차 제2금융권을 기웃거리고 있다.
건설업계에 따르면 8∙25 대책으로 주택금융공사 등 대출 보증기관의 중도금 집단대출 보증한도가 100%에서 90%로 줄어들면서 시중은행이 중도금 대출을 제한하기 시작했다.
은행들도 상대적으로 쉽게 양호한 수익률을 올릴 수 있었던 집단대출에 달려들었지만, 지금은 리스크를 피하려고 건설사들의 분양률이나 계약률 등을 확인하고 까다롭게 지급보증 여부와 대출금리를 결정하고 있다.
중도금 대출 규제가 처음으로 적용된 강남 ‘디에이치 아너힐즈’의 완공 후 예상 모습 /조선일보 DB
올해 말까지 분양을 앞둔 건설사들은 전반적으로 은행 눈치를 보고 중도금 집단대출 조건을 결정할 것으로 보이지만, 일부 건설사들은 혼란을 피하고자 선제적으로 제2금융권까지도 이용하기로 방침을 정했다.
GS건설(006360)의 경우 최근 분양한 안산 그랑자이 4000여가구가 사업성이 좋은 것으로 판단돼 문제없이 집단대출이 진행되고 있으나 후속 분양 물량에 대해 제1금융권과의 계약이 어려워지면 새마을금고 등과 집단대출을 협의하기로 했다.
대우건설의 경우에는 최근 청약신청을 받은 ‘고덕 그라시움’의 중도금 대출이 무이자로 진행되는 등 문제가 없었으나 연초에 계획했던 분양들이 하반기로 대거 밀리면서 유사시 제2금융권과의 계약도 염두에 두고 있다. 제2금융권과의 계약 시 기존 3% 초·중반대의 금리가 4%에 육박할 것으로 보고 있다.
시공능력 순위 5위권의 한 대형 건설사의 경우도 지금까지는 중도금 지급에 차질이 없었으나, 11월 이후 6개 단지가 입주 예정인데, 1금융권과 중도금 대출 계약이 어려울 경우 2금융권의 지급 보증을 고려 중이다.
한 대형 건설사 관계자는 “중도금 대출이 전반적으로 어려운 상황이지만 자금 여력이 탄탄하고 입주가 잘 될 것으로 판단되는 대형 건설사는 크게 문제가 없을 것으로 보고 있다”며 “만약을 대비해 제2금융권과의 계약도 고려하는 것”이라고 말했다.
한편, 중도금 대출 중지로 청약자들에게 혼선을 줬던 한국토지주택공사(LH)도 지급보증 은행 입찰을 지방은행까지 확대해 진행한다.
LH는 하반기에 공급하는 공공분양 주택 단지 5곳의 중도금 집단대출을 취급할 은행을 찾지 못하면서 지난 13일 낸 시흥은계 B2블록 공공분양주택 입주자 모집공고에서 입주자들에게 중도금 집단대출이 불가능하다고 통보했다.
LH는 시중은행으로만 제한하던 중도금 지급 계약을 지방은행까지 확대해 중도금 대출 중지에 따른 피해를 최소화할 계획이라고 밝혔다. 바뀐 조치는 오는 12월 중도금을 지급하는 수원 호매실 A7 지구부터 적용된다.
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은행권 틀어막자 2금융권 중도금대출 반년새 2배 육박
2016.10.17 05:30 정다슬 기자 yamye@-작게+크게
8월까지 잔액 9조…작년말보다 93%↑
은행권 집단대출 규제 '풍선효과'
[이데일리 정다슬 기자] 정부가 가계부채 급증을 막기 위한 명목으로 은행권이 아파트 중도금대출(집단대출) 규제에 들어가자 저축은행·상호금융 등 제2금융권 중도금대출 규모가 빠른 속도로 늘어나고 있다. 결국 당초 목적했던 정책 효과는 달성하지 못한 채 무주택자 등 서민들의 이자 부담만 늘어난 것이 아니냐는 지적이 나온다.
◇은행권 중도금대출 줄이자 제2금융권이 영업 확대
16일 국회 정무위원회 소속 박용진 더불어민주당 의원이 금융감독원에서 제출받은 ‘금융권 중도금대출 현황’ 등에 따르면 2016년 6~8월 기준 제2금융권 중도금대출 잔액은 9조 393억원으로 지난해 말(4조 6726억원)보다 93% 늘어났다. 불과 반년 만에 전체 부채가 2배 가까이 늘어난 셈이다.
제2금융권의 중도금대출 규모가 빠르게 증가한 데에는 올 초부터 은행들이 중도금대출 규모를 자체적으로 조절한 영향이 컸다. 집단대출이 많이 늘어나자 은행들이 자체심사 기준을 까다롭게 적용했기 때문이다. 이에 상당수 건설사가 울며 겨자 먹기로 중도금대출 금리를 올려서라도 은행에서 중도금대출을 받거나 이도 안되면 제2금융권으로 발걸음을 올렸다.
저축은행 중도금대출 규모를 보면 이런 경향이 뚜렷하다. 저축은행 중도금대출 잔액은 2013년 말 2089억원이었는데 2014년 말에는 2001억원으로 오히려 잔액 규모가 줄었다. 분양시장 호황이었던 2015년도 1255억원 늘어나는 데 그쳤지만 올해 들어서는 불과 7개월 만에 1.5배에 달하는 1953억원이 늘었다. 새마을금고 역시 2015년 말 2조 873억원이었던 중도금대출 잔액이 8개월 만에 5조 92억원으로 3조원 가까이 늘었다.
이는 은행권 중도금대출과 비교해도 훨씬 가파른 증가세다. 16개 시중은행 중도금대출 잔액은 2015년 말 44조 6449억원에서 올해 6월 기준 53조 5272억원으로 20% 늘어났다.
한 금융권 관계자는 “중도금대출은 주택도시보증공사나 주택금융공사가 100% 보증을 서주기 때문에 은행으로서는 절대로 부실이 날 염려가 없는 대출”이라며 “그동안 은행이 중도금대출을 독식해왔는데 가계부채를 늘리지 말라는 정부 지침에 따라 심사를 까다롭게 하면서 그 파이를 고스란히 저축은행과 새마을금고 등이 가져간 것”이라고 말했다.
◇이자 부담 70만~140만원 늘어나…무주택자·실수요자에 타격 ‘부작용’
은행에서 받을 수 있었던 중도금대출이 제2금융권으로 가면서 높아진 금리는 고스란히 수요자에게 전가된다. 게다가 제2금융권 대부분은 주택도시보증공사(HUG)와 주택금융공사의 보증 협약 대상이 아니다. 결국 신용도가 더 낮은 건설사가 직접 보증을 설 수밖에 없는데 그 과정에서 이자 비용은 더 올라가게 마련이다. 한국주택협회는 시중은행에서 제2금융권으로 가면 금리 수준이 약 0.7~1.4%포인트 올라가는 것으로 보고 있다. 1억원의 중도금대출이 발생하면 연이자가 70만~140만원 더 발생하는 셈이다.
앞으로도 제2금융권 중도금대출 규모는 더욱 늘어날 가능성이 크다. ‘8·25 가계부채 대책’으로 이달부터 중도금대출 심사가 더욱 까다로워졌기 때문이다. 이미 한국토지주택공사(LH)가 무주택자에게 공급하는 전용면적 85㎡ 이하의 공공분양에도 중도금대출이 나오지 않는다거나 HUG나 주택금융공사가 보증을 서주지 않는 중도금대출 10%를 아예 계약자들이 직접 마련하라는 건설사들이 나타나기 시작한 상태다.
심교언 건국대 부동산학과 교수는 “중도금대출이 까다로워지면 그 부담은 건설사나 수요자에게 고스란히 전가될 수밖에 없다”며 “결국 내 집 마련을 하려는 서민들의 부담이 커지고 미분양 우려가 있는 지방 부동산시장의 침체가 가속화되면서 분양시장의 양극화는 더욱 심해질 것”이라고 말했다.
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은행권 틀어막자 2금융권 중도금대출 반년새 2배 육박
2016.10.17 05:30 정다슬 기자 yamye@-작게+크게
8월까지 잔액 9조…작년말보다 93%↑
은행권 집단대출 규제 '풍선효과'
[이데일리 정다슬 기자] 정부가 가계부채 급증을 막기 위한 명목으로 은행권이 아파트 중도금대출(집단대출) 규제에 들어가자 저축은행·상호금융 등 제2금융권 중도금대출 규모가 빠른 속도로 늘어나고 있다. 결국 당초 목적했던 정책 효과는 달성하지 못한 채 무주택자 등 서민들의 이자 부담만 늘어난 것이 아니냐는 지적이 나온다.
◇은행권 중도금대출 줄이자 제2금융권이 영업 확대
16일 국회 정무위원회 소속 박용진 더불어민주당 의원이 금융감독원에서 제출받은 ‘금융권 중도금대출 현황’ 등에 따르면 2016년 6~8월 기준 제2금융권 중도금대출 잔액은 9조 393억원으로 지난해 말(4조 6726억원)보다 93% 늘어났다. 불과 반년 만에 전체 부채가 2배 가까이 늘어난 셈이다.
제2금융권의 중도금대출 규모가 빠르게 증가한 데에는 올 초부터 은행들이 중도금대출 규모를 자체적으로 조절한 영향이 컸다. 집단대출이 많이 늘어나자 은행들이 자체심사 기준을 까다롭게 적용했기 때문이다. 이에 상당수 건설사가 울며 겨자 먹기로 중도금대출 금리를 올려서라도 은행에서 중도금대출을 받거나 이도 안되면 제2금융권으로 발걸음을 올렸다.
저축은행 중도금대출 규모를 보면 이런 경향이 뚜렷하다. 저축은행 중도금대출 잔액은 2013년 말 2089억원이었는데 2014년 말에는 2001억원으로 오히려 잔액 규모가 줄었다. 분양시장 호황이었던 2015년도 1255억원 늘어나는 데 그쳤지만 올해 들어서는 불과 7개월 만에 1.5배에 달하는 1953억원이 늘었다. 새마을금고 역시 2015년 말 2조 873억원이었던 중도금대출 잔액이 8개월 만에 5조 92억원으로 3조원 가까이 늘었다.
이는 은행권 중도금대출과 비교해도 훨씬 가파른 증가세다. 16개 시중은행 중도금대출 잔액은 2015년 말 44조 6449억원에서 올해 6월 기준 53조 5272억원으로 20% 늘어났다.
한 금융권 관계자는 “중도금대출은 주택도시보증공사나 주택금융공사가 100% 보증을 서주기 때문에 은행으로서는 절대로 부실이 날 염려가 없는 대출”이라며 “그동안 은행이 중도금대출을 독식해왔는데 가계부채를 늘리지 말라는 정부 지침에 따라 심사를 까다롭게 하면서 그 파이를 고스란히 저축은행과 새마을금고 등이 가져간 것”이라고 말했다.
◇이자 부담 70만~140만원 늘어나…무주택자·실수요자에 타격 ‘부작용’
은행에서 받을 수 있었던 중도금대출이 제2금융권으로 가면서 높아진 금리는 고스란히 수요자에게 전가된다. 게다가 제2금융권 대부분은 주택도시보증공사(HUG)와 주택금융공사의 보증 협약 대상이 아니다. 결국 신용도가 더 낮은 건설사가 직접 보증을 설 수밖에 없는데 그 과정에서 이자 비용은 더 올라가게 마련이다. 한국주택협회는 시중은행에서 제2금융권으로 가면 금리 수준이 약 0.7~1.4%포인트 올라가는 것으로 보고 있다. 1억원의 중도금대출이 발생하면 연이자가 70만~140만원 더 발생하는 셈이다.
앞으로도 제2금융권 중도금대출 규모는 더욱 늘어날 가능성이 크다. ‘8·25 가계부채 대책’으로 이달부터 중도금대출 심사가 더욱 까다로워졌기 때문이다. 이미 한국토지주택공사(LH)가 무주택자에게 공급하는 전용면적 85㎡ 이하의 공공분양에도 중도금대출이 나오지 않는다거나 HUG나 주택금융공사가 보증을 서주지 않는 중도금대출 10%를 아예 계약자들이 직접 마련하라는 건설사들이 나타나기 시작한 상태다.
심교언 건국대 부동산학과 교수는 “중도금대출이 까다로워지면 그 부담은 건설사나 수요자에게 고스란히 전가될 수밖에 없다”며 “결국 내 집 마련을 하려는 서민들의 부담이 커지고 미분양 우려가 있는 지방 부동산시장의 침체가 가속화되면서 분양시장의 양극화는 더욱 심해질 것”이라고 말했다.
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중도금 대출의 '역주행'… 고금리로 폭리 취한다
이석우 기자 | 2016/10/19
최근 경기도 화성의 아파트에 당첨된 대기업 차장급 회사원인 문모(46)씨는 건설사 소개로 집단대출(중도금 대출) 3억원을 받기로 했다. 그는 집단대출 금리가 4% 수준이라는 말을 듣고 깜짝 놀랐다. 그는 “작년 초에 경기도에서 아파트를 분양받은 회사 동료는 2.5%에 중도금 대출을 받았는데 갑자기 금리가 올랐다”면서 “내가 은행에서 받는 마이너스통장 대출 금리(3.2%)보다 더 비싸다”고 말했다.
금융회사들이 아파트 분양 등에 필요한 ‘집단대출’에 과도한 고금리를 적용하고 있다는 비판이 쏟아지고 있다. 현재 기준금리가 사상 최저 수준(1.25%)으로 내리면서 주택담보대출을 비롯한 금융회사의 대출 금리는 하락세다. 그러나 유독 집단대출만 금리가 오르는 ‘역주행’을 하고 있다.
◇모든 대출 금리 내리는데, 집단대출 금리만 올라
집단대출은 아파트 등을 분양받은 계약자들이 건설회사의 알선을 받아 금융회사에서 대출을 받는 형식으로 진행된다. 주택협회 등에 따르면 대형 건설사 아파트 현장의 경우 집단대출 금리가 지난해 초 2.2% 안팎이었다.
하지만 지난해 하반기 2.8%(은행권 기준) 수준까지 올랐고 지난 5~6월쯤에는 3.5%까지 치솟았다. 지난 하반기부터 금융위원회가 가계부채 증가의 ‘원흉’으로 집단대출을 지목한 것이 계기가 됐다. 은행들이 ‘집단대출’ 억제를 명분으로 경쟁적으로 금리를 올렸다.
가을철 분양 시즌이 되면서부터는 금융 당국이 가계부채를 줄이기에 더욱 적극적으로 나서면서 은행들은 하반기부터는 집단대출을 사실상 취급하지 않고 있다. 은행 대신 수협·새마을금고 등 제2금융권이 집중적으로 집단대출을 취급했다. 문제는 제2금융권이 집단대출을 취급하면서 금리가 4.5% 수준까지 더욱 올랐다는 점이다. 반면 기준금리는 지난해 초 2%에서 1.25%로 떨어졌고, 주택담보대출 금리는 2.8% 수준에서 0.3~0.4%포인트 떨어졌다
◇보증서 있는 집단대출, 주담대보다 금리 높을 이유 없어
집단대출이라고 해서 일반 주택담보대출 금리보다 금리가 높을 이유는 없다. 집단대출은 계약자가 주택도시보증공사(HUG)나 주택금융공사 등에 보증료(대출 금액의 0.17% 수준)를 내고 ‘보증서’를 발급받아 대출을 받는다. 대출 사고가 나면 보증서를 발급한 공사가 대신 은행에 돈을 갚아준다. 공사는 이후에 대출받은 개인에게 추심을 한다.
HUG 관계자는 “HUG와 주금공의 신용등급은 ‘트리플A’(AAA) 등급이어서 금융사 입장에선 강남 아파트를 담보로 잡는 것보다 보증서가 더 안전하고, 대출 리스크도 더 적다”고 말했다. 그럼에도 집단대출 금리는 동일하게 주금공 등의 보증서를 기반으로 취급되는 전세금 대출 금리(3% 안팎)보다 높고, 신용대출인 대기업 직장인의 마이너스 대출 금리(3% 초중반)보다 높다. 금융기관들은 “최근 미분양 리스크가 커져 집단대출 금리가 올라갔다”고 해명한다. 그러나 HGU 관계자는 “미분양 리스크가 커지면 보증서 발급 비용(보증료)이 올라가야지, 집단대출 금리가 올라갈 이유는 없다”고 말했다.
◇“가계부채 줄여야 하지만, 부당한 대출 금리 책정은 막아야”
금융회사 입장에선 집단대출 금리를 1% 미만에서 조금만 올려도 엄청난 이익이 발생한다. 건설업계에 따르면 통상 분양 가격이 3.3㎡당 2000만원 수준의 아파트 1500가구를 분양하면 6000억원 수준의 집단대출을 받는다. 이 경우 금리를 0.7%만 올리면 금융회사는 한 사업장에서만 1년간 이자 수익이 약 42억원, 중도금 대출 기간(약 2년) 동안에는 이익이 84억원 정도 늘어난다. 금융기관의 이익을 아파트 계약자가 부담하는 셈이다. 주택협회 관계자는 “주택시장이 다소 과열되면서 금융 당국과 금융회사들이 아파트를 사는 소비자는 모두 ‘투기꾼’으로 보고, 집단대출에 과도한 금리를 적용하는 것을 합리화하는 측면이 있다”고 말했다.
금융 당국 관계자는 “금리는 시장 상황과 리스크 수준에 따라 결정되는 것이어서 금융 당국이 집단대출 금리 책정에 개입하지 않는다”고 말했다. 그러나 이상영 명지대 부동산학과 교수는 “주택 경기가 과열돼 시장 안정화 대책이 필요하고, 가계대출도 줄여야 하지만, 그렇다고 금융회사들이 집단대출에서 과도한 금리를 책정해 폭리를 취하는 것을 방치하는 것은 바람직하지 않다”고 말했다.