법원 판결; 실패한 부동산 개발사업(PF)과 그에 따른 부동산펀드 운용회사의 투자자보호의무 위반을 다투는 소송과 관련하여

2011/01/27 , 담보권, 대출거래, 부동산 개발사업 및 건설, 사후관리, 투자, 펀드, 프로젝트 파이낸싱 • Tagged 부동산펀드, 부동산펀드 소송, 금융 소송 변호사, 금융 전문 변호사, 투자 소송, 특별자산펀드, 펀드 소송, 펀드 소송 변호사, 펀드 소송 사례, 펀드 전문 변호사, 프로젝트 파이낸싱, PF

 

 

부동산 개발사업이 큰 침체기를 맞이하면서 그와 관련된 금융기관의 프로젝트 파이낸싱(Project Financing, “PF”)도 상환에 어려움을 겪는 경우가 늘어나고 있다.  문제의 양상은 다양하여 대출을 실행한 금융기관과 차주(시행법인) 간의 갈등은 당연하거니와 PF대출채무에 대한 변제책임을 놓고 건설회사(시공사)와 금융기관 간에 다툼이 생기기도 하고, 때로는 PF대출 실행에 보험을 제공한 보험회사도 분쟁 당사자로 등장하기도 한다.  그리고 펀드가 PF대출에 참여한 경우에는 당연히 해당 펀드도 투자금을 상환받기 위해 소송을 제기하기도 한다.  오늘 살펴 볼 부분은 바로 펀드에 대한 부분이다.

 

PF대출에 펀드가 참여하는 방법은 이른바 ‘부동산펀드’를 설정하는 방법과 ‘특별자산펀드’를 설정하여 다른 금융기관의 PF대출채권을 인수하는 방법이 있다(이하 편의상 두 펀드를 “부동산PF펀드”라고 한다).  방법이야 어찌 되었건, 시행법인은 펀드로부터 부동산 개발사업(이를테면 아파트나 리조트의 신축사업)에 필요한 자금을 대출받고 장래 동 사업에서 발생하는 현금흐름(분양수입)으로 대출을 상환함으로써 펀드의 투자금과 이익금 또한 회수되는 구조가 된다.

 

위와 같은 부동산PF펀드는 결국 PF성공 여하에 따라 투자원리금 회수가 좌우되게 되는데, PF라는 것 자체가 장래 분양이 잘 되어 분양대금이 제대로 입금되는 경우에야 PF대출을 상환할 수 있는 것이어서, 그만큼 ‘사업성’과 ‘부동산경기’라는 두 요소에 민감하게 반응하는 리스크가 있다.  따라서 펀드를 설정하고 판매하는 자산운용회사와 판매회사로서는 투자자들에게 대상사업의 정확한 내용과 그 사업성 평가자료를 제공하여야 함은 물론 PF대출채권을 회수하기에 충분한 담보를 설정, 유지하여야 할 의무가 있게 돠는 것이다.

 

문제는 자산운용사와 판매회사가 투자자들에게 투자를 권유하면서 제공하는 투자설명서나 펀드운용계획서에 사실과 다르거나 투자자들에게 오해를 불러일으키는 내용들이 포함되는 경우가 계속 읽기 →

 

PF 신용보강에 시공사의 지급보증 대신 토지매매예약 구조를 이용한 사례

Posted on 2010/08/18 • Posted in 담보권, 부동산 개발사업 및 건설, 프로젝트 파이낸싱, 자산유동화 • Tagged 매매예약, 법무법인, 변호사, 신용보강, 프로젝트 파이낸싱, 지급보증, PF, PF 법무법인 • 댓글 남기기

오늘자 신문보도에 따르면 대우건설(시공사), 동양종금증권(주간사)의 합정도시개발사업에 시공사의 지급보증 대신 ‘토지매매예약” 구조를 신용보강 조건으로 채택하여 눈길을 끈다는 기사가 있었습니다(관련 기사는 여기).  현재 PF 구조의 가장 큰 문제로 지적되고 있는 것 중의 하나인 시공사의 지급보증, 사실 이는 사업에서 발생하는 장래 수입을 채권상환 재원으로 사용한다는 프로젝트 파이낸싱의 개념과는 정면으로 상반되는 것이었습니다.

 

그런데 위 합정도시개발사업은 시공사가 지급보증을 서지 않는 대신, 시공사가 장래 시행사에게 디폴트가 발생하는 경우 사업부지를 특정가격으로 매입하기로 하는 매매예약을 미리 체결해 놓음으로써, 그리고 그에 따른 매매대금의 지급으로 PF대출기관의 채권을 상환하는 구조를 취하였다고 합니다.  이렇게 되면 종래의 구조처럼 PF대출채권을 대위변제하는 시공사가 시행사측으로부터 계속 읽기 →

 

[질문과 답변] PF시공사가 시행사의 대출채무를 대신 변제한 경우 대출기관을 위한 제1순위우선수익권이 시공사 앞으로 당연 이전되는지에 대하여

Posted on 2010/08/12 • Posted in 부동산 개발사업 및 건설, 사후관리, 프로젝트 파이낸싱, 여신업무, 질문과 답변 • Tagged 대위변제, 신탁계약, 프로젝트 파이낸싱 변호사, 우선수익권, PF, PF 사후관리 변호사, PF 전문 변호사 • 댓글 남기기

[질문]

 

주상복합아파트 프로젝트 파이낸싱 관련 질문입니다.  시행사는 대상사업부지와 지상건물을 신탁목적물로 하는 부동산담보신탁계약을 체결하였고, 제1순위 우선수익자는 PF대출은행으로 지정되었습니다.  이후 시행사의 내부문제로 시공사가 시행사의 대출원리금채무를 중첩적으로 인수하고 대출원리금을 전액 대위변제하였습니다.  이 경우 PF대출은행이 보유하던 제1순위 우선수익권은 시공사에게 이전되었다고 볼 수 있는지요?

 

[답변]

 

민법 제481조는 “변제할 정당한 이익이 있는 자는 변제로 당연히 채권자를 대위한다”고 하여 이른바 법정변제자대위를 규정하고 있습니다.  법정변제자 대위의 성질과 관련하여 국내의 통설적 견해는, 채권자의 채권은 변제에 의하여 채권자와 채무자 사이에서는 소멸하지만, 변제자를 위하여는 그대로 존속하며 그 변제자가 구채권자에 갈음하여 채권자가 되는 법률상 채권이전이라는 설을 취하고 있고 대법원 역시 마찬가지입니다.   그리고 법정변제자대위의 경우에는 법률에 의한 채권이전에 해당하므로 채권양도의 대항요건을 갖출 필요가 없습니다.

 

본건의 경우 시공사는 시행사의 대출원리금채무를 중첩적으로 인수한 자인바, 중첩적 채무인수인과 원래의 채무자와의 관계는 연대채무관계로 봄이 일반적이고 계속 읽기 →

 

부동산PF 실무에서 자주 보여지는 중도금 대출금의 지급/상환 방법에 대한 법원의 판단례

Posted on 2010/06/15 • Posted in Case Report, 부동산 개발사업 및 건설, 사후관리, 프로젝트 파이낸싱, 여신업무 • Tagged 구상금, 중도금대출, PF, PF중도금대출 • 댓글 남기기

얼마 전 법원에서 흥미로운 판결이 나왔습니다.  부동산개발PF에서는 대상건물의 분양과 관련하여 수분양자가 중도금대출취급기관으로부터 중도금대출을 받는 경우 그 중도금 대출금을 어떤 식으로 지급, 처리할 것인지에 대한 규정을 두게 됩니다.  수분양자와의 관계에서는 그와 같은 내용을 분양계약서에 규정하게 되고, 시공사, 시행사, 금융기관 등 간의 관계에서는 사업약정서나 신탁계약서에 규정하게 됩니다.  이 사건은 수분양자와의 관계에서 벌어진 일인데요, PF실무에서는 거의 대부분 중도금 대출금은 수분양자에게 지급되지 않고 시행사나 자금관리은행 앞으로 직접 교부됨이 보통입니다.  왜냐하면 많은 경우에 있어 중도금대출은 시행사 및/또는 시공사의 연대보증 아래 이루어지게 되는데, 수분양자가 중도금대출금을 시행사에 지급하지 않고 다른 곳에 사용하는 것을 막아야 할 필요가 있기 때문입니다.  중도금대출 상환의 경우에도 마찬가지입니다.  분양계약이 해제되는 경우 시행사(또는 자금관리은행)가 수분양자에게 분양대금을 반환한 다음 수분양자에게 중도금대출금융기관에 대출상환토록 하는 것이 아니라, 시행사가 중도금대출금융기관에 직접 중도금을 지급하여 대출을 상환하게 됩니다.  이 역시 수분양자가 돌려받은 분양대금으로 중도금을 상환하지 않는 것을 막기 위해서이지요.  이러한 단순화된 지급절차가 수분양자에게도 이익이 됨은 물론입니다.

 

그런데 문제는 수분양자와 시행사 간의 분양계약이 어떠한 사유로 (대부분은 분양미달 등 시행사의 자금난이 대부분일 것임) 해제된 후 시행사가 (위와 같은 지급절차에 따라) 중도금상환대출 명목으로 분양대금을 중도금대출취급금융기관에 지급하지 못하게 되는 경우입니다.  이 때 중도금대출기관은 우선적으로 신용도와 자금력이 있는 시공사(연대보증인)를 상대로 계속 읽기 →