땅 투자`시작은 세법개정안 확인부터. 내년부터 비사업용토지 장기보유특별공제적용 2017년이후 처분하면 양도세 부담 확줄어

 

장기적 투자가 목적땐 `사업용 전환`이 바람직

 

2016.11.11

1%대 저금리 기조에 마땅한 투자처를 찾지 못한 자금들이 부동산시장으로 집중되고 있다. 부동산 가격 산정의 기준이 토지 가격이라는 점과 타이밍을 잘 선택하면 소액으로 큰 금액을 만들 수 있는 투자 확률이 높다는 점에서 특히 토지 투자에 대해 사람들의 관심이 높아지고 있다. 모든 투자가 비슷하겠지만 단기간에 급등하는 주택 투자와 달리 토지에 투자할 때는 장기적인 안목을 갖고 접근해야 한다. 무엇보다 정부가 발표하는 다양한 부동산 정책, 그중 조세정책은 투자수익률과 직접적인 관련이 있기 때문에 항상 관심을 가져야 한다.

 

작년 세법개정으로 올해 토지 처분을 계획한 사람들은 증가한 세금 부담을 확인하고 놀라는 경우가 많았는데, 그 결과 상반기에 토지 거래가 줄어드는 '거래절벽' 현상이 발생했다.

 

토지 투자의 걸림돌을 제거하는 첫 단추는 관련 세법 내용 및 개정 방향을 미리 확인하고 투자·처분 계획을 수립하는 것이다.

 

첫 번째 절세 전략은 '비사업용토지 해당 여부'를 판단하는 것이다. 세법에서는 2006년부터 토지의 투기수요를 철저히 차단하고 실수요 중심으로 부동산을 거래할 수 있도록 일정 기간 토지 지목의 본래 용도에 맞게 사용하지 않는 토지를 '비사업용토지'라고 규정하고 사업용토지에 비해 양도소득세를 중과(세율 중과, 장기보유특별공제 배제)해왔다. 예를 들어 농지의 경우 부재지주가 구입하여 추후 처분할 경우 비사업용토지로 분류하여 양도소득세를 중과하는 것이다. 농지가 사업용토지로 분류되기 위해서는 일정 기간 '재촌자경'의 요건을 충족해야 하기 때문이다. 그 외 임야의 경우 '재촌요건', 목장용지의 경우 '축산업영위' 그리고 나대지의 경우 '보유 기간 중 일정 기간' 사업용 등으로 이용돼야 한다.

 

그러나 글로벌 금융위기와 세계 경제 침체 등으로 둔화된 부동산 경기를 활성화하기 위해 정부는 한시적으로 중과규정을 유예했고, 작년 세법개정 시 과세 형평성 제고를 위해 중과세율 유보를 종료하고 장기보유특별공제를 적용하는 것으로 개정했다.

 

두 번째 절세 전략은 '비사업용토지 매각은 내년 이후로'다. 올해부터 토지 투자자 중 비사업용토지로 분류된 사람은 비록 기본세율에 추가로 10% 가산되는 중과규정이 적용되지만, 장기 보유 시(3년 이상) 장기보유특별공제 적용이 가능해졌다. 다만 세법개정이 국회를 통과하면서 장기보유특별공제의 장기 보유 기산시점이 2016년 1월 1일부터 적용되는 것으로 확정됨에 따라 2016년 1월 1일 이전부터 비사업용토지를 보유한 사람의 경우 장기보유특별공제 적용 시 그 이전 보유하던 기간은 인정되지 않으므로 작년 말에 처분하는 경우보다 세금 부담이 급격하게 늘어나는 예상치 못한 문제가 발생했다. 이러한 문제점을 인식해 정부는 올해 세법개정(안)에 비사업용토지의 장기보유특별공제 적용 시 보유기간 기산 시점을 '취득 시점'으로 변경하는 개정(안)을 발표했다.

 

개정(안)의 적용 시점은 2017년 이후 매각분부터 적용하는 것으로 현재 발표됐으며, 보유기간의 기산일을 취득 시점으로 변경함에 따라 사례처럼 2016년에 처분하는 경우 대비 4700만원 정도의 절세효과가 발생한다. 따라서 시간적 여유가 있으면 비사업용토지의 매각 시점을 내년 이후로 보류하는 것이 절세 측면에서 유리하다.

 

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세 번째 절세 전략은 '비사업용토지의 사업용토지로 전환'이다. 처음부터 단기적인 시세차익보다는 장기적 측면에서 보유·투자할 계획이라면 비사업용토지를 사업용토지로 전환하는 것이 보다 근본적인 절세 비법이 될 것이다. 농지의 경우 사업용토지로 분류되고 사업용 인정기간을 초과한 8년 이상 자경할 경우 양도소득세를 1억원까지 감면받을 수 있으며, 4년 이상 재촌자경한 농지를 대토하는 경우에는 양도소득이 100% 감면된다.

 

사업용토지로 전환하기 위해서는 일정한 기간이 필요하다. 이 경우 기간의 계산은 일수로 하며, 연속적 이용이 아니더라도 일별 합산 기간이 요건을 충족하면 된다. 사업용으로 인정받기 위한 일정 기간요건은 먼저 토지를 매각하는 날부터 소급해서 3년 중 2년 이상 사업의 목적으로 사용할 것, 두 번째 토지를 매각하는 날부터 소급해서 5년 중 3년 이상을 사업의 목적으로 하는 것, 그리고 마지막으로 토지의 전체 보유기간 중 60% 이상을 사업의 목적으로 사용하는 것이다. 세 가지 기간 요건을 모두 충족할 필요 없이 하나만 충족하면 사업용토지로 인정되므로 최소 2년 이상의 시간적 여유를 가지고 토지유형별 사업인정요건을 충족하면 절세가 가능한 것이다.

 

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