[부동산금융업계 빅뱅 후 1년] 부동산 자산운용사 우후죽순...투자자 옥석가리기 시작됐다
<상>개막된 무한경쟁시대
설립 러시 지속 전망에 경쟁 가열
페블스톤·메리츠자산운용 등
2016-11-01
‘상전벽해(桑田碧海).’ 지난해 10월 말 자본시장법 개정안 시행으로 사모펀드 운용사 진입 문턱이 낮아진 후 지난 1년간 부동산자산운용업계의 변화를 설명하는 데 있어 이보다 어울리는 말은 없을 것이다. 조금 과장해 자고 일어나면 새로운 자산운용사가 생긴다는 말이 들릴 정도다. 이 같은 변화는 현재 진행형이다. 신규 자산운용사 설립은 당분간 계속 이어질 것으로 예상된다.
◇봇물처럼 쏟아지는 새 운용사…춘추전국시대 개막=바야흐로 춘추전국시대다. 1년 전 자본시장법 개정 이후 가장 먼저 독립을 선언한 것은 도이치자산운용 대표였던 황태웅 페블스톤 대표다. 삼성생명 출신으로 부동산 전문가로 통하는 황 대표는 종합자산운용사인 도이치에서 총괄대표를 지낼 정도로 실력을 인정받은 인물이다.
이후 김태형 전 스탠다드차타드 프라이빗에쿼티 부동산부문 대표, 김형석 전 미래에셋자산운용 부사장, 전유훈 전 에프지자산운용 미국지사장, 신준현 전 현대자산운용 부동산투자본부장 등이 새 출발을 알렸다. 또 미래에셋자산운용 부회장 출신의 구재상씨가 설립한 케이클라비스는 한국토지신탁에서 리츠사업을 담당했던 김주연씨를 대체투자부문 대표로 영입하며 부동산 분야로 보폭을 넓혔다. 이외 임대주택 투자에 특화된 스트래튼자산운용이 설립되었으며, 삼익악기가 대주주로 참여한 제이에스자산운용도 새로 생겼다. 이런 가운데 신규 운용사들이 기존 운용사로부터 인력을 대거 흡수하면서 업계 전체가 큰 변화를 겼었다.
신규 운용사 설립은 당분간 이어질 것으로 예상된다. 실제 삼성생명과 미국계 물류투자 전문회사인 프롤로지스 출신으로 물류 전문가로 꼽히는 남선우 켄달스퀘어 대표도 운용사 설립을 준비 중이다.
◇옥석 가리기 시작…2~3년 안에 다시 한 번 변화 올 듯=이처럼 많은 운용사들이 쏟아지면서 경쟁은 더욱 치열해지고 있지만 아직까지 성과를 낸 곳은 많지 않다. 페블스톤·메리츠·한국자산에셋운용·NH-아문디자산운용 정도가 실적을 올렸다.
지금까지 가시적인 성과를 낸 곳을 살펴보면 다들 저마다 경쟁력 있는 무기를 들고 있다. 우선 디벨로퍼인 엠디엠(MDM) 계열인 한국자산에셋운용은 지난달 26일 부산 광안리에 위치한 복합시설 개발사업 토지비에 대출하는 230억원 규모의 부동산펀드 투자자 모집을 완료했다. 지난해 말 설립 이후 벌써 3번째 펀드다.
신규 운용사 중 처음으로 국내 오피스 거래를 성사시킨 페블스톤의 경우 외국계 투자가를 공략해 빠르게 자리 잡았다. 또 현대 시절부터 해외투자에 강점을 보였던 신 대표의 메리츠는 미국 로스앤젤레스·독일 등에서 해외 부동산투자를 성사시키며 존재감을 나타냈다. 이외 지난해 삼정KPMG로부터 강세기씨를 대체투자본부장으로 영입해 부동산투자를 시작한 NH-아문디자산운용의 경우 NH농협금융그룹의 장점을 십분 활용하고 있다.
치열해지는 경쟁 속에서 생존을 위한 운용사들의 고민이 깊어지는 가운데 업계 관계자들은 몇 년 안에 다시 한 번 시장이 요동칠 것으로 내다봤다. 한 운용사 대표는 “이제부터 본격적인 옥석 가리기가 시작될 것으로 예상된다”며 “신생 운용사들의 실력이 드러난 후에는 ‘빈익빈 부익부’ 현상이 나타날 것으로 예상되며 향후 2~3년 안에 부동산자산운용 시장이 다시 한 번 큰 변화를 겪게 될 것”이라고 예상했다. /고병기기자 staytomorrow@sedaily.com
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[부동산금융업계 빅뱅 후 1년] 투자자산 다변화하고 개인유치 사활...부동산 넘어 '대체투자 운용사' 변신
<중>진화하는 부동산 자산운용사들
치열해진 경쟁에 "변해야 산다"
개인 간접투자상품 출시 앞다퉈
부실채권·SOC 투자도 속속 채비
고병기 기자2016-11-06
부동산금융업계 빅뱅 자산운용사 대체투자
#부동산 투자를 전문으로 하는 자산운용사인 이지스자산운용의 김대영 경영부문 대표와 조갑주 국내부문 대표는 지난 5월 미국을 방문한 적이 있다. 미국 운용사를 방문해 그들의 전략을 살펴보고 앞으로 나아갈 방향을 고민하기 위해서다.
‘변해야 살아남는다’. 부동산자산운용 업계의 경쟁이 치열해지면서 이제 변화는 선택이 아닌 필수인 상황이 됐다. 무엇보다 이지스와 같이 업계 선두권을 달리는 업체들이 앞장서서 이 같은 변화를 이끌고 있다는 점에서 시사하는 바가 크다. 다른 운용사들도 생존을 위한 변화에 박차를 가할 것으로 예상된다.
◇부동산을 넘어 대체투자 운용사로 진화=이지스는 올 초 ‘특별자산투자본부’, ‘부실채권(NPL)운영본부’등 2개의 사업본부와 개인투자팀을 신설했다. 특별자산본부는 지금까지 이지스가 주력했던 오피스, 물류센터, 호텔 등 부동산이 아닌 임대주택을 포함해 도로, 항만 등 사회간접자본(SOC), 항공기, 공연, 영화 등에 투자할 계획이다. 올 초부터 투자자 모집에 나선 NPL 펀드 조성도 마무리됐다. 이지스 관계자는 “3,400억원 규모의 투자확약서(LOC)를 받았고 은행의 NPL 입찰에 뛰어들 준비를 마쳤다” 고 말했다. 이지스는 투자 대상 확대 외에도 최근 인사동에 위치한 쌈지길을 인수하면서 자산관리(PM) 회사를 사들이는 등 부동산자산관리의 전문성을 높이는 데도 힘을 쓰고 있다. 이지스는 PM회사 인수 후 오피스와 리테일 부문의 PM 전문가를 영입했으며, 현재 운용 중인 자산의 PM업무를 맡길 계획이다. 한 신생 자산운용사 대표는 “부동산 분야는 이미 경쟁이 치열해진 상황이라 계속해서 새로운 먹거리를 찾아야 한다”며 “앞으로 대부분의 운용사들이 대체투자 전 분야로 투자 대상을 확대할 것”이라고 밝혔다.
◇개인투자자 유치는 피할 수 없는 흐름=올해 들어 부동산 공모 시장이 다시 부활했다. 지난 2011~2015년 5년간 명맥이 끊겼으나 올해는 하나자산운용의 ‘티마크그랜드호텔 명동’, 미래에셋자산운용의 ‘미래에셋맵스미국부동산투자신탁 9-2호’등 이미 2개의 부동산 공모 펀드가 투자자 모집을 끝냈으며, 이달 말에는 이지스가 첫 공모 펀드의 투자자 모집에 나설 예정이다. 미래, 이지스, 하나는 부동산 펀드 설정 규모 기준으로 업계 1~3위를 달리는 운용사다. 이처럼 업계 선두권을 달리는 운용사들이 앞장서서 개인투자자 확보에 나서고 있다는 점에서 의미가 커 보인다.
지금까지 부동산간접투자 시장에서 개인들의 존재는 큰 주목을 받지 못했으나 앞으로는 개인들을 대상으로 하는 상품들이 봇물처럼 쏟아질 것으로 예상된다.
/고병기기자 staytomorrow@sedaily.com
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부동산금융업계 빅뱅 후 1년] <하> ”
2016.11.13
부동산펀드 설정액 5년새 3배 증가
해외 투자 비중도 45%까지 늘어
지속 성장 속 투자처 다변화 시급
지속성장 해법은 ...“덩치 커진 만큼 전문인력 확보 ··· 포트폴리오 다양성도 키워야”"
“자산운용 업무를 계속 해야겠다고 마음먹은 것은 저금리 상황과 풍부한 유동성 때문입니다. 개인투자자들도 이제 막 진입하는 단계이기 때문에 이를 감안하면 앞으로도 성장 가능성이 무궁무진합니다.”
최근 한 대형 운용사에서 나와 독립한 신생 운용사 대표는 기자와 만난 자리에서 이같이 말했다. 그의 말처럼 부동산자산운용 업계가 좋은 때를 만났다. 하지만 한편에서는 이제 부동산자산운용 업계가 양적 성장을 넘어 질적 성장을 도모해야 할 시기라는 지적도 나오고 있다.
◇가파른 성장세를 우려하는 목소리도=문제는 속도다. 부동산 펀드 증가 속도와 규모는 그 어느 때보다 빠르다. 금융투자협회에 따르면 11월 10일 현재 부동산펀드 설정액은 43조 6,451억원으로 작년 말(34조 9,386억원)과 비교해 25% 가까이 증가했다. 5년 전인 2011년 말(16조원)에 비해 3배 가까이 규모가 커졌다. 이 중에서도 해외 부동산 투자 증가 속도가 가파르다. 작년 말 전체 부동산펀드에서 해외(12조 3,260억원)가 차지하는 비중이 28.2%에 불과했으나 현재(19조 6,603억원) 45%까지 늘어났다. 국내에서 투자 대상을 찾기가 어려워 나타나는 현상이지만 한편으로는 우려되는 대목이기도 하다.
특히 최근 국내 운용사들이 증권사와 손을 잡고 총액인수 후 다시 국내 기관들에 되파는 방식이 일반화되면서 리스크가 커지고 있다는 지적도 나온다. 증권사가 총액인수를 하게 되면 의사결정을 빠르게 가져갈 수 있는 장점이 있지만 수수료 비용이 발생하고 수익률은 떨어진다. 증권사들의 해외부동산 투자가 과열 양상을 보이는 점도 걱정스럽다. 실제 최근 한 증권사와 운용사는 미국 부동산을 사들인 후 기관에 재판매가 되지 않아 갈등을 겪었다. 한 운용사 대표는 ”단기 성과가 중요한 증권사와 달리 운용사는 장기적인 신뢰를 바탕으로 하는 사업“이라며 ”증권사 위주의 시장이 계속된다면 리스크가 커질 수 있다“고 경고했다.
커져 버린 덩치에 비해 전문 인력이 부족하다는 점도 부메랑이 되어 돌아올 수 있다. 최근 운용사들은 해외 부동산 투자 경험이 있고 영어 구사 능력이 뛰어난 팀장급 인력을 찾지 못해 애를 태우고 있다.
◇규모는 물론 다양성도 키워야=국내 운용사들이 해외시장에 목을 매는 것은 연기금과 공제회 등 기관들의 투자 전략 때문이기도 하다. 업계 한 관계자는 “한국 기관들이 선호하는 자산은 뚜렷한 특징이 있다“며 ”신용도가 높은 장기 임차인이 있어 안정적인 수익률이 기대되는 코어 부동산“이라고 말했다. 이 때문에 일각에서는 국내 기관들의 천편일률적인 투자 전략이 다양화되어야 한다는 지적도 나온다. 전경돈 세빌스코리아 대표는 ”투자 포트폴리오를 다양하게 구성하는 것이 리스크를 줄이는 방법”이라며 투자 대상 다양화의 필요성을 강조했다.
이런 가운데 최근 관심이 높아지고 있는 공모 시장은 부동산자산운용 시장의 규모를 키우는 것은 물론 다양성을 더해 줄 것으로 기대된다. 전 대표는 “공모 시장이 성장하기 위해서는 좋은 상품과 함께 다양성도 중요하며, 이를 투자자가 선택할 수 있게 해야 한다”고 말했다. /고병기기자 staytomorrow@sedaily.com
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