내년부터 달라지는 주택금융 제도는.잔금대출 원리금 분할상환 단 거치기간 최장1년. 차주의 스트레스 총부채상환비율(DTI)를 평가.

2016-12-27

 

내년 결혼과 함께 은행에서 돈을 빌려 아파트를 마련하는 계획을 세운 A씨는 요즘 고민이 크다. 내년부터 아파트 잔금대출도 처음부터 갚는 조건으로만 받을 수 있다는 소식을 듣고 나서다. 양가에 손을 벌릴 수 없는 처지라 직장 동료인 예비 배우자와 함께 그동안 모은 돈으로 결혼과 주택 장만 비용 모두 감당해야 하는 그로서는 원리금 상환 부담까지 떠안기가 벅찬 게 현실이다.

 

A씨는 보금자리 마련을 후년으로 미뤄야 할까. 27일 전국은행연합회에 따르면 ‘여신(주택담보대출) 심사 선진화를 위한 가이드라인’이 개정돼 내년 1월1일부터 분양 공고되는 아파트는 잔금대출도 처음부터 원리금을 나눠 갚아야 하는 분할상환 원칙이 적용되지만, 주택 소비자 부담을 최소화하기 위한 예외 조항도 있다. 보통 아파트를 분양받으면 은행에서 집단대출을 받는다. 분양가의 60∼70%인 중도금 대출을 받고, 입주 때는 이를 잔금대출로 전환한다. 내년부터 잔금대출도 일반 주택담보대출처럼 원리금 분할상환이 원칙적으로 적용되지만, 소비자 사정에 따라 이자만 내는 거치기간을 최장 1년까지 둘 수 있다. 은행권 관계자는 “일반 주택담보대출과 마찬가지로 잔금대출도 거치기간을 1년 한도로 설정할 수 있다”며 “이는 주택 구입에 따른 이사와 인테리어 비용, 취득·등록세 등 소비자의 부담을 감안한 조치로 대출 시 담당 은행 직원에게 거치기간을 요구하면 된다”고 설명했다.

 

만기를 맞아 한꺼번에 상환하는 방식으로 대출받을 수 있는 예외 조항도 있다. 예·적금 만기가 도래해 대출을 모두 상환할 수 있거나 일시적인 2주택 보유자로 단기간 내 처분하는 계획이 있다면 일반 주택담보대출처럼 분할상환 예외를 인정받을 수 있다. 대출부터 전액 상환까지 1년 내 단기간 처리할 수 있어도 예외로 적용되는데, 역시 은행 영업점에서 상담을 통해 신청하면 된다.

 

 

 

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새해 ‘내집’ 마련을 꿈꾸는 이라면 잔금대출 분할상환 원칙 적용 외에도 내년부터 달라지는 주택대출 제도를 알아두면 좋다.

 

먼저 잔금대출 때도 소득을 증빙할 자료를 제출해야 한다. 소득 증빙자료는 원천징수영수증과 소득금액증명원이 대표적인데, 이를 제출하기 곤란한 이는 인정·신고소득 자료를 내면 된다. 인정소득은 납부한 국민연금과 건강보험료 등에 대해 공공기관이 발급한 자료를 가리킨다. 신고소득은 신용·체크카드 사용액 자료 또는 매출액, 임대소득 등을 추정할 수 있는 자료로 제출하면 된다. 다만 올 연말까지 입주자 모집 공고가 이뤄진 아파트를 분양받고 내년 이후 잔금대출로 전환한 이들 가운데 실직 등으로 소득자료 제출이 곤란한 차주라면 은행에서 별도의 상환 재원 확인을 받고, 최저생계비를 소득으로 사용할 수 있다. 내년 이후 분양 공고된 아파트의 잔금대출을 받는 이 역시 소득자료 제출이 곤란하면 3000만원 이하 소액대출에 한해 별도의 상환재원 확인 아래 최저생계비로 소득 증빙을 하면 된다.

 

기존 대출이 많은 이는 내년 은행에서 추가로 돈을 빌릴 때 변동금리를 택하면 원하는 금액을 받지 못할 수도 있다. 내년부터 은행은 대출받는 차주의 스트레스 총부채상환비율(DTI)를 평가해야 하는데, 이 비율 80% 아래로 변동금리의 대출 한도가 축소된다. 스트레스 DTI란 실제 금리에 향후 금리 인상 리스크를 반영한 스트레스 금리를 가산해 산출한 DTI다. 기존 대출이 많은 이는 소득이 크게 늘지 않는 한 추가 대출에 따른 스트레스 DTI 비율이 80%를 넘을 가능성이 있다. 스트레스 DTI 비율 80% 초과로 대출금 축소를 피하려면 고정금리로 빌려야 하는데, 고정·변동금리 간 격차를 고려해 결정하는 게 바람직하다.

 

내년부터 지역 단위 농·수협과 새마을금고에서 주택담보대출을 받을 때도 소득 확인이 강화돼 제2금융권의 문턱도 높아진다. 맞춤형 여신 심사 가이드라인에 따라 만기 3년 이상 3000만원 초과 대출은 매년 원금을 30분의 1씩 분할 상환해야 한다.

 

정책 상품으로 장기, 고정금리, 분할상환 주택담보대출인 ‘보금자리론’은 내년부터 부부 합산 연소득 7000만원 이하여야 이용할 수 있게 됐다. 대상 주택과 대출 한도는 각각 6억원과 3억원으로 하향 조정된다. 3년 한도로 일시적인 2주택자는 보유 연차별로 가산금리가 부과된다. 보금자리론 대출 약정을 할 때 기존 주택의 처분기한을 선택하도록 하고 이를 지키지 못하면 가산금리를 부과하는 방식이다. 잔금대출의 분할상환을 유도하기 위해 입주자 전용 상품이 도입된다. DTI가 최대 80%까지 완화된 점이 특징이다.