소득 지속성·안정성까지 따져 대출
2017.01.05
한도 60% 유지한채 하반기부터 심사강화
`모든 대출에 활용` DSR 내년에 시범적용
◆ 경제부처 업무보고 / 금융위 ◆
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금융당국이 '신(新)총부채상환비율(DTI)' 도입을 통해 주택담보대출 수요자에 대한 소득 심사를 강화한다. 또 주택담보대출뿐 아니라 신용대출, 자동차 할부 등 모든 대출에 적용되는 총부채원리금상환비율(DSR)은 올해까지 참고 지표로 활용한 뒤 내년부터 순차적으로 여신심사 기준으로 적용하기로 했다. 지난해 신규 주택 구입자에 대한 원금 분할상환 의무화를 골자로 한 여신심사 가이드라인을 도입하며 가계부채 규제를 본격화한 금융당국이 대출의 고삐를 더 조이는 셈이다.
DTI는 수도권 아파트 주택담보대출에 적용되는 대출 한도 산정 기준이다. 주택담보대출에 따른 연간 원리금 상환액(기타 부채 이자 포함)이 연소득의 60%를 넘지 않는 범위에서 대출을 받을 수 있다.
금융당국은 이 같은 DTI는 현행 수준을 유지하면서 소득산정 방식을 개편한 신DTI를 올해 하반기부터 도입한다. 신DTI의 골자는 DTI 분모인 소득을 산정할 때 주택 구입자의 장래 소득 증가 가능성과 소득 안정성 여부, 보유자산 소득환산 기준 등을 현재보다 더 철저하고 엄격하게 평가하는 것이다. 소득이 일시적이거나 변동성이 크면 소득에 일정한 감면율을 적용함으로써 대출 한도를 하향 조정하는 식이다. 현재는 근로소득세(갑종근로소득세) 납부증명서로 확인할 수 있는 모든 소득을 DTI 환산용 소득으로 금융회사들이 인정한다. 하지만 앞으로 전업 교원이 아닌 사람의 강연료 같은 일시적 소득은 대출 한도를 산정할 때 전액을 소득으로 인정받을 수 없고 일정한 금액을 소득에서 차감해야 한다. 이처럼 소득이 차감되면 그만큼 대출 한도가 줄어들게 된다.
근로소득이 없는 상가 등 부동산 보유자는 그동안 부동산 감정가(해당 상가 담보대출 등 차감)의 일정 비율(1.72%)을 단순 환산한 금액을 연소득으로 인정받아 왔다. 하지만 신DTI가 도입되면 해당 상가를 통한 실제 수입을 면밀하게 따져 소득을 환산한다. 시세가 높더라도 장사가 잘 되지 않는 상가 보유자는 주택담보대출을 받을 때 기존 DTI 방식보다 대출 한도가 줄어들 수 있다는 얘기다. 상가에서 직접 영업활동을 하지 않고 임대를 통해 임대소득을 벌어들일 때 임대차 계약서상 임대료를 은행 직원이 직접 확인해 소득 규모를 파악하도록 했다.
이처럼 신DTI 도입으로 소득 지속성·변동성 크기에 따라 대출 한도가 줄어들 여지가 커졌지만 20·30대 자영업자는 오히려 대출 한도가 늘어날 가능성이 생겼다. 현재 은행 등 금융회사들은 만 40세 미만에 한해 장래 예상소득증가분(연령대별 평균 소득증가율)을 DTI 계산을 위한 소득으로 인정해 왔다. 주택담보대출은 길게는 35년까지 만기가 가능하기 때문에 대출기간에 실제 소득을 비교적 정확하게 파악하기 위한 조치다. 하지만 이 같은 장래 소득 반영 대상은 근로소득자에 국한돼 왔다. 신DTI가 도입되면 자영업자 등 비근로소득자 역시 장래 예상소득 증가분을 반영해 대출 한도가 늘어날 수 있다. 금융당국은 이처럼 DTI 소득심사 기준을 합리적으로 개편하되 DTI 규제 비율은 현 수준(60%)을 유지하기로 했다.
임종룡 금융위원장은 지난 4일 정부서울청사에서 열린 '2017년 금융위 업무계획' 사전 브리핑에서 "가계부채에 대한 총량 규제를 하지 않겠다는 것이 일관된 입장"이라며 "올해 DTI를 60%로 유지하겠다"고 못 박았다.
대신 금융당국은 현재 참고 지표인 DSR를 내년부터 실제 여신심사 기준으로 시범 도입한 후 2019년부터 금융회사 여신심사의 종합적 관리 기준으로 정착시키기로 했다. DSR는 기타 부채의 경우 원금 상환액을 따지지 않는 DTI와 달리 모든 부채의 원리금 상환액을 계산해 상환능력을 심사한다. 다만 수도권 아파트 주택담보대출에 대해 금융회사 재량과 무관하게 강제적으로 적용되는 DTI와 달리 DSR는 현재 공식적으로는 참고 지표다.
은행 등 금융회사가 자체적으로 DSR를 시범 적용할 방침이어서 깐깐한 소득심사 지표인 DSR로 주택담보대출과 신용대출, 자동차 할부 대출 여부, 대출 한도를 결정하는 금융회사들이 생겨날 전망이다.
■ <용어 설명>
▷ 신DTI : 대출자의 소득을 산정할 때 주택 구입자의 장래 소득 증가 가능성과 소득 안정성 여부, 보유자산 소득환산 기준 등을 기존 DTI보다 더 엄격하게 평가하는 산정방식.
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