부동산펀드 자가 건물 입주 위법"…미래에셋 '난색'
합리적인 시장 가격의 거래거나 리츠에 대한 예외적인 해석, 해외 사례를 고려해야.
2015.11.23
(서울=연합인포맥스) 정지서 기자 = 금융위원회가 부동산펀드의 고유재산 거래를 위법으로 결론 내면서 미래에셋자산운용의 고민이 깊어지게 됐다.
자산운용업계는 미래에셋자산운용이 센터원 건물 재계약 시기인 내년 3월까지 어떤 대응 방안을 내 놓을지 예의주시하는 모습이다.
23일 금융당국과 금융투자업계에 따르면 금융위원회는 최근 자산운용사가 운용하는 부동산펀드 소유 건물과 해당 운용사가 임대차 계약을 맺을 수 있도록 규제를 완화해달라는 업계 건의사항을 검토한 결과 수용하지 않기로 최종 결정했다. (연합인포맥스가 23일 송고한 '금융위, 부동산펀드의 고유재산 거래 위법 결론' 제하의 기사 참고)
금융위는 펀드 투자자와 자산운용사 간 이해 상충 우려가 있다는 데 주목했다. 임차인과 임대인이 같아 투자자에게 불리한 거래가 되기 쉽기 때문이다. 특히 자산운용사가 고유 재산과 직접 거래해 수익을 보전해주면 이익 조작이나 부실 발생 가능성이 커진다는 점이 문제점으로 지적됐다.
미래에셋금융그룹의 상징인 센터원 건물은 2010년 당시 계열사였던 미래에셋맵스자산운용이 '맵스아시아퍼시픽부동산공모1호'와 '맵스프론티어사모펀드28호'를 통해 50%씩 지분을 사들였다. 다만 입주 계약은 건물 시행사였던 글로스타 이름으로 진행됐다.
문제는 2012년 미래에셋자산운용과 미래에셋맵스자산운용이 합병하며 발생했다. 입주 계약에 따른 소유권을 해당 펀드가 보유하게 됐기 때문이다.
현재까지 임대계약 주체는 글로스타이므로 미래에셋자산운용이 자본시장법의 위반한 사항은 없다. 하지만 내년 3월 임대차 재계약에서 주체가 미래에셋자산운용이 되면 금융당국의 제재를 피할 수 없게 된다.
앞서 골든브릿지자산운용과 베리타스자산운용, 칸서스자산운용은 자사가 운용 중인 펀드가 소유한 건물에 입주했다는 이유로 금융감독원의 주의를 받았다. 금감원은 이들 운용사에 2016년까지 건물에서 나갈 것을 지시한 상태다.
미래에셋자산운용 역시 관련 법규를 위반할 경우 이전 조치가 불가피하다. 현재 미래에셋자산운용은 센터원 빌딩 맨 꼭대기 층인 36층을 비롯해 5개 층을 사용 중이다.
A 자산운용사 관계자는 "센터원빌딩은 미래에셋증권과 미래에셋캐피탈, 미래에셋 컨설팅 등 그룹 계열사 대부분이 입주한 미래에셋의 상징"이라며 "그룹의 핵심인 자산운용사가 이전하기는 쉽지 않은 일"이라고 말했다.
이 관계자는 "센터원 신축 당시 박현주 회장이 과거 주전소(鑄錢所) 자리라는 점에 착안해 심혈을 기울여 지은 사옥"이라며 "미래에셋이 법규 내에서 건물을 지킬 방법을 찾지 않겠느냐"고 내다봤다.
B 자산운용사 관계자는 "부동산펀드의 고유재산간 거래를 두고 리츠와의 역차별, 공실률을 고려한 투자자 수익 극대화란 논리로 허용해 달라는 업계 주장이 많았다"며 "하지만 정보의 비대칭과 부동산 시장 가격 조작 등을 이유로 허용에 반대하는 목소리도 꽤 있었다"고 설명했다.
이 관계자는 "이미 금융당국이 위법이라는 기존 입장을 고수한 만큼 더 이상의 싸움은 불필요하다"며 "지금은 법 테두리 안에서 펀드 투자자의 수익을 일순위로 두는 방법을 고민해야 할 때"라고 일침 했다.
이와 관련해 미래에셋자산운용은 조심스러운 입장을 표했다.
미래에셋자산운용 관계자는 "해당 규제가 존재하는 것은 부동산 펀드의 이익을 운용사가 편취하는 것을 막기 위함"이라며 "합리적인 시장 가격의 거래거나 리츠에 대한 예외적인 해석, 해외 사례를 고려하면 추가적인 해석도 나올 수 있어 여러 방면으로 노력하고 있다"고 설명했다.
jsjeong@yna.co.kr
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정지서 기자 jsjeong@yna.co.kr
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ㅡㅡㅡㅡ
금감원 자사펀드 소유 건물입주 운용사 전면조사
과도한 규제로 법취지 맞지않다 비판도 제기
머니투데이 조성훈 기자
2015.07.17 03:11
금감원 자사펀드 소유 건물입주 운용사 전면조사
최근 자산운용사들이 자사 부동산펀드가 소유한 건물에 입주하는 사례가 잇따르자 금융감독원이 전면조사에 들어갔다. 업계에서는 과도한 규제라는 비판의 목소리도 커지고 있다.
금감원 관계자는 16일 "최근 칸서스자산운용이 서울 용산구에 있는 자사 펀드 소유의 KDB생명타워에 입주한 사실이 확인돼 조만간 검사에 착수할 것"이라며 "운용사들이 자사 부동산펀드가 소유한 건물에 입주한 사례가 더 있을 것으로 보여 실태조사를 진행하고 있다"고 밝혔다.
현행 자본시장법에 따르면 자산운용사가 자사 펀드와 고유재산을 거래하는 행위는 불건전 영업행위로 금지된다. 자사 펀드 소유의 건물에 입주하면 자사 펀드에 임대료를 내야 하는데 이 임대료는 고유재산인 만큼 자본시장법을 어기게 된다.
이에 앞서 미래에셋자산운용도 자사 펀드가 소유한 서울 센터원 빌딩에 입주해 위법 논란이 일고 있다. 미래에셋자산운용은 내년 3월에 센터원 시행사와 맺은 입주 계약이 만료되면 자사 펀드와 입주 계약을 다시 맺어야 한다. 이 경우 자본시장법에 위배된다는 지적이 제기됨에 따라 미래에셋자산운용은 금융위원회에 유권해석을 요청했다.
이후 미래에셋자산운용과 비슷한 사례가 하나둘씩 사례가 드러나고 있다. 칸서스자산운용은 '칸서스 동자동 사모부동산투자신탁'이 소유한 KDB생명타워 18층에 입주해 있다. 칸서스자산운용은 지난해 9월에 서울 여의도 신한금융투자 건물에서 서울 용산 소재 KDB생명타워로 옮겼다.
베스타스자산운용도 자사 부동산펀드인 '베스타스 사모부동산신탁3'이 소유한 서울 종로 더케이트윈타워에 2013년부터 입주해 있다. 베리타스자산운용은 2013년 12월에 진행된 금감원 검사에서 이같은 사실이 드러나 대표이사가 '주의적 경고' 조치를 받았다. KB자산운용은 최근 자사 펀드가 매입한 서울 여의도 유진투자증권 빌딩에 입주하려 검토했으나 위법 논란 때문에 일단 이를 철회했다.
문제는 자사 펀드 소유의 건물에 입주하는 것이 현행법상 위법이지만 제재 근거가 모호하다는 점이다. 금감원 관계자는 "펀드와 운용사간 거래를 금지한 것은 과거 투신사가 고객계정과 고유재산(회사재산)을 구분없이 운용하다 부실화된 사태를 되풀이하지 말자는 취지"라고 설명했다. 다만 "운용사의 펀드가 소유한 건물에 입주하는 것은 임대료를 시중가보다 현격하게 높거나 낮게 받지 않는 한 펀드와 운용사 모두에 이익이 되는 거래로 볼 수밖에 없다"고 말했다.
자사 펀드 소유의 건물에 입주하는 것이 위법이긴 하지만 펀드나 운용사 어느 한쪽이 손해를 보는 거래가 아닌 만큼 중한 제재를 가하기 어렵다는 것이다. 실제 베스타스운용도 경징계 조치를 받고 '2016년 입주 계약 만료 뒤 본사를 이전한다'는 이행계획서만 제출했다.
현행 법이 법 취지와 맞지 않으며 다른 법과 규제 형평성에 문제가 있다는 지적도 많다. 자본시장법상 부동산펀드와 달리 부동산투자법 관할인 리츠의 경우 수익자총회를 거쳐 임대료가 공정하게 책정되면 운용사가 자사 소유의 건물에 입주할 수 있다. 칸서스자산운용은 건물 소유주가 리츠가 아닌 부동산펀드임에도 부동산투자법을 참조해 수익자총회를 열고 입주를 결정했다.
칸서스자산운용 관계자는 "자본시장법상 신탁재산(펀드)와 고유재산(회사재산) 거래는 주식이나 실물자산 등 자산양수도를 의미하는 것으로 임대료는 해당하지 않는다고 판단했다"며 "법 취지가 불공정한 거래를 막자는 것인데 한 쪽이 월등히 유리하거나 불리한 거래라면 모르겠지만 임대료가 공정하게 이뤄진 거래라면 문제가 없다고 본다"고 말했다. 또 "금감원 검사 과정에서 당국에 이같은 법률 검토 내용을 적극 소명할 것"이라고 덧붙였다.
금감원 법무실장을 역임한 박삼철 법무법인 율촌 고문은 "미국도 원칙적으로 펀드와 운용사간 거래는 금지하지만 거래 조건이 공정한 경우는 예외로 하고 일본은 건물 공실이 있고 거래 조건이 공정한 경우 자사 펀드 소유의 건물에 입주하는 것을 허용하는 입법례가 있다"며 "자본시장법 조항은 과거 부동산펀드가 없던 개별 증권법, 펀드법 시절에 불공정거래를 막기 위한 것인데 과도하게 적용되고 있는 만큼 시행령상 보완이 필요하다"고 말했다.
금융위원회는 예외 허용에 신중한 입장이다. 금융위 관계자는 "자사 펀드 소유의 건물에 입주하는 사레처럼 고유재산을 좀더 자유롭게 활용할 수 있게 해달라는 요구가 많지만 이를 무작정 허용할 경우 예상치 못한 부작용이 생길 수 있어 신중하게 검토하고 있다"고 말했다.
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