【韓国不動産市場の現状と未来】
スターツインターナショナルコリア株式会社
現地責任者 朴志憲
○序論
最近、日本人駐在員の方々から「韓国の不動産市場は不景気だと聞いたのに、住宅の賃料は逆に上がっている。どうして？」という質問をよく聞きます。不動産市場が不景気で売買価格が下がれば賃料も下がっていくのが当然ですが、今の韓国では売買価格が下落し賃料が上昇するという一見不思議な現象が見受けられています。
では、何故このような現象が起きているのかを解くことから、韓国不動産市場の現在と未来を予測してみたいと思います。
１． 住宅市場の現況
① 売買価格下落
韓国の不動産市場は2002年から2006年にかけて毎年最高値を更新した。しかし2008年のリーマンショック時に大きく下落。 最高点に比べ一気に4割まで値段が下がったが、1997年のＩＭＦ金融危機の後に1年ほどで不動産価格が上昇に転じたことを学習効果に不動産投資が盛んになり、わずか6ヶ月ほどで最高点の9割まで価格を戻した。 しかし、そこからがＩＭＦの時とは違い、低成長時代に入ってしまい、経済成長率は毎年下落。2013年は1％後半から2％前半を予想しており、4年連続５％以下の低成長基調が続いている。 経済の低成長に伴い不動産価格も下落を続け、不動産の投資魅力も薄れ、売買取引自体が少なくなり、売買取引が2007年に比べ6割程度まで下がって来た。
② 売買取引不振
売買価格の持続的な下落に伴い、キャピタルゲイン狙いの投機ができなくなった現在、不動産に投資する者も激減しており、不動産売買取引自体が激減している。韓国統計庁によると、不動産売買価格が最高点に達した2007年に比べ、2013年現在の取引数は40％程度に留まっている。不動産取引が少なくなったことにより、地方自治体は不動産取得税の徴収額が激減。各自治体は不動産取引が盛んになるよう中央政府に取得税引き下げや2世帯以上に対する譲渡税重課などの撤廃を要求し、2013年8月からはほとんどの税制規制がなくなった。しかし、3ヶ月以上が経つ現在でも不動産売買件数は増えることがなく停滞している。今までの高成長に伴う不動産高騰の時代は終わり、低成長時代の不動産投資自体が利回り狙いに転じているが、ウォルセよりチョンセが多い市場の特徴上、利回り狙いの投資もあまり期待できない曖昧な市場になっている。
③ 賃貸価格上昇
韓国の住宅賃貸市場は毎月払いのウォルセ（月貰）ではなく、チョンセ（転貰）が一般的である。チョンセとは不動産売買価格の半分ぐらいの保証金をオーナーに預け、家賃は発生しない韓国独特の賃貸方式であり、オーナーは高額の保証金を運用することにより利益を得る。しかし、韓国の預金金利も0％に近い水準となったり、投機目的の不動産投資もできなくなった現在はオーナーはチョンセを避けウォルセに転じるケースが多く見受けられる。しかし、家賃を払うことに対して抵抗感を持っている韓国人にとって払ってなくなる家賃払いはまだ人気がなく、ウォルセ物件は余り、チョンセ物件は少ないという供給と需要のバランスが大きく乱れている。これによりチョンセ物件の価格は高騰を続けており、売買金額の5割前後だったチョンセ金の相場が8割を超えて来た。
２． 今後の住宅市場の予測
３． オフィス市場の現況
チョンセ市場の特性から売買価格下落と賃貸料上昇の現象が起きている住宅市場に比べ、毎月払
いがほとんどであるオフィス市場は売買価格の下落と賃貸料下落という常識的な現象が起きている。
① 過去12年間のオフィスビル空室率動向（Aクラスビル）
②地域別賃貸料動向
○結論
１．住宅
上記で調べたように韓国の住宅価格は全体的に下落を続けています。住宅価格が上昇するためには
①年間５％以上の経済成長 ②1.8人以上の出産率 ③95％未満の住宅普及率
が条件となりますが、どれをみても住宅価格が上昇する条件を満たしていません。また、チョンセ市場も低金利
時代を受けどんどんウォルセ市場に変わりつつあります。ウォルセの比率が高くなればなるほど賃貸価格の上
昇も落ち着き、最終的には下落に転じるものを思われます。
２．オフィス
ソウル都心部（CBD）やヨイド（YBD）の再開発物件の供給過剰や経済不景気の影響で空室率が年々上昇して
います。空室が増えながらも表面的には賃貸料を下げなかった大型オフィスビルも2012年第4四半期からは賃
貸料の値下げを武器に攻撃的なマーケティングを展開しています。オフィス市場は全体的な景気に影響を受
けやすいですが、①供給過剰 ②景気低迷 の要因から当分の間は売買と賃貸ともに、下落傾向の市場にな
ると思われます。
消費者物価上昇率