일본 부동산 시장 분석,ㅡ,일본AM서비스

• TOP
• 不動産市場
• 賃貸住宅市場
• マイホーム市場
• 不動産投資市場
• メディア

不動産市場の現状

不動産市場の現状

　今日まで不動産市場に大きな影響を与えた変化はバブル経済と近年であればリーマンショックが代表的です。ここでは現在の日本の不動産の数や人口分布、持ち家、賃貸等の大きな部分またバブル経済等の事象が不動産市場にどんな変化をもたらしたかを説明させて頂きます。

出所：野村総研

　バブルで不動産市場が崩壊したというお話は皆様は当然の様にご存じだと思います。しかしながら実際にどの程度、不動産価値が変化したかは、あまりご存じない方もいらっしゃると思います。上記のグラフを見て頂き一目瞭然ですが、バブル景気の時期は非常にわかりやすいです。不動産価値が2倍、3倍になるなんて今の時代では考えられませんね。それ位、不動産市場も活況で一日に何度も転売をするような「土地転がし」なんて言う言葉もあったくらいです。この景気以後、日本は失われた10年、20年と長期的に低迷をしてしまいました。
　もう一つ気になるポイントとして2007年~2008年にある山です、これは2000年から始まった不動産証券化市場（Ｊ－ＲＥＩＴ）の影響により全体的に押し上げた形になります、リーマンショックによる影響はアメリカでは非常に大きなものでしたが、日本ではそんなに大きく不動産市場へ影響を与えていない事が分かります。アメリカ市場は一時的にはリーマンショックによる影響を受けましたが、実は現在までにリーマンショック前の株価、住宅価値の水準（2013年1月現在）にまで戻っており、日本は地震の影響もあるかと思いますが、まだ回復していないのが現状です。今後アベノミックスによる経済対策が大幅に拡張される予定ですので、現状の不動産市場にも若干の動きが出てくる可能性があります。

出所：統計局

　2013年度の成人数が1968年以降過去最低水準を記録しました。今後も若年層が減り、高齢層が増加していく少子高齢化社会が訪れるとされています。こうした状況は年金受給の問題、社会福祉の問題等に大きくかかわってきます。こうした人口による経済的影響が不動産にも影響を与えます。

出所：統計局
　
　現在、日本の総世帯数は約5,000万世帯（平成20年）で、世帯数に対して住宅数が約5,700万戸（平成20年）あると言われています。グラフを見て頂くとわかる様に総住宅数の増加とともに空家率も増加しているのが現状です。今後、人口の減少も予想されているので、空家の数はさらに増加して行くと予想されます。
　

出所：統計局

　5,700万世帯あると言われる住宅の所有形態割合は持ち家61.2％と半数以上を占めています。マイホームの所有割合は年代別で50代を超えると８０％以上の方がマイホームを保有しているのが現状です。一方で30代までの若年層の保有割合は50％に満たないのが現状です。

　不動産市場の現状のポイントとして「不動産需給バランス」「人口構成」「経済市況」です。現状のままだと高齢者総の空家住居の増加、経済状況の影響による若年層の持家比率の低下等が考えられるのではないでしょうか。

不動産市場に影響を与える今後のポイント

• 所得税
  　これまで6段階だった、所得税の累進課税を7段階にし、最高税率を5%引き上げ45%に変更すし新たな課税所得を4,000万円を超える部分を設けた。2015年1月より実施予定です。

　　 富裕層の節税対策で今以上に消費がすすめば良いですね。
　

• 消費税
  　社会保障・税一体改革関連法案により、「景気条項」があるものの、2014年4月に8%、2015年10月には10％へ段階的に引き合が下られる事が決定しました。これにより実質的に不動産を購入する際には建物の消費税分が増加する事になり、消費者にとっては大きな金額になります。

　　 消費税は個人間の住宅用不動産の売買には課税されないです。
　

• 相続税
  　これまで法定相続人の基礎控除を「5,000万円+法定相続人一人当たり1,000万円」から「3,000万円+法定相続人一人当たり600万円」に縮小し、最高税率を50%から55%に引き合が得る事となります。

　　 生前贈与、相続時精算課税制度等、事前に相続を行う人の増加、
　　　　予め不動産の処分等が増加する可能性あります。
　

• 金融円滑化法の廃止
  　リーマン・ショックの影響により、経済市況の大幅な落ち込みを防ぐために、中小企業等への貸しはがし、貸し渋りを防ぐために成立された法律ですが、2013年3月に切れる事になり、再延長もしないと決定しております。この法律が切れると、各金融機関は倒産する会社が増加するのではと予想しております。

　　 どこまで各行が不良債権の処理、中小企業が業績を回復されているかが
　　　　鍵になります。中小企業が保有する不動産を処分する可能性あります。

• 金利水準
  
  出所：日本相互証券株式会社「10年国債の推移」
  　
  不動産を購入する時に非常に重要なのが借入金利、現在10年国債の金利は１％の水準で推移しています。個人でマイホームを購入される様な場合、変動金利で1%を切っている状況です。今後、経済の立て直し等で市場に資金が大量に供給されると、さらに金利の押し下げる要因ですが、これと同時に経済活動が活況になればそれと相殺さるので、大きな変化は起きにくいと思われますが、累積された国債をさらに発行する場合、金利水準を上げて発行する可能性があるので、金利の押し上げ要因になります。

　　 日銀が定めるインフレ率を実現の可否により経済状況、
　　　　日本国債の償還度合や新規発行金利の動向をみる必要があります。

※ご不明な点、ご相談等がございましたら、お気軽にお問い合わせ下さい。