"뉴스테이 출범 1년, 주택시장 판 뒤흔들었다"
2016-09-19 10:22:39
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뉴스테이(기업형 임대주택)가 출범 1년 만에 주택시장의 판을 뒤집었다는 평가를 받고 있다. 소득이 낮은 사람들이 거주하는 열악한 환경의 임대주택이라는 편견을 깨고 고급화 전략에 성공했기 때문이다.
지난 1년간 건설사들은 뉴스테이 고급화에 공을 들였다. 실제 한화건설 ‘수원 권선 꿈에그린’은 4베이, 판상형, 대형 드레스룸, 펜트리, 알파룸 등 일반 아파트와 동일한 평면 설계를 도입했으며, 발코니 무상 확장을 지원했다. 대림산업 ‘e편한세상 테라스 위례’는 뉴스테이이 최초로 테라스, 복층형 설계를 도입해 관심을 모았으며, 최근 GS건설이 동탄에서 선보인 ‘동탄레이크자이 더 테라스’는 단지 전체를 100% 테라스하우스로 구성했다.
입주자의 가족 구성원과 생활패턴을 고려한 맞춤형 입주 서비스도 눈길을 끈다. 대우건설 ‘동탄 행복마을 푸르지오’는 마을공동체 개념을 적용한 ‘렛츠 프로그램(Let’s Program)’이 도입됐는데, 입주민의 재능 기부로 단지 내 보육, 교육, 요리 프로그램 등이 이뤄지는 형태다. 뒤이어 공급된 롯데건설 '신동탄 롯데캐슬'과 '동탄2 롯데캐슬'은 어린이 돌봄 서비스, 영유아 전문병원, 교육센터 포괄적인 보육 서비스를 제공한다.
연 5%로 제한한 임대료 상승률 역시 메리트로 꼽힌다. 지난 2011년 이후 전국 아파트 전셋값은 연평균 8%가량 상승했다. 국내 1호 뉴스테이 단지인 대림산업의 ‘e편한세상 도화’는 임대료 상승률을 연 3%로 제한했다. 정부 기준보다 연 2%포인트 낮춰 임대료 상승 부담을 낮춘 것이다. 월 임대료는 전용면적 △59㎡(1097가구) 5000만원에 43만원 △72㎡(608가구) 6000만원에 48만원 △84㎡(948가구) 6500만원에 55만원이다. e편한세상 도화의 평균 청약 경쟁률은 5.5대 1로 마감됐다.
‘수원 권선 꿈에그린’의 경우 임대기간에 보증금을 인상하지 않고 월세만 연 5% 인상한다. ‘e편한세상 테라스 위례’는 보증금 증감에 따라 월세가 변하는 시스템을 제공하며, ‘동탄 행복마을 푸르지오’는 연간 3%의 임대료 인상을 적용했다. ‘신동탄 롯데캐슬’과 ‘동탄2 롯데캐슬’은 4년 장기계약자에겐 임대료 인상이 없고, 8년 계약 희망자에게는 특별공급 혜택을 줬다.
이달 말부터 올 연말까지 전국에 뉴스테이 1만5000여가구가 공급될 예정이다. 지역별로는 서울(661가구) 경기(2798가구) 인천(7649가구) 등 수도권에서 전체의 74%인 1만여가구가 분양된다. 충북(1345가구) 대구(591가구) 등 지방에서도 주요 택지지구 중심으로 뉴스테이가 공급된다.
우미건설은 다음달 충북혁신도시 B4블록에서 중견건설사 첫 뉴스테이 아파트 ‘충북혁신도시 린스테이’를 공급한다. 전용면적 70~84㎡ 총 1345가구 규모다. 충북혁신도시는 이미 이전을 마친 한국가스안전공사, 한국소비자원 등 7개 기관을 포함해 추가로 4개 공공기관이 이전할 예정으로 이전 기관 종사자들의 뉴스테이에 대한 많은 관심이 이어지고 있다.
업계 관계자는 "중산층을 겨냥해 뉴스테이 마감재를 기존 브랜드 아파트 수준으로 맞추고, 테라스나 대형 드레스룸을 설치하는 등 저렴한 임대주택이 아닌 고급주택 이미지를 주려고 노력하고 있다"며 "주택 및 청약통장 소유여부나 소득수준과 관계없이 청약할 수 있고, 입주 대상도 저소득층이나 무주택자로 한정하지 않는 등 중산층의 진입장벽을 낮춘 것도 인기 요인"이라고 말했다.
김현주 기자 hjk@segye.com
ⓒ 세계일보 & Segye.co
뉴스테이 1년]④8년뒤에는? 공공임대는?
윤도진 기자
2016-09-06
기업형 임대주택 '뉴스테이(New Stay)'가 주택시장에 선보인 지 1년이 됐다. 중산층 대상 임대주택인 뉴스테이는, 빠르게 진행되는 월세화로 불확실성이 커진 주택 임대차시장에 정부가 내놓은 역점상품이다. 첫 한 해를 보낸 뉴스테이 사업의 실적과 계획, 시장 영향을 비롯해 앞으로의 과제 등을 다각도로 짚어본다.[편집자]
"뉴스테이는 급변하는 주택시장 구조 변화를 반영하고, 국가경제의 허리인 중산층의 주거안정을 위해 도전적으로 추진하는 새로운 주거문화의 선도 정책이다."
강호인 국토교통부 장관은 최근 한 경제지 기고를 통해 이렇게 밝혔다. 그는 "우리나라 경제성장은 중산층의 폭이 넓어지는 것과 궤를 같이해왔다"면서 "중산층 주거불안을 줄이는 근본 해법도 임대주택 공급을 늘리는 것"이라고 강조했다. 중산층 주거안정의 답이 '뉴스테이'라는 게 요지다.
하지만 뉴스테이가 기대 만큼의 주거안정 기능을 수행할 수 있을지에 대해서는 의견이 분분하다. 8년이라는 '시한부' 의무임대기간 때문이다.
▲ 그래픽/유상연 기자 prtsy201@
◇ '공공지원주택'의 등장 배경
작년까지만 해도 정부가 주거안정을 목표로 정책사업을 시행할 때 기준으로 삼는 지표는 '장기(10년이상) 공공임대주택 재고비율'이었다.
2015년말 기준 장기공공임대의 재고는 총 109만가구로 전체 주택에서 차지하는 비율이 5.5%였다. 이는 경제협력개발기구(OCED) 가입국 평균인 11.5%에 크게 못 미치는 것이어서 고질적 주거불안의 원인으로 진단됐다. 강 장관도 취임 초기 장기공공임대 비율을 OECD 수준까지 늘리는 것을 목표로 제시했다.
하지만 정부는 지난 4월 주거안정대책을 내놓으면서 새로운 정책 기준으로 '공공지원주택'이란 개념을 내세웠다. 공공 지원을 받아 주거안정에 기여할 수 있는 성격을 가지고 있다면 민간 공급 주택도 정책 목표(2022년까지 공공지원주택 재고율 8%) 안에 집어넣겠다는 것이었다.
당시 대책 수립에 참여한 한 국책연구원 연구위원은 "뉴스테이의 경우 초기 임대료가 시세 수준에서 결정되기 때문에 공공지원주택 범주에 포함시키지 못했지만, 정부가 뉴스테이 사업을 시작하면서 장기공공임대 공급에 대한 목표 수치를 폐기한 것이나 마찬가지"라고 설명했다.
◇ "분양전환 않으면 사업유인 적어"
▲ 그래픽/유상연 기자 prtsy201@
문제는 뉴스테이가 민간의 수지타산에 의존한 기업형 임대라는 데 있다. 8년으로 정해진 의무임대기간이 지난 후에는 임대료 책정에도 구애를 받지 않을 뿐아니라 분양전환도 자유롭다. 이런 특징 때문에 임대주택 재고로 기능을 하지 못하면 지속적인 시장 안정 효과를 기대하기 어렵다는 지적이다.
지금까지 선보인 단지들의 사업구조를 보면 뉴스테이의 분양전환 가능성은 매우 높다. 주택도시보증공사(HUG)의 뉴스테이 기금 출자 승인안에 따르면 뉴스테이 사업을 통해 민간사업자가 거두는 이익은 대부분이 임대사업이 아닌 처분이익에서 발생하는 것으로 나타난다
연간 주택가격 상승률을 1.5%로 가정한 승인안 시나리오에서 인천 'e편한세상 도화'는 운영수익이 8년간 137억원 뿐이지만 처분이익을 포함하면 1430억원으로 늘어난다. 동탄2신도시 '행복마을 푸르지오'의 경우 임대 운영으로는 140억원의 손실을 보지만 처분이익을 통해 총 사업이익을 926억원으로 끌어올리는 구조다.
한 대형건설사 관계자는 "분양전환을 통한 사업 출구 확보가 자유롭지 못했다면 뉴스테이 사업 참여를 결정하지 못했을 것"이라며 "지금보다 8년뒤 집값이 떨어지는 상황이 아니라면 임대사업을 지속할 유인이 거의 없는 셈"이라고 말했다.
◇ 공공임대는 '찬밥'
반면 주거안정을 지속적으로 이끌 수 있는 장기공공임대 공급은 위축 일변도다. 정부 재정이나 주택도시기금이라는 한 파이 안에서 뉴스테이 지원액 규모는 점점 늘어나는 반면 기존 공공임대주택 예산은 축소되고 있다는 게 전문가들 지적이다.
최근 정부가 발표한 내년 주택도시기금 예산안에서 국민임대 및 영구임대 등 기존 공공임대 출·융자 지원액 규모는 올해 3조873억원보다 7000여억원 적은 2조3855억원이 배정됐다. 반면 중산층 대상 임대주택인 뉴스테이 지원금액은 8000억원에서 2조1000억원으로 1조3000억원 가량 지원금액이 늘었다.
공공임대의 위축은 사업현장에서도 나타난다. 작년 7월 기준으로 한국토지주택공사(LH)가 3년 이상 장기간 착공하지 않은 공공임대주택은 12만351가구다. 유형별로 ▲영구임대 8290가구 ▲국민임대 7만2340가구 ▲공공임대 3만9721가구 등이다. 계획만 잡아놓고 사업을 미루면서 나타나는 신규 착공 감소가 공공임대주택 재고 정체로 이어질 수 있다는 관측이 나오는 대목이다.
또 뉴스테이 특별법으로 민간 건설 공공임대가 '뉴스테이'로 편입되기 때문에 2018년 이후에는 민간 건설 공공임대 공급도 끊기게 된다. 장기공공임대의 한 축인 민간 건설 공공임대는 현재 사업승인분까지만 공급된 뒤 명맥이 끊기는 셈이다. [시리즈 끝]
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세상은 온통 부동산(Realty)으로 둘러싸여 있습니다. 내 집 마련부터 재테크, 은퇴 준비까지 평생 동안 피해갈 수 없는 진짜 부동산에 대한 고민들을 풀어드립니다. [편집자] '중산층 주거불안 해소, 새로운 주거선택권 제공, 전월세시장 안정'. 이런 목표로 출범한 뉴스테이(New Stay, 기업형임대주택)이 첫 선을 보인지 어느덧 1년이 지났다. 우리나라 민간 임대주택 시장, 특히 아파트 임대주택시장은 개인 또는 소규모 사업자가 보유하고 있는 개별주택 중심으로 이뤄져 있었다. 단지형 임대 아파트는 서민 주거복지 차원에서 공급되는 공공임대 아파트뿐이었다고 해도 과언이 아니다. ▲ (자료: 국토교통부) 정부는 뉴스테이 정책 도입을 통해 민간자본이 임대전용 주택을 단지형으로 개발하고 공급할 수 있도록 정책적 지원(세제·건축규제 완화 등)을 아끼지 않고 있다. 이에 따라 민간 사업자들의 참여도 활발하게 나타나고 뉴스테이 입주를 희망하는 수요도 늘고 있는 것으로 보인다. 뉴스테이 사업자 선정과정에 참여하는 건설사가 증가하며 건설사들 사이의 경쟁도 나타난다. 청약경쟁률도 높아져 지난달 공급된 '동탄레이크자이 더테라스' 뉴스테이의 경우 청약경쟁률이 평균 26.3대 1로 사상 최고를 기록했다. 올 추석이후에는 공급될 것으로 예상되는 10개 단지 뉴스테이에 대한 수요자들의 관심도 높아지고 있는 상황이다. 뉴스테이는 이처럼 출범 1년만에 성공적으로 시장 형성에 성공한 모습을 보이고 있다. 하지만 민간주도 기업형 임대주택으로 시장에서 자리매김하고, 또 민간임대시장을 선도하기 위해서는 해결해야 할 과제도 산적해있다. ◇ 8년 뒤에도 제 역할 하려면 뉴스테이는 수요자 확보를 위해 보증금 비중이 높게 설계돼 있다. 아직 월세 부담에 익숙하지 않은 국내 수요자들의 심리적 상한선은 높아야 월 임대료 60만~70만원 선이다. 그런 만큼 사업자가 임대료 수입을 통해 수지타산을 맞추기 어려운 구조다. 결국 사업자는 단지형 임대아파트를 분양으로 전환해 팔아야 한다. 가격 상승에 따른 차익을 거두는 방식의 이익실현에 의존할 수밖에 없다는 얘기다. 사업자에 8년 후 분양전환 의무가 있는 것이 아니지만 더 임대사업을 할 유인이 별로 없다. 분양전환으로 출구전략으로 삼고 사업전략이 짜여진다면 뉴스테이는 기업형 임대주택시장 육성이라는 당초 목표를 상실할 우려가 있다. 임대운영사업의 지속은 현금흐름, 즉 운영수익에 기반으로 한 투자구조로 만들어야 가능하다. 원가 부담을 줄여줄 수 있는 '토지임대부 리츠(REITs, 부동산투자신탁)' 등을 확대할 필요가 있다. 또 한시적으로 운영하는 리츠가 아니라 영속하는 회사형 상장 리츠로 전환을 유도해야 한다. 건설사 중심이 아니라 다양한 참여자가 유입될 수 있도록 만들어야 유동성도 확보되고 안정적인 임대사업구조가 지속될 수 있다. ◇ 임대 운영관리 역량 키워야 그동안 건설사들은 분양 중심으로 입주와 동시에 사업을 종료하는 비즈니스를 해왔다. 하지만 임대주택은 다르다. 진정한 사업은 입주부터 시작된다. 이렇게 달라지는 비즈니스 밸류체인(Value Chain, 가치사슬)을 건설사들이 어떻게 적응할 수 있을지도 뉴스테이 안착의 관건이다. 임대관리는 ▲임차인 모집 ▲계약 갱신 ▲임대료 징수 ▲시설물 유지관리 ▲거주자 민원조정 ▲원상회복 분쟁조정 ▲임대운영수익 경영관리까지 포괄하는 종합서비스다. 다양한 영역의 임대관리를 체계화하려면 표준화된 임대주택운영관리 지침 등을 제도적으로 정비하는 작업도 시급하다. 뉴스테이의 시장 경쟁력을 유지시키는 것도 중요하다. 뉴스테이가 주택 공급물량 증가에 따른 임대수익 감소, 월세부담 기피와 같은 시장상황 변동 속에서 탄력적으로 적응할 수 있어야 살아남을 수 있다는 것이다. 단기적으로는 시장에 입주물량이 본격적으로 증가하는 2017년~2019년 시기를 어떻게 버티느냐가 관건이다. 공급이 집중된 지역에 있는 뉴스테이는 공실 부담과 임대료 하향 조정 압박 등을 받을 수 있다. 사업장별로 입지나 주변 공급 상황에 따라 사업의 명암이 엇갈릴 수 있다. 뉴스테이를 안정적으로 운영하려면 이에 투자하는 리츠가 각각의 사업장별로 손익을 정산해 발생하는 취약성을 보완해야 한다. 여러 현장을 포트폴리오로 두고 손익을 통합관리해 평균 수익을 낼 수 있는 구조가 필요하다. 대형 모(母)리츠를 만들어 다수의 개별 프로젝트 자(子)리츠에 투자하도록 해 여러 단지의 리스크가 분산되도록 하는 것도 방법이 될 수 있다.
뉴스테이 이중성.."이름만 민간임대 자금은 공공조달"
정부가 추진하는 기업형 임대주택 '뉴스테이' 사업의 자본금 3분의 2 가량을 주택도시기금이 조달하는 것으로 나타났다. 하지만 공적 재원 지분이 큼에도 불구하고 주거복지에 필요한 공공성은 약해 제도적 보완이 필요하다는 지적이다. 국회 국토교통위원회 이원욱 의원(경기 화성을·더불어민주당)은 국토교통부로부터 제출받은 자료를 분석한 결과 지금까지 시행된 뉴스테이 사업 자본금 지분 중 63.7%가 주택도시기금에서 조달됐다고 19일 밝혔다. 국토부의 '뉴스테이 사업 관련 리츠 설립 현황 및 지분구조'에 따르면 현재까지 리츠 출자 승인이 완료된 20곳 사업장의 총 자본금은 1조5893억원으로, 이 가운데 63.7%인 1조122억원이 주택도시기금이었다. 이 중 자본금 기준 지분의 69.9% 이상을 기금이 차지하는 사업장은 ▲인천도화 ▲화성동탄2 A-14블록 ▲김포한강 Ab-04블록 ▲충북혁신 ▲하나은행 지점 ▲화성동탄2 B-15·16블록 등 6곳으로 나타났다. ▲ (자료: 이원욱 의원실) 인천도화 뉴스테이(2105가구)의 경우 총 사업비 6150억원 중 자본금은 1538억원이었는데 대림산업과 인천도시공사가 각각 231억원을 조성했고 주택도시기금은 1076억원을 출자했다. 사업을 주관하는 대림산업의 출자금은 전체 사업비 기준 3.76%에 불과하다는 게 이 의원측 설명이다. 이 의원은 "대부분의 뉴스테이 사업장이 총 사업비의 10% 이하 수준의 비용만을 부담하고 시공까지 맡게 되는 '1석 2조'의 효과를 누리고 있다"며 "뉴스테이는 주택도시기금의 지원을 두둑히 받고 있지만 민간임대라는 명분으로 공공성은 결여돼 있다"고 지적했다. 기업형 임대주택인 뉴스테이는 임대의무기간(8년), 임대료 상승률(연 5% 이하)을 제외하고 초기임대료·분양전환 의무·임차인 자격·임대주택 담보 등에 제한이 없다. 이 의원은 "뉴스테이가 사실상 준공공임대주택인 만큼 초기 임대료 등을 제한해 공공성을 확보해야 한다"고 주장했다. ▲ (자료: 이원욱 의원실)
[기자수첩]이사철에 임대주택 푼다고 주거안정?
정부가 경제부처 합동으로 내수 위축 보완을 위한 소비·민생 개선대책을 내놨다. 수출은 그럭저럭 괜찮은데 국내에서 소비 심리가 움츠러들고 또 고용 둔화 등으로 내수 부진이 지속돼 경기 회복세를 억누르고 있다는 판단에서다. 주택정책을 총괄하는 국토교통부도 거들고 나섰다. 재계약 때마다 수 천만원이 뛰는 전셋값 상승세, 점점 늘어나는 월세비용 증가를 막아 주택임대차 시장을 안정시키겠다는 것이다. 주거비 부담을 경감해 이를 가계 소비 진작으로 이어갈 수 있도록 돕자는 게 국토부 구상이다. 가장 먼저 앞세운 것이 올해 선보이기로 예정된 공공임대주택을 봄·가을 이사철에 집중적으로 공급하겠다는 방안이다. 정부가 올해 공급한다는 공공임대주택은 총 12만가구인데 이중 50% 넘는 6만가구 이상을 3~4월과 8~10월에 집중적으로 푼다는 얘기다. 국토부 관계자는 "작년에는 40% 정도의 물량을 이사철에 공급토록 배치했는데 그 비율을 10%포인트 가량 늘렸다"며 "이사 성수기 전월세 수요가 몰려 가격이 오르는 것을 막는 효과가 있다"고 설명했다. 말은 그럴싸하다. 수요가 몰리는 시기에 공급을 풀어 수급 불균형을 완화하겠다는 것이다. 하지만 실제 그럴까? 이사철 수요는 2~3개월 내 당장 입주해 살 집을 구하는 것이다. 반면 입주자를 모집하는 공공임대 주택은 종류에 따라 최소 6개월, 길면 1~2년 뒤에야 입주할 수 있는 물량이다. 이사철에 임대 공급을 집중시킨다고 해서 당장 수급이 꼬이는 것을 막아낼 수 없다는 얘기다. 최근 전세시장 불안을 유발하는 주택 임차 수요도 공공임대 입주 수요와는 차이가 크다. 지난 1~2년은 비교적 이사철 전세난이 덜했지만 그 직전까지 전세시장의 불안은 소득수준 중위 이상 계층의 이사 수요가 배경이 됐다. 주택경기가 불투명해 주택 구매력이 있지만 집 살 시기를 늦추고 전세에 눌러앉겠다는 판단이 수요 측면에서의 전세난 원인이었다. 그래서 정부가 내놓은 대안도 '기업형 임대주택(뉴스테이)'였다. 그런데 수요층도 다른 공공임대 주택을 이사철에 풀어 주거비를 경감시키겠다니, 당국의 논리를 납득하기 어렵다. 헛웃음까지 자아내는 내용도 있다. 한국토지주택공사(LH)가 공급하는 전세임대주택을 늘리고, 또 조기에 입주자를 모집해 임차 가구의 지원을 강화한다는 방안이다. 국토부는 지난해보다 7000가구 늘린 3만4000가구의 입주자를 모집하고 확대 물량은 내달부터 조기 공급하겠다고 한다. ▲ 자료: 한국토지주택공사 그런데 이는 전세임대를 모르는 이들을 현혹하는 말장난과 다름없다. 전세임대는 세입자가 본인이 살고자 하는 일정 규모의 집을 직접 물색해 이 주택에 LH가 전세를 내고, 세입자는 LH에 시중 월세보다 적은 이자만 내고 살 수 있도록 한 제도다. 수요자가 직접 움직여야하는 전세임대를, 특히 확대키로한 물량을 조기 공급한다는 건 어불성설이다. 특히 전세임대는 집주인들이 다소 꺼리는 임대차 제도이기도 하다. LH를 끼고 있기 때문에 임대소득이 노출되기 쉽고, 또 입주자도 정부 지원을 받는 저소득층이어서 관리가 어렵다는 인식이 있어서다. 오히려 전세임대 공급을 원활하게 하려면 집주인들에게 유인책을 주는 것이 효과적인 방법일 테다. 국정 혼란시기이다 보니 각 부처 공무원들이 일을 허투루 한다는 지적이 이곳저곳에서 나온다. 이런 때라고 해서 평가만 잘 받기 위한, 일시적인 여론 환심만 사기 위한 '립서비스'성 정책을 내놓는다면 곤란하다. 정치적 변수도 널려있는 데다 대내외 거시경제 환경까지 불안한 상황이다. 주택시장은 한번 삐끗하면 심각한 혼란이 온다는 그 동안의 경험을 당국자들이 잊지 않았으면 한다.
[뉴스테이 1년]③잠실 전셋값 떨어졌다는데
기업형 임대주택 '뉴스테이(New Stay)'가 주택시장에 선보인 지 1년이 됐다. 중산층 대상 임대주택인 뉴스테이는, 빠르게 진행되는 월세화로 불확실성이 커진 주택 임대차시장에 정부가 내놓은 역점상품이다. 첫 한 해를 보낸 뉴스테이 사업의 실적과 계획, 시장 영향을 비롯해 앞으로의 과제 등을 다각도로 짚어본다.[편집자] 2013~2014년께는 전세시장에서도 최상위에 수준에 있는 인기지역 고가 아파트의 전세가격 상승세가 두드러졌다. KB국민은행 조사에 따르면 2013년 말 전국 주택전세가격 전년 동기 대비 상승률은 5.71%였다. 여기서 수도권과 서울 인기지역 아파트로 범위를 좁히면 전셋값 상승은 더욱 두드러진다. 서울 전체 주택 전세가격 상승률은 같은 시기 6.78%였고, 서울에서 아파트로 한정하면 상승률은 8.97%로 더 높다. 특히 잠실지구 재건축 신규 아파트가 많은 송파구(아파트)의 경우 상승률이 11.23%나 됐다. 송파 아파트 전셋값 전년동기대비 상승률은 2013년 10월부터 이듬해 7월까지 줄곧 두자릿수 상승률을 기록하면서 전세시장 불안의 진원이 됐다. ▲ 전국 및 송파구 아파트 전세가격 월별 전년대비상승률(자료: KB국민은행) ◇ 전월세 안정 효과 기대는 아직… 정부가 뉴스테이를 고안할 당시는 서울 등 수도권 인기지역 아파트가 전셋값 상승을 주도할 때다. 대표적인 게 송파구 잠실 일대 아파트였다. 집을 살 여력이 있는 중산층 이상 주택수요층이 전세에 머물면서 임대차시장 불안을 야기하고 있다는 정부 판단이 기업형 임대의 출현을 이끌어냈다. 매매가격 대비 전세가율도 점점 높아지는 상황이었다. KB국민은행 조사에서 2013년 초만 해도 서울 아파트의 전세가율은 55.2%였지만 같은 해 말엔 61.3%로 급격히 높아졌다. 저금리에 주택경기가 불투명하다보니 주택 수요자는 집을 사기보다 전세에 눌러앉으려 했고, 집주인은 월세를 받고 싶어해 전세시장 수급이 꼬인 것이다. 다시 2년반여가 흐른 뒤인 지난 8월말 기준 이 비율은 74.5%까지 높아졌다. 이런 시장에 정부가 내놓은 것이 뉴스테이다. 고품질의 반전세 형태 주택을 공급하면 중산층 주택 임차수요도 분산시킬 수 있고, 월세로의 임대차계약형태 변화도 연착륙을 유도할 수 있다는 계산이었다. ▲ 국토부는 최근 실시한 수도권 및 4대 광역시 대상 '상반기 뉴스테이 정책 인식조사' 결과 이 정책에 대한 국민 인지도가 49.4%, 호감도가 43%, 주거안정 기여 기대도가 41.7%로 나타났다며 정책이 성공적으로 안착했다고 평가했다. 그래픽/김용민 기자 kym5380@ 효과를 기대하기 이른 때이기도 하지만 뉴스테이 등장으로 인한 시장 변화는 전혀 나타나지 않고 있다. 서울 아파트 경우 2014년 한 해 전셋값 상승률이 4.86%까지 낮아졌지만 2015년에는 다시 9.57%로 높아졌다. 잠실권을 품은 송파구도 재작년엔 전셋값이 4.84% 올랐지만 작년엔 다시 10.36%로 훌쩍 뛰었다. 송파 잠실권역의 경우 최근 전세매물에 비해 세입자가 부족해 전셋값이 종전 계약대비 많게는 1억원씩 떨어지는 상황이 벌어지기도 했다. 하지만 이는 인근 위례신도시, 하남 미사강변도시 등의 신규 아파트로 전세수요 유출이 단기간 급격히 나타난 때문으로 분석된다. 서울 송파구 M공인 관계자는 "여름 전부터 전셋값이 다소 하락했지만 이는 재계약을 앞둔 세입자들이 위례 등 새 택지지구로 빠져나가며 나타난 일시적 현상"이라며 "워낙 입주 선호지역이라선지 가을이 되면서 금세 다시 전셋값 오름세가 나타나고 있고, 전셋값이 다시 매매가를 밀어올리는 상황이 이어질 것으로 예상한다"고 말했다. ◇ 시장 안착까진 7~8년 더 기다려야 뉴스테이 정책으로 인한 시장 흐름상의 변화는 아직 기대하기 어려운 단계라는 평가가 많다. 하지만 임대차시장 안정 효과를 거두고 주택시장의 패러다임을 전환하는 정부의 청사진을 실현하는 것은 지금껏 계획한 물량이 다 나와도 역부족이라는 관측도 있다. 지금까지 입주자를 모집한 뉴스테이는 전국 9개 단지 9565가구다. 이 중 수도권은 7개 단지서 8280가구가 공급됐다. 국토교통부에 따르면 올해 연말까지 추가로 공급이 예정된 뉴스테이는 6개 단지 1만236가구다. 이 가운데 충북 혁신도시에 우미건설이 짓는 700가구를 제외하면 수도권에는 5개 단지에서 9536가구가 공급된다. 이를 감안하면 올 연말까지 뉴스테이 누적 공급규모는 전국 15개 단지, 1만8516가구이며 수도권은 12개 단지, 1만7816가구다. 국토부는 첫 뉴스테이촉진지구인 서울 영등포구 문래지구 등에서도 상황에 따라 연내 입주자모집이 가능하다고 하지만 인허가 등 절차상 쉽지 않을 것으로 보인다. ▲ 그래픽/김용민 기자 kym5380@ 정부가 2017년까지 계획한 뉴스테이 공급을 위한 부지 확보 물량은 15만가구다. 적어도 이 정도의 공급이 이뤄져야 시장 변화를 가져올 수 있다는 계산이 깔린 숫자다. 하지만 이 역시 '부지 확보' 단계까지의 계획 시점일 뿐이어서 실제 뉴스테이 공급으로 인한 시장 변화는 더 늦은 시점에나 기대할 수 있다는 지적이다. 한 주택시장 전문가는 "땅을 확보한 뒤 이어지는 택지공급과 인허가, 입주자모집, 시공 기간 등을 합치면 적어도 5~6년이다. 정부 계획대로 사업이 진행이 된다고 가정한다고 해도 2022년"이라며 "그때나 돼야 기존 민간 주택임대시장에 뉴스테이가 녹아들어 임대료 상승률 제한 등을 통한 시장 안정효과를 기대할 수 있을 것"이라고 말했다. 그 이후라고 마냥 장밋빛 청사진도 아니다. 건설 관련 국책연구기관 한 관계자는 "건설사들은 정해진 8년의 의무임대기간 동안 세제 등 사업상 혜택을 받을만큼 받은 뒤 언제든 분양 전환을 할 수 있다"며 "뉴스테이가 경기에 따라서 장기임대 주택 재고를 늘리는 효과를 거두지 못하거나, 주택임대 시장의 주도권이 대기업과 금융자본 중심으로 넘어갈 수 있다는 건 걱정스러운 대목"이라고 말했다.