[부동산 간접투자 활기] “없어서 못팔아요”…부동산펀드 완판행진.리츠 투자도 '기지개'리스크 잘살펴야

[부동산 간접투자 활기①] “없어서 못팔아요”…부동산펀드 완판행진

 

2017.04.05

기관투자자, 고액자산가들의 전유물로만 여겨졌던 부동산펀드가 지난해부터 하나둘씩 공모형태로 출시되고 있습니다.

 

“없어서 못 판다”는 말이 나올 정도로 일반투자자들에게 인기가 폭발적인데요.

 

특히 해외부동산펀드에 대한 관심이 높습니다.

 

변화가 감지되는 부동산펀드 시장, 김보미 기자가 살펴봤습니다.

 

<기자>

 

지난달 23일 하나나사부동산펀드는 판매 시작 1시간 만에 전체 판매 물량의 절반 이상이 소진됐습니다.

 

지난달 6일 출시된 미래에셋맵스호주부동산공모펀드 역시 판매 이틀 만에 1410억원 완판에 성공했습니다.

 

저금리·저성장 장기화에 마땅한 투자처를 찾지 못한 투자자들이 상품이 출시되기가 무섭게 투자에 달려들고 있는 것입니다.

 

부동산펀드는 직접투자에 비해 비교적 적은 돈으로 대규모 상업용 건물에 투자할 수 있는 데다 임대수익까지 안정적으로 챙길 수 있다는 이점이 있습니다.

 

증권사들은 국내외 유수 부동산들을 앞다퉈 인수하며 운용사와 함께 부동산펀드를 시장에 내놓고 있습니다.

 

<전화인터뷰> 증권업계 관계자

 

“이지스자산운용, 미래에셋자산운용이 먼저 공모형태로 펀드를 출시했더니 잘 된거에요. 긍정적인 신호도 있고… 또 기관들이 (이미) 부동산 물건을 많이 가지고 있어서 (재매각 입찰에) 많이 참여하지 않으니까 (물량이 남아돌면서 개인투자자들에게도 기회가 열렸다)”

 

부동산펀드가 일반 투자자들에게까지 확대된 건 하나티마크부동산펀드가 출시되면서부터입니다.

 

지난해 7월 ‘하나그랜드티마크부동산펀드’가 출시 하루 만에 완판되면서 자산운용업계가 국내 부동산 공모펀드시장의 성장 가능성을 확인한 것입니다.

 

이후 지금까지 이지스코어오피스, 미래에셋맵스미국부동산 등 총 6개 부동산펀드가 공모로 출시됐습니다.

 

시장에서는 특히 해외부동산펀드에 대한 관심이 뜨겁습니다.

 

안정적으로 연 5~6% 수익을 가져다 줄 수 있는 부동산 물건 자체가 국내에는 많지 않기 때문입니다.

 

<전화인터뷰> 자산운용업계 관계자

 

“국내에 있는 오피스빌딩이라든지 개인투자자들이 선호할 만한 상품화시킬 수 있는 투자대상이 많지 않아요. 특히 개인들은 지방물건보다는 서울에 있는 도심, 코어지역을 선호하더라고요. 그런 니즈를 맞출 수 있는 상품이 많지 않아요.”

 

해외부동산의 경우 20~30년 장기 임차를 하는 경우가 많아 오랜 기간 안정적으로 임대수익을 기대할 수 있다는 점도 이유 중 하나로 꼽힙니다.

 

국내에서 해외로, 기관투자자에서 개인투자자로 점차 영역을 넓혀가는 부동산펀드시장.

 

전문가들은 상품에 대한 공급과 수요가 맞아떨어지고 있는 만큼 향후 성장성에 기대를 걸고 있습니다.

 

한국경제TV 김보미입니다.

 

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[부동산 간접투자 활기②] 낮아진 투자 문턱…리츠 투자도 '기지개'

 

2017.04.05

 

부동산펀드 못지 않게 자금이 몰리는 투자처가 바로 부동산투자전문회사, 리츠(REITs)입니다.

 

매년 높은 배당수익을 기대할 수 있기 때문인데, 올해 대형 리츠들이 주식시장에 상장하면서 개인들의 투자 기회가 보다 늘어날 전망입니다.

 

리츠 상장 요건도 대폭 완화될 예정이어서 부동산펀드 못지 않은 활황을 예고하고 있습니다.

 

이어서 김종학 기자입니다.

 

<기자>

 

주로 연기금의 자금을 받아 대형 쇼핑몰, 호텔, 오피스텔에 투자해 수익을 배당으로 나눠주던 리츠가 개인투자자에게도 투자 문턱을 낮춥니다.

 

현재 코람코투자신탁과 이랜드리테일이 손잡고 조성한 6천억원의 이리츠코크렙이 상장 예비 심사를 진행 중인데, 이를 통과하면 국내 첫 대형 상장리츠가 탄생합니다.

 

일반 투자자들이 주식시장에서 이리츠코크랩을 거래하면 경기도 평촌, 일산, 분당 야탑에 자리한 뉴코아아울렛 쇼핑몰에서 나온 연간 6~7%대 배당수익을 받아갈 수 있습니다.

 

<인터뷰> 코람코투자신탁 관계자

 

"다른 나라는 리츠를 상장하고 규모를 키워 영속형이 되도록 하죠. (E리츠코크렙도)그런 설계를 한 거죠. 상장을 하고 또 투자를 받아서 물건(부동산)을 편입하는 그런 계획을 하고 있는 겁니다"

 

지난해 설정된 국내 리츠는 순자산 22조 6천억 원, 배당수익률은 평균 8.1%(위탁리츠 7.3%, 상장리츠 7.1%)로 부동산펀드 못지 않습니다.

 

올해는 이리츠코크랩에 이어 한국석유공사 울산 본사에 투자하는 코크렙38호(구조조정리츠), 마스턴운용, 제이알투자운용 등이 가세해 시장의 활기가 더해질 전망입니다.

 

여기에 정부가 리츠와 부동산펀드의 칸막이를 없애고 세제 혜택까지 확대합니다.

 

국토교통부와 금융위원회는 부동산투자회사법 개정에 따라 부동산투자회사의 부동산펀드 설정이나 자산운용사의 리츠 설립에 필요한 가이드라인을 막판 조율하고 있습니다.

 

여기에 법인이 소유한 부동산을 공모 상장 리츠에 맡기면 양도소득세를 3년간 미뤄주고, 리츠를 설립할 때 기관 한 곳이 최대 50%까지 투자하도록 해 리츠 설립과 상장도 보다 쉬워집니다.

 

<인터뷰> 한국리츠협회 관계자

 

"인지도 있는 투자자가 들어와서 초기에 리츠가 성장할 때까지 앵커 투자자로 있을 수 있게 지분투자를 늘려서, 상장하기 위해서 기초 체력을 키우는 단계에 투자자로 넣은 거고요"

 

기관 전유물이던 알짜 리츠의 투자 진입장벽이 낮아지고, 증시 상장까지 시도하고 있어, 장기간 배당 수익을 기대한 개인투자자들의 투자 기회도 보다 확대될 전망입니다.

 

한국경제TV

[부동산 간접투자 '활기'③ 종합편] 들썩이는 부동산 투자…리스크 따져봐야

 

2017.04.05

 

신선미 기자 나와 있습니다. 부동산 공모펀드의 인기가 높습니다. 최근 증권가는 기관의 전유물로 인식됐던 부동산 관련 공모 펀드를 잇달아 내놓고 있는데요. 부동산투자 붐이 일게 된 원인이 뭔가요?

 

<기자>

 

국내에 부동산간접투자 상품이 도입된 것은 2000년대 초반입니다. 하지만 공모시장은 불모지나 다름없었습니다. 운용사들이 투자자 모집 절차가 까다로운 공모형 상품보다 한 두 곳의 기관투자자만 모으면 되는 사모형 상품에 집중했기 때문인데요. 하지만 지난해 하반기부터 분위기가 달라졌습니다.

 

저금리 저성장 시대에 마땅한 투자처를 찾지 못한 개인들이 부동산 간접투자에도 관심을 갖기 시작한 것인데요. 이에 공모형 부동산 펀드가 6년 만에 등장했습니다. 그게 바로 지난해 하나자산운용이 선보인 명동 ‘티마크 그랜드 호텔’에 투자하는 600억 규모의 펀드인데요. 순식간에 팔려나갔습니다. 공모시장의 가능성을 확인시켜준 셈이죠. 이처럼 하나자산운용이 성공하자 다른 자산운용사들도 상품을 내놓기 시작했고, 올해는 공모 부동산펀드 시장이 본격적으로 활성화될 것이란 전망입니다.

 

<앵커>

 

올해 부동산 공모펀드 인기는 더 높아지겠네요. 그런데 국내보단 해외 부동산 투자에 대한 관심이 더 높다고 하던데, 그 이유는 무엇인가요?

 

<기자>

 

국내보다 해외 상품을 더 매력적으로 보는 건데요. 투자자들 사이에서 국내 부동산은 고점에 도달했다는 인식이 확대됐기 때문입니다. 또 다른 이유는 국내에는 투자자들이 만족할 만한 상품이 많지 않단 것입니다. 개인 투자자들이 주로 관심을 갖는 물건은 서울과 같은 코어 지역입니다. 한정된 지역에 관심이 국한되다보니 상품 구성이 힘들 수밖에 없는거죠. 따라서 투자자들의 관심이 자연스럽게 해외로 옮겨가게 되는 건데요. 상품이 다양한데다 좋은 물건이 많기 때문입니다. 완판된 상품들을 보면 은행 이자 이상의 수익을 기대할 수 있는데다 안정성 또한 높습니다. 정부기관이 계약을 맺고 10년 이상 임대하기로 돼 있어 꼬박꼬박 수익이 생기는 구조입니다.

 

<앵커>

 

공모 리츠 또한 잇단 규제 완화로 점차 활기를 띠고 있는데요. 부동산 공모펀드에 이어 리츠까지 활성화 되면서 부동산 투자 열풍은 더욱 거세질 거 같습니다.

 

<기자>

 

네 그렇습니다. 이미 부동산 펀드 시장은 48조원에 육박하며 사상최대를 기록하고 있는데요. 리츠 상장 기준도 대폭 완화되면서 개인 부동산 간접투자시대를 여는 기폭제가 될 전망입니다.

 

부동산펀드나 리츠 모두, 만기가 되면 자산을 매각해야하는데요. 리츠가 활성화되면서 다른 펀드나 리츠에서 이 물건들을 받아줄 수 있는 겁니다. 펀드에서 펀드로 펀드에서 리츠로, 투자 물건들을 받아주면서 투자시장이 안정화되는 건데요. 매각에 실패할 경우 원금손실 가능성이 있는데. 이런 리스크가 줄면서 수익률도 안정화되는 효과가 있습니다.

 

더불어 상품도 다양해집니다. 과거 사모로만 형성된 시장은 기관투자자들의 투자성향이 비슷하다 보니 일률적인 시장이었습니다. 하지만 공모시장이 커지면서 선호도가 다른 투자자, 개인뿐만 아니라 해외투자자들도 많이 들어오고 있는데요. 시장에 다양성을 제공하게 된다는 측면에서 긍정적입니다. 해외투자자들이 선호하는 물건이 또 다르기 때문인데요. 국내는 안정적인 물건을 선호한다면 해외투자자들은 수익이 큰 물건을 선호합니다. 이처럼 색깔이 다른 투자자들이 모여들다 보니 시장에 다양성을 제공하게 됩니다.

 

<앵커>

 

부동산 투자 경로가 확대될 뿐만 아니라 다양한 상품들이 나오겠네요. 하지만 부동산 간접투자시 유의해야 할 사항들도 많다고 하던데요. 어떤 것들을 따져봐야 할까요?

 

<기자>

 

일정기간 동안 투자한 원금을 뺄 수 없는 폐쇄형 구조다 보니 손실이 나도 환매가 불가능합니다. 자금이 묶이는 단점을 보완하기 위해 부동산 펀드를 증시에 상장하는 경우가 많지만 실제로는 거의 거래가 이뤄지지 않고 있습니다. 지난해 상장된 국내 부동산펀드 ‘하나티마크그랜드’도 거래량이 전무합니다.

 

더불어 해외부동산펀드의 경우 수익률이 줄어들 가능성도 있습니다. 미국 기준금리 인상으로 자금조달 비용이 상승해 예상 수익률이 낮아지기 때문입니다. 실물 부동산 경기와 연계되기 때문에 만기시 매각에 실패하면 원금을 까먹을 가능성도 있습니다.

 

많은 해외 부동산 펀드가 환 노출형이라 현지 통화 가치가 떨어지면 타격도 불가피합니다. 최근 출시되는 일부 펀드는 원금 일부분을 환 헤지로 안정성을 더하고 있지만, 여전히 리스크는 존재합니다.

 

부동산 펀드나 리츠 등 간접투자는 소액으로 부동산의 안정된 수익을 누릴 수 있다는 건 분명 장점입니다. 하지만 건물의 가치와 수익성 등을 꼼꼼히 살펴보고 투자여부를 결정해야만 합니다. 즉 내 집을 산다 생각하고 주변 여건들까지 다 고루고루 살펴야 하는 것입니다.

 

<앵커>

 

네