일본의 임대주택 관리 어제와 오늘

▣ 임대주택의 발전 과정 및 임대주택 관리업의 등장 

과거 일본의 임대주택은 자택 일부를 임대하거나, 토지 내에 공동주택을 짓는 것이 일반적이었으며, 입주자로부터의 클레임 대응이나 월세관리 등 주택 임대 시 발생하는 업무에 대해 임대인이 직접 관리하는 형태였다. 그 과정에서 임차인과 집주인간의 갈등이 발생했고 이를 위해 전문 임대관리회사가 등장하기 시작했다. 

그 시기는 쇼와40년대(1970년대 후반)부터이다. 이후 진행된 버블 붕괴로 부동산 침체에 빠져들었고 버블 붕괴 이전에는 부동산의 가치 상승이 높아 소유만으로도 높은 수익을 기대할 수 있었으나 버블 붕괴 이후 부동산 소유가 오히려 손실을 주게 되면서 부동산의 절세 정책에 대한 인식 및 유휴 토지 활용을 위한 움직임이 활발하게 되었다.

1990년대 중반 일본 부동산 버블의 붕괴와 더불어 부동산은 자본 이익(capital gain)에서 소득 이익(income gain)으로 패러다임이 바뀌면서 임대 시장의 재조정이 이루어지게 된다. 이 시기에 일본의 주요 기업들도 임대주택 시장에 대거 진출하게 된다.(레오팔레스21 1973년, 미쓰이부동산 1986년, 다이토우켄타쿠 1989년, 다이와리빙 1989년, 세키와부동산 1986년 등)

레오팔레스21, 다이토우켄타쿠 등의 임대주택 관리회사는 설계, 시공, 임대관리까지 관여하는 일관된 사업을 임대인에게 제공하며, 이는 현 일본 임대주택 시장의 뼈대를 이루게 되었다. 법률적으로는 난립하는 주택임대 관리회사를 효율적으로 관리하기 위해, 국토 교통성의 고시에 의해 임대주택 관리업의 등록제도를 만들게 되었다. (고시 공포 2011.9.30, 고시시행 2011.12.1)

 출처 : [부동산114] >[기획연재] 일본의 임대주택 관리 어.. /우리레오PMC/2015.04.30 

▣ 일본의 임대주택 현황 

2008년 기준 주택 총수 4,960만호 중 자가는 3,031만호, 차가는 1,778만호. 차가 중 공공임대, 사택 등이 441만호이며 민간임대는 1,337만호(27%)이다. 민간 임대 1,337만호중 602만호는 자주관리이며 735만호는 위탁관리(55%)를 맡기고 있는 실정이다. 즉 과반수가 어떤 형태로든지 임대관리 회사에 관리를 맡기고 있다는 것이다.

2015년 현재 국토 교통성에 등록된 임대관리 업자는 3,636사이며 이중 상위 10개 업체가 312만호를 관리하고 있다. 이중 상위 3개사에 집중된 위탁관리 형태는 서브리스(마스터리스)가 대다수인 것을 알 수 있다. 서브리스의 경우, 관리를 맡은 관리회사가 임대인에게 고정 임대료로서 시장 임대가의 80~95%를 확정, 지급하고 있다. 

상위에 있는 레오팔레스21, 다이토우켄타쿠는 시공에서 관리까지 직접 수행하면서 임대인에게 10~30년간 전대운영의 서브리스를 제안하고 그 결과 임대인은 안정적인 임대수익과 소유하고 있는 토지의 절세에 대한 혜택을 받을 수 있게 되었다. 

▣ 임대관리 서비스의 변화 

새로운 임대 영역으로 외국인 전용 임대 하우스, 쉐어 하우스, 컨셉하우스, 실버주택 등을 생각할 수 있다. 수익율 상승 및 공실을 최소화하기 위해 리모델링, 니즈에 맞는 가구ㆍ가전의 비치, 차별화된 서비스의 제공 등을 생각할 수 있다. 일본의 사례에서는 이러한 모든 니즈를 개인이 할 수 있는 데에는 한계가 있어 개인이 체계화된 관리 회사에 맡겨서 관리부담의 비용을 절감할 수 있다. 

그 예로 초고령화 사회에 접어든 일본 사회에서 임차인의 한 영역을 차지한 고령자들을 위한 편의 시설을 설치하여 입주율을 향상시키거나, 오토바이족이 편안하게 주차할 수 있는 주차장을 완비하여 특화된 시설을 제공하거나 철로 옆에 위치하여 소음이 심한 지역에 음악인이 자유롭게 악기 연습을 할 수 있는 임대주택을 제공하는 것 등이 있다. 

임차인 편의설비 완비로 입주율 상승을 꾀하고도 있다. 단지 방을 제공하는 것이 아니라 설비되어 있는 물품을 완비하고 있는가에 의해 입주율의 차이가 발생함으로 임차인이 원하는 설비 구축을 제공하고 있다. 

▣ 레오팔레스21의 임대주택 관리 시스템, 먼슬리 시스템이란? 

일본 전국에 있는 55만개의 원룸을 입지, 구조 등에 따라 A부터 Z등급으로 구분한다. 각 등급의 원룸을 1장, 3장, 6장, 12장 단위로 구입 가능하고 장기 구입시 높은 할인율 제공하기도 한다. 전실 가구 가전완비, 수도, 광열비가 포함되어 있으며 선불제로 운영된다. 지가가 높은 동경도의 경우, L등급부터 시작되며, L등급의 방을 1년 12장을 구입하였을 경우, 한번에 방 12개를 사용할 수도 있으며, 10개월을 사용하고 2장을 보유할 수도 있는 티켓제로 이해하면 편리하다. 나머지 2장은 사용하고 싶은 경우 언제든지 사용 가능하며, 오사카에서 계약하고 중간에 동경으로 이사할 경우 나머지 티켓만큼 동경의 원룸을 사용 가능하다. 티켓에는 관리비 등이 포함된 것으로 일체의 추가비용이 발생하지 않은 것에 큰 특징이 있다. 이러한 시스템은 개인뿐만이 아니라 법인에서의 수요가 많다. 

지금까지 일본의 임대주택현황에 대해서 알아 보았다. 일본의 임대주택 및 주택임대 관리업은 국내보다 20~25년 정도 먼저 선행되었으며, 정부 정책 및 사회적 환경, 임대주택 패러다임의 변화 등에 따른 다양한 서비스와 형태로 민간에서 주도하고 있다. 국내도 최근 임대주택으로 빠르게 변화하는 추세에 맞춰 일본의 경험을 벤치마킹 할 필요가 있다고 생각된다. 물론, 사회적 구조, 인식의 차이 등에 의해 일본의 방식을 그대로 받아들이기 보다는 국내 실정에 맞는 한국식 임대주택 및 주택임대 관리업을 고민해 나가야 할 것 이다. 

[우리레오PMC 황원순 팀장]

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 출처 : [부동산114] >[기획연재] 일본의 임대주택 관리 어.. /우리레오PMC/2015.04.30