서울 낙후지역 53곳 상업지 늘린다.동북·서남권 중심 134만㎡…文대통령은 주거지 재생 공약.아파트 80% 넣은 50층 주상복합 가능

 

 

2017.05.15

 

朴시장은 상업지역 확대로 개발소외지역 쌍끌이 활성화

文 `도시재생 뉴딜`과 시너지 기대"…"배후수요 부족땐 자칫 땅값만 올려"

 

구체적 개발까진 장기간, 상업지 바뀔 지역도 미정…섣부른 기대감은 접어야

 

 

 

◆ 서울시 상업지 추가 지정 ◆

 

수유·종암·면목동 등 동북권과 강서·화곡동 등 서남권을 중심으로 서울시의 상업지가 134만㎡ 추가로 지정된다. 신규 지정 상업지의 87%는 서울에서 상대적으로 개발이 뒤처졌던 비강남권에 집중됐다. 상업지를 넓혀줘 낙후지역을 활성화함으로써 균형발전을 꾀하겠다는 목적이다.

 

서울시는 15일 `서울시 생활권계획`에 53개의 지구중심지를 추가하고, 이들 지구중심에 총 134만㎡에 달하는 상업지역을 허용한다고 밝혔다.

 

서울시는 이번 생활권 계획을 위해 추가 지정이 가능한 상업지를 최대 192㎡까지 설정했으나 이 중 30%인 58만㎡는 추후 여건에 따라 지정할 수 있도록 유보 물량으로 남겨놨다.

 

추가 지정 134만㎡는 현재 서울 전체 상업지 면적인 2527만㎡의 5.3%로 서울광장 100개 규모에 달한다.

 

박원순 서울시장은 이날 기자회견에서 "상업지역 확대는 균형발전을 위한 주요 수단"이라고 강조했다.

 

새로 선정된 53개 지구중심 중 70%에 달하는 37개가 노원구 도봉구 강북구 등이 포진한 동북권(17개소)과 금천구 구로구 강서구 등이 위치한 서남권(20개소)에 배치됐다. 서북권에는 6개소, 동남권엔 9개소가 배정됐고, 도심권엔 1개소가 생기는 데 그쳤다. 이들 지구중심에는 부동산 투기 등을 유발할 수 있어 시가 잘 허용해주지 않았던 상업지역도 대폭 들어갈 전망이다. 서울시는 동북권 59만㎡, 서남권 40만㎡, 서북권 18만㎡, 동남권에 17만㎡의 상업지를 추가로 허용하겠다고 밝혔다. 전체 배분 물량 중 87.3%가 도심이나 강남이 아닌 지역이다.

 

상업지는 용적률을 800%까지 받을 수 있어 고밀·압축 개발이 가능해 수익성이 좋다. 특히 서울시는 이번에 상업지로 선정된 곳에 주상복합을 지을 경우 기존에 70%까지만 지을 수 있었던 주거 비율을 80%까지 확대할 수 있게 규제를 풀어 사업자의 수익성도 더 좋아질 전망이다. 지역 중심으로 지정된 곳에선 층수 역시 복합용도로 지으면 50층까지 올릴 수 있다.

 

이번 서울시 생활권 계획은 문재인정부의 `도시재생 뉴딜`과도 시너지를 낼 수 있다는 평가가 나온다. 주거지는 정부의 도시재생 사업을 통해 활력을 높이는 한편 상업지 고층 개발이 가능한 지역을 확대함으로써 `쌍끌이` 형태로 서울 낙후지역 활성화를 추진할 수 있기 때문이다.

 

서울시는 이번 생활권 계획에서 서울을 116개 구역으로 나눠 동 단위 3~5개 정도를 합친 소규모 지역별로 맞춤형 도시계획도 수립했다. 지역별 여건에 맞춰 재개발 또는 공공임대 등을 선택해 맞춤형 재생을 추진하기 위해서다. 문재인정부의 도시재생과 맥락을 같이한다.

 

서울시는 지구중심 지정과 상업지 확대를 위해 18일 전문가·시민 공청회를 시작으로 자치구별 설명회를 열어 의견을 더 들을 예정이다. 이후 시의회 의견청취(6월), 국토교통부 등 관계기관 협의(7월), 도시계획위원회 심의(8월) 등을 거쳐 10월께 최종안이 확정된다. 최종안이 나오면 구청별로 지주들을 대상으로 상업지 변경 신청을 받아 서울시에 신청하면 심의 절차를 통해 용도변경이 이뤄지는 절차를 밟는다.

 

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아파트 80% 넣은 50층 주상복합 가능…`非강남`에 상업지 몰아줘

최초입력 2017.05.15 17

"비주거 의무비율 낮추고 주거용적률 400% 허용" 서울시, 연내 조례 개정

동남권 9개·서북권 6개…도심권은 1개 배정 그쳐 지자체들 반발 만만찮아

 

◆ 서울시 상업지 추가 지정 / 지역 균형발전 겨냥한 '서울시 생활권계획' ◆

 

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서울시가 15일 발표한 '서울시 생활권계획'은 2014년 발표한 '2030 서울플랜'의 후속 격이다. 2030 서울플랜은 광범위한 서울 전역에 대한 도시계획을 담고 있다. 도심의 개념을 기존 종로구와 광화문 일대를 포괄하는 '한양도성'에서 영등포·여의도와 강남으로까지 확장시켜 3도심 체제를 구축하고 용산, 청량리·왕십리, 창동·상계, 상암·수색, 마곡, 가산·대림, 잠실 등 7개의 광역중심과 동대문, 성수, 망우, 미아, 연신내·불광, 신촌, 마포·공덕, 목동, 봉천, 사당·이수, 수서·문정, 천호·길동 등 12개의 지역중심을 정한 것이 핵심이다. 이번에 발표한 생활권계획은 서울을 이보다 좀 더 작은 단위로 쪼개서 본 것이다. 하지만 단순히 생활권역을 나눈 차원이 아니다.

 

지역균형발전이라는 분명한 목표하에 53개의 지구중심을 추가로 지정했고, 그 결과 소위 낙후지역으로 분류됐던 동북권과 서남권에 지구중심이 몰렸다는 게 핵심이다.

 

53개 지구중심 중 70%에 해당되는 37개가 서울의 동북권(17개)과 서남권(20개)에 배치됐다. 소위 '강남 4구'가 있는 동남권은 이들 지역에 비해 인구도 많고 면적도 크게 뒤지지 않지만 9개만 지구중심으로 지정됐다. 마포·서대문 등 최근 뜨는 동네로 분류돼 집값 상승률이 가파른 서북권에도 6개 지구중심이 배치되는 데 그쳤다. 종로·중구·용산 등 도심권에는 한남동 1개만 지정됐다.

 

지구중심이 중요한 또 다른 이유는 이 지역에 서울시가 상업지를 몰아주기로 했기 때문이다. 서울시는 2030 서울플랜에서 제시한 '지정 가능 상업지역 물량' 192만㎡ 중 30%는 유보 물량으로 남기고, 나머지 134만㎡를 지역발전 안배 물량으로 지구중심에 배치하기로 했다. 그중에서도 70%가 훨씬 넘는 99만㎡가 동북권과 서남권에 배치됐다.

 

용도지역을 상업지로 지정받으면 개발과 부동산 시세에 엄청난 혜택을 받는다는 게 전문가들의 평가다. 일반주거지역은 용적률을 250%까지만 확보할 수 있고 준공업지역과 준주거지역은 400%까지 받을 수 있는 반면 상업지역은 준주거지역의 2배인 800%까지 받을 수 있다. 압축 개발이 가능하다는 의미다. 층수에서도 지구중심으로 지정되면 복합상업시설은 50층까지 지을 수 있다.

 

여기에 서울시는 저이용 상업지역 활성화를 위한 '용도용적제' 개선 방안까지 함께 내놨다. 예전에는 상업지에 주상복합을 지을 때 아파트라 불리는 주거는 70%까지만 지을 수 있었다. 그러나 이번에 생활권계획을 발표하면서 주거비율을 10%포인트 상향시켜 80%까지 주택을 배치할 수 있게 하면서 상황이 달라졌다. 서울시 관계자는 "상업지역 내 비주거 의무비율 완화와 주거용적률 400% 일괄 허용을 골자로 한 조례 개정을 연내 추진할 것"이라고 말했다. 분양시장에서 주거 비중이 높은 것은 사업자의 수익성을 올려주는 요인이 된다. 통상 상가보다 아파트가 훨씬 빠른 속도로 좋은 가격에 먼저 팔려나가기 때문이다. 지구중심 지정과 상업지 허용이라는 두 개의 당근이 동북권과 서남권 일대의 부동산시장을 '붐업'시킬 것이라는 예상이 나오는 이유다.

 

서울시는 이번에 수립한 서울시 생활권계획안을 놓고 18일 전문가와 시민을 상대로 공청회를 연다. 이후 25개 자치구별로 설명회를 개최해 주민 의견을 반영하고 6월 시의회 의견 청취, 7월 국토교통부 등 관계기관 협의, 8월 도시계획위원회 심의를 거쳐 10월 최종 확정한다는 계획이다.

 

그러나 반발도 커 순조롭게 일정대로 생활권계획이 통과될 수 있을지는 미지수다. 당장 대치동을 지역구로 하는 이석주 서울시의원은 "전형적인 주거지역인 개포와 도곡동도 지구중심으로 선정됐는데 서울무역전시장(세텍·SETEC)과 가깝고 삼성동 개발의 핵심인 영동대로와도 인접해 있는 대치동은 빠졌다"며 반발했다.

 

이번 생활권계획에서 상대적으로 소외된 동남권과 서북권, 도심권에 속한 지방자치단체의 반발 역시 향후 풀어야 할 숙제다. 이미 개발이 활성화된 강남·서초 일대에 굳이 추가 개발 요인을 줄 필요가 없다는 이유에서 동남권은 면적 대비 적은 9개의 지역중심만을 배정받았다. 상업지역 허용으로 할당된 면적도 17만㎡로 가장 적은데, 이 중 7만㎡는 현대자동차그룹의 GBC(글로벌비즈니스센터)로 이미 포함됐다. 국제업무지구 및 용산공원 개발 등 개발 호재가 많은 용산구 역시 한남동 일대가 지역중심으로 추가되는 데 그쳤을 뿐 상업지 추가 배정에서는 아예 배제됐다. 도심권은 면적의 32%가 이미 상업지역으로 지정돼 있다는 판단에서다.

 

다만 서울시는 구체적인 상업지역 지정은 향후 자치구에서 세부개발계획을 수립해 시에 요청하면 시가 중심지계획·공공기여의 적정성 등을 검토 후 배분 물량을 고려해 결정한다는 입장이다. 필요시 유보해놓은 상업지 물량 58만㎡도 추가 배정이 가능하다

 

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文 `도시재생 뉴딜`과 시너지 기대"…"배후수요 부족땐 자칫 땅값만 올려"

2017.05.15 17

 

지역별 주거특성 반영한 맞춤형 도시계획이 골자

뉴타운 전철 밟으면 안돼…마곡지구 모델이 바람직

 

◆ 서울시 상업지 추가 지정 / 전문가 평가 ◆

 

`서울시 생활권계획`에 담긴 낙후지역 상업지 배정 결정에 대해 전문가들은 엇갈린 평가를 내놓았다. 균형 발전 필요성에 대해서는 동의하나 단순히 상업지역만 늘려준다고 해결될 문제가 아니라는 의견이 많았다.

 

아울러 서울시 생활권계획이 문재인 대통령의 주요 공약 중 하나인 `도시재생 뉴딜`과 시너지 효과를 낼 수 있다는 가능성도 거론됐다.

 

15일 박합수 KB국민은행 도곡스타PB센터 부동산 수석전문위원은 "상업지역 배분을 활성화하겠다는 것만으로도 낙후지역의 유력 상업지역 땅값이 요동칠 수 있는 엄청난 사건"이라고 의미를 부여했다. 서울시가 상업지역 배분에 나선 것은 이번이 처음이다.

 

 

 

박 위원은 "다만 추가 상업지역 주변에 일자리와 기업을 같이 유치하면서 지역 상권을 활성화해야 한다"며 "동북권은 이제 막 걸음마를 뗀 창동차량기지 이전 외에는 상업지 확충을 뒷받침할 만한 배후 수요가 부족하다"고 우려했다. 그는 "자칫 땅값만 올리는 결과를 낳을 수 있다"고 말했다.

 

김규정 NH투자증권 부동산연구위원은 "상업용지를 확보하더라도 사업성 문제나 수요 부족으로 실제 개발이 안 돼 미사용 용지로만 남을 가능성도 배제할 수 없다"고 경고했다. 이 경우 과거 뉴타운처럼 개발 기대감만 높였다가 사업 결실을 맺지 못해 지역 슬럼화 현상이 나타날 수 있다. 김 위원은 "거주·유동인구가 풍부한 마곡처럼 업무·상업·주거시설이 같이 들어서는 모델이 바람직하다"고 설명했다.

 

따라서 추가 상업지의 사업성을 높이고자 주거 비율을 70%에서 80%로 완화한 것에 대해 전문가들은 긍정적으로 평가했다. 또 박 위원은 "세부 내용을 보면 문 대통령의 도시재생 뉴딜과 서울시 생활권계획은 큰 틀에서 맥락이 같다"고 해석했다.

 

서울시 생활권계획과 도시재생 사업은 근본적으로 다른 영역이지만, 추구하는 철학과 기조가 일맥상통하다는 것이다. 문 대통령의 도시재생 정책을 설계한 김수현 청와대 사회수석비서관은 과거 서울시 산하 서울연구원장을 지내며 박원순 서울시장과 호흡을 맞춘 바 있다.

 

서울시는 이번 생활권계획을 통해 3~4개동 크기의 소규모 지역별 맞춤형 도시계획을 수립했다. 서남권 생활계획은 지역의 주요 이슈로 `주거 특성을 반영한 맞춤형 재생관리`를 명시했다. 지역 여건을 고려한 재개발·재건축 사업 추진, 임대주택 공급 확대를 통한 주거 안정 등 내용이 담겨 있다. 문 대통령의 도시재생 공약은 노후 주거지의 소단위 정비사업과 공공임대주택 공급 등을 골자로 하고 있다. 이로써 서울 낙후지역은 문 대통령 공약과 서울시 생활권계획이라는 호재를 동시에 누릴 수 있게 됐다. 서울시가 지정한 일부 생활권 구역 관리 목표에는 저층 주거지 관리 등 문 대통령의 도시재생 뉴딜 주요 내용에 부합하는 정책적 목표도 담겨 있다.

 

한편 도시계획의 패러다임 전환을 요구하는 목소리도 적지 않았다.

 

이정형 중앙대 건축학부 교수는 "서울 내 25개 자치구가 도시계획 수립 권한을 가져야 보다 실효성 있는 맞춤형 계획이 나올 수 있다"고 말했다.

 

이 교수는 "인구 10만명 이상 도시는 도시기본계획과 경관기본계획 수립을 의무적으로 해야 하는데, 그보다 인구가 많은 서울 내 자치구는 수립 권한이 없다"고 설명했다.

 

서울시가 대규모 상업지 지정이라는 막강한 권한을 쥐고 있는 현상이 지방자치를 위해서도 바람직하지 않다는 지적도 나왔다.

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구로 가산·대림동 일대 뜸하던 투자문의 다시

최초입력 2017.05.15

구체적 개발까진 장기간, 상업지 바뀔 지역도 미정…섣부른 기대감은 접어야

 

◆ 서울시 상업지 추가 지정 ◆

 

대규모 재건축·뉴타운이 진행된 강남·서북권과 달리 상대적으로 소외됐던 서남·동북권 시장에도 기대감이 돈다. 디지털밸리가 있는 서울 구로구 가산동과 영등포구 대림동 일대에는 새삼 투자 문의가 들어오고 있다.

 

영등포구 대림동 인근 공인중개소 관계자는 "그간 뜸하던 투자 문의가 들어오고 있다"며 "지금까지는 갭 투자를 염두에 둔 아파트나 역세권 오피스텔이 중심이었지만 개발 계획을 묻는 사람들도 있다"고 말했다.

 

개발 열기가 번지면서 구로구에선 2012년 10월 정비구역으로 지정된 이후 부동산 시장 침체가 가속화하면서 사업이 지연됐던 `신도림 도시환경정비사업`(신도림동 일대 19만6648㎡) 조합이 최근 구로구청에 건축심의를 신청했다.

 

인근 A공인 관계자는 "이미 갭 투자 열기로 신도림역 인근 아파트들은 전용 59㎡형이 매매가격 5억원을 넘어섰다"며 "작은 공장이 몰려 있는 데다 아직 개발이 본격화한 건 아니지만 지방에서도 투자 문의가 들어온다"고 말했다.

 

 

 

하지만 개발이 구체화하려면 장기간이 필요한 데다 아직 상업지 변경이 성사되는 대상이 어디인지도 명확지 않다는 점에서 섣부른 기대감은 금물이라는 지적도 만만치 않다.

 

실제로 창동 일대의 경우 본격적인 움직임은 나타나지 않고 있다. 인근 공인중개소 관계자는 "아레나급(1만5000~2만석) 복합문화공연시설 예정지 바로 인근인 동아청솔아파트 정도만 매수 문의가 있다"며 "개발 발표나 재건축 연한(30년)을 채웠다고 해도 당장 호재가 가시화하는 데는 시간이 걸리기 때문에 매수 상담이 들어오는 정도"라고 말했다.

 

미리 형성된 기대감을 타고 투자자들이 움직이고 있지만 신중한 접근이 필요한 시점이다.

 

정책 발표와 집행 간에 시차가 있고 준공업지·역세권 일대 수많은 땅 소유자들이 실제 개발 과정에서 이해관계가 엇갈릴 수 있는 등 시간·사업 불확실성 변수가 있기 때문이다.