전세권 리츠 첫 등장… 실물자산 가치 오른다 2013.01.15

마스턴제4호리츠, 국토부에 리츠인가 신청…우투, 상가 전세권리츠도 출시예정

대형오피스 매매가격이 오를 것이란 기대감에 소유권이 아닌 전세권을 기초자산으로 하는 리츠(위탁관리 부동산투자회사)가 등장했다.

오피스 소유주가 목돈이 필요하지만 가격상승을 기대하며 매매를 꺼리자 대안으로 전세권 투자 리츠를 꺼내든 것이다.

14일 자산운용업계에 따르면 마스턴투자운용은 최근 국토해양부에 ㈜마스턴제4호위탁관리리츠(이하 마스턴제4호)의 영업인가를 신청했다.

마스턴4호는 서울 영등포 삼환까뮤 여의도사옥의 전세권을 취득한 뒤 운용·처분하는 리츠다. 설립규모는 500억원이며, 영업인가를 받는 대로 우선 사모를 통해 50억원을 모집할 계획이다. 나머지 450억원의 모집방식은 추후 결정하기로 했다.

마스턴4호는 기존 리츠가 오피스 소유권을 기초자산으로 하는 것과 달리 임차해 있는 기업들의 전세권을 기초투자자산으로 한다. 삼환까뮤에 500억원을 투자해 건물의 전세권을 확보한 뒤 이를 다시 임차(전전대·傳傳貸)를 하게 된다. 임차보증금과 월 임대료가 수익이 된다.

마스턴투자운용이 오피스 전세권에 투자하는 리츠를 만든 것은 삼환까뮤가 오피스의 가격상승을 예상해 소유권 매각을 꺼린 때문이다. 삼환까뮤는 모기업 삼환기업과 함께 워크아웃(기업개선작업) 중이어서 구조조정을 위한 자금마련이 필요하지만 급하게 팔수록 헐값이 될 가능성이 높아지자 전세권 매각을 통해 급한 불부터 끄겠다고 판단한 것으로 보인다.

금융투자업계는 금리하락, 매물부족 등으로 인해 오피스, 리테일 등 실물자산 가격이 오를 것으로 예상하고 물량확보에 집중하고 있다. 마스턴투자운용 관계자는 "오피스에 투자하는 리츠 중 전세권을 기초자산으로 하는 것은 이번이 처음일 것"이라며 "오피스시장 전망을 고려할 때 전세권 투자 리츠는 늘어날 가능성이 높다"고 설명했다.

전세권에 투자하는 리츠는 리테일시장에서도 곧 출현할 것으로 보인다. 코람코자산신탁이 운영 중인 코크렙지스퀘어PFV(프로젝트금융투자회사)의 경우 코람코자산신탁이 지스퀘어를 소유하고 GS리테일이 임차하다 롯데백화점에 전전대를 했다. 전세권에 투자를 한 리츠는 아니지만 전전대가 가능함을 보여준 사례다.

리테일분야에서 전세권에 투자하는 리츠는 우리투자증권이 가장 먼저 내놓을 것으로 예상된다. 우리투자증권은 현재 상가 10~20개 일부 층을 패키지로 묶어 프랜차이즈 직영기업에 마스터리스하는 상품을 구상 중이다.

영업점을 직영하는 프랜차이즈기업이 선호하는 상권의 핵심 상가를 설정하면 우리투자증권이 해당 상가와 층에 대한 전세권을 설정하고 프랜차이즈기업에 전전대를 하게 된다. 프랜차이즈기업의 경우 기존 상가 임차 투자에 필요한 비용을 절약하고 부채비율을 낮출 수 있다.

전세권 투자 리츠에 대한 영업인가도 가능할 것으로 예상된다. 리츠 영업인가 주무부처인 국토해양부 관계자는 "전세권도 투자대상으로 명기돼 있어 법적으로 문제가 없다"며 "삼환까뮤 여의도사옥의 경우 사업계획 타당성 심사를 의뢰한 상황이어서 영업인가 여부는 이후 결정될 예정"이라고 말했다.