국내 부동산투자회사(REIC)와 미국 리츠(REIT's)의 비교

1. 리크(REIC)와 리츠(REIT's) 그리고 림프(REMP)

  2001. 7. 1부터 시행되는 부동산투자회사법을 보면 부동산 시장의 과열을 막고 투자자 보호에 맞춰져 있어 기본 모델이 되고 있는 미국의 리츠(REIT's)와는 다른 부동산투자회사인 리크(REIC)는 투자자들로부터 돈을 끌어 모아 투자 운용하는데 일부 제한이 있는 등의 많은 차이점이 있는데 우리 나라에서 시행하는 리크(REIC)와 미국의 리츠(REIT's)의 자산운용방식의 형태를 살펴보면 다음과 같다.

• 회사형태

  미국의 리츠는 주식회사, 신탁, 조합 등 3가지 형태로 설립할 수 있지만 우리 나라는 주주의 책임 범위가 명확하고 투명성과 안정성이 상대적으로 높은 주식회사만 채택하고 있다는 것이 다르다.

  회사의 경우에도 미국에서는 자본금의 제한을 두고 있지 않으나 우리 나라는 500억원 이상으로 제한해 대형화를 유도하고 있다.

• 주식형태

  미국에선 최소 100인 이상의 주주가 필요하며 5인 이하의 주주가 전체 주식의 50%이상을 소유하는 것을 금지하고 있는 반면, 우리의 경우는 최소 주주를 300인 이상, 주식 보유한도는 1인당 10%이하로 제한해 사업초기에 많은 투자자들이 투자 기회를 갖도록 하였다.

• 회사운영

  미국에선 회사내의 경영진이 투자물건(부동산 등)을 매입 매각하는 업무를 전담하는 전문인력을 통해 운영하는 자기 관리형과 매입한 투자물건을 전담관리하는 자산운용회사에 맡기는 위탁관리형 모두를 허용하고 있으나, 우리 나라는 경영진이 책임지고 자신이 맡은 회사를 발전시키는데 역량을 집중할 수 있도록 자기 관리형만 허용하고 있다.

• 출자

  미국에선 현금은 물론 부동산이나 주식 등과 같은 현물출자를 제한없이 허용하고 있지만 우리 나라는 현금과 ▸기업 및 금융기관의 구조조정부동산 ▸자산관리공사와 토지공사 예금보험공사의 보유부동산으로 제한하고 있다.

• 사업방식

  미국 리츠의 경우 전체 자산의 75%이상을 부동산 또는 부동산 관련 채권․현금 등으로 구성해야 하는데 비해 우리 나라는 순수 부동산일 경우 70%이상 부동산과 부동산 관련 자산 및 현금일 경우 90%이상이어야 한다.

  미국 리츠는 ▸부동산을 직접 매입해 임대 수입과 시세차익을 얻는 지분형 ▸부동산 관련 대출을 통해 이자수입을 얻거나 부동산 담보 부채권(MBS)등 부동산 관련 유가증권에 투자해 배당 수입을 얻는 모기지형 ▸지분형과 모기지형의 혼합형 등이 있지만 우리 나라는 지분형과 함께 부동산 관련 유가증권 투자를 허용하고 있다. 또한 미국의 경우 부동산 개발사업에 투자하는 것을 무제한 허용하고 있는 반면 우리 나라는 회사를 주식시장에 상장하거나 코스닥시장에 등록한 후 자본금과 잉여금을 합한 자기 자본의 50%까지만 개발 사업에 투자할 수 있게 한다.

• 배당방법

  미국과 우리 나라 모두 수익의 90%이상을 투자자들에게 현금 배당하도록 의무화하고 있다. 미국에선 리츠회사의 법인세를 면제해 줘 투자자가 배당이익을 받으면서 이중으로 세금을 부담하는 것을 막고 있다.

  우리 나라의 경우 이와 관련한 별도의 규정이 없어 현 상태라면 부동산 투자회사가 법인세를 내야 한다. 다만 건교부가 재정경제부 등과 협의 법인세를 면제해줄 방침이어서 추후 결과를 지켜봐야 한다.

  따라서 미국에서 시행하는 부동산 투자는 리츠(REIT's)이며 우리 나라에서 시행하는 부동산 투자는 리크(REIC)라고 하는 것이 정확한 표현이다.

• 리츠(REIT's)와 리크(REIC)․림프(RIMP)의 구분

※ 리츠(부동산투자신탁 : REIT's)          Real Estate Investment Trust's

※ 리크(부동산투자전문회사 : REIC)          Real Estate Investment Company

※ 림프(부동산뮤추얼펀드 : REMP)          Real Estate Mutual Fund

  리츠(REIT's)와 리크(REIC) 그리고 림프(REMP)는 엄연히 회사의 구조나 상품 취급의 투자 대상이 다르다고 할 수 있다.

  리츠(REIT's)는 부동산투자신탁업 회사이고 리크(REIC)는 부동산 투자회사이며, 림프(REMP)는 부동산뮤추얼펀드로 구분되어진다.

  위 상품을 취급하는 회사의 업무방식은 투자자로부터 모은 자금을 투자해 얻은 수익을 분배하는 것을 목적으로 설립된 회사라는 점에서는 같다. 이와 관련 돈을 맡긴 고객이 상법상 주주의 권리가 보장된다는 점에서 뮤추얼펀드와 공통점을 갖고 있지만 리츠와 리크는 부동산이나 부동산 관련 상품을, 뮤추얼펀드는 주식 채권 파생상품 등 금융상품만을 투자대상으로 하는 점에서 서로 다르다. 다시 말해 부동산 뮤추얼펀드 투자상품인 동시에 투자회사로서 금융주식시장처럼 설립과 청산이 자유로운 페이퍼컴퍼니(Paper Company : 서류상 회사)로서 사무실이나 직원이 없는 자본금만 존재하는 부동산 투자상품이라고 할 수 있다.

  즉, 리츠(REIT's) 또는 리크(REIC)는 사무실과 상주직원이 필요하지만 림프(REMP)는 사무실이나 직원이 필요 없는 회사이기 때문에 마치 하나의 자산운용사가 여러 개의 뮤추얼 펀드를 설립하는 것처럼 부동산투자회사 사가 여러 개의 펀드를 설립하여 자산운용수익을 올리는 형태를 말한다.

 

 

구    분	국내 부동산투자회사	미국 리츠(REIT's)제도
회사형태	상법상 주식회사만 허용	주식회사,신탁회사,조합형 모두 허용
최저자본금	500억원 이상	특별 제한없음
주식분산	․1인당(특수관계인 포함)   10%이하 주식보유 ※보유한도 위반시 의결권제한,   처분 명령부과등 있음 ․주주 최소 300인 이상 ․2년 내 상장 의무화	․상위 5명 이하 50%까지 소유   (위반시 대부분 정관으로 의결권     제한) ․주주 최소 100인 이상 ․주식시장 상장 의무화
조직구성	․주주총회,이사회,이사,외부감사   자산운용전문인력(사외이사는  사업,증권거래법에 따라  운용)	․주주총회,이사회,이사,사외이사,   외부감사,감사
증    자	․자기 자본대비 30%이내 허용	․법상 제한 없이 증자 가능
회사운영	․자기 관리만 허용	․자기 관리 및 위탁관리 모두   허용
현물출자	․제한적 허용	․무제한 허용
자산요건	․부동산 70%이상 보유 ․부동산 및 부동산 관련 자산     및 현금 90%이상	․부동산 및 부동산 관련 자산,   현금,정부채권 75%이상
소득요건	․부동산 단기 거래제한(3년) ․연 수입과 80%이상이 부동산   등(부동산 관련 유가증권)에서  발생	․거래 제한없음 ․연 수입중 75%이상이 부동산 관련    자산에서 발생
투자대상	․부동산 관련 자산 투자 ․부동산 담보 대출 제외	․부동산 관련 자산 투자 ․부동산 담보 대출 등 허용
차    입	․원칙적 불가	․총 자산의 50%까지 허용
수익사업종류	․지분형(MBS등 부동산   유가증권 포함) ․개발형-총 자산의 30%까지   허용	․지분형,모기지형,혼합형 ․개발형 제한 없음
업무위탁	․반드시 내부운용(주주총회,이사   회)하되 허용된 범위내에서     자회사와 외부 위탁	․외부위탁,내부관리
배당요건	․배당가능 이익의 90%이상	․2000말까지 배당 가능 이익의   95%이상 ․2001년 이후 90%이상 지급
법 인 세	․법인세 면제 없음 ․구조조정 부동산 투자자산 -  90% 배당시 법인세 면제	․요건 충족 시 면제 ※부동산에 70%이상 투자하고   95%이상 배당하면 법인세 면제

2. 미국의 리츠(REIT's)

가. 미국리츠의 발전과정

  미국에서 시작된 부동산투자신탁(REIT's)회사의 전신은 1880년대의 메사츄세츠 비즈니스 신탁이다. 19세기 당시 메세츄세츠주 법은 기업의 비업무용 부동산 소유를 허용하지 않았기 때문에 기업들은 이런 규정을 회피하기 위한 방편으로 부동산 투자를 위한 신탁펀드를 조성한 것이 시발이었다.

  이들 신탁자금은 19세기 동산 자본이 뉴 잉글랜드 지방에서 서부의 부동산 투자로 이동하는데 큰 공헌을 하였고 그 당시 수익이 모두 자본투자자 구성원들에게 분배되는 신탁의 경우엔 법인세가 과세가 되지 않아 부동산투자수단으로 신탁을 활용하였다.

  그러나 리츠(REIT's)제도의 본격적인 투자성격을 갖고 활용된 것은 2차세계대전 이후였다. 2차세계대전 이후 전후 복구와 부동산에 대하 투자가 광범위하게 이루어지게 됨에 따라 부동산주자자금의 대형화가 필요하자 이를 위한 개발자금 조달수단으로 REIT's(리츠) 자금이 활용되어졌다.

  그후 1960년 의회의 Internal Revenue code 개정하면서 일정한 요건을 갖춘 적격한 리츠(REIT's)에 대해서 법인세를 면제하는 법안을 통과시켜 리츠(REIT's)의 활성화에 박차를 가하였다. 미 의회가 리츠(REIT's)에게 세제혜택을 주는 법안을 통과시킨 것은 소액 투자자에게도 부동산에 투자할 수 있는 기회를 열어준다는 목적이 있었는데 이 세제혜택이 통과되기 전엔 투자도관체로 활용된 Syndicate partnership이나 PL(Limited partnership)의 경우 소액투자가의 접근이 어려웠을 뿐 아니라 유동성도 적었다. 그렇기 때문에 소액투자가가 접근하기 쉬운 리츠(REIT's)에 조세혜택을 부여하여 소액투자가의 부동산투자 기회를 확대하려는 목적을 갖게 해주었다.

  처음 리츠(REIT's)가 제도화된 초기에는 활용이 지지부진하였으나 1960년대 말 주택과 건설경기 활황에 힘입으면서 붐이 형성되어 주택과 부동산 개발의 재원으로 리츠(REIT's)가 널리 활용되어졌다.

  그러나 1970년대 초 오일쇼크로 인한 불황과 금리 상승으로 리츠(REIT's)의 주가급락이 오면서 리츠회사들이 대거 파산하여 리츠(REIT's)산업이 크게 위축되는 위기를 맞이했다. 오일쇼크로 인하여 차입금리는 상승한 반면 리츠(REIT's)의 자산운용은 주로 장기대출 위주로 운용되어진 상태라 대출과 차입금리가 역전되는 역 스프레드 현상이 발생되어 상당수의 리츠회사들이 자산운영의 어려움과 주가하락으로 자산이 감소돼 일부 리츠회사가 도산됐다.

  하지만 리츠(REIT's)제도의 시행착오와 어려움을 경험하면서 현실에 맞도록 세제혜택과 제도의 개선으로 1980년대 중반부터 리츠(REIT's)는 2차 붐을 이루어 재도약의 전성기를 맞이하게 되었다. 이 당시 리츠(REIT's)는 과도한 차입으로 도산한 리츠(REIT's)회사의 전례를 교훈삼아 자금조달에서 부채비율을 대폭줄이는 Equipty REIT's(에퀘티 리츠)쪽으로 전환했다. 자산 운영방식도 개발 및 건설부문에 대한 대출에서 기존 부동산을 매입하여 임대수입을 중심으로 선회했다.

  그러나 1980년대 말부터 1990년대 초반 미국경제가 침체하고 자산 디플레이션이 발생하면서 리츠(REIT's) 산업은 다시 크게 위축되어졌고 이로 인해 당시 미국 리츠(REIT's)회사의 선두주자였던 S&L(Savings and Loan Association)의 도산사태 등 금융기관의 부실이 심화되어 자산 디플레이션과 금융산업의 부실은 결국 리츠(REIT's)투자의 위축으로 이어지게 되었다. 이런 현상은 리츠(REIT's)산업이 크게 번창하자 너도나도 할 것 없이 리츠(REIT's)사업에 뛰어들면서 리츠자금의 개발붐으로 인한 오피스 건물 등의 과다 공급으로 인하여 자산 디플레이션이 심화되는 악순환으로 전환되는 발단이었다.

  1990년대 중반 이후 미국의 리츠(REIT's)는 또다시 3차 붐을 맞이하였고 1991년 KIMCO Realty社가 1억2800만 달러 규모의 자본투자금 모집공개를 하였고 이후 리츠(REIT's)기업 공개 러시가 이루어지게 되었다. 이렇게 미국 리츠(REIT's)가 활성화가 된 주요한 원인은 1986년 세제개혁조치에서 도입한 리츠(REIT's)회사의 자기관리(Self-managemant)를 허용한 조치가 1990년대 들어 효과를 발휘하게 된 것이다.

  1992년 이후 자기관리형 리츠(REIT's)가 주도적인 형태로 자리잡게 되면서 리츠(REIT's)의 투자자도 임대수입과 같은 현금흐름을 중시하는 방향으로 전환되어졌다. 1980년대 후반의 자산 디플레이션으로 가격이 낮아진 부동산을 리츠(REIT's)가 저가매수에 나설 수 있었던 것도 중요한 요인이 되어졌다.

나. 자금의 조달과 운용

  미국 리츠(REIT's)의 투자자금은 주로 지분 투자자 모집을 통해 조달하였다. 1960년대 말과 1970년대 중반, 그리고 1990년대 중반 이후 3차례의 리츠(REIT's)붐 기간동안 offering 회수와 규모가 주기적으로 상승해 미국 리츠(REIT's)의 제도는 안정적인 상태로 자리를 잡아갔고 최근들어 리츠(REIT's)의 형태는 대형화 되어가고 있는 추세다. 미국 리츠의 대형화를 위한 방안으로는 주로 M&A와 유상증자를 활용하였는데 1994년 이후 이츠(REIT's) 회수수는 오히려 감소한 반면에 리츠(REIT's) 주식가치는 크게 상승하였고 이런 호기를 이용한 리츠(REIT's)는 수익(이익) 대부분을 투자자에게 배분하면서 신규 투자자금 조달원으로 유상증자한 것이 주효하였고 오늘날과 같은 대형 리츠(REIT's)의 받침돌이 되었다.

  자금의 운용은 주로 오피스 건물, 쇼핑센터, 호텔 등 안정적인 현금흐름이 있는 부동산에 투자되어졌는데 투자 유형별로 보면 오피스 산업 등 업무용 시설 쇼핑센터 등 판매용 시설과 주거시설 순이다.

  그런데 리츠회사의 투자내용을 살펴보면 오피스 건물, 창고 등에 투자하는 리츠(REIT's)는 대형 리츠(REIT's)회사가 상업용 시설에 투자하는 리츠는 소형 리츠(REIT's)가 주류를 이루었다.

  그러나 대다수의 리츠(REIT's)는 오피스, 쇼핑센터, 주거시설 등 전문적인 함 부문에 집중투자하여 분산투자를 멀리하였다. 전무적인 투자리츠(REIT's)가 주류를 이루는 것은 전문자산운용회사의 노하우를 활용하여 자산운용의 전문성과 효율성을 유지하기가 쉽기 때문이었다.

구   분	회 사 수	투자액 (100만달러,%)	회사당평균투자액 (100만달러)
오피스/산업시설	41	36,587 (27.8)	892
소매판매시설	49	28,762 (20.8)	587
주거시설	33	24,662 (17.8)	747
호텔/레저	15	10,506 (7.6)	700
의료시설	13	8,009 (5.8)	616
창고	5	5,446 (3.9)	1,089
기타 전문시설(골프장등)	7	1,789 (1.3)	256
주택저당채권(MBS)	23	6,178 (4.5)	269
분산투자	24	14,651 (10.6)	610
총   계	210	138,592 (100)	660

3. 호주의 리츠(LPT:REIT's)

가. 등장배경 및 발전과정

  호주의 리츠인 상장부동산신탁증권(LPT:Listed property Trusts)은 다수의 투자자로부터 자금을 모집하여 부동산에 투자하는 신탁증권의 상장제도를 말한다. LPT는 주주들에게 주식을 발행하여 자금을 모집하고 모집된 자금은 신탁규약에 의해 피신탁자에게 이전하고 피신탁자는 부동산을 매입ㆍ보유ㆍ처분하여 주주들에게 운영 수익을 배분하는 구조다. 그러나 호주의 리츠제도는 LPT는 한시적인 신탁조직으로 LPT지분은 주식시장에 자유롭게 거래가 가능하지만 일반 회사구조를 취하고 있는 미국의 리츠(REIT's)와는 달리 영속적인 조직이 아니고 신탁규약에 따라 약 80년 정도의 기한이라는 제한이 있다. 차입금 규모는 신탁규약에 따라 자산의 60% 이내로 제한되어 있고 차입금 상환은 자산처분이나 증자를 통하여야만 가능하도록 되어있다. 주주는 신탁 운용에 따른 수익을 분배받으며 지분 범위내에서 유한책임을 부담한다.

  호주의 LPT는 미국의 리츠(REIT's)와 마찬가지로 소득세법상 일정한 요건을 충족하면 이중과세 면제혜택이 제공된다.

  LPT의 이중과세 면제 요선은 ① 피신탁자가 자금 대부분(75%)을 임대수익용 토지에 투자한 경우, ② LPT가 상업적 거래행위를 하지 않은 경우(30% 미만), ③ 피신탁자가 모든 (100%) 과세대상소득을 주주들에게 배당하는 경우, ④ 500명 이상의 주주를 보유하고 이들 주주는 2000호주달러 이상의 지분을 보유하면 된다. 따라서 미국의 리츠(REIT's) 와 다른 점은 우선 운영 수익 100%를 주주에게 배당하여야 한다는 것과 자기관리가 허용되지 않는다는 것이다. LPT는 자기관리가 허용되지 않기 때문에 반드시 외부 경영자를 선임하여야 되는데 이를 위해 자산운용회사와 계약을 맺어 운영을 위탁하게 되어있다.

  호주의 리츠(REIT's)인 LPT의 최초회사는 Land Lease corporation社가 설립한 GPT(General property Trust)였다.

  이 Land Lease corporation社는 1971년 GPT를 활용한 최초의 상품으로 일반투자가에게도 부동산투자 수익을 얻을 수 있는 기회를 제공할 목적으로 개발되었다. 이후 1990년대 초반까지 약 20년 동안 LPT시장 규모는 점진적으로 성장하는 추세를 유지했으나 1990년대 초의 비상장 부동산신탁증권(UPT : Unlisted property Trusts) 시장이 붕괴되면서 LPT가 급격하게 성장하게 되었다.

  UPT는 1980년대 후반 부동산 경기 상승을 타고 급성장하였으나 1990년대 초반 부동산 경기침체 시 투자자들의 잇따른 환매 요청으로 대량의 자금유출이 발생하게 되어 UPT는 유동성 위기로인해 운영이 부실화되는 등 큰 위기에 직면하여 호주의 증권감독원은 부식 UPT를 정리하는 방안의 하나로 UPT를 LPT로 전환하는 조치를 취하게 되었고 이에 따라 14개의 UPT가  LPT로 전환하였다. 기관투자가 역시 부동산을 직접 투자하는 것보다 유동성이 높은 LPT증권보유를 선호하면서 LPT 시장규모가 급격하게 증가하였다.

 

  나. LPT의 시장규모 및 특징

  1998년 현재 LPT는 52개가 상장되어 있고 시장규모는 145억 호주달러규모로서 전체 자본 총액이 1993～1998년인 5년 동안 연평균 28% 증가하는 등 급속한 성장 추세에 있다. 그리고 호주의 투자대상 부동산의 22%가 상장부동산 증권에 의해 증권화되어 금융기관이 설립한 경우와 부동산 개발업자가 설립한 경우가 대표적인데 호주 최대의 LPT인 Westfield Holdings의 자산규모는 52억 호주달러규모이고  Lend Lease corperation은 39억 호주달러 규모나 된다.

주요 LPT 및 Asser Manager 현황

스폰서(sponsor)	규 모	LPT
westfield Holdings	5,227	∙ westfield Trust ∙ westfield America Trust
Lend Lease Corperation	3,903	∙ General property Trust ∙ Darling park Trust
Banker Trust	1,490	∙ BT office Trust ∙ BT Hotel Group ∙ BT property Trust ∙ BT sydney Development Trust

1998년기준                                                         (호주달러:백만달러)

1998년기준                                                         (호주달러:백만달러)

 

스폰서(sponsor)	규 모	LPT
AMP	1,238	∙ AMP office Trust ∙ AMP Industrial Trust ∙ AMP shopping Trust ∙ AMP Deversified preperty Trust
Schroders	1,140	∙ Schroders property Fund
Colonial	946	∙ Colonial Commercial property Trust ∙ Colonial Industrial property Trust ∙ Colonial Retail property Trust

4. 일본의 리츠 SPC(J-REIT's)

가. 등장배경 및 발전과정

  일본의 리츠(REIT's)인 SPC는 1980년대 이전부터 부동산 투자의 소액화 차원에서 증권화 상품이 도입운영되고 있었다. 일본 리츠(REIT's) 초기 운영의 시발은 1973년 저당증권을 전문으로 하는 저당증권회사가 설립되어 활성화가 시작되었는데 이 제도는 저당증권의 발행 및 양도에 관련된 절차가 복잡하며 저당증권회사의 공신력이 낮은 문제점을 노출해 집합화와 표준화가 이루어진 증권이 아니라는 특성 때문에 유통에 한계를 지녀 도입 초기엔 이용실적이 저조하였다.

  1980년대에 부동산 가격이 폭등하였을 때 소액 투자가에게도 부동산 투자기회를 주기위해 부동산소구화(不動産小口化)상풍이 되었는데 이 상품은 부동산 공유지분에 관한 임의조합방식과 신탁방식이 주류를 이루었다.

  1980년대 이전에 제정 운영한 상품으로는 저당증권과 주택 Loan채권신탁 등과 같은 상품이 존재하였는데 저당증권은 대출채권과 이를 담보로 하는 저당권을 하나로 만든 유가증권으로서 토지, 건물 또는 지상권 등의 부동산 자산을 대상으로하는 저당권과 이 저당권에 의해 담보된 금전채권이라는 2가지 권리내용을 새로운 1장의 권리증서에 전기하고 이를 유가증권으로 인정한 것을 말한다.

  주택 Loan채권신탁은 주택저당채권을 신탁재산으로 하는 수익증서를 발행하여 주택저당채권을 유동화시키는 증권화 상품인데 1973년 주택금융전문회사의 원활한 주택자금 조달을 위하여 도입된 제도였다. 처음에는 주택전문회사만 활용할 수 있었으나 1988년 은행을 비롯한 금융기관도 주택 Loan채권신탁을 활용할 수 있게 됨에 따라 유동화가 촉진되어졌다. 이런 주택 Loan채권신탁의 도입은 단기 차입금으로 조달한 자금을 주택 및 부동산에 대한 중장기 자금으로 대출하는데 따른 유동성 위험을 감소시키는 효과를 누려왔으나 버블 형성기인 1980년대 중반 부동산 가격이 폭등함에 따라 소액 투자자에게도 부동산의 투자기회를 제공하기 위해 1987년에 부동산 거래행위와 임대차 관리에 대한 규제가 강화되어 부동산 공동사업의 추진이 어려워졌다.

  1990년대에 들어 버블 붕괴과정에서 금융기관의 부실채권이 대량으로 발생하였을 때 금융위기 해소를 위한 증권화 상품인 SPC 도입이 본격화되어졌다. 1992년 4월 이후엔 신용금고, 신용조합 등 소규모 금융기관을 중심으로 파산이 증가하였고 1994년 비은행기관인 주전(住專:1960년대 후반 증가하는 주택금융수요를 충당하기 위하여 금융기관의 공동출자로 설립된 회사)도 부실화가 표면화되면서 부동산 담보대출의 부실화가 급속도로 진행해 버블 과정에서 대량으로 발생한 금융기관의 부실채권을 효율적으로 처리하기 위한 방안으로 새로운 부동산 증권화 제도가 속속 도입되어진 것이 오늘날 일본의 리츠(J-REIT's)인 SPC가 정착된 것이다. 그러나 금융위기 해소를 위한 다양한 증권화 시책에도 불구하고 자산 디플레이션이 장기화되고 부실채권 및 담보부동산의 처리가 미흡해 뚜렷한 성과가 없었다. 결국 1998년 6월 부실채권처리와 리츠(REIT's)제도 도입을 목적으로 ｢특정목적회사에 의한 특정자산의 유동화에 관한 법률｣이 제정되게 되었는데 이 법률이 바로 SPC법인 것이다.

  이 “특채법”은 부동산 시장을 활성화하기 위한 투자수단으로서 J-REIT‘S를 도입ㆍ활용하는 목적도 포함되어 있지만 일본의 ｢SPC법｣은 자산유동화에 대한 법적 정비가 상당히 이루어진 이후 이를 보완하는 차원에서 도입되었다.

나. 일본의 J-REIT's  ｢SPC｣법의 주요내용

  일본의 J-REIT‘S인 SPC법에 의할 경우엔 불량채권의 담보 부동산뿐만 아니라 일반적인 우량부동산에 대해서도 증권화가 가능하며 금융기관 이외에 일반 사업법인도 활용이 가능하도록 되어있다.

  유동화의 대상자산(특정자산)에는 부동산뿐만 아니라 지면금전채권 및 신탁수익권까지 포함되어 있는데 부동산으로는 택지 또는 건물, 지면금전채권은 은행의 대부채권, 리스채권, 기업의 외상판매채권, 신탁수익권은 부동산 및 지명금전채권을 신탁하는 수익권이다.

  SPC의 자금조달 방안은 채권형과 주식형 증권의 동시 발행이 가능해 우선출자증권(주식형), 특정사채(채권형), 특정약속어음(CP형) 등 3종류의 유가증권을 발행해 자금을 조달할 수 있다.

  우선출자증권이란 Equipty형(지분형)으로서 주식회사의 우선주에 해당해 우선배당받거나 잔여재산의 우선적인 배분권 보유가 인정되어지고 특정 사채란 Dept형인 주식회사의 사채에 된다. 특정약속어음이란 CP형 즉, 단기자급 조달을 위한 무담보ㆍ무기명ㆍ약속어음을 말한다.

  그러나 발행하는 자산대응증권에 위험이 큰 자산을 기초한 경우가 많기 때문에 다양한 투자가 보호장치를 규정해 자산유동화계획의 수립을 의무화하고 정관에 기재토록 하였고 또 특정자산의 개요를 기재토록 의무화하고 출자자 등에 대한 내용을 공시하여야 할 뿐 아니라 자산양도계약 및 업무위탁계약에서 SPC에 중요한 사항을 통지하는 것을 계약상 명기하는 것도 의무화했다. (투자자에게 정보공시의무 사항)

  그리고 우선출자증권의 출자자에 대해서는 위법행위금지 청구권, 주주대표소송 등 출자자로서의 공익권을 부여했고 특정사채권자에 대해서는 후순위의 일반담보부채권을 발행하여 다른 채권자에 우선하게 하는 기업지배구조 등을 활용했다.

  SPC는 상법상의 주식회사와는 다른 특별법상의 영리사단법인이다. 발기인이 SPC의 목적, 상호, 특정자본액, 자산유동화계획, 존립시기, 해산사유 등을 기재한 정관을 작성해야하고 거래비용을 줄이기 위해 조직 및 자본면에서 간소화된 형태로 설립해 특정자산의 유동화업무 이외에는 금지, 임원은 1인 이상(주식회사는 3인 이상), 최저자본금은 300만엔(주식회사는 1천만엔, 유한회사는 300만엔)으로 정하였다. 그대신 SPC 업무의 주요 특징으로 자산유동화계획에 의하지 않은 차입은 엄격히 제한해 ① 특정목적회사가 투자가가 알지 못하는 차입의 금지 ② 자산유동화 계획에 미리 정해진 바에 따라서 특정사채 또는 특정약속어음에 관한 채무 이행을 충당하기 위한 자금차입이나 일반투자자보호에 위반되지 않는 경우로 한정했다. 특정자산의 관리 및 처분에 관계되는 업무는 자본금이나 인력 구성상 일정 요건을 만족하는 자에게 위탁해야 하고 잉여금은 국채, 유가증권 금융기관 예금, 금전신탁 등으로 제한했다.

다. 일본의 리츠(J-REIT's)

  일본 정부는 1995년부터 부동산 시장의 장기침체로 인한 기업 자산가치 하락을 멈추기 위해 여러 가지 부동산 유동화 장치를 마련하였다. 1996년과 1998년에 각각 선보인 “부동산특정공동사업법”과 부동산의 미래 수익을 담보로 유가증권을 발행하는 “특수목적회사(SPC)법”이 대표적이다.

  그러나 위 두가지 제도가 모두 수차례 개정을 통해 다양한 부동산 금융상품을 시장에 선보였지만 시장 활성화에는 실패했다. 그래서 일본 정부가 “히든 카드”로 빼어든 게 “개미군단”의 직접 참여가 쉬운 리츠제도였다.

  2000년 5월 관계법을 제정하고 2001년 3월 도쿄 증권거래소에 상장토록 했다. 일본리츠(J-REIT's)의 운용방식은 기본적으로는 미국식 회사형 리츠에 가깝다고 할 수 있는데 즉, 일반투자자나 기관투자가, 법인들의 자금을 받아 만들어진 리츠(페이퍼 컴퍼니)가 사무용 빌딩과 상업용 빌딩, 아파트 등 부동산을 매입한 뒤 전문 자산관리회사에 위탁 운용토록 하면서 임대수익이 나면 투자자에게 이익을 배당하는 형식이다.

  눈길을 끄는 것은 일반투자자 참여 활성화를 위해 만들어진 보호장치로서 1구좌를 5만엔(한화로 50만원)으로 잘게 쪼개 서민들도 부담없이 투자할 수 있도록 하되 운용자산의 절반 정도로는 고정적인 임대수입을 올릴 수 있는 빌딩, 아파트 및 이를 담보로 발행한 유가증권에 투자하도록 해 최소한 원금은 지킬 수 있도록 했다. 상장한 부동산 투자신탁의 운용내용 등에 대해선 매년 두 차례 보유 부동산의 시장가격도 의무적으로 발표토록했다.

  일본 기업들은 리츠시장의 개설로 뜨거운 관심을 갖으면서 현재 일본 국민의 총 금융자산이 1365조엔 중에 적잖은 금액이 리츠(REIT's)로 유입될 가능서이 높다고 보아 5년 내에 10조엔 규모 이상으로 성장할 것으로 내다보고 있다. 우리 돈으로 치면 100조원이 넘는 돈으로 성장 가능성에 대해서도 대부분 낙관적으로 보고 있어 대부분의 부동산기업은 물론 은행. 보험, 증권 등 금융기관과 웬만한 대기업은 모두 리츠시장에 참여할 계획을 세우고 있는 추세다. 일본 리츠(J-REIT's)의 예상수익률은 37% 정도로 추정하고 있는데 일본의 일반 예금금리가 1%에 훨씬 못미치는 점에 비추어 J-리츠(J-REIT's)의 폭발적인 인기가 기대되고 있다.

J-REIT's의 구조도와 금융상품

구 분	부동산특정공동사업 (익명조합형 기준)	특수목적회사(SPC)	제이리츠
시행시기	95년 4월	98년 9월	2000년 5월 근거법제정
투자대상	부동산-맨션 주택 오피스 빌딩	부동산 담보 금융상품	부동산+금융상품
투자실적	1907억엔	5906억엔	-
최소투자액	500만엔	1000만엔	5만엔
사업형태	투자자 자금 모아 부동산 매입후 매매차익 임대료 등 의 수익(손실) 생기면 투자지분만큼 배분받는 형태	부동산유동화를 위한 특수 목적회사가 설립돼 특정 부동산 등을 담보로 증권 등을 발행하면 투자자가 매입한 뒤 수익 생기면 배당받는 형태	투자자의 자금으로 만든 리츠가 부동산이나 금융상품을 매입한 뒤 해당상품에서 수익 생기면 투자지분만큼 배당받는 형태

일본의 주요 부동산 금융상품

(자료:한국토지공사)

            5. 미국의 리츠(REIT's) 및 선진국의 운용수익 기법

  미국의 부동산투자신탁회사(REIT's)는 숙박, 사무용 부동산, 증권에 투자했을 때 평균 14%이상 수익을 올렸고 배당 후 순이익은 11.7%이상씩 증가한 것으로 나타났다. 반면에 리조트, 레저건설, 건설, 부동산, 인터넷 등에서는 약세를 보여 부동산 개발투자수익의 어려움을 보여주고 있다.

  미국의 리츠시장 규모는 92년 159억 달러에서 99년 1870억 달러로 무려 910%이상 증가하는 신장세를 나타냈는데 리츠 시장이 급성장 한 것은 높은 투자가치 때문이었다.

가. 주택 임대 전문 자산 운용

  미국 동북부 온타리오 호수 연안의 중소도시 로체스터. 세계적 사진 영상 업체인 이스트먼 코닥(Kodak)회사가 있고 로체스터 공과 대학으로 유명한 이 도시에 미국 최대의 주택임대전문 리츠 업체인 홈프라퍼티스(Home Properties)회사가 있다.

  홈프라퍼티스회사는 1990년대 이후 가장 눈부신 성장을 거둔 리츠업체로 손꼽힌다. 1994년 뉴욕 증시 상장 당시 소유하고 있던 아파트 단지는 불과 15개에 불과 했지만 7년만에 300개로 불어났다. 가구수도 10배 이상 늘어난 49,824채, 회사의 시장 가치도 16배가 증가한 20억 달러에 이른다.

  이 회사가 이처럼 급속도로 성장한 비결은 주택임대 한 분야에만 집중하고 고객의 요구에 충족시킬 수 있도록 노력한 결과였다.

  즉, 전문화와 고객만족이 포인트라는 것이 성장 비결이었다.

  사실 전문화와 홈프라퍼티스 뿐만 아니라 대부분의 미국 리츠업체들이 지키는 사업운용 철칙이다.

  미국 리츠업체는 주택이면 주택, 사무실이면 사무실 등 한 종류의 부동산에만 자산을 운용한다. 둘 이상의 부동산에 투자하는 업체는 전체의 10%미만에 불과하다.

  홈프라퍼티스는 새 건물을 사들이지 않는다. 10년이 지난 건물을 사 주택수요자들의 구미에 맞게 뜯어고친 뒤 임대한다. 연간 임대 수입이 건물 구입비의 10%이상은 될 것이라는 확신이 서야 매입을 결정한다.

  안정된 수익을 보장하는 이 같은 운영방식은 주택 한 분야에만 특화한 결과였다.

  고객관리도 철저하다. 이 회사 아파트에 입주한 뒤 한 달 이내에 불만이 생기면 임대료를 내지 않고 이사해도 된다. 입주 후 일정기간 내 직장을 잃거나 다른 곳으로 직장을 옮기에 돼도 마찬가지다. 그렇기 때문에 임대료가 조금 비싸더라도 수요자들이 끊이지 않는다. 약 5만 가구의 주택 중 비어있는 곳은 항상 5%이내다. 높은 임대 수익률은 투자자(주주)들에게 연 8%선의 안정된 배당을 가능케 한다. 주가상승에 따른 이익은 보너스다.

나. 고객제일주의의 업무용 빌딩 임대 자산운용

  시카고에 본사를 둔 빌딩 전문 리츠회사 에쿼티 오피스(Equity Office)에서도 “고객제일주의”원칙을 쉽게 찾아볼 수 있다.

  사무실에 들어서면 고객용 컴퓨터가 첫눈에 들어온다. 몇 차례 두드리기만 하면 수요자가 원하는 빌딩 정보가 나온다. 이 회사 소유의 빌딩에 사무실을 마련하면 임대 기간을 마음대로 정할 수 있고 컴퓨터와 책상, 전화, 가구 등 다양한 부대 서비스를 제공받는다.

  에쿼티 오피스는 철저한 분석을 거쳐 연간 임대 수익률이 11%를 넘을 때만 빌딩을 산다. 이는 효율적 임대 관리체계와 맞물려 매년 이 회사 주가의 5.6～6%정도를 투자자에게 현금 배당하는 밑거름이 된다. 미국 전역 380개 빌딩을 갖고 있는 이 회사의 시가 총액(주식수×주가)은 141억 달러(약 111조 7600억원)로 우리 나라 거래소 시장에 오면 포항제철을 제치고 시가총액 5위권에 든다. 

  미국 리츠업체의 수익은 대부분 부동산 임대료에서 나온다. 리츠업체가 안정된 수입을 얻는 것은 결국 효율적인 임대 및 관리 시스템과 함께 “소유보다 임대”라는 개념이 정착된 미국의 특성 덕분인 셈이다.

  미국 리츠회사의 자산 운용실태를 보면 빌딩을 사고 팔아 차액을 남기는 것은 리츠회사의 목적이 아니라 효율적인 소유, 관리, 임대를 통해 안정된 수익을 투자자들에게 돌려주는데 역점을 두고 있다.

  리츠업체가 매매차익을 노려서는 투자자들이 맡긴 돈을 결코 안정적으로 불려줄 수 없다고 인식되어 있어 에쿼티 오피스라는 특정지역의 임대료와 임대수요, 빌딩 값을 감안해 투자자들에게 안정된 배당을 해 줄 수 있다는 확신이 설 때 빌딩을 매입하는데 빌딩 이외는 아무리 좋아 보이는 부동산이라도 곁눈질하지 않고 오직 안정성을 최우선으로 하고 있다. 

  사무실 임대 계약기간이 보통 3년, 최장 15년으로 다른 부동산에 비해 임대 기간이 길기 때문에 몇 년 뒤의 임대료 수입까지 예측할 수 있어 수입이 장기적으로 안정된다는 이야기가 된다. 에쿼티 오피스는 미국 전역에 2100명에 이르는 자산 관리자, 빌딩엔지니어, 임대 전문가를 직원으로 두고 있다. 지나치게 인력이 많은 게 아닌가 하는 생각이 들겠지만 결국은 리츠도 “사람장사”라는 말이 된다.

  따라서 우리 나라에서도 리츠 운용 수익사업이 조기에 정착되기 위해선 전문인력으로 구성된 관리시스템을 갖추어야 한다.

다. 호텔식 임대 자산운용

  미국 라스베거스 중심가에서 자동차로 30분 정도 떨어진 플라밍고가에 있는 522채 규모의 파운틴 주택단지, 야자수 정원에 풀장, 헬스 크럽을 갖춘 임대주택으로 방 2개짜리 20평형의 월 임대료가 688～800달러다. 주방시설은 물론 세탁시설, 텔레비젼을 갖추고 있으며 호텔식 서비스를 제공해 주고 있어 빈집이 거의 없을 정도로 인기가 높다. 이 건물 임대하는 회사도 시카고에 본사를 둔 ERP(Equity Residential Properties) 즉 에쿼티 오피스회사다.

  이 에쿼티 오피스회사는 미국 전역에 단지 225,466가구를 소유하고 있는 미국 최대의 임대 주택회사다. 30년 전에 설립된 이 회사는 93년 69개 단지 21,725가구에 불과했으나 기업공개와 증자를 통해 자금이 유입되면서 10년 사이에 10배 이상 급성장했다.

  에쿼티 오피스 리츠회사와 같은 상장 리츠회사는 미국 전체 임대 주택의 7.9%, 쇼핑몰 32.4%, 호텔 18.9%, 사무실용 빌딩 7.4%를 소유하고 있다. 수익성 있는 상업용 부동산은 리츠회사가 소유한다는 등식이 자리를 잡아가고 있다고 보면 된다.

  미국에 리츠(REIT's)제도가 도입된 것은 1960년대. 그러나 도입 후 30년간은 투자가들로부터 큰 관심을 끌지 못했다. 1990년 말 리츠회사 전체의 시가 총액은 56억 달러에 불과했다. 그러나 90년대 부동산 소유자가 리츠회사에 부동산을 양도할 경우 양도소득세 부과가 유예되는 등 각종 정부 지원책에 힘입어 급성장하기 시작했다. 2000년 말에는 시가 총액이 1450억 달러로 성장했다. 리츠는 수익의 90%이상을 배당, 안정적인 수익을 원하는 연기금이나  연금생활자들이 주로 투자한다. IBM이나 마이크로소프트 같은 초우량 기업  이 리츠보다 많은 이익을 벌 수 있지만 법인세를 내고 나면 실제 주주들에게 배당할 자금이 크게 줄어든다. 더군다나 재투자를 위해 이익금의 상당 부분을 유보할 수밖에 없어 배당은 크게 줄어든다.

  리츠는 성장성 측면에서는 떨어지지만 배당만은 최고의 경쟁력을 지닌 주식이라고 할 수 있다.

  따라서 리츠회사는 이익이 많이 남는 개발사업보다는 수익이 확실한 임대회사에 투자를 하게 되는 것이다.  

• 美 지분형 리츠사 2000년도 평균 수익률 27.4%, 배당률 7.5% (시가 기준)

  2000년도에 다우존스가 -5.3%, 나스닥 -31.9%로 저조한 수익률(배당 포함)을 기록했지만 지분형 리츠사들은 평균 27.4%의 수익률을 올렸다. (모건스탠리사 추정발표). 따라서 배당 수익률은(주가시각산정) 7.5%, 주가 상승 수익률이 19.9%였다.

  만일 연초에 1000달러를 투자했다면 연말에 배당으로 75달러, 주가상승으로 199달러의 수익이 가능했던 것이다. 즉, 평균 수익이 274달러라는 뜻이다.

  리츠에는 지분형과 모기지형, 혼합형 등 3종류가 있지만 모기지형은 주택저당채권, 혼합형은 주택저당채권과 부동산에 분산 투자한다. 일반적으로 리츠는 부동산에 주로 투자하는 지분형 리츠를 칭한다.

  그렇다고 리츠가 매년 2000년도처럼 불패(不敗)의 수익률을 기록한 것은 아니었다.

  1998년과 1999년 배당률은 각각 7.47%와 8.7%였지만 주가가 큰 폭으로 하락 총 수익률은 -17.5%와 -4.62%를 기록했다. 1998～1999년에는 성장주로 돈이 몰리면서 가치주인 리츠주가가 큰 폭으로 떨어졌다. 반대로 2000년에는 상장주가 몰락하고 가치주가 부각하면서 리츠도 상승세를 보였다.

  모건스탠리(MSDW)조사에 따르면 지난 1990년부터 2000년말까지 리츠의 평균 수익률은 23.7%로 다우존스(31.3%)나 S&P 500(31.3%)에 비해 떨어졌다. 따라서 리츠는 일부에서 생각하는 것처럼 황금알을 낳는 거위는 아니었던 것이다.

  그렇다면 리츠의 성장배경은 무엇일까? 그것은 시세 차익보다는 안정적인 배당과 인플레이션 회피 투자 수단을 원하는 장기 투자자들의 선호로 지난 10년간 연 5～8%의 안정적인 배당을 하게 되는 디딤돌이 되었던 것이다

• 지분형 리츠의 연간 수익률

 

연  도	수익률(%)	배당률(%)	연  도	수익률(%)	배당률(%)
1990	-15.35	10.15	1996	35.27	6.05
1991	35.70	7.85	1997	20.26	5.48
1992	14.59	7.10	1998	-17.50	7.47
1993	19.65	6.81	1999	-4.62	8.70
1994	3.17	7.67	2000	27.4	7.5
1995	15.27	7.37	2001

  ※자료 : 미국 리츠 협회, 모건스탠리社

  

구분	종     류	회사수	시가총액 (백만달러)	구성비(%)
사무실과 산업용	사무실	20	27,814	20.0
	산업용	10	9,370	6.7
	혼합용	8	7,732	5.6
	계	38	44,916	32.3
소매시설(Rentail)	쇼핑센터	28	12,579	9.1
	지역물	11	12,536	9.0
	독립상가	7	3,131	2.3
	계	46	28,247	20.3
주거	아파트	20	27,512	19.8
	공업화주택	5	2,196	1.6
	계	25	29,708	21.4
분산형	분산형	17	11,597	8.4
레져	호텔/리조트	15	8,084	5.8
창고	창고사업	4	5,238	3.8
의료	병원	13	5,692	4.1
전문업	골프장 등	8	3,147	2.3
담보대출형(Mortgate)	주택밤보대출	14	1,449	1.0
	상업용담보대출	8	809	0.6
	계	22	2,258	1.6
계		188	138,867	100.0

※ 자료제공 : NAREIT

          

라. 호주의 LPT (상장 부동산 신탁증권)의 자산 운용

  호주 시드니 중심부 조지스트리트에 있는 복합빌딩 "오스트레일리아 스퀘어“ 지상 48층짜리 원기둥형 고층건물과 13층짜리 오피스건물 두 동(棟)으로 이뤄진 이 빌딩의 소유주는 수 천명이 넘는다. 이들 중에는 회사원, 상인 등 일반 소시민들도 많다.

  1억 6500만 호주달러(약 1155억원)의 값어치가 있는 대형빌딩인데도 소유주가 매일 바뀐다. 우리 나라의 상식으로는 가당치도 않은 사건이다.

  도저히 이해할 수 없는 일이 호주의 부동산 시장에선 실제로 벌어지고 있다. 그것도 아주 흔하게...

  무엇이 이를 가능케 했을까? 답은 호주 정부에 시행하고 있는 부동산 제도인 “상장 부동산 신탁증권(LPT : Listed Property Trusts)"이다.

  호주정부가 1971년에 도입한 LPT는 다수의 투자자들에게 돈을 위탁받아 신탁증권을 발행해주고 끌어 모은 자금을 부동산에 투자한 뒤 이익이 생기면 원금에 붙여 되돌려주는 일종의 부동산 간접투자상품을 말한다. 건물 주인이 수천명이 넘고 소유주가 매일 바뀐다는 것도 바로 이 때문이다.

  지분이 주식시장에 상장돼 자유롭게 거래되고 투자이익을 배당받는다는 점에서 근본 원리는 미국의 리츠(REIT's)와 비슷하다. 그러나 회사구조를 갖는 리츠와는 달리 계약방식이 신탁규약에 따라 운영된다는 점에서 다소 차이가 있다. 다시 말해 리츠는 회사구조이기 때문에 이익의 90%만 배당하고 나머지 10%는 다시 투자하지만 LPT는 신탁방식이어서 모든 투자이익을 투자자들에게 배당하는 것으로 곧 우리 나라에 시행하게 될 림프 (REMP)인 부동산 뮤추얼펀드형식과 비슷하다.

  호주 LPT업체의 연간 배당수익률은 통상 6～8%인데 반해 리츠는 5～7%로서 리츠보다는 배당 수익률이 좋다. 투자이익의 일부를 자기 몫으로 떼어 재투자하는 리츠와는 달리 버는 대로 모두 돌려주기 때문이다. 그만큼 고정적인 현금배당을 원하는 투자자들로부터 인기가 높다.

  물론 현금배당 외에 상장된 주식값이 올라 얻게 되는 수익도 무시하지 못할 부분으로 배당수익에 주가상승, 수익을 더한 LPT의 1999년도 투자수익률은 10.9%로 10년 만기 채권 수익률(9.4%)보다 1.5%포인트 높았다. 안정성뿐만 아니라 수익성 면에서도 훌륭한 재테크 수단으로 인기가 높다.

  LPT는 무너지기 일보직전이었던 호주 경제를 살린 일등공신제도였다.

  마땅한 투자처를 찾지 못했던 자금을 부동산 시장으로 다시 끌어들여 결국은 경기회복을 이끌어냈다. 1971년 처음 도입된 LPT가 호주에서 본격적으로 각광을 받은 것은 무려 20년이 지난 1990년대 초, 오랜 호황을 누렸던 호주 경제가 불경기를 맞으면서부터였다. 부동산 값이 폭락하고 이자율이 나날이 높아만 갔다. 부동산에 뭉칫돈을 투자했다가 제때 회수하지 못한 기업이나 개인들도 많았다. 이런 호주 경제의 위기를 돌파해준 것이 바로 LPT였다. 부동산 가격이 폭락한 만큼 투자메리트도 높아졌다. 얼마 안 되는 돈으로 투자할 수 있어 그런 대로 돈이 모였다. 투자 결과는 대성공이었고 투자수익률이 높아지자 자금이 몰려들었고 위기의 경제가 회복되어갔다.

  LPT투자로 재미를 본 사람들이 늘어나면서 부동산 시장은 물론 얼어붙은 자금시장도 정상을 되찾았다.

  자금 유동성을 높이고 싶은 기업이나 투자의 위험 분산이 필수적인 기관투자가들도 LPT를 선호한다. 전체 LPT주주들의 70～80%를 금융기관이나 퇴직 연금 및 은행들이 차지하고 있는 것도 바로 이런 이유에서다.

  호주 LPT시장의 규모는 2000년 말 현재 325억 호주 달러(약 22조 7500억원)으로 전체 주식시장에서 차지하는 비중이 5.9%에 이른다. 반면 미국이나 일본의 부동산 간접투자시장의 증시비중은 각각 2%, 1%미만이다.

마. 리츠 투자 자산의 투명성 제도

  미국 뉴욕에 있는 세계적인 증권사 모건스탠리(MSDW)의 리츠 전문 에널리스트는 매달 “리츠회사리포트”를 발표한다. 이 회사는 “사무실 임대 리츠”보고서를 통해 사무실 공실률과 각 리츠 회사의 재무제표를 분석한 뒤 각 증권회사에 의견을 제시하여 준다.

  “기관 투자가들의 리츠 투자를 돕기 위해 정기적으로 다양한 분석정보를 제공하고 있다.” 이처럼 리츠전문 에널리스트까지 등장한 미국이지만 정작 일반인들은 의외로 리츠(REIT's)에 대해 잘 모르고 있다.

  일반 투자가들은 대부분 뮤추얼펀드를 통해 리츠에 간접투자하기 때문에 직접 리츠회사 주식을 소유한 경우는 드물다.

  리츠 회사는 일반 기업과는 달리 개인은 물론 증권사 직원들도 자산평가나 수익률을 추정하기 어렵기 때문에 리츠 투자가는 뮤추얼펀드를 통한 간접투자를 선호하는 편이다.

  따라서 뮤추얼펀드의 리츠 투자를 돕기 위해 무디스, 스탠더드 앤푸어스 등 신용평가기관이 리츠의 신용상태를 정기적으로 평가하고 있다.

  호주는 투자자들이 믿고 투자할 수 있도록 회사의 모든 정보를 투명하게 공개하는 시스템을 갖추어 투자자들이 맡긴 돈이 어디로 투자됐고 어느 정도 수익을 올렸는지를 한 눈에 알 수 있는 자산 운용 보고서를 증권 투자 감독원과 증권 거래소의 관리 감독을 받으며 1년에 2회 이상 발행하기 때문에 섣부른 투자나 부정은 있을 수 없도록 되어 있다. 뿐만 아니라 까다로운 증시 상장 요건도 투자자들이 LPT상품을 믿고 투자할 수 있게 만드는 요인이다.

  호주에서는 LPT를 상장하려면 2000호주 달러(약 140만원)이상을 투자할 의사가 있는 주주 500명을 모아야 한다. 자산 규모나 주주 수에 제한을 둬 대주주에 의한 위험한 투자를 사전에 예방하기 위한 조항이다. 또 LPT 상장조건에는 실제 산업현장에서 3년 이상 근무한 사람 등 특정한 자격 요건이 되는 사람만 자산운용 매니저로 활동할 수 있도록 하여 경험을 아주 중요하게 여긴다.

  자산 운용회사가 운용하는 자금의 75%이상을 임대 수익용 부동산에 투자토록 해 상품의 안정성을 높인 것도 투자 매력을 끌어올린 요인이다. 위험부담이 높은 개방형 사업에 투자하는 것을 원칙적으로 봉쇄. 투자 실패에 따른 손실을 최소화했다. 상장 후 이 조건을 충족시키지 못하면(75%이상을 임대수익용 부동산에 투자) 수익의 36%가 법인세로 부과되어진다.

• 미국식 벤처 육성법 도입 응용

 미국의 벤처 투자는 우리 나라와는 여러 가지 면에서 다르다.

  첫째는 일찌감치 기업금융이 융자방식에서 투자로 바뀌었다. 기업을 하다 실패를 해도 오너가 부채 상환을 책임져야 하는 우리의 기업 풍토와 달리 투자자만 손해보면 된다. 그래서 실패에 관대한 문화가 성숙됐고 창의적인 아이디어를 가진 젊은 사람들이 첫 사업에 실패해도 다른 아이디어로 다시 사업을 일으킬 수 있는 역동성을 확보하고 있다.

  또, 벤처캐피털은 단순한 투자가 아니라 비즈니스 파트너개념의 투자를 한다.

  한번 투자하고 과실만 따먹으려는 우리 나라와 달리 투자하고 나서 기업이 성장할 수 있도록 네트워크를 동원하고 경영자원을 아끼지 않는다. 이를 위해 투자를 하면 반드시 투자기업의 이사 자리를 요구해 실질적 경영지원과 경영 감사를 하고 있다. 사실상 동업을 하는 셈이다.

  그래서 엔젤 투자도 양상이 다르다 우리는 상장 주식시장에 투자하듯이 주부들까지 투자하지만 미국은 성공한 경영자 중 재력 있는 사람이 엔젤 투자를 한다. 기술과 경영을 알아야 투자기업에 자원을 해줄 수 있기 때문이다.

  미국은 세제를 통해 일반인들이 벤처기업에 투자하지 못하도록 유도하고 있다. 기술과 기업 경영내용을 모르는 일반인들은 투자자보호가 안되기 때문이다.

  마지막으로 벤처캐피털은 펀드매니저라는 점이다. 남으로부터 투자 받은 펀드를 운영한다는 점에서는 같지만 투자대상이 벤처기업이라는 차이만 있을 뿐이다. 우리 나라처럼 자본금으로 투자하는 일은 거의 없다. 이들의 실적이 공개되기 때문에 대기업들도 이런 펀드에 투자해 간접적으로 벤처기업에 투자하고 있다.

6. 외국 리츠(REIT's)의 운용실태와 부동산 유동화제도 비교

• 미국 리츠(REIT's) = 60년대 말에 도입된 미국 리츠는 주로 아파트와 쇼핑센터, 사무실, 창고와 같이 소득을 창출하는 부동산 자산을 소유ㆍ운용하거나 개발할 목적으로 운영하고 있다.

  투자자금은 기업공개나 유상증자 등 자본형태나 무담보 회사채, 기업어음(CP), 은행차입 읃 부채 형태로 조달하고 조달한 자금은 부동산이나 모기지 같은 부동산 관련 대출에 투자한다.

  미국 세법(IRC)에 따르면 리츠는 회사(Corporation)나 신탁(Trust),조합(Association) 등 3가지 형태로 설립될 수 있다. 미국 리츠는 초기에 회사형태가 아닌 신탁ㆍ조합 형태로만 설립될 수 있었지만 76년부터 실질회사 형태로 설립될 수 있게 됐다.

  회사형은 주정부가 정한 구체적인 법령에 따라 설립돼 좀 더 확실하게 예측할 수 있고 주주 책임범위가 명확해지기 때문에 요즘 대부분 리츠가 회사 형태로 조직되고 있다. 조직구성, 운영상 요건, 배당요건을 충족해야 부동산투자회사로 인정되고 법인세 면제혜택을 준다.

  지난 30년 간 리츠를 통한 수익률이 연평균 28%로 같은 기간 주식 수익률 20%에 비해 상대적으로 높았다. 96년에 만 123억달러, 총수익률은 17.5%에 달했다.

  일반적으로 미국 리츠는 배당이익 6～10%에 주가상승분을 더해 평균 11%대 수익을 올리는 것으로 분석된다.

  워싱턴DC의 전미리츠협회(National Association of Real Estate Investment Trust)에는 상장업체 197개(주식시가 총액 1300억달러)를 포함해 300여 리츠업체가 참여하고 있다.

• 호주(LPT) = LPT는 오직 부동산 투자를 목적으로 다수 주주에게서 자금을 모집할 수 있는 신탁증권 형태의 상장제도다.

  주주들은 신탁 수익자로서 유한책임을 지며 피신탁자는 부동산 소유권리를 보유하며 신탁자산을 관리한다.

  일반법인이 아닌 명목상 페이퍼컴퍼니로 최장 80년 간 존속할 수 있으며 자산관리를 일괄 위탁해 처리한다.

  미국 리츠와 달리 모든 수익을 주주에게 배당해야 하며 자기관리가 허용되지 않는다. 모든 과세소득을 신탁자에게 배당해야 하며 소득세법에 따라 면세받는다. 미배당 수익에 대해서는 최고 49%의 소득세율이 적용된다.

  최근 6년 간 LPT가 급격히 증가해 98년 3월 현재 총주식가격이 145억달러며 연평균 28%의 자산가치 성장률을 보이고 있다. 52개 상장LPT의 시장규모는 325억 호주달러로 전체 자본시장에서 약 5.9%를 자치하고 있다.

  

• 일본 SPC = 일본 특정목적회사(SPC)는 자산 디플레이션을 극복하기 위해 98년 제정된 특정목적회사에 의한 특정자산유동화법에 따라 영리사단법인으로 설립된다.

  SPC는 자산담보부증권(ABS)을 발행해 특정자산을 취득하고 그 자산에서 얻은 금전으로 원리금과 배당금을 지급한다. 투자자 보호를 위해 유동화업무와 부대업무 외에 다른 업무는 수행할 수 없으며 투자자가 알지 못하는 차입도 금지된다. SPC는 투자도관체로 취급돼 법인세와 취득세 등이 감면된다.

 

 

구분        국가		미국 REIT's	일본 SPC	호주 LPT
법인격		회사, 신탁, 재단	특별법상 영리사단법인	신탁
업 무	대상자산	부동산과 관련 자산, 부동산 저당채권 등	특정자산(지명금전채권, 부도산) 및 신탁수익권	주로 수익성 부동산(주택 제외)
	발행증권	주식(지분), 무담보 회사채, 자산담보부채권(MBB)	자산대응증권(우선출자증권, 특정사채권, 특정약속어음)	분할 납입주식, 전환증권, 부채증권
	업무범위	부동산 취득, 개발, 운용, 처분	특정자산의 취득과 관리	부동산 취득, 개발, 운용, 처분
	업무위탁	외부위탁, 내부관리	외부위탁	외부위탁

구분        국가		미국 REIT's	일본 SPC	호주 LPT
조 직	기관	주주총회, 이사회, 이사, 사외 이사, 외부감사인, 감사	사원총리, 이사ㆍ감사 최저 1인, 이사회ㆍ감사회 불필요, 회계감사인	주주총회 외부경영인 선임
	설립	별도 규정 없음	발기인, 정관, 등기	신탁규약(trust deed)
	최저자본금	제한 없음	300만엔	2000 호주달러를 보유한 500인 이상 주주
	증자ㆍ사채	가능, 가능	불인정ㆍ가능	가능ㆍ가능
법인세		요건충족시면제(95%이상 배당)	요건충족시면제(90이상 배당)	요건충족시면제(100%상 배당)
투자자 보호	공시	증권거래법, 주법	증권거래법, 성령(省令)	호주 주식상장 규칙
	감독	SEC 및 주정부	행정당국등록, 금융감독청 감독	호주 증권거래소

 

 

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