2017.06.10
◆ 부동산 과열지역 단속 / 정부, 내주부터 합동단속 ◆
정부가 분양아파트 대출 요건 강화와 과열 지구에 대한 합동 단속을 검토하는 등 부동산 시장 과열 방지 조치를 서두르고 있다. 우선 정부는 주택담보대출 소득심사 사각지대였던 분양아파트 잔금대출에 대해 총부채상환비율(DTI) 기준을 적용하는 것으로 가닥을 잡고 8월 입주자 모집 공고분부터 이를 의무화할 것으로 알려졌다.
잔금대출에 대해 DTI 적용을 의무화하되 DTI를 적용한 소득심사 시점을 청약 당첨 이후, 1차 중도금 납부 이전으로 잡는 사전심사 방식으로 세부 방안을 마련했다. 입주를 2년가량 앞두고 미리 소득심사를 시행해 소득 기준 부적격자를 솎아내 빚을 갚을 능력도 없으면서 투기적으로 분양권 투자에 나서는 수요를 차단하겠다는 의도다. 이와 함께 한국은행 내부에서도 이젠 기준금리 인상 준비 작업에 착수해야 한다는 목소리가 나오고 있다.
9일 정부 부처와 금융당국에 따르면 금융위원회와 금융감독원은 분양아파트 집단대출 중 잔금대출에 대한 DTI 사전 심사를 도입하는 방안을 검토하고 있다. 분양아파트 잔금대출은 주택담보대출비율(LTV) 규제에 따라 분양가나 감정가의 70%까지 대출이 가능하지만 DTI 규제는 받지 않았다. 이에 금융당국 실무진은 다음달 말 기존 규제가 일몰되는 LTV·DTI 개편 방안을 마련하면서 분양아파트 잔금대출에 DTI를 적용하고 소득심사 시점을 잔금대출이 이뤄지는 입주 시기보다 2년가량 빠른 청약 당첨 직후 시점으로 잡는 것을 검토하기로 했다.
잔금대출에 대한 DTI 적용과 함께 소득 사전 심사 카드를 끄집어낸 것은 상환 능력에 대한 입증을 거치지 않은 채 분양을 진행했다가 향후 잔금대출 때 소득심사를 통과하지 못하면 입주대란으로 이어질 수 있기 때문이다. DTI 기준을 넘지 못하는 소득 부적격자와 다수의 분양권을 사고팔아 차익을 노리는 투기세력이 청약 자체를 부담스러워 하도록 제도적 장치를 만들겠다는 것이다. 금융당국 실무진은 이 같은 방안을 포함한 LTV·DTI 규제 개편 방안을 관계 부처와 협의해 이달 안으로 확정 지을 방침이다.
주택담보대출 등에 직접적인 영향을 미치는 기준금리에 대해서도 조정 가능성이 제기되고 있다. 한은 고위 관계자는 "올해 들어 부동산시장 과열이 심해지면서 빚을 내서 집을 사려는 수요가 높아지고 덩달아 가계부채 급증세도 멈추지 않고 있다"면서 "기준금리 결정에 `부동산 변수`를 어느 정도까지 감안해야 할지 고민스럽다"고 말했다. 그는 또 "당장 금리를 올리지 않더라도 현재의 금리 수준이 적절한지에 대한 논의가 필요하다"고 설명했다.
글로벌 저금리 기조가 계속되면서 전 세계적으로 가계부채와 부동산시장이 이상 징후를 보이고 있고 다음주로 예정된 미국 연준 연방공개시장위원회(FOMC) 회의에서도 금리 인상이 유력한 만큼 1년째 사상 최저 수준인 한국 기준금리에 대한 논의도 본격화해야 한다는 지적이다.
한편 정부는 서울 강남구와 부산 등 일부 지역 집값 증가세가 심각한 수준이라고 보고 불법전매나 다운계약서 작성에 대한 대대적인 단속에 들어가는 등 투기 근절에 본격화하는 모양새다. 정부는 다음주 중 서울 강남 등 최근 집값이 과열 국면에 접어들었다고 판단되는 지역을 중심으로 투기 등 위법 행위에 대한 합동 단속에 나선다. 단속은 국토교통부와 해당 지역 지방자치단체 주도로 이뤄지는데 국세청, 금융결제원 등 유관 부처와 주택 관련 민간협회도 합류할 전망이다.
[정석우 기자 / 정순우 기자 / 부장원 기자]
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분양자격 엄격히 보고, 돈줄 죄고…투기세력 솎아낸다
2017.06.09
투기과열지구 지정도 검토
6억이상 대출 받을때 LTV한도 70% → 40%
DTI도 60% → 40% 줄어
◆ 부동산 과열지역 단속 ◆
문재인 대통령이 8월까지 가계부채 대책 마련을 지시한 데 이어 정부·지방자치단체 합동 단속반이 과열지역 투기거래 단속에까지 나서면서 새 정부 부동산 규제가 사실상 초읽기에 들어갔다는 전망이 나온다. 서민 주거 안정을 주요 공약으로 내세운 문재인정부 입장에서 볼 때 정권 시작부터 강남 재건축 단지 중심으로 들썩거리는 부동산 시장을 그냥 내버려둘 수는 없기 때문이다. 이제 시장 관심은 규제의 강도로 옮겨가고 있다.
금융당국은 늘어나는 가계부채와 집값 폭등세 진정을 위해 이달 안으로 담보인정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 강화 방안을 마련하고 7~8월 중 종합적인 가계부채 관리 방안을 내놓기로 하는 등 대책 마련에 분주하다.
부동산 금융규제와 관련해서는 소득심사 사각지대인 분양아파트 집단대출 중 잔금대출에 대해 DTI를 도입하되 심사 시점을 청약 이후, 1차 중도금 납부 이전 사이로 잡는 방안이 유력하게 검토되고 있다.
현재 분양아파트 잔금대출은 LTV 심사만 받을 뿐 DTI를 적용받지 않기 때문에 통상 분양가의 10% 수준인 계약금만 갖고 `묻지마 청약`에 뛰어들거나 분양권 전매에 나서는 등 가수요 유입이 끊이지 않고 있다. 이들 입장에서는 전매제한 기간이 지난 후 분양권을 되팔아 차익을 챙길 수도 있고 입주 시점까지 전매가 제한되더라도 전세를 주고 매도 타이밍을 노리면 된다. 대표적인 부동산 투기로 꼽히는 `갭투자`와 같은 구조가 된다.
또 다른 집단대출 유형인 중도금대출은 통상 이자후불제 방식 분양이 많은 데다 이자만 내는 대출이라 DTI를 직접적으로 적용할 경우 실익이 낮다. 대신 DTI 심사 시점을 1차 중도금 납부 시점 이전으로 잡아 잔금대출(분양가나 감정가의 70%) 가능성을 미리 파악하면 중도금 대출에 대한 사실상의 소득심사로 이어질 수 있다.
금융당국은 이번 가계부채 대책의 주안점을 일률적인 LTV·DTI 강화보다는 실수요자의 내 집 마련에 제동을 걸지 않는 범위에서 투기 근절에 두고 있다. 예컨대 1가구 1주택자와 다주택자에 대해 LTV 적용 수위를 차등 적용하는 방안이 실무진 사이에서 공감대를 얻고 있다. 잔금대출 DTI 적용에 따른 투기 근절 실효성을 높이기 위해 국토교통부와 협의해 중도금이자후불제를 폐지하거나 일정 기준에 따라 제한해야 한다는 필요성도 제기된다. 다만 금융당국은 기존 분양권자, 입주권자의 혼란을 방지하기 위해 새 LTV, DTI 방안이 시행되는 8월 이후 입주자 모집공고가 나오는 신규 분양아파트부터 잔금대출 DTI 사전심사를 적용할 예정이다.
부동산시장 안정을 위한 다른 형태 규제의 출현 가능성도 높게 점쳐지고 있다. 다만 지금의 부동산 과열이 일부 지역에 국한된 현상이라는 점을 감안해 지역별 `핀셋형` 규제가 나올 가능성이 높다.
현재 시점에서 꺼낼 수 있는 카드는 투기 수요의 시장 진입을 차단할 수 있는 규제들이다. 대표적으로 거론되는 것이 투기과열지구 지정이다. 지난해 11·3 대책 발표 당시 강호인 국토부 장관은 "추후 시장 상황에 따라 투기과열지구 등 추가적인 대책을 검토할 수 있다"고 말하며 가능성을 열어뒀다.
2002년 8월 처음 도입된 투기과열지구는 주택 가격 상승률이 물가상승률에 비해 비정상적으로 높아 투기가 우려되는 지역을 대상으로 지정하는 제도다. 투기과열지구로 지정되면 청약 신청 및 분양권 전매가 제한되고 주택담보대출의 요건이 강화된다. 분양권 전매는 주택공급계약 체결이 가능한 날로부터 최장 5년까지 금지된다. 대출기간이 10년 이하이거나 10년 초과로 6억원 이상 대출을 받을 시 LTV는 40%까지 줄어들고 DTI도 40%로 축소된다. 현재 DTI는 60%, LTV는 70%다.
정부가 지난해 11·3 부동산대책을 발표할 때에도 투기과열지구 지정 가능성이 검토됐으나 시장에 미칠 충격을 감안해 투기과열지구 조항 일부를 완화한 청약조정지역이 도입됐다. 청약조정지역도 분양권 전매와 재당첨을 규제하지만 금융규제는 포함되지 않는다. 투기과열지구는 재건축단지에 특히 치명적이다. 지정된 지역에서는 재건축 조합원 지위를 사고파는 행위가 금지되며 조합원 1가구당 3가구까지 가능한 재건축 후 분양 가구 수도 1가구로 줄어들게 된다.
[정순우 기자 / 정석우 기자]
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