초대형 IB 등장에 부동산신탁사 바짝 '긴장'대형 증권사, 발행어음 자금 부동산 PF 공략에 집중…5조 규모 차입형개발신탁 시장 '흔들'

 

2017.09.01

초대형 IB 등장에 부동산신탁사 바짝 '긴장'

 

부동산신탁업계가 대형 증권사의 초대형 IB(투자은행) 진출을 앞두고 촉각을 곤두세우고 있다. 초대형 IB가 발행어음을 통해 저리로 조달한 자금을 부동산 PF(프로젝트파이낸싱)에 대거 투입할 것으로 예상되기 때문이다. 이 경우 개발사업 자금을 빌려주는 차입형토지신탁을 활발히 펼치던 부동산신탁사의 타격이 불가피할 전망이다.

 

31일 증권 및 부동산신탁업계에 따르면 초대형 IB가 PF 등 부동산 관련 사업에 최대 14조원 이상을 투자할 것으로 전망된다.

 

올 1분기 기준 초대형 IB 5개 증권사(미래에셋대우·NH투자증권·KB증권·삼성증권·한국투자증권)의 자기자본 총액은 23조6688억원이다. 초대형 IB가 자기자본의 2배까지 취급할 수 있는 발행어음을 한도까지 취급하면 총 47조3376억원을 조달할 수 있고 이를 부동산 투자 최대 한도치(30%)까지 투입하면 최대 14조2013억원이 부동산 개발 사업에 유입될 것으로 추산된다.

 

대주주인 이재용 삼성전자 부회장의 재판으로 발행어음 신규 인가 심사가 보류된 삼성증권을 제외하더라도 12조원에 육박하는 자금이 부동산 투자로 흘러들 수 있다.

 

이 같은 관측이 나오면서 부동산신탁업계가 노심초사하고 있다. 부동산 개발 사업에 필요한 자금을 투입하는 PF와 부동산신탁사의 주력 수익원인 차입형토지신탁 사업 구조가 유사하기 때문이다.

 

차입형토지신탁은 신용도가 떨어지는 부동산 개발 시행사를 대신해 부동산신탁사가 자체 신용으로 자금을 투입한 뒤 분양 등을 통해 수익을 내는 구조다. 차입형토지신탁 시장은 지난해 말 기준 5조4000억원으로 전년대비 43.6% 성장했다. 차입형토지신탁이 부동산신탁사 수탁액의 3% 수준에 불과하지만 영업수익에서 차지하는 비중은 33.8%에 달할 만큼 주요 수익원이다.

 

 

초대형 IB가 시행되면 부동산신탁사의 주력 사업이 흔들릴 수 있다. 초대형 IB는 발행어음을 통해 연 2% 안팎의 금리로 자금을 조달하는 반면 부동산신탁사는 연 3~5%대 회사채나 CP(기업어음) 발행으로 자금을 융통하고 있다. 초대형 IB가 저리의 자금을 토대로 차입형신탁시장의 3배에 육박하는 자금을 부동산 PF에 쏟아부을 경우 부동산신탁사의 타격이 불가피할 전망이다.

 

한 부동산신탁사 관계자는 "증권사 PF는 주로 서울과 인천·경기 등 수도권 대형 아파트 개발에 집중돼 있고 부동산신탁사는 지방과 중소형 아파트에 주력하고 있어 서로 중첩되지 않는다"며 "다만 초대형 IB 이후 증권사가 PF 사업을 공격적으로 펼치면 차입형토지신탁 시장을 잠식할 가능성이 높다"고 우려했다.

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초대형 IB도 당분간 부동산 투자에 집중할 것으로 보인다. 한 대형증권사 IB 관계자는 "IPO(기업공개)나 유상증자 등은 과당경쟁 탓에 수수료가 낮아 주관사를 맡아도 수익성이 떨어진다"며 "반면 PF 등 부동산 수수료 수익은 IB사업부 전체 수익의 50% 이상 차지할 만큼 알짜사업으로 초대형 IB 이후 부동산 투자에 더욱 힘을 쏟아야 하는 구조"라고 말했다.

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