부실채권(NPL) 투자의 모든것 2013.02.22

담보자산 정상화로 수익…배당도 달콤
채권 적정가 평가 복잡해 개인이 덤비기엔 리스크 커…사모펀드 간접투자 일반적

 

대구에서 신경외과를 운영하고 있는 A씨(52)는 지난해 말 경매가 진행 중인 서울 소재 아파트 76㎡형의 근저당권을 자산유동화 전문회사(AMC)를 통해 1억원에 매입했다. 아파트는 올 2월 1억5000만원에 경매에서 낙찰됐다. 결국 A씨는 근저당권에 설정된 채권최고가액인 1억2000만원을 손에 쥐게 됐다. 1억원을 투자해 3개월여 만에 2000만원 이득을 본 것이다. 연 수익률로는 80% 수준이다.

저금리와 불안한 증시행보의 대안으로 부실채권(NPL)에 대한 개인투자자들의 관심이 높아지고 있다. 은행권이 강화된 자기자본비율을 맞추기 위해 대규모 NPL물량을 내놓으면서 기관투자가들의 전유물로만 여겨지던 NPL 시장에 큰손들이 기웃거리기 시작한 것이다.

NPL(Non Performing Loan)은 ’부실채권’으로 은행 등 금융사가 원금이나 이자를 3개월간 회수하지 못한 대출을 말한다.

NPL은 크게 세 가지 정도로 나뉜다. 담보가 있는 담보부채권, 휴대전화 미납 요금과 같이 담보가 없는 무담보 채권, 개인회생 채권이나 워크아웃 채권 등 특별 채권이다. 이 중 일반적인 NPL 투자는 부동산 담보부채권이다. 나머지 두 개는 담보 자체가 없어 위험성이 너무 크기 때문이다.

NPL 투자는 채권 투자 중 하나다.

A씨처럼 은행 등에서 채권자가 채무자에게 해준 대출이 부실화할 때를 대비해 설정해 둔 근저당권을 거래하는 방식이다. 은행은 부동산에 근저당권을 설정해 놓은 뒤 채무자가 돈을 갚지 못하면 빌려준 돈을 회수하기 위해 근저당권이 설정된 부동산을 경매에 넘긴다. 그런데 경매는 절차상 시간이 많이 걸리고 언제까지 얼마에 팔린다는 기약도 없다. 이를 해소하기 위해 은행에서 받을 돈에 대한 권리를 빨리 팔아 부실채권을 털어내려고 노력하고 이때 발행하는 채권이 NPL이다.

NPL은 구조적 복잡성 때문에 보통 자산유동화 전문 회사를 통해 채권을 사고 판다. 은행에서 개별 물건을 직접 팔려면 시간이 오래 걸리는 만큼 NPL 전문 업체들이 이를 사들이는 것이다. NPL시장의 최대 도매상은 유암코와 우리F&I다. 유암코는 NPL만 처리하기 위해 국내 시중은행과 NH농협이 함께 만든 회사다.

최근에는 연기금과 자산운용사에서도 NPL시장으로 뛰어들고 있다. 우정사업본부는 300억원의 NPL펀드를 위탁운용하고 있고, 최근 1000억원을 NPL에 투자하겠다고 밝혔다. 국민연금 군인공제회 등도 NPL 펀드에 투자한 상태다. 공무원연금도 14일 NPL펀드 투자를 위한 위탁운용사 공모를 마감하고 현재 운용사를 선정 중이다.

KB자산운용의 ’KB사모부동산1(NPL)’, 칸서스자산운용의 ’칸서스RECOVERY NPL사모부동산1’, 마이에셋자산운용의 ’마이에셋NPL사모부동산1’을 비롯해 모두 9개 NPL관련 펀드도 설정됐다. 보수적 성향의 기관은 연 8~9%, 공격적인 성향의 기관은 연 10% 이상을 예상하고 있다.

NPL펀드는 높은 위험도와 복잡한 상품구조로 인해 기관 대상의 사모펀드로만 운영되고 있다. 목돈을 갖춘 개인이라도 아직까지는 자산운용사에 돈을 위탁하는 형식을 취하기는 어렵다. NPL이 보통 묶음 단위로 판매되기 때문에 소액으로는 투자가 어렵기 때문이다. 금융업계에서는 ’강남 큰손’들이 돈을 모아 NPL사모펀드에 투자하는 사례가 종종 있다고 전해질 뿐이다.

결국 일반 투자자라면 NPL을 매입해 경매에 참여하면서 저렴한 가격에 낙찰을 받거나 배당을 받을 노려볼 수 있는 방법이 있다.

NPL을 통한 부동산경매의 장점은 첫째, 채권을 구입하고 입찰에 참여해 낙찰을 받지 못한 경우에도 배당을 통해 투자금액을 회수할 수 있다. 둘째, 경매물건을 꼭 낙찰받고 싶은데 제3자가 낙찰받았다면 경매진행을 취소하였다가 추후 다시 경매를 진행해 낙찰을 시도할 수 있다. 셋째, 세테크의 장점도 있다. 부동산 NPL은 부동산이 아니라 채권이다. 이 때문에 부동산 매매에 따른 세금이 발생하지 않는다. 채권은 이자에 대한 소득세가 있지만 시세 차익에 따른 수익에 대한 세금은 없다.

그러나 NPL 투자는 복잡한 상품구조 때문에 투자자들은 충분한 공부와 신중한 접근이 필요하다.

NPL의 매매방법이 아직까지는 일반화되지 못해 매도자와 협의를 통한 매수방법을 사용하거나 매도자에게 일방적으로 끌려가는 구조가 벌어질 수 있다. 매도인 입장에서는 한푼이라도 더 받으려 하다 보니 낙찰가보다 높은 가격을 제시하는 것이 일반적이다. NPL을 구입해 경매에 참여하는 경우에도 과도한 입찰가격에 낙찰하는 사례가 빈번하다.

결국 NPL 구입 전 그 채권의 가치를 평가하려면 채권의 목적물인 부동산의 가치평가가 우선돼야 한다. 채권의 대상 부동산을 꼭 방문해 살펴보고, 대상 부동산이 구입하고자 하는 목적에 부합한지를 분석해 봐야 한다. 최근 들어서는 경매회사를 중심으로 NPL투자와 관련한 강의도 정기적으로 개설돼 있다는 점도 참고할 만하다.

또한 높은 기대수익률에 대한 기대감을 경계해야 한다는 지적도 있다.

높은 수익성에 대한 기대의 이면에는 막대한 손실을 안겨 줄 수 있는 점이 있다.

 

기본적으로 부실덩어리인 NPL은 채권의 기초자산이 정상화되지 못할 경우 손실이 불가피하다. 부실채권이 정상화돼야 값이 오른 뒤 재차 매각하는 방식으로 해 이익을 보는 구조를 갖고 있기 때문이다. 결국 NPL 구조를 제대로 뜯어보지 못할 경우 투자위험은 높을 수밖에 없다.

[이가윤 기자]
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 경매보다 한발 앞선 NPL<부실채권>을 노려라

경매에 부쳐진 부동산을 남들보다 미리 싸게 사서 직접 낙찰받을 수 없을까. 결론적으로 말해 실제로 가능한 일이고 이를 통해 수익을 올릴 수 있는 방법이 있다. 바로 부실채권거래인 NPL(Non Performing Loan) 방식으로 매입하는 것이다. 경매 직전에 부동산에 잡혀 있는 1~2순위 저당권을 넘겨받은 다음 경매에서 직접 낙찰을 받는다. 선순위 저당권을 할인한 값에 낙찰받기 때문에 수익성이 경매 낙찰가보다 5~10% 정도 높은 게 일반적이다.

‘부실채권’이란 은행 등 금융기관이 부동산 소유자에게 담보대출을 해줬지만 원리금과 이자를 제 날짜에 갚지 못해 묶여 있는 돈을 말한다. 돈을 빌려간 회사나 개인이 부도나 법정관리에 들어갔다면 돈을 빌려준 금융권은 돈을 받지 못해 1순위 저당권은 무수익여신(無收益與信)으로 남게 된다. 금융권은 이 저당권을 유통화시켜 현금화하는 과정에서 부실채권 매물이 나오는 것이다.

돈을 못 받게 된 금융기관은 부실화된 채권이지만 이 저당권(채권)을 매입하는 유동화전문회사에 도매 형태로 넘겨서 국제결제은행(BIS)이 규정한 은행의 자기자본 비율을 맞춰 금융기관의 건전성 기준을 맞추게 된다. 이런 과정에서 부실채권이 발생한다. 부실채권 매물을 매입하는 투자기관은 국내외 은행과 금융회사가 컨소시엄을 만들어 자금을 모은 다음 공개입찰을 통해 시세보다 값싸게 매입한다.

부실채권거래 경매보다 수익성 높아

매입한 부실채권 부동산 가치를 평가해 어떤 방식으로 매각할지 정리한다. 그런 다음 직접 법원 경매에 부치고, 다시 중개기관이나 개인에게 채권형태로 매각하게 된다. 부실채권 투자회사는 별도의 유통사를 만들어 사건번호별로 정리한 다음 유동화전문회사나 자산관리회사(AMC), 중개법인이나 경매 투자자에게 일대일 방식으로 판매한다. 부실채권기관은 국내 자산관리회사 등인데 ‘론-세일’, ‘채무인수방식’, ‘유입자산’ 방식으로 거래한다.

‘론-세일’은 부동산에 설정된 저당권을 할인한 가격에 투자자에게 넘긴다. 투자자는 할인금액에 사서 배당 또는 낙찰을 받는 방식이다. ‘채무인수방식’은 해당 부동산을 직접 유입하는 경우다. ‘유입자산’은 투자회사가 직접 낙찰받은 부동산이다. 아무도 사가지 않는 채권은 유동화회사가 손해 볼 수 없어 직접 경매에 참여해 낙찰받는 경우다. 낙찰 후 세입자 처리 등 권리관계를 정리한 후 적당한 시기에 일반매물로 판매하는 방식이다.

경매 낙찰 전에 미리 부실채권을 매입하기 때문에 1순위 저당권을 할인한 값에 매입할 수 있고, 이를 경매과정에 다른 사람에게 유통하거나(저당권 거래) 경매에 직접 참여해 낙찰받을 수 있다(유입 과정). 채권최고액의 채권자 입장에서 낙찰받기 때문에 다른 사람보다 높은 가격을 써내도 되므로 낙찰 확률이 매우 높다. 게다가 채권최고액이 많아 나중에 경매부동산을 되팔 때 양도소득세를 절세할 수 있어 일거양득의 효과를 거둘 수 있다.

외환위기 때 국내 부동산시장에 외국계 자본이 들어오면서 NPL이 새로운 경매 거래기법으로 자리 잡았지만 그 이후에는 매물이 한동안 뜸했었다. 그러나 부동산경기가 어려워지자 다시 부실채권 매물의 공급이 꾸준히 늘고 있다. 다만, 외환위기 때 부동산이 반토막 날 때의 막대한 수익률과는 비교할 수 없지만 그래도 경매 낙찰가보다 10% 이상 싸기 때문에 이런 유통과정을 이해하면 남들보다 한발 앞서 값싼 경매부동산을 수월하게 낙찰받을 수 있다.

부실채권 매각업체 입장에서는 인수한 채권액이 높은 대신 실제 매입가는 장부가의 70~80%에 불과하다. 따라서 할인가로 되팔아도 매매나 취득에 따른 세금이 면제돼 차익 높은 장사를 하는 셈이다. 투자자의 입장에서도 이러한 물건들은 시세 대비 20~30% 이상 싸고 권리관계도 대체로 깨끗하므로 적극적으로 노려볼 만하다.

NPL 대박은 옛말, 우량 물건 선별 중요

모든 NPL이 외환위기 때처럼 고수익을 안겨다주지는 않는다. 아파트·다세대 등 주택 NPL은 대부분 경매를 통해 채권회수가 가능해 일반 투자자에게 쉽게 매도하지 않아 매물 구하기가 쉽지 않다. 고수익 가능성이 큰 매물은 대체로 비대중적인 경매 물건들이다. 근린상가나 토지 등은 NPL이 차지하는 비중이 높은 데다 권리관계가 복잡한 물건들이 많지만 권리상 문제점을 해결하고 가치를 높이는 작업을 병행하면 고수익을 올릴 수 있다.

최근 매물로 공급되는 부실채권들은 대부분 대형 아파트나 연립, 수도권 공장과 토지, 중대형 건물이나 호텔·임야 등이다. 가격이 높은 물량이 많아 개미들이 노릴 만한 물건이 적다. 그러나 부실채권이 늘어 경매 공급량이 증가하면 소액 투자용 토지나 다세대, 도심 상가, 중소형 근린주택 등이 매물로 나오기 때문에 선택의 폭이 넓어진다. 대부분 경매에 부쳐진 물건을 매입하기 때문에 투자금 회수기간이 짧고 비용 부담도 덜한 편이다.

NPL 투자는 부동산의 가치파악은 물론 경매투자에 대한 충분한 이해가 필요한 상품이다. 경매에서 계속 유찰되면 낙찰금액이 낮아져 원금 손실을 볼 수 있어 채권 매각기관의 담당자로부터 자문을 받고 투자해야 위험을 최대한 줄일 수 있다. 경매 파생상품 투자 시에는 시세 파악이 무엇보다 중요하다. 매매약정 금액이 시장가치보다 높은 경우도 발생할 수 있으므로 투자자가 직접 현장조사를 통해 시세를 정확히 파악한 다음 계약해야 한다.

부실채권 매물은 자산유동화회사인 SPC(Special Purpose Company)에서 살 수 있다. 주로 유암코, 우리F&I, 저축은행 등에서 유동화가 진행되는 동안 자산관리사에 위탁 판매한다. 유암코 등 시장점유율이 높은 기업은 채권금액이 큰 경우에만 직접관리를 하고 중소규모의 채권은 수탁관리사가 맡아 유동화하고 있다. 개인이 투자할 경우 경매정보 사이트에 매각 의뢰한 매각 담당자나 등기부에 기재된 유동화회사에 협의해 거래할 수 있다.

최근에 매각기관이 보유한 물건들 중에 유입물건이 많아 개인이 살 만한 우량 물건을 고르기 힘들고 소액 매물도 많지 않다. 또 금융회사들도 고가에 부실채권을 매입한 데다 시장에 채권에 대한 유동화 지식을 갖게 돼 가격 할인 폭이 높지 않은 편이다. 유동화회사들은 15%, 저축은행은 20% 안팎으로 싸게 파는 것이 보통이다. 따라서 턱없이 높은 수익률을 기대하기보다 소액으로 우량물건을 매입한다는 마음으로 투자에 임하는 게 현명하다.  

 

 

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'엔저' 일본계 자금, NPL시장에도 몰려든다

2013.01.27

 

최근 엔화 약세 흐름을 타고 일본계 자금이 국내 시장에서 큰 손으로 등장할 움직임을 보이고 있다. 주요 투자처인 국채는 물론이고 회사채 및 부실채권(NPL)시장에도 일본계 뭉칫돈이 유입되고 있다. 금융당국은 환율 변동에 따라 자금유출입이 급변할 수 있다고 판단하고 자금 흐름을 예의주시하고 있다.

27일 금융권에 따르면 일본계 은행인 신세이뱅크가 지난해 10월 이후 국내 NPL 시장에 적극적으로 참여하고 있다. 업계에서는 기업은행이 하반기에 내놓은 대부분의 NPL을 신세이뱅크가 사들인 것으로 파악하고 있다. 그 결과 지난해 연간 중소기업은행(024110) (13,000원▲ 150 1.17%)이 내놓은 NPL 1조5973억원 중 신세이뱅크는 6101억원 어치를 사들여 연합자산관리(유암코) 6382억원에 이어 두 번째를 차지했다. 기업은행 NPL은 각 지역의 유망 중소기업의 공장, 상가, 나대지 등으로 담보가 구성돼 정보가 많기 때문에 NPL시장에서는 가장 투자하기 쉬운 물건으로 통한다.

NPL시장 관계자는 “지난해 말부터 일본계 은행(신세이뱅크)이 앞뒤 재지 않고 자산 매입에 나서는 모습이 포착되고 있다”면서 “엔화 하락 기조를 예측하고 자산을 미리 매입해 두려는 움직임으로 풀이된다”고 설명했다.

▲ /업계 취합

일본 3대 은행(미쓰비시도쿄UFJ은행·미즈호코퍼레이트은행·미쓰이스미토모은행) 등 일본계 자금은 한국 기업들의 회사채 매입에도 적극 나서고 있다. KT는 지난 23일 300억엔 규모의 사무라이본드(엔화 표시 채권) 발행에 성공했다. 50억엔 규모의 2년 물, 182억엔 규모의 3년 물, 68억엔 규모의 5년 물을 발행했는데, 이 가운데 3년 물에만 300억엔 가까이 몰렸다.

지난 1월 3000억원 규모의 회사채를 발행한 롯데 하이마트도 일본계 자금 덕분에 무사히 발행을 마쳤다. 정책금융공사는 지난해 말 200억엔(약 2570억원) 규모의 사무라이 채권을 역대 최저 금리로 발행했다. 우리은행은 오는 2월 3억 달러 규모의 사무라이본드를 발행할 계획이며 신한은행도 하반기 발행을 검토 중이다.

KB금융지주 경영연구소 양원근 부사장은 “환율차를 이용한 엔화 유입을 유심히 봐야 할 시점”이라면서 “올해는 환율전쟁, 정책 등에 따른 한-일간 급격한 자본이동이 예상되는 만큼 거시·금융환경 변화에 따른 자금시장에 대한 점검이 필요하다”고 설명했다.

금융감독원 고위 관계자는 “최근 채권 쪽으로 일본계 자금이 꾸준히 들어오는 분위기는 맞다”면서 “일부 엔 캐리 트레이드 자금은 단기 투자가 많은 휘발성 자금이라 예의주시하고 있다”고 말했다.

한편 한국무역보험공사(K-sure)는 다음 달 일본 3대 은행 중 한 곳과 국내 건설사 해외프로젝트에 자금을 유치하는 내용의 투자업무협약(MOU)을 체결할 예정이다. 무역보험공사 관계자는 “PF는 중장기 프로젝트인 만큼 일시적인 환율 변화에 즉각적으로 반응하지 않지만 (엔화약세)현상이 지속한다면 유입세에 영향을 미칠 수는 있다”고 설명했다.
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불황형 상품 `NPL'시장이 뜬다

2013-01-24

-자산운용업계 NPL펀드 조성 러시　

불황형 상품인 ‘부실채권(NPL)’이 주목받고 있다. 저금리 기조에 마땅한 투자처가 없는 투자자들이 몰리는데다, 경기 불황으로 NPL이 늘고 있어서다. 자산운용업계도 NPL 운용을 강화하고 나섰다.

23일 업계에 따르면 중소기업 경영난에 가계부채 부실, 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)사업 장기 차질 등으로 은행들의 NPL이 급증하고 있다. NPL이란 3개월 이상 연체된 여신, 채무상환능력 평가 결과 고정 이하 여신, 부도 여신을 통칭한다.

금융감독원에 따르면 작년 9월 말 국내은행의 전체 여신 대비 부실채권 비율은 1.56%며 부실채권 규모는 21조9000억원이다. 금감원이 지난해 은행들의 부실채권 비율을 1.3%로 맞출 것을 권고한 탓에 은행들은 이 비율을 맞추기 위해 부실채권을 정리한다. 주로 쓰는 정리 방식이 △매각이나 △상각 △여신 정상화 등이다. 이 중 은행들이 대출금 일부라도 회수하기 위해 외부에 매각하는 물량이 ‘NPL시장’을 형성한다. 업계는 지난해 NPL시장이 10조원으로 성장한 것으로 추정했다. 2008년 1조6000억원이던 게 4년 새 6배 이상 성장한 것이다. 올해 역시 부실채권 비율을 맞추지 못한 은행 중심으로 부실채권을 시장에 내놓을 것으로 보인다.

주로 NPL매각은 공정성을 유지하면서 입찰가격을 극대화할 수 있는 공개 입찰방식으로 이뤄진다. 은행들은 분기에 한번 꼴로 NPL을 1000억~3000억원 규모의 묶음 단위로 공매에 내놓는다. 유암코(연합자산관리), 우리F&I, 일본계 신세이뱅크, 자산운용사들이 입찰에 참여한다. 매수자들은 크게 할인된 가격으로 NPL을 사온 뒤 아파트나 공장 물류창고 등 채권의 담보를 처분해 투자금을 회수하고 수익을 올리는 구조다.

지난해 은행권 NPL 중 원금기준(OPB) 유암코가 47%, 우리F&I가 24%를 낙찰받아 시장을 양분했다. 최근에는 NPL투자의 한축을 담당했던 저축은행들은 재무건전성 하락으로 퇴조하고 자산운용사들이 주요 투자군으로 부상하고 있다. NPL 투자 수익이 짭짤하다는 인식이 커지면서 연기금 등 기관투자자 자금이 몰리고 있어서다.

NPL에 걸고 있는 기대수익은 투자 성향에 따라 조금씩 다르다. 보수적 성향의 기관은 연 8~9%, 공격적 성향인 기관은 연 10% 이상을 바라본다. 2~3%대인 정기예금 금리나 채권 수익률에 비해 상당히 높은 편이다.

우정사업본부는 최근 1000억원을 부동산 NPL에 투자하겠다고 밝혔으며 국민연금, 군인공제회 등 다른 기관들도 1000억에서 1500억원가량 NPL펀드에 투자했다.

자산운용사들도 팀을 새로 꾸리고 관련 펀드를 출시하는 등 적극 대응에 나서고 있다. KB자산운용의 ‘KB사모부동산1(NPL)’, 칸서스자산운용의 ‘칸서스RECOVERY NPL사모부동산1’, 마이에셋자산운용의 ‘마이에셋NPL사모부동산1’을 비롯해 모두 9개의 NPL관련 펀드가 설정됐다. 하나다올자산운용이 올해 3000억 원 규모의 NPL펀드 결성을 추진하고 있다. 유진자산운용은 최근 NPL팀을 꾸리고 NPL시장 공략을 강화하고 있다.

원정호기자 won@

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