[후분양제 도입]"건설사 추가자금 연40조원필요,분양가3∼7% 올라"다 망한다"벌벌떠는 건설업계.건설금융 조달다변화 필수.소비자 이자부담증가.”

2017.10.15

주택도시보증공사 연구용역 보고서…"후분양 도입시 다양한 지원 방안 필요"

 

(서울=연합뉴스) 서미숙 기자 = 정부가 공공아파트에 대한 후분양 로드맵을 마련하기로 한 가운데 민간 아파트에도 후분양제가 의무화될 경우 건설사가 선분양과 비교해 추가로 조달해야 하는 주택건설자금이 연평균 40조원을 넘어설 것으로 예측됐다.

 

이로 인해 민간 주택의 분양가가 최대 7% 선까지 오르고, 연간 10만 가구 이상의 주택공급이 줄어들 것으로 예상됐다.

 

이러한 분석은 주택 기금대출과 보증 상품을 운영하는 주택도시보증공사가 최근 수행한 '주거복지 향상을 위한 주택금융시스템 발전방안' 최종 연구보고서에 담긴 내용이다.

 

주택도시보증공사는 지난 2월 정치권을 중심으로 후분양 논의가 본격화되고 관련 법안이 발의되면서 제도 도입 가능성과 영향을 점검하는 차원에서 한국능률협회컨설팅(KMAC)을 통해 연구용역을 진행했으며, 지난 8월 최종 보고서가 제출됐다.

 

15일 연합뉴스가 입수한 이 보고서에서 국토교통부의 장기주택종합계획에 따라 2022년까지 연평균 38만6천600가구를 건설할 경우 건축공정 80%에서 후분양을 하면 주택건설사가 추가로 조달해야 하는 자금이 연평균 35조4천억∼47조3천억원에 달할 것으로 추정됐다.

 

이는 공정 80%에서 후분양을 할 경우 필요한 자금(분양가의 66% 적용)인 연평균 74조원에서 현행 선분양(건축공정 0∼20%)에서 필요한 비용 26조7천억∼38조6천억원을 제외해 산출한 것이다.

 

이때 주택의 분양가는 2014∼2016년까지 주택도시보증공사에 분양보증을 받은 가구당 평균 분양가 2억9천만원이 적용됐다.

 

보고서에는 이처럼 후분양으로 인해 건설사의 자금조달 비용이 증가하면서 후분양이 의무화될 경우 건설사의 주택공급이 줄어들 것으로 예상했다.

 

특히 기존 대기업 시공사에 의존해 자금을 조성했던 시공능력평가 100위권 밖의 중소 건설사는 후분양 이후 시공사의 연대보증 등에 따른 자금조달이 곤란해질 것으로 봤다.

 

현재는 선분양을 통한 분양대금으로 공사비를 조달하지만 앞으로 금융기관에서의 건설자금을 대출하려면 건설업체의 신용도에 기초해 자금조달 가능 여부와 금리가 결정돼 신용도가 낮은 중소 주택업체는 자금조달이 어려워질 수밖에 없다는 것이다.

 

보고서에서는 이 경우 민간 공급 물량중 76.3%를 맡아온 중소 건설사의 사업 추진에 부정적 영향을 미치며 연평균 최소 8만6천∼13만5천가구의 주택공급이 감소할 수 있다고 예상했다.

 

또한 소비자의 분양대금을 대신해 금융기관에서 공사비를 조달하면 그 이자비용이 분양가에 전가돼 선분양 때보다 분양가가 3.0∼7.8%가량 인상될 것으로 추정했다.

 

분양가 2억9천만원짜리 아파트의 경우 후분양을 하면 선분양을 할 때보다 분양가가 870만원에서 최대 2천260만원이 오르는 것이다.

 

분양가 인상으로 소비자의 대출 이자도 증가해 주택담보대출비율(LTV) 60%를 가정할 경우 이자부담이 900만∼1천100만원까지 늘어날 것으로 예상됐다.

 

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공사중인 아파트 전경 [연합뉴스 자료사진]

 

 

보고서에서 후분양을 할 경우 입주 시점에 가격 프리미엄이 크지 않고 분양권 전매가 어려워 투기적 거래가 발생하지 않는 긍정적인 효과가 있다고 설명했다. 기존 주택처럼 상품을 직접 보면서 선택할 수 있는 장점도 있다.

 

그러나 소비자들이 2년여에 걸쳐 나눠 분담하던 분양대금을 단기간에 조달해야 하는 등 목돈마련의 부담이 커지고, 소비자의 신용이 낮을 경우 대출 이자도 높아지는 등 주택마련에 필요한 비용 부담이 증가하는 단점이 있다고 지적했다.

 

완전 준공 후 분양이 아닌 이상 주택의 하자나 품질을 확인하기 어려운 문제가 있고, 이미 공사가 마무리돼 발코니 확장 등 선택품목의 공사비가 늘어날 수도 있다고 예상했다.

 

보고서에는 후분양을 도입할 경우 건설사의 자금조달을 지원하기 위해 프로젝트 파이낸싱, 부동산 펀드, 리츠 등 자금조달원을 다변화하고 이와 관련된 다양한 건설 보증상품과 대출 상품 등을 개발, 활성화할 필요가 있다고 제안했다.

 

또 건설사가 공사 대금 차입에 의한 부채비율 상승과 이에 따른 재무구조 악화 등의 악순환에 빠지지 않도록 회계상의 보완책을 마련할 것과 신용등급상 유예기간을 도입하는 등 사업자 위험을 완화하는 방안을 마련해야 한다고 권고했다.

 

미분양 물량 증가가 예상되는 만큼 미분양 리츠와 같은 자금지원 방안을 만들고 크라우드 펀딩, 협동조합 방식 등 새로운 방식의 후분양 자금조달 방식과 지원 보증상품의 개발도 필요하다고 제시했다.

 

부동산114 함영진 리서치센터장은 "선분양과 후분양의 장단점이 명확하고 금융시스템 등 기반여건이 갖춰지지 않은 만큼 당장 민간 건설사에까지 후분양을 의무화하는 것은 시기상조"라며 "주택공급 선순환의 틀을 깨지 않는 선에서 다양한 인센티브를 확대해 자발적으로 후분양을 유도하는 것이 바람직하다"고 말했다.

 

국회 국토교통위원회 소속 더불어민주당 민홍철 의원은 "분양권 전매 등 투기적 거래와 최근 문제가 커지고 있는 아파트 부실시공 문제를 해결하기 위해 후분양 확대가 필요하다"며 "선분양과 후분양의 장단점을 분석해 건설사들이 후분양을 할 수 있는 환경을 정부가 만들어줘야 한다"고 말했다.

 

sms@yna.co.kr

 

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다 망한다" 후분양제 도입에 벌벌 떠는 건설업계

 

2017.10.16

정부가 아파트 시장에 ‘후(後)분양제’를 본격 도입하겠다는 방침을 밝히면서 민간 건설회사와 소비자들의 관심이 집중되고 있다. 지난 12일 열린 국토교통부 국정감사에서 김현미 장관은 “공공부문의 주택 후분양제를 단계적으로 도입하고, 민간에서도 후분양제를 유도하는 내용의 ‘후분양제 로드맵’을 마련하겠다”고 밝혔다.

 

선(先)분양 제도는 통상 땅만 구입한 상태에서 아파트를 짓기 전에 건축 계획과 모델하우스만 소비자에게 보여주고 미리 분양하는 방식이다. 현재 주택시장에서 한국토지주택공사(LH) 등 공공기관은 물론 민간 건설사가 이 방식을 채택하고 있다.

 

선분양 제도는 건설사의 금융비융이 줄어 주택건설 자금을 확보하기 수월하다는 점이 가장 큰 장점이다. 주택공급이 절대적으로 부족했던 1970~80년대에 정부가 주택을 대량으로 공급하려고 허용한 제도다.

 

반면, 후분양 제도는 아파트를 지어놓고 분양하는 방식이다. 미국과 유럽 등 대부분 나라에서는 후분양 제도가 일반적이다. 국토부는 아파트를 완공한 뒤 분양하는 방식보다 공정이 80% 수준에 도달한 이후 입주자를 모집하는 후분양제 도입을 검토하고 있다.

 

국토부 관계자는 “일시에 후분양제를 도입하기 보다는 일단 로드맵을 만들어 공공부문부터 먼저 도입하고, 민간 주택은 건설사들이 자발적으로 할 수 있도록 인센티브를 강화하는 방식으로 도입하는 것을 고려 중”이라고 말했다.

 

■“소비자는 환영…건설사는 타격”

 

소비자 입장에선 후분양제가 단점보다 장점이 많은 게 사실이다. 소비자는 아파트가 거의 지어진 상태에서 분양받을 수 있어 건물 외관과 실내 구조를 눈으로 직접 확인하고 살 수 있다. 부실 시공도 어느정도 예방하고 견본주택이 아닌 실제 아파트의 형태와 입지, 구조, 방향도 확인할 수 있다.

 

회사원 이모(43)씨는 “전 재산을 털어 집을 사는데 실물도 못보고, 준공 시점에 주택시장 상황이 어떻게 될지도 모르고 집을 사는 것은 누가봐도 비정상”이라며 “우리나라도 이제는 후분양제를 도입할 시점이 된 것 아니냐”고 말했다. 주택시장 측면에선 청약 과열이나 분양권 투기 차단 효과도 기대된다.

 

후분양 제도가 도입되면 건설사로서는 타격이 불가피하다. 자금조달 측면에서 어려움이 예상된다. 건설사들은 아파트를 지을 때 계약금과 중도금을 미리 받아 건설 자금을 조달했다. 하지만 후분양제가 도입되면 스스로 건설자금을 마련해야 한다. 일반 시행사는 물론 재건축·재개발 조합도 공사비를 모두 자체 조달해야 한다.

 

이 때문에 후분양제를 도입하면 분양가가 오를 가능성이 크다. 건설자금 조달 과정에서 생기는 금융 비용을 분양가에 포함시킬 게 확실하기 때문이다. 후분양 도입에 따른 ‘리스크’ 비용도 어떤 식으로든 분양가에 포함돼 가격 상승 요인이 될 수 있다. 선분양 제도에서는 소비자들이 부담했던 금융 및 리스크 비용이 모두 분양가에 포함되는 것이다.

 

사업성이 악화되면서 주택 사업 자체를 포기하는 건설사나 시행사가 늘어날 전망이다. 이럴 경우 주택 공급 물량이 크게 줄어들 수 있다. 중견 건설사 관계자는 “자금 여력이 풍부한 대형 건설사는 몰라도 자금력이 부족한 중견사들은 주택 사업이 힘들어져 시장에서 퇴출되고 주택공급 부족 현상도 나타날 것”이라고 말했다.

 

■“후분양제 도입되면 소비자는 손해볼 것 없어”

 

적지 않은 부작용에도 불구하고, 전문가들은 우리나라도 후분양제를 도입할 필요가 있다고 본다. 박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 수석전문위원은 “1970~80년대처럼 주택이 절대 부족한 상황도 아닌데 당시에 건설사 편의를 봐주기 위해 도입한 선분양제를 고집할 이유는 없다”며 “분양가격이 다소 올라갈 수 있지만, 이 부분은 원래 선분양받은 소비자가 부담하던 이자와 리스크가 분양가격에 반영되는 것이어서 소비자 입장에서 크게 손해볼 것도 없다”고 말했다.

 

전문가들은 후분양제 도입 필수 조건으로 이에 맞는 금융 상품 개발과 제도 정비를 꼽는다. 선분양제에서 소비자는 계약금, 중도금, 잔금 형태로 집값을 2~3년간 나눠냈다. 하지만 후분양 제에선 계약부터 입주까지 최대 1년 이내에 수억원의 목돈을 마련해야 한다. 이런 문제는 금융권에서 80% 정도 지어진 아파트를 담보로 한 주택담보대출 상품을 만든다면 큰 문제는 없을 것으로 예상된다.

 

문제는 공급자인 건설사와 시행사, 조합 등이 건설자금을 어떻게 조달하느냐는 것이다. 후분양제가 의무화되면 건설사가 선분양제와 비교해 추가로 조달해야 하는 주택건설자금이 연 평균 40조원을 넘어설 것이란 연구 결과도 있다.

 

결국 프로젝트 파이낸싱(PF), 부동산 펀드 등 아파트 건설 자금 조달원을 다변화하고 다양한 건설 보증상품과 대출 상품도 개발할 필요가 있다는 주장이 나온다.

 

고종완 한국자산관리연구원장은 “후분양제가 일부 단점도 있지만 전 세계적으로 도입하고 있어 우리나라에선 안된다고 말할 이유와 명분은 없다”며 “이미 각국 사례가 있는 만큼 이를 참조해 제도를 만들고, 점진적으로 도입하면 부작용도 줄일 수 있을 것”이라고 말했다.

 

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후분양제' 우려 점증...민간참여 난제 많아

입력 2017-10-16 17:16 수정 2017-10-16 17:16

신문게재 2017-10-17 1면

정부가 주택 ‘후분양제’ 도입을 추진하기로 하면서 민간건설사와 소비자의 우려감이 커지고 있다. 이에 따라 민간 부문 시행의 속도 조절과 함께 인센티브 강화 등 대책 마련이 필요하다는 목소리가 힘을 얻고 있다.

 

16일 국회 국토교통위원회 소속 자유한국당 이헌승 의원실이 주택도시보증공사(HUG)로부터 제출받은 자료에 따르면, 민간 아파트 시장에 후분양제가 전면 도입될 경우 시행사 또는 건설사가 부담해야 할 추가 건설자금 규모가 연간 40조원에 달하는 것으로 나타났다. 선분양 때는 건설사가 분양대금으로 공사비를 조달할 수 있지만 후분양이 의무화되면 이를 자체적으로 해결해야 한다. 이로 인해 신용등급 ‘C’ 미만 주택공급업체 공급분 22.2%가 시장에서 사라질 것으로 추정됐다. 이에 따라 최근 3년 평균 주택건설실적 60만7000호를 기준으로 했을 때, 연간 13만4800호의 주택공급 감소가 예상됐다. 특히 후분양제 도입 후 실적 100위 미만 주택공급업체가 줄도산할 경우 주택공급량이 최대 76.3%까지 감소할 가능성도 있는 것으로 나타났다. 아울러 건설업체의 이자부담 전가로 분양가가 3~7% 증가하고 이에 따른 소비자 이자비용도 93만~1110만원 증가할 것으로 추정됐다. 계약부터 입주까지 최대 1년 이내에 수억원의 목돈을 마련해야 하기 때문이다.

 

후분양제 도입으로 국내 건설사 현금흐름이 최대 50%까지 나빠질 수 있다는 분석도 나왔다. 이경자 한국투자증권 연구원이 공사기간 30개월을 가정해 공정률 80%에 분양하는 후분양제와 선분양제를 비교한 결과, 후분양제에서는 24개월 동안 건설사 현금흐름이 마이너스인 것으로 추정됐다. 규모가 분양가 대비 최대 65%에 달했다.

 

건설단체 관계자는 “후분양제 도입 이후 몇 년간은 공급물량이 확 줄면서 집값이 단기적으로 상승하는 등 부작용이 생길 수 있다”며 “한동안 주택 시장 공급이 전반적으로 위축될 수 있다”고 지적했다.

 

전문가들은 후분양제 도입에 공감하면서도 부작용을 최소화하기 위한 사전 정지 작업이 필요하다고 충고한다. 부동산 관련 제도 정비 및 금융 상품 개발 그리고 민간건설사 등에 대한 인센티브 제공이 필요하다는 것이다.

 

분양을 실시하는 건설사 등에 대한 대출 보증 지원과 공공택지 우선 공급이 대표적이다. 또 프로젝트 파이낸싱(PF), 부동산 펀드, 리츠 같은 자금 조달 다변화와 건설 보증상품과 대출 상품 개발 등도 검토 대상으로 거론된다. 이를 통해 건설사가 재무구조 악화 등의 경영상 위기에 빠지지 않도록 해야 한다는 것이다.