귀농을 위한 땅을 계약하기 전에 보아야 할 서류는? 현황도로를 이용하여 건축허가 받기

[글쓴이 이승진 가야컨설팅 대표] 2010.10

귀농을 위한 땅은 선택의 범위가 넓다.

 

귀농을 위하여는 크던 작던, 농지던지 임야던지 땅이 필요하게 된다. 당장 거주할 농가주택을 위한 부지는 물론 텃밭이나 농장, 농사, 축사, 과수재배, 약초재배, 버섯재배, 가축사육을 위한 최소한의 땅이 필요하게 된다.

 

귀농지의 땅은 당장 농림축산업에 종사하기 위한 기본적인 땅은 물론, 민박 등 관광농원의 조성 확장은 물론 먼 후일을 위한 투자의 목적으로도 고려하여야 한다. 자금이 허락한다면 가급적 싸고 너른 임야 등을 충분히 확보해 두는 것도 좋은 방법이다.

 

귀농자에게는 농지와 임야의 경우 선택할 수 있는 범위가 넓게 열려 있다.

 

농지는 농업진흥지역이라도 무방하며, 임야는 공익용산지만 아니라면 충분히 개발 활용할 수 있다. 임야 중에서 임업용산지는 원래 농림어업인을 위한 것이므로 귀농자가 굳이 관리지역을 살 필요는 없을 것이다.

 

어차피 농업인이 되는 것이므로 그만큼 선택의 폭이 커진 것이다.

지역과 입지가 좋고, 값도 적당한 그런 곳을 고르면 되는 것이다.

 

농사나 화훼, 양초재배, 축산 임업경영 등을 위하여는 이처럼 웬만한 땅도 좋겠지만, 내가 살 농가주택을 짓거나, 민박 혹은 펜션을 할 요량이라면 그런 목적의 땅에 대해서만은 사전에 건축허가가 나는 지를 잘 보고 선택할 일이다.

 

농가주택 신축을 위한 건축허가와 건축신고의 심사기준

 

농가주택이나 공장 창고 등 건물을 짓는데 있어서 가장 먼저 검토해야 하는 것으로는 소유권 등 토지사용권과 더불어 지목과 용도지역을 들 수 있다. 다음에 진입도로 요건 충족과 더불어 개별법 특별법 상의 규제 여부를 살펴보아야 한다.

그리고 이러한 것들은 건축법상 건축행위 시 내는 건축허가서와 건축신고서의 심사기준이 되는 것이다.

 

토지사용권은 소유권이 일반적이겠지만, 지상권 전세권 등이 있다거나 토지사용승락서를 첨부한 임대차(유상)나 사용대차(무상)권으로도 가능하다. 그러나 토지에 관한 아무런 권리가 없는 경우에는, 남의 땅에 함부로 건축을 할 수 없는 것이다.

 

지목은 우선 그 땅이 집을 지을 수 있는 상태인가를 보아야 하며, 건축법상에서는 이를 대지(垈地)라고 한다. 그러나 이 대지의 개념은 지적관련법 상 28개 지목의 하나인 대지와는 다른 의미다. 건축물은 지목상 대지 뿐 아니라 잡종지나 공장용지 창고용지 종교용지에도 지을 수 있는 것이다.

 

만일 지목이 대지나 잡종지라면 바로 집을 지을 수 있겠지만, 농지나 임야라면 그 상태로 는 그냥 지을 수는 없고, 반드시 농지전용이나 산지전용 등 전용(轉用)절차를 밟아 지목변경을 해야만 건축행위를 할 수 있다.

 

용도지역에서는 그 땅에 지을 수 있는 건축물의 종류, 즉 개발가능행위를 검토할 수 있다. 어느 땅에 음식점이나 여관 모텔을 지을 수 있는지를 알려면 용도지역을 보면 된다. 그리고 그 땅에 얼마만큼 건축면적에 몇 층을 올릴 수 있느냐는 것도 알 수 있는데, 이것이 바로 건폐율과 용적율에 관한 것이다.

 

그리고 집을 짓기 위하여는 진입도로가 확보되어 있는지를 반드시 검토하여 할 것이다. 건축법상 집을 짓기 위한 요건으로의 진입도로는 지적도상 도로이어야 하므로, 토지이용계획확인서 상 지적도에 표시된 도로에 접힌 땅을 선택하여야 한다.

 

만일 현재 길이 없는 맹지라면, 진입도로 부분의 토지를 사던지, 토지소유자의 토지(도로)사용승락서를 받아 길을 내던지 하여, 반드시 폭 2m 이상의 도로를 확보하여야 한다. (건축법상 원칙은 폭 4m 이상의 도로에 2m 이상 접할 것이 필요하나, 시골 읍면지역의 막다른 길은 완화되고 있음)

 

축사 신축을 위한 농지 임야 선별 요령

 

귀농을 하는 경우 농촌에서 할 수 있는 사업으로 화훼, 육림과 더불어 양돈, 목축, 양계 등 가축사육을 계획하시는 분이 많다, 이런 경우 필수적인 것이 양계장이니 축사의 신축문제일 것이다. 우선 축사를 신축할 수 있는 땅으로는 농지와 임야를 들 수 있다.

농지의 경우에는 지금 지목변경 없이도 바로 축사신축이 허용된다,

2007년 농지법 개정 이전에 전, 답 등 농지에 축사를 지으려면 목장용지로의 지목변경을 수반하는 농지전용절차를 밟아야 했지만, 농지법이 개정되어 지금은 지목변경 없이도 바로 축사를 신축할 수 있다.

그러나 임야의 경우에는 산지전용허가(신고)를 받아서, 축사를 신축하여야 한다.

그러나 농지라고 하여 바로 축사를 지을 수 있는 것은 아니다.식수 등 수질환경을 보존하기 위하여 일정 두수 이상의 축산업을 하려면, 축산폐수의 처리를 위한 별도의 배축시설을 의무적으로 설치하여야 한다. 그리고 이러한 축산폐수처리시설을 할 수 있는 지역과 없는 지역을 특별용도지역으로 제한하고 있다. 즉 축사를 설치할 수 없는 지역이 따로 있는 것이다.

이처럼 가축분뇨로 인한 수질오염을 막기 위하여 지자체가 지정하는 일정한 지역을 가축사육제한구역이라고 하며, 이 지역에서는 축사신축이 제한되고, 일정 면적 이상의 축사를 신축하려는 경우에는 가축분뇨 폐수배출시설을 하여야 만 축사를 지을 수 있다.

가축사육제한구역은 수도권에서는 양평, 여주, 이천 등 자연보전권역과 임진강 중류지역 등에 널리 지정되어 있다. 금강 상 중류와 대청호 주변에도 있다. 가축사육제한구역인지 여부는 토지이용규제확인서를 통하여 확인할 수 있다.

지목과 용도지역의 확인방법

 

어떤 땅을 중개로 소개받았을 때다 경매로 취득할 때, 과연 이 땅에 내가 원하는 농가주택이나 공장 창고 등 건축을 할 수 있는지 여부를 알려면 토지등기부등본과 토지이용계획확인서를 떼어 보면 알 수 있다.

 

먼저 토지등기부등본은 지번만 정확히 알면 대법원인터넷등기소에 실명으로 들어 가 500원만 내면 열람 및 프린팅을 할 수 있다. 갑(甲)구에서 소유자 주소 성명과 경매진행이나 압류여부를 확인할 수 있다. 을(乙)구에서는 저당권과 지상권 전세권 지역권 등을 확인할 수 있다.

 

토지이용계획확인서는 국토해양부 온나라(onnara) 사이트에 들어가 지번으로 토지이용계획 열람을 하면 나온다. 토지이용계획확인서에는 해당 토지의 소재지 지번 지목 면적 개별공시지가 등 기본사항과 함께, 일반 및 개별 용도지역규제와 토지거래허가구역 여부도 나온다.

 

지적도도 함께 나온댜. 그러나 해당 토지의 건폐율과 용적율에 관한 것은 별도로 그 지역 (지방자치단체)의 건축조례를 찾아 들어가 보아야 정확하게 알 수 있다.

 

건축조례를 찾는 방법

 

지방자치단체의 건축조례를 찾는 방법은 두 가지가 있다.

 

첫째는 해당 시 군의 홈페이지로 들어가 법령정보를 찾아 들어가는 방법으로 가장 쉬운 방법이다. 그러나 구(區)나 군(郡)의 경우에는 예외가 있다.

 

구(區)의 경우에는 특별시(서울)나 광역시(인천 대전 대구 부산 광주 울산)의 조례를 보아야 한다. 예컨대 서울시 은평구는 서울특별시 조례를 보아야 한다. 또 인구 50만명 이상의 특례시에는 비자치단체 구(區)가 있는 데, 이 경우에는 관할시의 홈페이지로 들어간다. 일산동구나 덕양구는 고양시로, 분당구는 성남시로 들어가야 하는 것이다.

 

광역시 내에 있는 군(郡)은 소속 광역시의 조례를 보아야 한다. 예컨대 강화군 옹진군(인천), 달성군(대구), 기장군(부산) 등의 경우가 그러하다.

 

둘째는 조례만을 모아 놓은 사이트를 이용하는 방법이다.

 

인터넷에 http://www.elis.go.kr(자치법규정보시스템)을 쳐서 들어가면, 전국 모든 지역의 조례를 검색할 수 있다. 매우 편리하고 유용한 사이트이므로 즐겨찾기에 올려놓아도 좋을 것이다.

 

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*제주토지 건축법규

지적도 상에 도로표시 없는 내 땅에 현황도로를 이용하여 건축허가 받기

제주골든팜

2014. 11. 1. 17:10

제주도의 농지나 임야에 대한 지적도를 살펴보며는 육지땅에 비하여 토지로 진입할 수 있는 진입도로가 없는 맹지가 너무나 많습니다. 맹지의 가격은 도로가 접한 일반적인 토지에 비하여 20~30%도 안 되는 경우가 허다 합니다. 가격이 싸다더라도 투자자들은 이런 토지를 기피하게 됩니다. 그러나 이러한 맹지를 구입하여 도로만 낼수 있다면 황금알을 낳은 땅이 될수도 있습니다.

 

맹지에는 지적도상에 도로표시가 없을 뿐만아니라 실제 "현황도로"가 없는 순수한 맹지인 땅이 있는가 하면 때로는 지적도 상에는 도로표시가 없으나 현장에 가보면 "현황도로" 있는 경우도 있습니다.

현황도로 라도 없으면 건축허가를 받는 것 자체가 불가능 하지만 현황도로가 있다면 건축허가를 받을수 있는 경우도 있고 또는 그렇지 못한 경우가 있습니다. 현황도로를 이용하여 주택을 짓는 것은 원칙적으로 안되는 것이나 지역에 따라서는 건축허가를 내어주는 지역도 있는데 이는 각 지자체의 건축조례에 따라 다르게 적용하고 있기때문입니다.

"현황도로"라고하면 지적도상에는 도로표시가 없으나 실제적으로는 오래 전부터 마을 사람들이 통행하거나 경운기나 차량이 다니는 길이 있는데 이를 "현황도로" 라고합니다.

 

 

"현황도로"의 유형으로는 임도, 농로, 관습상도로, 사실상의통로 등으로 실무상 형태와 용도가 건축법상 도로와 유사한 것들이 있습니다.

"임도"는 임산물의 운반 및 산림의 경영 관리상 필요하여 산림청장 등이 산림소유자의 동의를 받아 개설한 도로입니다. 따라서 건축법상의 건축을 위한 도로와는 그 취지나 목적이 다르므로 임도를 이용한 건축 허가는 나지 않는다고 보시면됩니다. 그러나 예외적으로 지자체의 조례에 의해 허용되는 경우도 있으나 제주도에서는 임도를 이용하여 건축허가를 받을수가 없습니다.

"농도"또는 "농로"는 농촌의 논,밭,과수원등을 가로 지르는 도로로서 사람이나 가축, 차량통행, 자재 및 생산물운반등의 농작업을 위하여 이용되는 도로입니다. "농로"는 개인소유의 농지 또는 한국농촌공사의 농업기반시설에 속한다고 보시면됩니다. 농로는 건축법상 도로가 아니기 때문에 비록 "현황도로" 처럼 보일지라도 이를 이용하여 건축허가를 받기가 어렵습니다. 그러나 개인소유의 농로라 할지라도 주민이 장기간 통행로로 이용하고 있는 사실상의 통로 로서 인정하는 경우에는 토지소유자의 동의 없이도 도로로 지정할수 있다는 규정이 지자체에 따라 있습니다. 제주도에는 이런 규정이 있는 것으로 알고 있습니다. 실제로 그 가능 여부는 제주도 건축민원부서에 문의 하시면 좋겠습니다.

주민이 20년이상 사실상의 통로로 사용하는 경우를 "관습상도로"라고 하는데 이들 관습상 도로나 사실상의 통로를 진입 도로로 인정받을수 있는가는 도로의 이용현황과 토지여건 및 도로여건에 따라 다를수 있으나 국토부의 유권해석과 대법원의 판례가 있으므로 이를 근거로하여 건축허가권자와 협의 하여보면 좋은 결과를 얻으수 있을것으로 생각됩니다.

"대법원"의 판례에 따르면 1)현황도로는 5가구 이상의 작은 마을의 실제 거주민이 사는 주택에서 일상 사용되는 도로라면 그 도로를 이용한 신규 건축하가도 가능하다.

2) 현황도로는 도로부지로 사용하고 있는 토지의 소유자가 해당관청에 도로사용에 대한 이의를 제기하지 않아야 한다.

3) 전에 이와 같은 현황도로를 이용하여 건축받은 사실이 있으면 그 도로를 이용하여 신규건축허가를 받을수 있다. 이러한 경우에는 도로폭이 법이 정한 도로폭(4m)에 미달 하더라도 현황도로를 이용하여 건축허를 받을수 있다고 본다.

그러나 비록 현황도로 일지라도 그 토지의 소유자가 새로이 통행을 방해 또는 저지하는 등 적극적인 보상 요구가 있을 때에는 민법상 "주위토지통행요구권"과 보상규정에 따라 적절한 보상으로서 사용을 재개할수 밖에 없을것이다.

 

진입도로로 사용 가능한 현황도로가 있는 경우 원칙적으로는 현황도로 소유자 등 이해관계인의 동의를 받아야 합니다. 이를 입증하기 위해서는 자기 소유인 경우에는 등기부등본을 그리고 타인의 소유인경우에는 "토지사용승락서"를 제출하여야 합니다. 만일 현황도로가 여러사람의 공유로 되어 있을 경우에는 전원의 동의를 필요로 합니다. 만일 도로 부분에 본인의 지분이 있다고 하여도 다른 공유자 전원의 동의를 받아야 합니다.

그러나 현황도로를 이용하여 진입도로를 개설하고자하는 경우에 이해관계인의 동의를 받지 않고도 "건축위원회" 심의를 거쳐 진입도로로 사용하는 것을 결정,지정할수 있다는 규정이 건축법에 명시되어 있기에 이를 잘 활용하셔도 좋을것 같습니다.

"건축법 제 45조(도로의 지정 폐지 또는 변경)" 허가권자는 도로의 위치를 지정, 공고하려면 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 그 도로에 대한 이해관계인의 동의를 받아야한다. 다만, 다음 각호의 어느 하나에 해당하면 이해관계인의 동의를 받지 아니하고 "건축위원회" 심위를 거쳐 도로를 지정할수 있다(개정 2013.3.23)

1) 허가권자가 이해관계인이 해외에 거주하는 등의 사유로 이해관계인의 동의를 받기가 곤란하다고 인정하는 경우

2) 주민이 오랫동안 통행로로 이용하고 있는 사실상의 통로로서 해당 지방자치단체의 건축조례로 정하는것인 경우

추가하여 새로운 정보는 제주특별자치도에서는 2015년 상반기부터 도로 없는 관리지역등에서도 건축허가 기준을 대폭 완화하기로 운영기준을 마련하였습니다. 특별자치도에서는 "도민행복 민생시책 추진 4개분야 150과제" 중 하나로 녹지지역, 관리지역, 농림지역 등에 건축물별로 도로를 확보해야하는 불편을 해소하기 위해 "개발행위허가 운영기준"을 마련한것 입니다.

제주시는 2007년부터 녹지지역, 관리지역, 농림지역 등에서 도로를 무상귀속을 받지 않아 현재는 각각의 건축물별로 도로를 확보해야 하는 등 경제적 손실을 감수하고 있습니다. 제주특별자치도는 2007년 제주시에서 수립한 "공공시설 무상귀속 조건 개발행위 허가지침"을 폐지 올해 하반기 중에 "통합 개발행위허가 운영지침"을 마련해 내년 상반기부터 시행할 예정에 있습니다. (자료:http://제주귀농귀촌연구소.com)

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