충북도, '공유토지분할에 관한 특례법' 운영2013.03.06

연합뉴스

 

건축법 등 다른 법령의 제한으로 분할할 수 없었던 특례법 한시 적용으로 공유토지 분할 쉬워져

충청북도는 토지 소유자의 재산권 행사와 토지 이용의 불편을 해소하기 위하여 2인 이상이 소유하고 있는 공유 토지를 현재의 점유상태를 기준으로 분할하도록 한 「공유토지분할에 관한 특례법」을 한시적으로 운영하고 있다.

지난 2012. 5. 23일부터 2015. 5. 22일(3년간)까지 운영하고 있는 「공유토지분할에 관한 특례법」은 1필지의 토지가 2인 이상의 공동소유명의로 등기된 토지로서, 공유자 총수의 3분의 1이상이 지상에 건물을 소유하고 1년 이상 자기지분에 상당하는 토지부분을 점유하고 있는 토지가 해당된다.

공유토지의 분할신청은 공유자가 공유자 총수의 5분의 1이상 또는 20인 이상의 동의를 얻어 토지소재지 시·군·구청 지적담당부서에 신청하면 된다.

단, 공유물 분할의 소송에서 공유물 분할 또는 이에 준하는 내용의 판결이 있었거나 이에 관한 소송이 법원에 계속 중인 토지, 민법 제268조 제1항 단서의 규정에 따라 분할하지 아니할 것을 약정한 토지는 이법에 의해 분할을 할 수 없도록 제한규정도 두고 있다.

이 법에 따라 공유토지를 분할함에 있어 국토의 계획 및 이용에 관한법률 제56조 제1항 제4호(토지분할 허가), 건축법 제57조(대지의 분할 제한), 집합건물의 소유 및 관리에 관한법률 제8조(대지공유자의 분할청구 금지) 및 제19조(공용부분에 관한 규정의 준용)는 당해 법률에서 정하고 있는 토지분할 제한에 관한 규정을 적용하지 아니하는 특별법 형태로 운영하게 된다.

또한 공유토지의 분할 기준은 각 공유자가 현재 점유하고 있는 상태대로 하고 있으나 공유자간에 그 점유하고 있는 상태와 다르게 분할하기로 합의한 경우는 그 합의에 따라 분할할 수 있도록 하는 등 민원편의를 고려해 운영하게 된다.

도 관계자는 "시행 첫해인 지난해 7개월간 분할신청 접수된 40필지 가운데 8필지에 대한 지적공부 정리를 마쳤다"고 밝히고, "도내 공유토지 대상 소유자들이 빠짐없이 신청하여 재산권행사에 불편을 겪지 않도록 지속적인 홍보를 하겠다"고 말했다.

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출처 : 충청북도청 보도자료

 

 

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미디어인뉴스] 충청북도는 토지 소유자의 재산권 행사와 토지 이용의 불편을 해소하기 위하여 2인 이상이 소유하고 있는 공유 토지를 현재의 점유상태를 기준으로 분할하도록 한 ‘공유토지분할에 관한 특례법’을 한시적으로 운영하고 있다.

지난 2012. 5. 23일부터 2015. 5. 22일(3년간)까지 운영하고 있는 ‘공유토지분할에 관한 특례법’은 1필지의 토지가 2인 이상의 공동소유명의로 등기된 토지로서, 공유자 총수의 3분의 1이상이 지상에 건물을 소유하고 1년 이상 자기지분에 상당하는 토지부분을 점유하고 있는 토지가 해당된다.

공유토지의 분할신청은 공유자가 공유자 총수의 5분의 1이상 또는 20인 이상의 동의를 얻어 토지소재지 시·군·구청 지적담당부서에 신청하면 된다.

단, 공유물 분할의 소송에서 공유물 분할 또는 이에 준하는 내용의 판결이 있었거나 이에 관한 소송이 법원에 계속 중인 토지, 민법 제268조 제1항 단서의 규정에 따라 분할하지 아니할 것을 약정한 토지는 이법에 의해 분할을 할 수 없도록 제한규정도 두고 있다.

이 법에 따라 공유토지를 분할함에 있어 국토의 계획 및 이용에 관한법률 제56조 제1항 제4호(토지분할 허가), 건축법 제57조(대지의 분할 제한), 집합건물의 소유 및 관리에 관한법률 제8조(대지공유자의 분할청구 금지) 및 제19조(공용부분에 관한 규정의 준용)는 당해 법률에서 정하고 있는 토지분할 제한에 관한 규정을 적용하지 아니하는 특별법 형태로 운영하게 된다.

또한 공유토지의 분할 기준은 각 공유자가 현재 점유하고 있는 상태대로 하고 있으나 공유자간에 그 점유하고 있는 상태와 다르게 분할하기로 합의한 경우는 그 합의에 따라 분할할 수 있도록 하는 등 민원편의를 고려해 운영하게 된다.

도 관계자는 “시행 첫해인 지난해 7개월간 분할신청 접수된 40필지 가운데 8필지에 대한 지적공부 정리를 마쳤다.”고 밝히고, “도내 공유토지 대상 소유자들이 빠짐없이 신청하여 재산권행사에 불편을 겪지 않도록 지속적인 홍보를 하겠다.”고 말했다.

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Q) 현 어머니가 돌아가시고 상속된 땅이 있는데 외삼촌들과 공동명의로 되어있는 땅인데 토지를 판매할수 있는지 알고 싶습니다...동생과 각각 N/1정도의 지분을 가지고 있는데 그땅을 팔보고 싶은데 판매가능한지를 알고 싶습니다.

 

판매가 된다면 절차가 어떻게 되는지도요.. 지금 동생과 함께 그땅을 처분하려 하려고 합니다..그리고 그땅을 지분만큼 개인등기로 돌릴수 있는지도 좀 알고 싶습니다

 

A)

 

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인천에 사는 박모(49)씨는 요즘 골치가 아프다. 7년 전 8000만원을 주고 매입한 땅 때문이다. 2001년 투자하면 큰 수익을 낼 수 있다는 한 기획부동산업체의 말만 믿고 경기도 여주 임야(12만여㎡)를 산 게 문제였다. 그는 다른 투자자 70여 명과 함께 이 땅을 한 사람 당 1000∼5000㎡씩 공동 명의로 매입했다.

공동 명의 형태로 등기돼 땅을 되팔기가 어렵자 박씨는 최근 법원에 토지 분할 소송을 냈다. 자기 지분(땅)만 따로 쪼개 단독으로 등기하기 위해서다. 그러나 소송 과정에서 투자자들끼리 서로 좋은 위치를 차지하겠다며 다투자 법원은 땅을 경매로 팔아 현금으로 나누라고 판결했다.

그는 “길이 닿지 않는 맹지라 땅값이 7년째 제자리 걸음”이라며 “경매되면 투자 원금조차 건지기 어렵지 않겠느냐”고 하소연했다.

자치단체서 분할 엄격 규제

1999∼2004년 토지시장 열기에 편승, 대박을 노리고 기획부동산업체로부터 공동 명의로 땅을 산 투자자들의 속앓이가 심하다. 여러 사람 이름으로 공동 등기된 땅을 쪼개기 위해 시작한 토지 분할 청구 소송이 투자자들 간 다툼 끝에 경매를 통한 현금 분할 판결로 끝나는 사례가 늘고 있어서다. 이 경우 경매 낙찰가가 주변 시세보다 낮아져 투자자들은 오히려 손해를 볼 수 있다.

경매 전문업체인 지지옥션에 따르면 전국 공동 명의(5명 이상) 토지의 경매 건수는 지난해 2143건으로 2005년(1267건)과 2006년(1635건)에 비해 크게 늘었다. 올해 들어서만 1026건이다.

공동 명의 토지의 경매 건수가 급증하고 있는 것은 이 땅의 재산권 행사가 어렵기 때문이다. 이런 땅은 전원주택•펜션 등을 지으려 해도 다른 소유권자 전원의 동의가 필요해 쉽지 않다. 그래서 ‘애물덩어리’가 된 땅 지분을 처분하려고 주변 부동산중개업소에 내놔보지만 거들떠 보는 이가 없다. 주인이 여러 사람인 땅이라 환금성 등이 떨어진다는 이유로 투자자들이 외면해서다.

이번엔 땅을 쪼개 개별 등기하려고 자치단체에 토지 분할을 신청해보지만 이마저 여의치 않다. 2006년 도입된 토지 분할 허가제가 가로 막고 있다. 이전까지는 토지 매매 계약을 체결하고 자치단체에 신청하면 별 어려움 없이 땅을 쪼갤 수 있었지만 이 제도 도입 이후 구체적인 분할 목적 등을 담은 서류를 제출해 까다로운 심사를 받아야 한다. 이 과정에서 실수요가 아닌 투자 목적의 땅 쪼개기로 판명나면 자치단체는 분할 허가를 내주지 않는다.

그래서 요즘 법원에 소송(공유물 분할 청구 소송)을 제기해 땅을 쪼개려는 투자자들이 늘고 있다. 소송을 통해 법원으로부터 토지 분할 판결을 받으면 자치단체의 허가 없이도 땅을 쪼갤 수 있다.

강원도 춘천지방법원 평창등기소에 따르면 지난해 평창군에서 소송을 통한 토지 분할 건수는 10여건에 달했다. 올해 들어서만 5건이 소송을 통해 쪼개졌다. 2006년에는 2건에 불과했다. 홍천군에서도 지난해 전체 토지 분할 건수(559건) 중 2% 가량이 소송을 통해 쪼개졌다.

그러나 법원에 소송을 제기한다고 해서 무조건 땅을 쪼갤 수 있는 것은 아니다. 법원은 공유 토지 분할 소송을 진행하면서 분할에 대한 각 소유자 간 합의가 어렵다고 판단될 경우 경매를 통한 현금 분할을 판결하기 때문이다. 이 경우 경매 낙찰가가 시세보다 떨어져져 투자자들은 손해를 볼 수 밖에 없다.

현금 분할을 위한 공유 토지 경매는 최종 낙찰자가 나설 때까지 자동 진행된다. 싯가 10억원 짜리 땅이 단돈 몇십만원에 낙찰된 사례도 있다.

지지옥션 강은 팀장은 “주인이 여러 사람인 땅이 경매로 나오면 소유권이 복잡해 시세의 20∼30% 선에서 낙찰되는 경우도 많다”며 “서로 도로변 땅을 차지하려고 싸우다가 결국 투자원금에도 못 미치는 배당금을 손에 쥐고 땅을 치는 투자자들이 늘고 있다”고 말했다.

소유자간 합의가 중요

소송을 통해 땅을 분할할 땐 무엇보다도 공동 소유자 간 의견 일치가 중요하다. 소송을 제기하기 전에 가분할도를 그려놓고 서로 배정받을 땅의 위치를 미리 정해 두는 것이다. 공동 명의자들 사이에 서로 배정받을 땅의 위치에 대한 이견이 없을 경우 법원은 현금이 아닌 현물 분할을 판결한다.

이때 도로 예정부지를 어떻게 쪼갤 것인가에 대해서도 소유자 간 사전 합의가 필요하다. 소송을 통해 기껏 땅을 쪼갰더라도 도로가 닿지 않으면 개발이 불가능하거나 땅 가치가 크게 떨어지기 때문이다.

토지 분할 청구 소송은 한 공유자가 나머지 공유자를 상대로 제기하면 된다. 소송 진행은 땅 소재지 등기소 주변 법무사에게 맡기는 게 좋다. 가급적 경험이 풍부하고 해당 등기소 등의 관청과 두터운 인맥을 형성한 곳이 성공 확률이 높다.

강원도 평창등기소 주변 한 법무사는 “공동 명의자 전원이 조금씩 손실을 감수하겠다는 각오로 소송에 임하는 게 중요하다”고 말했다.

 

<저작권자(c)중앙일보조인스랜드

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공유자는 불분할 약정이 없으면 언제라도 분할을 청구할 수 있습니다.

그 방법은 공유자끼리 협의가 성립하면 그에 의하고 협의가 성립하지

않으면 법원에 분할을 청구해야합니다.

귀하의경우 공유자별로 특정 위치를 점유하고 있어 점유 현황대로 

분할측량을 선행하고 분할등기(지분이 이전됨)를 신청하면 됩니다.

 

 

 

                       경남민원센터/행정사 구 병 태

 

 

[근거법령]

1,민법 제268조(공유물의 분할청구), 제269조(분할의방법)

2,지적법 제19조(분할신청)

3,부동산등기법 제93조(토지의분필)~제95

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고흥군은 그 동안 대지분할 제한을 적용받아 토지 분할을 할 수 없었던 공동소유 건축물을 간편한 절차에 따라 분할할 수 있는 ‘공유토지분할에 관한 특례법'이 2015년 5월 22일까지 한시적으로 운영되고 있다고 밝혔다.

 '공유토지분할에 관한 특례법' 은 1필지의 토지가 2인 이상의 공동소유 명의로 등기된 토지로 공유자 총수의 3분의 1이상이 지상에 건물을 소유하고 1년 이상 자기 지분에 상당하는 토지 부분을 점유하고 있는 토지가 해당된다.

관련 법령에서 정한 토지분할 제한면적 미만이나 건축물의 건폐율. 용적률. 이격거리에 부적합한 경우라 하더라도 공유토지분할위원회의 심의 후 간편하게 토지를 분할 할 수 있는 제도다.

각 공유자가 현재 점유하고 있는 상태를 기준으로 분할하되, 공유자간에 다르게 분할하기로 합의한 경우는 그 합의에 따라 분할할 수 있도록 하는 등 민원 편의를 고려해 운영하게 된다.

단 공유물 분할의 소송에서 공유물 분할 또는 이에 준하는 내용의 판결이 있었거나 이에 관한 소송이 법원에 계속 중인 토지, 민법 제268조 제1항 단서의 규정에 따라 분할하지 아니할 것을 약정한 토지는 이법에 의해 분할을 할 수 없도록 제한 규정도 두고 있다.

신청은 분할신청서(공유자 총수의 5분의 1이상 또는 20인 이상의 동의), 경계 및 면적 증감에 따른 청산금 합의서, 공유자 전원의 지분을 표시하는 명세서(토지등기부등본 참조), 지상에 건물을 1년이상 점유하고 있음을 증명할 수 있는 서류를  고흥군청 지적담당(061-830-5263)에 제출하면 된다.

공유토지 분할 공부정리 및 등기신청 수수료는 면제되며, 다만 분할 등기관련 취득세(과거 등록세)는 당초 자기소유 진분에 대하여는 세율 3/1,000, 지분 초과분에 대하여는 40/1,000를 납부하여야 한다.

 이 법에 따라 공유 토지를 분할함에 있어 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제56조 제1항 제4호(토지분할 허가), 건축법 제57조(대지의 분할 제한), 집합건물의 소유 및 관리에 관한법률 제8조(대지공유자의 분할청구 금지)및 제19조(공용부분에 관한 규정의 준용)는 당해 법률에서 정하고 있는 토지 분할 제한에 관한 규정을 적용하지 아니하는 특별법 형태로 운영하게 된다.

 

 

 

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공동 명의로 되어 있는 토지에 대하여 상대방이 분할등기를 거부합니다..

 

이화자(dlgh*******) | 2013-03-10 13:25 |

공동명의로 되어 있는 토지를 분할등기를 하고 싶은데, 상대방이 거부합니다.   어떻게 하면 될지 필요한 서류와 절차에 대해서

 . 답변 드려요.

 

   합의가 안된다면 법적인 방법인 공유물 분할청구소송이 있습니다

   공유물 분할청구소송은 합의가 안되어 재판상  분할을 하므로 공유자 전원을 대상으로( 피고 )

   하는 공동소송 입니다.

 

   물론 소송중에 화해나,조정도 가능 하며,  분할은 현물분할을 ( 토지분할 )원칙으로 하며  특히

   현물 분할을 하게 돨경우  현저히 그 가액이 감손될 염려가 있는 때에는 법원은 물건의 경매를

 

 

   명하고 그 대금으로  분할 하기도 합니다

 

 

 

   따라서 이는 변호사등과 상담 하셔야 합니다.

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사안의 경우 민사상으로 법원에 공유물분할청구소송을 제기할
수 있습니다.

이 경우 상대방이 연락이 되지 않더라도, 법원에서 보정명령을
받아서 상대방의 현 주소로 소장부본이 송달되도록 할 수 있습니다.

그리고, 공유물분할 판결에 따라서 토지를 분할하고 분할된 내용
대로 등기를 하는 절차를 거치면 됩니다.