2017-11-02
판교 신도시의 초대형 도심복합센터 개발 프로젝트인 알파돔시티 내 대형 오피스 빌딩 2동이 완공을 앞두고 매물로 나온다. 국내 정보기술(IT)업계 호황으로 최근 판교의 상업용 부동산 경기가 들썩이고 있어 국내외 기관투자가와 부동산 자산운용사 등이 대거 입찰에 참여할 전망이다.
2일 부동산 금융업계와 LH(한국토지주택공사)에 따르면 LH는 이르면 다음주 알파돔시티 6-4블록 오피스빌딩 매각 공고를 낼 계획이다. LH가 개발한 이 건물은 지하 1층~지상 15층, 연면적 9만9589㎡ 규모다. 알파돔시티 프로젝트의 ‘메인 오피스빌딩’으로 내년 3월 준공을 앞두고 있다.
LH는 정부가 최근 발표한 공모리츠 활성화 방안에 발맞춰 입찰 참여 조건을 마련하고 있다. 개인도 간접투자가 가능하도록 ‘선(先)매입, 후(後)리츠 상장 추진’ 이행 조건을 공고문에 넣을 계획이다. LH 관계자는 “입찰 참여자로부터 자금조달 구조를 함께 제안받을 계획”이라며 “예를 들어 단기차입금(브리지론)으로 일단 건물을 인수한 뒤 리츠 상장을 통해 모은 자금으로 차입금을 되갚는 등 다양한 방법이 나올 수 있다”고 설명했다.
지방행정공제회도 쿠시먼앤웨이크필드를 매각주관사로 정하고 내년 3월 준공 예정인 6-3블록 오피스빌딩의 선매각 절차에 들어갔다. 이달 입찰을 받아 연말까지 거래를 마친다는 게 목표다. 6-3블록 빌딩은 6-4 빌딩보다 약간 작은 연면적 8만7710㎡ 규모다. 해외 유명 연기금을 비롯해 국내외 부동산 자산운용사가 매입 의사를 타진한 것으로 알려졌다. 6-3, 6-4 두 빌딩은 지상 아케이드를 통해 연결된다. 연면적의 20%가량이 상업용(리테일)으로 쓰인다는 것도 특징이다.
업계에서는 두 건물이 지난해 말 싱가포르계 ARA애셋매니지먼트가 사들인 판교 알파리움타워 이상의 인기를 끌 것으로 보고 있다. 벤처업계의 중심으로 떠오른 판교의 심장부에 지어지는 상징성 때문이다. 지하는 지하철 분당선 및 수도권 철도 강경선 판교역을 비롯해 현대백화점과도 연결된다. 가격은 3.3㎡당 1600만~1700만원으로 거론된다. 3.3㎡당 1700만원을 넘어선다면 두 건물의 매각가는 총 1조원에 달할 전망이다. 알파리움타워 매매가는 3.3㎡당 1400만원대 초반이었다.
김대훈 기자 daepun@hankyung.com
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<이슈 점검> 민관합동 PF사업 분당 알파돔 시티와 용인대유일한 학교 법인 단호학원은 왜? 무슨 돈으로 투자했나?
2017.10.08
분당 알파돔시티 사업은 수도권 최대 규모의 현대백화점 출점과 알파리움 분양 입주 및 라스트리트의 활성화가 성공적으로 이루어지게 되면서 안정화 단계에 있다는 평가를 받았다. 그런데 최근 한국토지주택공사(LH)가 리츠 공모 상장 활성화를 위해 추진하고 있는 1호 앵커리츠가 무산될 위기에 처하면서 다시 한번 위기에 봉착하고 있다. 당초 LH는 전체 지분(equity·에쿼티) 투자금 중 20%를 출자해 주요 주주(앵커)로 참여하고 나머지 지분 투자는 기관투자가와 일반 개인투자자들을 대상으로 하는 공모로 모집할 계획이었다.
단호 학원이 3%지분 중 0.9%를 모 손해보험에 양도한 이유? 2007년 한국토지공사(LH)는 판교 역세권 복합단지 사업을 추진하면서 프로젝트 파이낸싱(PF) 사업자로 행정공제회-롯데건설 컨소시엄을 선정하고 2007년 11월에 협약 조인식을 맺게 된다. 초창기 조감도에서 건물에 돔을 씌워 지상공간을 통하지 않고 보행자가 다른 블록과 건물로 이동이 가능한 파격적인 설계안을 보이며 호평과 기대를 받게 된다. 총 사업비 5조 300억원을 투입하여 대지면적137,497㎡에 연면적 1,219,468㎡규모의 대단위 상업복합단지를 조성하여 2009년 착공 2012년 완공을 목표로 사업을 추진하게 된다. 2007년 건물에 돔을 씌운 파격적 설계안으로 호평과 기대 받아 알파돔시티는 선례가 없는 국내 최초/최다 민관합동 PF사업이었다. 당초 2012년 완공을 목표로 사업이 추진되었으나 2008년에 미국 발 금융위기, 경제위기의 여파로 부동산 시장은 식어갔다. 2009년 컨소시엄은 1조 3000억 규모의 PF를 추진하나 금융 주관사간 금리에 대한 이견 차이로 브릿지론으로 4900억원을 조달하는 것으로 선회했다. 브릿지론 조달은 성공하였으며 4800억원대의 자금을 토지대 납입과 사업비. 금융비에 썼다. 하지만 가장 중요한 PF는 계속 연기되어 착공은 늦어질 수밖에 없었다.
2010년 5월 주요 투자자였던 풍성건설이 부도가 나면서 알파돔시티 사업이 무마되는게 아니냐는 우려를 낳았고 실제로 7월 중순에 예정되었던 토지 중도금 납부를 포기하여 LH와 계약이 해지될 위기까지 갔었다. 그러나 같은 달 브릿지론 상환이 2천억원 가량 연장되고 주상복합 아파트 분양계약을 통해 자금을 마련하면서 상황은 나아지게 되었으나 여전히 토지중도금을 내지 못해 사업이 좌초될 위기에 처해있었다. 이 과정에서 컨소시엄은 당초 통합개발계획을 3단계에 나누어 진행하는 단계별 개발 시행 방안과 토지대금 납부조건 완화 등을 LH에 제시하였으나 LH측에서 부정적인 입장을 취해 사업이 무산되는 듯 했다. 2010년 출자자 1564억 유상증자와 2011년 현대백화점 참여로 ‘기사회생’ 그러던 중 2010년 8월 16일 주요 출자사들이 1967억원의 유상증자를 결의하면서 알파돔시티 사업은 새로운 국면을 맞이하게 되었다. 2010년 10월 6일 유상증자에 7개사가 불참하면서 20.5%의 실권이 발생하기도 하였으나 80%에 육박하는 1564억원의 유상증자가 이루어지면서 주주사들이 사업에 대한 의지를 보여줬다는 것이 의미 있는 변화였다. 2011년 2월 현대백화점이 알파돔시티 사업의 백화점, 쇼핑몰, 영화관 등의 복합 쇼핑몰 사업을 일괄 매수하는 조건으로 6500억원의 매입금액을 제시하면서 사업은 급물살을 타기 시작했고 당초 롯데백화점이 들어설 예정이었던 것이 현대백화점으로 바뀌게 된다. 이 후 2011년 판교역 개통과 더불어 PF를 활성화하기 위한 정부대책들이 나오면서 2012년 2월 사업자금 1조 5천억원이 조달되어 사업이 본격적으로 추진되기 시작한다. 이 과정에서 사업성을 도모하기 위한 방편으로 건물을 덮던 대규모 돔이 3, 4층을 수평으로 잇는 클라우드 수준으로 축소되어 초기 알파돔시티 사업의 독특함이나 개성은 많이 줄게 되었다. 2013년부터 알파돔시티 사업은 본격적인 성장기를 맡게 된다. 3월 현대백화점이 착공되었고 5월에는 알파리움 아파트를 분양하였다. 2015년 5월에는 6-3,4 블록의 착공이 시작되었으며 연이어 2015년 8월에는 현대백화점이 출점하였고 11월에는 알파리움 아파트의 입주가 시작되었다. 2017년 6-3,4 블록의 완공을 앞두고 있지만 ‘앵커 리츠’ 무산 등의 악재로 또 한 번 고비를 맞고 있다. 한편, 이 알파돔 시티 사업의 주요 구성은 LH를 필두로 재무적출자자(대한지방행정공제회, 한국산업은행, 한국외환은행), 건설출자자(롯데건설, 두산건설, GS건설, SK건설, 서희건설, 모아종합건설), 전략적출자자(학교법인 단호학원 용인대학교,현대백화점)로 이루어져있다. 주주 대부분이 대형 건설업체나 유통업체, 그리고 금융권인 가운데 유일한 학교법인이 단호학원에 관심이 모아지는 대목이다.
단호학원 SPC에 150억 투자하고 최초 3%지분과 시설 인수에 대한 권한 가져 용인대학교를 가진 단호학원은 이 컨소시엄에 최초 150억원을 투자하고 지분 3%와 시설 인수에 대한 권한을 보유했다. 단호학원 측은 오랫동안 지역에 뿌리를 내린 사학재단으로서 과거 사업지 일대에 3만여평 규모의 골프장을 보유하고 있었던 것으로 알려졌다. 단호학원 관계자는 이런 인연 등으로 알파돔 시티 SPC구성에 참여하였고, 전액 법인에서 출자했다고 밝혔다. 그러나, 일부에서는 법인 돈이 궁극적으로 학생들 주머니에서 나온 것인데도 제대로 된 절차 없이 법인이 알파돔시티 사업에 투자를 했다며 비난을 하고 있다. 즉, 지금은 교수, 교직원 노조, 이사진 등으로 구성된 협의체에서 학교 예산 집행을 견제하고 있지만, 알파돔 투자 때는 이러한 기능을 하는 기구가 없었다는 것이다. 이와 함께 알파돔 시티의 사업 환경 변화와 10여년 동안의 막대한 금융 비용으로 인해 용인대가 가졌던 시설인수에 대한 권한도 대폭 축소된 것과 단호학원이 실제로 대학운영에 지원한 돈이 많지 않은 것도 문제점으로 거론됐다. 특히 단호학원 이학 이사장이 전략적 투자의 명분가운데 하나로 내세우며 야심차게 추진했던 알파돔 시티내 박물관 개관을 현 시점에서 거의 불가능한 것으로 알려졌다. 또한 최근 단호학원이 50억여원에 지분 0.9%를 모 손해보험에 양도한 것과 이 돈의 사용처, 집행 과정의 투명성을 놓고도 여러 가지 억측이 나오고 있는 실정이다. 현재 알파돔 시티는 자본금 5천여억원 대부분을 잠식한 것으로 알려졌다. 과연 단호학원 용인대는 남은 2.1%지분으로 투자와 관련한 각종 루머를 어떻게 해결할지 관심이 모아진다. | ||||||||||||||||||
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