서초 삼성물산 ‘3.3㎡ 3000만원’ 깰까 ?
기사입력2018.06.11
사옥 매각에 국내외 10개 기관 입찰
11년 전 지은 공실률 0% 32층 빌딩
업계선 오피스 역대 최고가 예상
지배구조 개편용 자금 확보 시각도
삼성물산 서초사옥 매각이 초읽기에 들어갔다. 서울 서초동 삼성타운 3개 동 중 한 동이다. 굵직한 국내외 투자기관이 본입찰에 참여했기 때문에 국내 오피스 빌딩 중 3.3㎡당 매각 가격이 역대 최고가를 기록할 것이라는 전망이 나온다.
10일 부동산업계와 투자은행(IB)업계에 따르면 최근 삼성물산 서초사옥 매각 본입찰에 사모펀드(PEF)인 블랙스톤을 비롯해 이지스자산운용, 코람코자산신탁, NH투자증권, KB증권, 신한리츠운용 등 국내외 투자기관 10여 곳이 참여했다. 싱가포르 국부펀드인 테마섹의 부동산 투자회사로 알려진 메이플트리도 인수 제안서를 낸 것으로 알려졌다.
삼성물산 서초사옥
관심사는 매각 가격이다. 매물로 나온 빌딩은 삼성타운 A~C동 중 삼성물산이 소유한 B동이다. 지하 7층, 지상 32층 규모로 2007년 지어졌다. 투자설명서(IM)에 따르면 이 건물의 장부가액은 토지(3845억원)와 건물(1703억원)을 합해 5548억원이다. 3.3㎡당 2250만원 정도다.
업계에서는 매각 가격이 3.3㎡당 3000만원(총 7400억원)을 넘어 국내 오피스 빌딩 중 최고가를 경신할 것이라는 전망도 나온다. 서울 3대(도심·여의도·강남) 권역에서 오피스 빌딩 매각 가격이 3.3㎡당 3000만원을 넘긴 적은 없다. 지금까지 최고가는 지난 4월 KB부동산신탁이 우선협상대상자로 선정된 강남N타워로 3.3㎡당 2900만원이다. 서초사옥은 강남권 노른자위 땅에 있는 데다, 지하철 강남역과 연결돼 있다. 준공한 지 10년을 갓 넘어 건물 상태도 양호하다. 이 건물의 공실률은 0%다. 삼성화재가 임차해 사용 중이다. 계약 기간은 2021년까지다. 임차보증금은 254억원, 월 임대료는 26억원이다. 3.3㎡당으로 따지면 임차보증금은 109만원, 월 임대료는 11만원 초반대다.
강남권은 물론 다른 도심의 대형 오피스 빌딩과 비교해도 경쟁력이 있다. 글로벌 부동산 서비스회사 존스랑라살르에 따르면, 서울 도심권과 여의도권, 강남권에 있는 3만㎡ 이상 오피스 빌딩의 평균 공실률은 11.7%다. 3.3㎡당 월 임대료는 8만8467원이다.
익명을 원한 삼성물산 관계자는 “3.3㎡당 건축비가 1000만원 가까이 들어간 데다, 외국계 투자자들이 본입찰에 참여했기 때문에 높은 매각가를 기대한다”고 말했다. 매각 절차는 우선협상대상자 선정 등을 거쳐 8월 중 마무리될 전망이다.
삼성물산은 지난 2월 미래 투자재원 확보와 경영 효율화를 위해 서초사옥을 매각한다고 발표했다. 삼성생명이나 삼성화재 등 계열사가 매입할 것이라는 관측이 우세했지만, 제3자 매각으로 방향을 틀었다.
2008년 서초동 시대를 연 삼성타운의 상징성은 퇴색하게 됐다. 현재 서초타운 A동에는 삼성생명이, C동에는 삼성전자가 입주해 있다. 매각하는 B동을 쓰던 삼성물산 건설부문은 2016년 판교 알파돔시티로 이전한 뒤, 올 3월부터는 상일동 삼성엔지니어링 사옥 일부를 빌려 쓰고 있다.
삼성물산이 매각 대금을 어디에 쓸지도 관심사다. 삼성물산 측은 “경영 효율화를 위해 비영업 자산을 매각하는 것”이라고 밝혔지만 관련 업계에선 삼성그룹의 지배구조 개편을 위한 수순이라는 분석이 나온다. 삼성그룹의 실질적인 지주사 역할을 하는 삼성물산이, 삼성생명이 보유한 삼성전자 지분을 사들이기 위해 자금 마련에 나섰다는 것이다.
현재 보험업법 개정안이 국회에 계류 중인데, 이 법안이 국회를 통과하면 삼성생명은 삼성전자 주식을 약 20조원가량 매각해야 한다. 이 때문에 삼성그룹의 안정적인 지배력 유지를 위해 매각 물량을 삼성물산 등 계열사가 살 것이라는 분석이다. 삼성물산이 매각 대금으로 자사주를 사들여 주가 방어에 나서거나, 배당금 재원으로 활용할 수 있다는 해석도 있다.
김태윤 기자 pin21@joongang.co.kr
.2018.06.07
삼성물산 서초사옥 인수전, 싱가폴 테마섹 등 국내외 10여곳 참여
2018.06.07
[KNS뉴스통신 조창용 기자] 삼성물산이 매물로 내놓은 서초사옥 인수전에 국내외 기관투자자가 대거 몰린 것으로 알려졌다.
7일 산업계와 부동산금융업계에 따르면 삼성물산과 매각주관사인 세빌스코리아가 이날 마감한 본입찰에 NH투자증권, 코람코자산신탁, 이지스자산운용, 페블스톤자산운용 등 국내 투자자와 세계 최대 사모펀드(PEF) 운용사인 블랙스톤, 싱가포르 국부펀드 테마섹의 부동산 투자회사인 메이플트리를 비롯한 외국계 기관 투자자 등 10여곳이 대거 도전했다.
2007년 12월에 준공한 삼성물산 서초사옥은 지하7층~지상 32층 연면적 8만1117㎡ 규모로 지하철 강남역과 연결된 국내 대표급 오피스로 꼽힌다. 삼성물산 건설 부문과 상사 부문이 과거 사옥으로 이용했으나 경영효율화 차원에서 각각 거처를 옮기면서 현재는 삼성화재가 빌려 쓰고 있다. 계약은 2021년까지다.
삼성물산은 올해 초 재무구조 개선과 미래 투자재원 확보를 위해 서초사옥을 매각한다고 발표했으며 매각주관사로 세빌스코리아를 선정해 매각을 추진해왔다.
업계에서는 국내외 기관들이 입찰에 대거 몰린 만큼 예상 매각 가격이 역대 최고치인 3.3㎡당 3000만원대를 넘어설 것으로 내다보고 있다. 총 7400억원 이상이 될 전망이다.
실사 기간을 고려하면 우선협상대상자는 2개월 후인 8월쯤 선정될 전망이다.
조창용 기자 creator20@naver.com
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[머니투데이 배규민 기자] [7일 본입찰 마감, 강남 최고 입지·예상 인수가 7000억원대 전망 ]
삼성물산 서초사옥 전경/ 사진제공=삼성물산
올 상반기 오피스 최대어인 삼성물산 서초사옥 인수에 NH투자증권과 KB증권이 뛰어들었다. 자금 동원 능력이 커진 증권사가 부동산 대체투자 시장에서 큰 손으로 떠오르고 있다.
7일 금융투자업계에 따르면 이날 삼성물산 강남 서초사옥 매각 본입찰 마감에 NH투자증권과 KB증권이 참여했다.
2007년 12월에 준공한 서초사옥은 지하7층, 지상 32층에 연면적 8만1117㎡로 지하철 강남역과 연결된 국내 대표급 오피스로 꼽힌다. 삼성물산은 매각주관사로 세빌스코리아를 선정하고 매각을 추진해왔다.
강남 노른자 입지에 초대형 건물이 매물로 나오면서 운용사뿐 아니라 증권사 등 인수 후보자들의 관심이 뜨겁다. 예상 매각가는 역대 최고치인 3.3㎡당 3000만원으로 7300억원 안팎에 이를 것으로 업계는 예상했다. 현재는 삼성화재가 사옥으로 사용하고 있으며 2021년 9월까지 임차 계약이 돼 있다.
입찰에 참여한 한 운용사 임원은 "부담스러운 금액이지만 조금 길게 보면 그 정도 가치는 있다"며 "입찰가격 경쟁이 치열할 것으로 본다"고 말했다.
업계에서는 NH투자증권이 적극적인 것으로 알려졌다. NH는 금융지주 차원에서 신성장 동력 확보를 위해 오피스, 물류센터, 리테일 등 우량 부동산 매입에 적극 뛰어들고 있다.
나아가 NH농협리츠운용을 별도 설립해 부동산 대체투자 강화와 보유 자산 유동화를 통한 리츠 상품 출시와 계열사 간 시너지 효과를 극대화한다는 전략이다. 지난달 30일 예비인가를 받은 NH농협리츠운용은 7월 말 설립을 목표로 하고 있다.
NH투자증권은 부동산 투자를 위한 자금 여력도 커졌다. 초대형IB(투자은행) 중에서는 한국투자증권에 이어 두 번째로 발행어음 인가를 받아 연간 10조원에 가까운 어음 발행이 가능해졌다. 발행어음을 통한 조달액의 30%까지는 부동산 투자를 할 수 있다.
NH투자증권은 이날 신영·GS건설과 컨소시엄을 이뤄 여의도 MBC부지 복합시설 개발을 위한 토지매매계약 체결도 완료했다.
KB증권도 삼성물산 서초사옥 매각 입찰에 참여했다. KB증권은 최근 부동산 투자 보폭을 넓히고 있다. IB부문을 총괄하는 전병조 사장 주도하에 지난달 아일랜드 더블린에 위치한 베케트빌딩을 약 1500억원에 인수하기도 했다.
대형증권사 대체투자 임원은 "그동안 운용사가 부동산을 인수하면 증권사는 관련 리츠나 펀드 상품을 판매하는 역할을 주로 했다"면 "요즘에는 IB 기능이 강화되면서 처음부터 부동산 인수를 놓고 같이 경쟁하는 구조가 됐다"고 말했다. 그는 "안정적인 수익 확보를 위한 증권사의 국내외 우량 부동산 인수 참여가 더욱 활발해질 것"이라고 전망했다.
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