2018.08.23
국토교통부가 '실제 가격이 오른 만큼' 공시가격을 곧바로 올리겠다는 방침을 밝히면서 부동산 시장이 크게 동요하고 있다.
이렇게 되면 주택을 한 채 보유한 '1주택자'라도 보유세 부담이 단기간에 크게 오르기 때문이다. 집값이 급등락하거나 소규모의 '비정상 거래'가 발생했을 때 공시가격 안정성을 지키기 위해 숫자를 보정하던 원칙을 깬 것이라 정책의 '타당성' 논란까지 이는 모습이다.
22일 매일경제신문사가 최근 6년간 한국감정원이 매년 발표한 서울 아파트 가격 변동률과 공동주택 공시가격 변동률을 비교한 결과, 비슷한 경향을 보였다. 정부가 고가 단독주택과 아파트의 '공시가격 현실화'에 본격 나선 최근 2년 동안엔 공시가격 변동률이 매매가격 변동률보다 크게 나타나기도 했다.
그 결과, 2012년부터 2017년까지 서울 아파트 매매가격이 한 해 평균 1.37% 오르는 동안 공시가격은 3.29% 상승했다.
물론 두 수치는 조사 대상 규모 차이 때문에 '그대로' 비교하긴 어렵다. 감정원이 내놓는 아파트 가격 변동률은 아파트 약 2만개가 '샘플'이지만, 공시가격은 전국 모든 아파트가 대상이기 때문이다. 이런 이유 때문에 공시가격의 적정성은 집값이 급등락하거나 소규모의 '비정상 거래'가 생겼을 때 공시가격에 얼마나 반영할지에 따라 의견이 달라진다.
실제로 고가 아파트가 1년에 거래되는 건수는 적은 편이다. 한남더힐 전용 243.64㎡는 지난해 모두 2건 거래됐다. 반포 아크로리버파크 전용 84.99㎡는 작년에 모두 5건 매매됐다.
올해 들어서도 마찬가지다. 총 4424가구인 은마아파트는 올해 최근까지 77건의 거래만 이뤄졌다. 거래 비중이 1.7%다. 개포5단지는 총 940가구 중 12가구가 거래돼 1.3%에 불과하다.
그간 감정원은 매년 초 기준 공시가격을 산정하면서 시가 변동률을 그대로 반영하지 않고 미세 조정을 거쳐왔다. 급격하게 집값이 오르거나 내린 지역은 공시지가 상승폭을 시가 변동률보다 작게 가져간 다음 2~3년에 걸쳐 반영하는 식이다. 세금 등 61개 행정 목적을 위해 사용되는 공시가격이 매년 널뛰기하듯 움직이지 않도록 안정성을 기하기 위해서다.
이렇다 보니 지난해 말부터 올해 초 급격하게 아파트 값이 오른 서울 강남과 용산 등의 공시지가 상승률은 시세에 미치지 못했다. 김현미 국토부 장관의 "시세를 공시지가에 최대한 반영하겠다"는 발언은 이 같은 문제의식에서 출발한 셈이다.
정부는 발 빠르게 움직이는 모습이다. 국토부는 최근 서울시와 함께 공시가격 인상 시뮬레이션을 시작했다. 주택 공시가격을 매기는 주무 기관인 감정원도 내년 공시가격 상승률을 시가상승률에 맞춰 일률적으로 반영하기로 내부 방침을 정했다. 2019년 아파트 공시가격을 시가의 70% 선에 맞춘다는 게 감정원의 1차 목표다.
아파트에 비해 훨씬 낮은 단독주택 공시가격도 이른 시간 안에 올릴 것으로 보인다. 감정원은 현재 50% 수준인 단독주택 공시가격을 시가의 70% 수준인 아파트 공시가격과 단계적으로 맞춰간다는 계획이었지만, 이번 공시가격 현실화 방향에 맞춰 속도를 한층 끌어올릴 것으로 보인다. 감정원 관계자는 "가격이 많이 오른 지역은 공시가를 책정할 때 충분히 반영하겠다"며 "대신 집값이 많이 떨어진 지방은 하락 요인을 고려해 균형을 맞추겠다"고 설명했다.
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하지만 전문가들은 '집값이 10% 오르면 공시가격을 10% 올린다'는 생각이 자칫 위험할 수 있다고 경고했다. 국가 행정의 기초가 되는 공시가격을 '불안정한 상태'로 밀어넣을 수 있다는 것이다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 "공시가격과 시세를 '100%' 연동시키면 결국 공시가격 적정성을 두고 논란이 벌어질 수밖에 없다"며 "1주택자까지 조세저항이 심해 혼란에 빠질 수 있다"고 우려했다.
일각에선 공시가격을 조정하는 이유를 공개하는 외국 사례에서 해답을 찾으라는 조언도 나온다. 미국도 주택이나 토지 재산가치를 계산할 때 철저히 '시장가격'에 근거한다. 하지만 주정부가 주택경기나 세수 부담 등을 고려해 '과세평가 적용률(Assessment ratio)'로 미세 조정한 후 주민들에게 해당 비율을 공개하도록 돼 있다. 텍사스주의 과세평가 적용률은 100%, 노스캐롤라이나주는 45%를 적용하는 방식이다.
독일이나 일본도 공시가격을 계산하는 권한은 정부가 갖지만 매년 가격정보 수집부터 산정 방식에 이르는 사항을 보고서를 발간해 발표하도록 돼 있다.
[손동우 기자 / 전범주 기자]
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1채만 있어도 보유세 폭탄… 마포·잠실 아파트 2배 낸다
부동산장상진 기자
입력 2018.08.22 03:09
정부가 서울 주택 시장을 또다시 '과열'로 규정하고, 공시지가(아파트는 '공시가격') 인상을 통해 보유세를 올리겠다고 밝혔다. 지금까지 실제 가격이 단기간 급등한 경우에 공시지가를 2~3년에 걸쳐 천천히 올렸지만, 내년에는 '실제 가격이 오른 만큼' 공시지가도 곧바로 올리겠다는 것이다.
이렇게 되면 주택을 한 채 보유한 '1주택자'라 하더라도 보유세 부담이 단기간에 대폭 오른다. 전문가들은 "공시지가는 보유세뿐 아니라 건강보험과 국민연금 등 각종 복지 제도의 기준이기 때문에 급격하게 올리면 주택 보유자의 경제적 부담이 급증한다"며 "신중한 접근이 필요하다"고 말한다.
◇당정 "시세대로 공시지가 인상"
김현미 국토교통부 장관은 21일 국회 국토교통위원회 업무보고에서 "최근 주택시장은 개발 호재 등으로 서울 등 일부 지역에서 국지적 불안이 나타나고 있다"며 "올해 공시지가 산정에 허점이 있었다"고 말했다.
이어진 질의응답에서 김 장관은 구체적인 공시지가 현실화 계획을 밝혔다. 김 장관은 "공시지가가 집값 급등세를 제대로 반영하지 못하고 있다는 비판을 알고 있다"며 "올 초 오른 곳이나 여름부터 시세가 급등하는 지역의 경우에는 (내년) 공시지가를 현실화할 때 충분히 반영하겠다"고 말했다. 또 "국토부가 지금 방안을 마련하고 있다"고 했다. 강훈식 더불어민주당 의원이 "공시지가가 시세 상승분만큼 제대로 반영돼야 한다"며 '공시지가 현실화를 통한 보유세 강화'를 요구한 데 대한 답변이었다.
보유세는 재산세와 종합부동산세를 합쳐서 일컫는 표현이다. 국토부 고위 관계자는 "장관 발언은 예컨대 집값이 10% 올랐다면 내년엔 공시가격도 10%를 올리겠다는 의미"라고 말했다. 여당에선 윤관석 의원 등이 이날 "공시지가가 시장 가격을 반영하지 못해서 투기 심리를 부추긴다고 생각한다"며 김 장관을 거들었다. 국토부는 최근 서울시와 함께 공시가격 인상 시뮬레이션을 시작했다.
◇보유세 급등에 각종 준조세도 뛰어
김 장관 말대로 서울 아파트 가운데는 2018년 공시가격 인상률이 작년 시세 상승률에 크게 못 미친 곳이 많았다. 강남구 대치동 은마 전용면적 76㎡ 아파트의 경우, 실제 거래 가격이 재작년 말 10억8000만원에서 작년 말 15억원으로 39% 올랐다. 하지만 공시가격은 8억원에서 9억1200만원으로 14% 오르는 데 그쳤다. 보유세(이하 1주택자 기준)도 20.1%만 올랐다. 마포구 아현동 마포래미안푸르지오 전용 84㎡도 실거래 가격이 8억5000만원에서 10억원으로 17% 오르는 동안 공시가격은 10%, 보유세는 15% 올랐다. 한국감정원 관계자는 "집값이 급등하거나 급락한 경우, 자리잡을 때까지 시간을 두고 지켜보자는 취지"라고 설명했다.
최근의 서울 집값 급등은 2016년 말부터 시작됐다. 올해 부과된 보유세에도 이 상승분이 전부 반영되지는 않았다. 공시지가를 국토부 방안대로 올릴 경우 보유세는 급등한다. 추연길 세무사에 따르면, 마포래미안푸르지오 84㎡ 공시가격을 집값 급등이 시작된 2016년 말 이후 최근까지 시세 상승률(64%)대로 올릴 경우, 작년 156만원이던 보유세는 두 배 이상인 335만원으로 오른다. 노원구 중계동 건영3차 같은 면적 보유세도 88만원에서 117만원으로 뛴다. 아파트 공시가격은 매년 4월 30일 발표된다. 이를 기준으로 재산세는 7월과 9월에, 종합부동산세는 12월에 각각 낸다.
정부는 작년 8·2 부동산 대책 이래 집값 급등의 주범을 '투기세력'으로 규정하고, 양도소득세와 대출 등에서 이른바 '다(多)주택자 핀셋 규제'를 적용해왔다. 하지만 공시가격 인상으로 인한 부담 증가는 소유자의 주택 보유 수를 가리지 않는다. 국토부가 최근 금융 당국에 '전세자금 대출을 받아 집을 사는 실태'에 대한 자료를 요청한 것도 이와 비슷한 맥락이다. 그동안 국토부는 '자기 집을 가진 세입자는 실수요자'라는 입장이었다. 심교언 건국대 교수는 "사실상 집값 잡기 전쟁의 대상을 '다주택자'에서 '주택 보유자 또는 주택 구매자 전체'로 확대한 것으로 볼 수 있다"고 말했다.
공시가격의 파급 효과는 막대하다. 세금을 포함해 건강보험료 산정, 기초노령연금 수급자 선정, 생계유지곤란자 선정 등 61가지 행정 목적에 활용된다. 실제로 최근 4년 연속 공시지가가 두 자릿수 오른 제주에서는 기초노령연금 신청자 중 43%(4138명)가 탈락했다. 전국 평균 탈락률은 29%였다. 서울에 사는 부부의 경우 아파트 공시가격이 7억6380만원 이상이면 소득이 전혀 없어도 기초노령연금을 한 푼도 받을 수 없다.
이종훈 명지대 교수는 "주택 임대사업자 과세 강화에 이어 공시가격 현실화로 은퇴 세대가 충격을 받을 수 있다"며 "이들에 대한 정책적 배려를 고민해야 한다"고 말했다.