시가 30억 다주택자 종부세 700만원 증가…
9·13대책 정리
2018.09.13
조정지역에서 시가 합계 30억원의 2주택 이상을 보유한 사람의 연간 종합부동산세 부담이 현행보다 717만원(129%) 늘어난다. 다주택자의 규제지역 신규 주택담보대출이 금지되고, 주택 임대등록 사업자에 대한 종부세·양도세 감면 등의 혜택은 사라지거나 축소된다.
정부는 13일 오후 정부서울청사에서 김동연 부총리 겸 기획재정부장관 주재로 이런 내용의 '9·13 주택시장 안정방안'을 발표했다.
■ 조정지역 다주택자 종부세 세율 최고 3.2%로
원본보기
자료=국토교통부
정부는 우선 1주택 보유자의 종합부동산세 과세대상 공시가격 기준을 현재의 9억원 이상에서 6억원 이상으로 낮춘다. 또 서울·세종 전역과 부산·경기 일부 등 집값이 급등한 조정대상지역 2주택 이상 보유자에 대해서는 주택분 종부세 최고세율을 노무현 정부 수준을 뛰어넘는 최고 3.2%로 올리기로 했다.
이에 따라 1주택 보유자의 종부세 부담은 과세표준 3억원(공시가격 12억7000만원·시가 약 18억원)을 기준으로 현행보다 연간 10만원정도(2.1%) 늘어난다. 조정지역 2주택 이상자의 종부세 부담은 과표 3억원(시가 합계 14억원) 기준 연간 50만원, 과표 12억원(시가 합계 30억원) 기준 연간 717만원(129%) 늘어날 전망이다.
원본보기
자료=국토교통부
■ 규제지역 다주택자 주택 담보대출 금지
정부는 또 다주택자의 신규 주택 구입 목적 주택담보대출도 강하게 옥죄기로 했다.
먼저 2주택이상 보유 세대는 규제지역내 주택 신규 구입을 위한 주택담보대출이 완전히 금지된다. 기존 1주택을 가진 세대 역시 신규 주택담보대출이 원칙적으로 금지되며, 이사·부모 봉양 등 실수요자의 불가피한 경우에만 허용된다.
원본보기
자료=국토교통부
규제 지역내 고가주택(공시가격 9억원 초과) 구입시에도 무주택 세대가 주택구입 후 2년내 전입하는 경우 등 실수요 목적인 경우를 제외하고는 주택담보대출이 금지된다.
단, 의료비·교육비 등 생활자금조달목적으로 ‘이미 보유하고 있는 주택’을 담보로 받는 대출에 대해서는 1주택 세대는 현행과 동일한 LTV·DTI 비율을 적용하고, 2주택이상 세대는 10%포인트씩 강화된 LTV·DTI를 적용한다.
■2주택 이상 보유자의 전세 자금 공적 보증 금지
2주택 이상자(부부합산, 조정대상지역 외 포함)는 전세자금 대출에 대한 공적보증이 금지된다. 1주택자(부부합산)는 부부합산소득 1억원이하까지 보증을 제공할 수 있다. 무주택자(부부합산)는 소득과 상관없이 공적보증을 제공한다.
또, 전세 대출을 투기에 악용하지 못하게 하기 위해 전세 대출 건에 대해 금융회사가 주기적으로(예 : 1년) 실거주 및 주택보유수 변동 여부를 확인해야 한다. 실거주하고 있지 않은 것이 확인될 경우 전세대출을 회수한다.
■ 고가 1주택자 2년 거주해야 장기보유특별공제
또한 고가(거래가격 9억원) 1주택자의 양도소득세 장기보유특별공제 요건이 강화돼 2년이상 거주한 경우에 한해 장특공제(10년, 최대 80%)를 적용한다. 또 조정 대상지역 일시적 2주택의 중복 보유 허용기간이 3년에서 2년으로 단축된다.
■ 주택임대사업자 세제 혜택 축소
주택 임대 사업자에 대한 세제 혜택은 축소된다. 조정대상지역의 1주택 이상 보유자가 신규 취득 주택을 임대주택으로 등록하는 경우에도 종부세 과세 주택에 합산하고, 양도시에 양도세 중과도 그대로 적용한다.
등록 임대주택 양도세 감면 요건으로서 주택가액 기준을 신설해 임대개시시 수도권 6억원․비수도권 3억원 이하 주택에 한해 적용한다. 이전까지는 가격과 상관없이 주거 전용면적 85㎡이하, 수도권 밖 읍‧면지역은 100㎡이하 주택에 양도세를 감면해줬다.
또한 투기지역·투기과열지구내 주택을 담보로 하는 임대 사업자 대출에 LTV 40% 도입하기로 했다.
■ 청약시 분양권 소유자도 유주택자로 간주
이번 대책에는 실거래 신고기간을 단축(계약후 60일→30일)하는 방안도 담겼다. 부동산 거래 계약 무효, 취소 또는 해제시 신고 의무가 부여된다. 자금조달계획서에 기존 주택 보유현황, 현금증여 등 신고사항을 추가하고 다주택자의 과다 대출 증여 등 조사를 강화한다.
청약 시장에서는 무주택자의 청약 당첨기회 확대를 위해 무주택기간 요건을 강화해 분양권·입주권 소유자, 매수자는 주택 소유로 간주한다. 수도권 분양가상한제 주택의 전매 제한 기간이 최대 8년으로 늘어나고, 공공택지 공공분양주택은 거주의무기간 최대 5년을 설정한다.
부정 청약자에 대한 공급계약 취소 의무화를 추진하고, 추첨제로 청약 당첨자 선정시 무주택자를 우선 추첨하기로 했다.
[한상혁 기자 @chosun.com]
ㅡㅡㅡ
조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역? 규제 내용은?
주택 청약, 분양권 전매, 재건축 조합원 지위 양도, 양도소득세, LTV·DTI 비율에 따른 주택담보대출 제한 따위의 규제는 투기지역이냐 투기과열지구냐 조정대상지역이냐 기타 지역이냐에 따라 달라집니다.
따라서 제한 사항이나 규제 내용을 알려면 우선 투기지역, 투기과열지역, 조정대상지역이 어느 지역인지를 알아야 합니다. 아래에서 각 지역에 속하는 시·도·구·군을 먼저 알아본 후 각 지역의 규제 내용을 알아보겠습니다.
투기지역, 투기과열지역, 조정대상지역이란?
투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역
2018년 6월 현재 각 지역·지구에 속하는 지역은 다음과 같습니다. 각 지역을 외울 필요는 없습니다. 아파트 분양 신청을 할 때 분양 공고문을 보면 해당 아파트가 어느 지역에 속하는지 나오니까요. 아래 내용은 대략 어떻게 구분되는지 정도만 보면 됩니다.
투기지역 : 12개 지역 – 서울시 11개 구(강남구, 서초구, 송파구, 강동구, 용산구, 성동구, 노원구, 마포구, 양천구, 영등포구, 강서구), 세종시(행정복합도시 건설 지역)
투기과열지역 : 29개 지역 – 서울시 25개구 전역, 세종시(행정복합도시 건설지역), 경기도 과천시, 성남시 분당구, 대구 수성구
(청약)조정대상지역(청약과열지역이라고도 함) : 40개 지역 – 서울시 25개구 전역, 세종시(행정복합도시 건설 지역), 경기도(과천, 성남, 하남, 고양, 광명, 남양주, 동탄2), 부산(해운대, 연제, 동래, 부산진, 남, 수영구, 기장군)
참고: 조정대상지역은 ‘과열지역’과 ‘위축지역’ 나뉠 수 있습니다. 위축지역은 직전 6개월간 월평균 주택가격 상승률이 1.0％ 하락한 지역 중에서 주택거래량, 미분양 주택 수, 주택보급률 등 정부가 정한 일부 요건 중 하나에 해당하는 지역을 말하는데, 2018년 6월 현재 단 한군데도 위축지역으로 지정된 곳은 없습니다. 따라서 현재 (청약)조정대상지역은 모두 청약과열지역입니다.
중요한 것은 투기과열지역은 투기지역을 포함하고 조정대상지역은 투기과열지역을 포함(따라서 투기지역도 포함)한다는 사실입니다.
투기지역, 투기과열지역, 조정대상지역
예외가 하나 있는데요, 대구 수성구입니다. 2017년 8.2 대책 이후 풍선효과로 성남시 분당구과 대구시 수성구에서 부동산 투기 조짐에 보이기 청약이 과열되자 두 지역을 2017년 9월에 투기과열지구에 포함시켰죠.
성남시 분당구는 성남시가 조정대상지역에 포함되기 때문에 자동으로 조정대상지역에 포함되지만, 대구시 수성구는 조정대상지역에 포함되지 않습니다. 이로인해 대구시 수성구는 투기과열지구에만 속하고 조정대상지역에는 포함되지 않습니다. 그 결과 양도소득세 중과세 규정이 적용되지 않습니다.
투기지역, 투기과열지역, 조정대상지역 지정의 간략한 역사
제일 처음 도입되었던 것은 투기과열지구입니다. 2002년 9월 청약과열을 막기 위해 지정되었죠. 투기지역은 2003년 9월에 지정되었습니다. 부동산 가격 안정을 위해 앙도소득세를 실거래가 기준으로 하게 하고 LTV와 DTI를 통한 주택담보대출 규제를 위해 지정되었습니다.
투기지역은 양도소득세와 대출 규제를 위한 목적으로 소득세법에 근거하여 지정되고, 투기과열지구는 주택 청약, 아파트 분양, 재건축, 재개발 관련 규제를 위해 주택법에 근거하여 지정된다는 차이가 있습니다.
투기지역이나 투기과열지구 지정은 부동산 가격 폭등이나 청약 과열을 막기 위한 조치였다는 것은 앞에서 언급했는데요, 부동산 경기는 폭등이나 과열의 시기만 있는 것은 아닙니다. 부동산 경기가 나쁠 때도 있지요. 이런 때는 투기과열지구와 투기지역을 해제하기도 합니다.
실제로 2008년부터 투기지역 규제를 풀기 시작해서 투기과열지구는 2011년 말 완전히 해제되고 마지막 남아있던 강남 3구마저 2012년 5월 해제됨으로써 투기지역마저 완전히 해제되었던 역사가 있습니다.
이명박 정부에서 해제되고 박근혜 정부에서는 ‘빚 내서 집 사라’ 라는 정책으로 경기 부양을 부동산 경기 부양으로 달성하려는 시도를 했습니다만, 뭐든지 과하면 탈이 나기 마련이죠. 부동산 투기 현상이 나타나고 가계부채가 우려할 만한 수준으로 늘어나기 시작했습니다.
그래서 등장한 것이 박근혜 정부의 2016년의 11.3 대책입니다. ‘맞춤형 청약 조정지역’ 이라는 이름으로 지금의 조정대상지역이라고 부르는 지역을 지정하여 청약과열을 억제하기 위한 규제를 시행했고, 문재인 정부 들어서 일부 지역(경기도 광명시, 부산의 부산진구와 기장군)을 조정대상 지역에 추가하고 2017년 8.2 대책을 통해 투기지역과 투기과열지구를 부활시켜 지금에 이르렀습니다.
투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역의 규제 내용
각 지역별 규제 내용을 알아볼 때 주의할 점은 조정대상지역에 적용되는 규제는 투기과열지구 및 투기지역에도 적용된다는 사실입니다. 마찬가지로 투기과열지구에 적용되는 규제는 투기지역에도 적용이 되겠지요.
각 지역에 대한 규제 내용을 정리하기 전에 전국 공통으로 적용되는 규제 내용도 있으니 이를 먼저 살펴 보겠습니다.
전국에 공통으로 적용되는 규제 내용
HUG(주택도시보증공사), HF(한국주택금융공사)에서 중도금 보증을 해 줄 때 보증요건이 기존에는 1인당 2건이지만 2018년 8월 3일 이후 입주자 모집은 세대당 2건 이하
청약 가점제로 당첨된 사람과 그 사람이 속한 세대의 세대원은 2년간 가점제 재당첨 금지
민영주택에서 미계약분이 발생하면 예비입주자를 선정하는데 예전에는 추첨으로 선정했지만 앞으로는 가점제를 적용하여 선정
지방 광역시 민간택지 전매 6개월 간 제한
제개발 사업시 전체 세대 수의 최소 5%(서울은 10%)를 임대주택으로 공급
조정대상지역에 적용되는 규제
다주택자 양도소득세 중과 (2주택자는 기본 세율에 10% 포인트 추가, 3주택이상은 30% 포인트 추가)
다주택자 양도소득세 장기보유 특별공제 배제
1세대 1주택자가 양도소득세를 비과세 받기 위해서는 2년 이상 거주해야 함
분양권 전매시 양도소득세율 무조건 50%
HUG, HF의 중도금 보증 세대당 1건
주택청약 1순위 자격 강화: 청약통장 가입 후 2년이 경과 해야 하고 국민주택의 경우 연체 없이 24회 이상 납입해야 하는 조건이 추가됨
민영주택 중 청약 가점제로 분양하는 비율 85㎡ 이하는 75%(투기과열지구는 100%), 85㎡ 초과는 30%(투기과열지구는 50%), 국민주택은 100%
오피스텔 거주자 우선 분양 20%, 소유권 이전 등기시까지 전매 제한
투기과열지구에 적용되는 규제
조정대상 지역에 적용되는 규제에 더해 아래 내용도 규제
재건축 조합원 지위 양도가 조합설립 인가후부터 소유권 이전 등기시까지 제한. 단, 10년 이상 소유하고 5년 이상 거주한 경우, 조합 설립 후 3년 내 사업인가 신청이 없고 3년 이상 소유한 경우, 사업 시행 인가후 3년 내 착공하지 못하고 3년 이상 소유한 경우는 양도 가능
조합원 분양권 전매가 관리처분계획 인가 후부터 소유권 이전 등기시까지 제한
재건축, 재개발 일반분양 및 조합원 분양 5년이내 재당첨 제한
3억 이상의 주택(분양권, 입주권 포함) 매입시 자금조달계획 및 입주 계획 의무적으로 신고
민영주택 중 청약 가점제 분양 비율 85㎡이하는 100%, 85㎡ 초과는 50% (국민주택은 100%)
LTV·DTI 40%, 단, 서민 실수요자는 50%, 주택담보대출이 1건 이상 있는 경우에는 30%. 투기지역은 세대 기준으로 주택담보대출이 1건 있으면 추가 대출 자체가 안 됨
서민 실수요자란 부부 합산 연소득이 6천만원(생애최초구입자는 7천만원) 이하인 무주택 세대주가 6억원 이하의 주택을 구입하는 경우를 말합니다.
투기지역에 적용되는 규제
조정대상지역과 투기과열지구에 적용되는 규제에 더해 주택담보대출 세대 당 1건이라는 규제 사항이 추가됩니다.