인베스트조선 유료서비스 게재 18.09.14
수 년 새 공유오피스 업체 우후죽순 생겨
임차인은 싸게 빌리고 건물주는 공실 해결
서비스 차별화 움직임…”자본 있는 업체 필요”
‘공유 경제’가 새로운 경제 패러다임으로 급부상하는 가운데 ‘공간’ 공유 산업도 빠르게 성장하고 있다. 공간이 필요한 업체들은 원하는 면적만 비싸지 않은 임대료를 주고 빌릴 수 있고, 건물주는 공실을 줄여 건물 가치를 높일 수 있다.
이를 중개하는 업체들은 자기 브랜드 가치를 세우며 임대료 이익도 거둘 수 있어 서로에게 득이 된다. 관련 투자를 검토하는 회사들도 늘어나는 추세다.
부동산 서비스업체 콜리어스(Colliers)에 따르면 아시아 주요 도시 A등급 오피스 공간의 3~11%는 공유오피스가 점유하고 있다. 서울은 채 1%가 되지 않기 때문에 성장 여력이 남아 있다. 최근 수년간 국내외 공유오피스 업체들이 우후죽순 생겨났고, 투자 시장의 관심도 모이고 있다.
국내 공유오피스 대표 업체
글로벌 공유오피스 1위 업체는 위워크(WeWork)다. 2016년 우리나라에 진출했고 2년만에 서울 요지에 10개 지점을 열었다. 작년 전세계서 8억8600만달러(약 1조원)의 매출을 올렸다. 아직 적자를 면치 못했음에도 지금까지 60억달러(약 6조7000억원)의 투자를 유치했다. 이 중 44억달러(약 5조원)를 소프트뱅크로부터 받았다.
국내에선 2015년 문을 연 패스트파이브(FastFive)가 선두 업체다. 일찌감치 손익분기점을 넘었고 2월엔 1000억원의 기업가치를 인정받으며 에이티넘인베스트먼트 등으로부터 200억원 규모 투자를 유치하기도 했다. 14곳의 지점을 가지고 있고, 10월과 12월에도 새 지점을 열 계획이다.
스파크플러스는 2016년 1호점을 냈고 최근 5호점을 열었다. 작년 매출 10억원을 돌파했고, 월 손익분기점도 넘어서면서 안정화 단계에 접어들었다는 평가다. 최근엔 50억원 규모 투자 유치를 추진했는데 500억원 규모 기업가치를 인정 받은 것으로 알려졌다.
공유오피스 사업은 건물주로부터 공간을 임대한 후 수요자에 재임대(전대) 하는 방식으로 운영된다. 주요 임차인은 한 층의 전부를 사용하기 힘들지만 요지에 사무실을 얻고 싶은 초기 기업들이다. 공유오피스를 전대하는 과정에서 일정 규모의 마진은 더해지지만 임차인으로선 너무 큰 공간을 빌리지 않아도 되기 때문에 임대료를 아낄 수 있다. 최근엔 경쟁 사업자가 늘면서 임대료 인하 등 유인책도 많아졌다.
건물주 입장에서도 공유오피스 도입이 나쁠 것은 없다. 어떤 임차인이 들어올 지 알 수 없다는 점은 부담스럽지만 그보다는 공실이 없는 편이 더 유리하다. 갈수록 공실률이 높아지는 상황에서 일정 공간을 공유오피스 사업자에게 넘기면 부담이 줄게 된다. 임대에 앞서 보수 비용도 덜 수 있다. 사업자는 공실을 채우기 위해 노력할 것이고, 공실을 채우지 못하더라도 약정한 만큼의 임대 이익은 거두게 된다. 여의도 HP빌딩은 비어 있는 7개층을 위워크에 임대해 공실을 해결하기도 했다.
공유오피스 시장의 성장성도 높다. KT경제경영연구소는 작년 600억원 규모인 국내 공유오피스시장은 2022년 7700억원 수준으로 커질 것이라고 내다봤다. 합리적인 조건으로 사무실을 빌릴 수 있는 초기 기업이나, 공실을 채울 수 있는 건물주, 중간에서 수수료 이익을 거두는 공유오피스 사업자 모두 기대할 만 하다.
보다 진화하고 차별화한 공간 비즈니스를 진행하는 곳도 나타나고 있다.
내비게이션 어플리케이션 ‘김기사’ 개발진이 설립한 김기사컴퍼니는 공유오피스 업체 ‘워크앤올’을 차렸다. 이 회사는 단순한 사무 공간 제공을 넘어 스타트업 성장 노하우도 공유한다는 전략을 갖고 있다. 작년 9월 한국에 진출한 스페이시즈는 회원들끼리 교류할 수 있는 커뮤니티를 제공하고 있다. 패션업체 무신사는 공유오피스 ‘무신사 스튜디오’를 열었는데 입주사들에 촬영 스튜디오 이용 혜택을 주기로 했다.
OTD코퍼레이션은 공간을 빌려 맛집을 배치하는 사업을 한다. 한 건물의 지하 층을 통째로 임대한 후 맛집에 전대하는 방식이다. 맛집은 보다 깔끔한 곳에서 영업하며 이름값을 높일 수 있고, 건물주는 안정적 임대 수익과 건물 가치 상승 효과를 내게 된다.
OTD코퍼레이션은 전대에서 나오는 마진에 더해 맛집의 매출 중 일부를 챙겨감으로써 수익률을 높일 수 있다. 올해 네오플럭스 등이 수백억원을 투자한 바 있다.
공간 공유 사업이 성장성이 높긴 하지만 위험성이 없는 것은 아니다. 진입 장벽이 낮고 개별 건의 수익성도 낮은 사업이다. 일부 사모펀드(PEF)는 공유오피스 업체의 가치 산정을 감당하지 못하고 투자를 접기도 했다. 공실률이 높은 상황이라 건물주보다는 공유오피스 사업자에 기우는 조건으로 계약이 이뤄질 수도 있다.
공유오피스는 임대와 전대 과정에서 발생하는 마진율이 높지 않다. 사업이 안정적으로 돌아가기 위해선 ‘규모의 경제’를 실현해야 한다. 많은 건물을 빌려야 하고, 전대 과정에서 리모델링 등 부수 비용도 발생한다. 공유오피스를 이용하는 곳들은 벤처 성격의 초기 기업이 많지만 그 사업 자체는 자본력 있는 곳이 해야 한다는 지적이다.
대기업 공유오피스 진출 현황
공유오피스 사업에 뛰어드는 대기업이 많아졌다. 한화생명의 드림플러스, 현대카드의 스튜디오블랙, 서브원의 플래그원 등이 올해 문을 열었다. 스파크플러스는 아주그룹이 출자자로 참여했다. 롯데물산도 공유오피스 사업 진출을 꾀하는 상황이다. 해당 건물의 공실 문제를 해결하기 위한 경우도 있지만 장기적으로 공유오피스 사업에 적극 뛰어들 가능성도 있다.
공유오피스 업체 투자를 검토했던 VC 관계자는 “갈수록 부동산 관리 기능이 중요해지기 때문에 공유오피스와 같은 틈새 시장도 만들어질 필요성이 있다”며 “규모의 경제를 달성해야 하는데 언제까지 시장에서만 자금을 조달할 수는 없기 때문에 자본력 있는 업체들이 시장에 진입하는 것이 중요하다”고 말했다.
[인베스트조선 유료서비스 2018년 09월 14일 14:57 게재]
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현대차가 양재동 사옥 두고 한화 사무실을 빌린 이유
글
입력 : 2018.07.28 20:42
한화 드림플러스, 대기업과 잇단 협업
작은 꿈도 중요...개인 창업까지 지원
현대자동차그룹의 개방형 혁신 센터(오픈 이노베이션 센터) '제로원(ZER01NE)'은 현대차 사옥이 있는 양재동에 없다. 한화생명을 주축으로 한화그룹이 만든 드림플러스 강남에 1개 층에 빌려 현대차의 미래 성장동력을 만들 스타트업을 육성 중이다.
드림플러스는 한화그룹이 2014년 스타트업 액셀러레이터로 시작한 사업이다. 2015년 서울 강남구 도산대로에 드림플러스 센터를 개소했다. 2016년에는 63빌딩 1개 층에 핀테크 스타트업 육성 전담 ‘드림플러스 63’을 열었다. 올해 4월 서초구 강남대로에 있는 한화생명 서초사옥에 총 15개 층 2500석 규모의 초대형 공유 오피스 드림플러스 강남을 설립했다. 현재 드림플러스 강남에는 스타트업 100여 곳이 입주해 있다. 이들은 핀테크, F&B(food and beverage∙음식과 음료), 콘텐츠, 교육 등 다양한 분야에 포진해 있다.
홍경표 드림플러스 강남 센터장 /드림플러스 강남 제공
“우리가 잘할 수 있는 분야는 많지 않아요. 금융과 함께 스타트업과 호흡을 맞추는 것은 잘 할 수 있어요. 다수의 핀테크 스타트업을 육성하면서 노하우를 쌓았습니다. 이제 필요한 것은 자원과 의지가 있는 다른 대기업에게 우리의 노하우를 전수하는 일이에요. 그래야 한국 스타트업 생태계가 훨씬 클 수 있거든요.”
홍경표 드림플러스 강남 센터장은 스타트업 생태계를 이루는 많은 구성 요소 중 한 축인 대기업의 역할을 강조했다. 홍 센터장은 이랜드를 거쳐 2006년 온라인 결제와 모바일 광고 플랫폼 기업을 창업해 운영한 창업가 출신이다. 2013년 한화에 합류해 드림플러스 프로젝트를 시작으로 현재 드림플러스 강남의 기획과 운영 총괄을 맡고 있다.
jobsN은 홍 센터장을 만나 현대차, GS칼텍스 등 대기업 입주로 변화하는 스타트업 생태계의 모습을 들었다.
◇대기업이 다른 회사가 하는 곳에서 활동한다고?
국내 대기업집단은 남이 하면 따라한다는 비판을 줄곧 받아왔다. 남이 자동차를 만들어 돈을 벌면 자동차를, 전자제품 사업 업황이 좋으면 나도 전자제품을 만드는 식이다. 지금도 그런 경향이 남아 있다. 새로운 아이디어가 필요하면 스타트업을 육성하거나 인수할 생각보다는 베낄 생각을 하는 것이다. 다른 기업과 협력보다는 자신이 주도해야 한다는 생각이 강했다. 그런데 드림플러스 강남에선 과거와 좀 다른 일이 벌어지고 있다. 현대차 제로원뿐 아니라 GS칼텍스, 교원 등 다른 대기업이 스타트업 육성사업을 하고 있다.
드림플러스 강남의 다양한 공간들 /드림플러스 제공
이들 대기업들은 2014년부터 스타트업과 연을 맺어온 한화의 노하우를 높게 샀다. 스타트업에 신뢰를 쌓지 못한 대기업이 불쑥 사업을 진행하는 것보다 드림플러스와 협업하는 것이 우수한 스타트업을 발굴, 육성하는 데 유리하다는 이유도 있다.
한화도 금융계열사에서 확보한 핀테크와 라이프스타일 노하우는 있지만, 다른 분야에는 경쟁력이 떨어진다. 그래서 스타트업에서 새로운 성장동력을 찾는 다른 대기업 파트너를 찾았다. 예를 들어 교육사업은 빨간펜으로 유명한 교원과 함께 한다. 뷰티 분야는 잇츠스킨과 101글로벌에게 맡겼다.
디지털 헬스케어 전문 액셀러레이터인 신패스DHN과 헬스케어 육성 프로그램도 진행하고 있다. 전문영역인 만큼 서울 아산병원 김준환 교수, 고려대의료원 이상헌 단장, 뉴플라이드 등의 전문가 멘토풀도 갖췄다.
“우리가 모든 것을 다 잘할 수 없다는 것부터 시작했습니다. 그래서 스타트업이 필요한 대기업에게 우리의 노하우를 전수하겠다고 했어요. 그리고 우리가 없는 것을 같이 나누자고 했지요. 그랬더니 함께 하자는 곳이 생기더라고요.”
◇대기업의 꿈만이 아닌 개인의 꿈도 소중해
드림플러스 강남이 육성하는 사업에는 대기업이 주도하기 힘든 사업도 많다. 식당 창업을 원하는 개인이나 창작자(크리에이터)가 되고 싶은 개인들의 꿈도 품고 싶었다. 이를 위해 장진우 셰프에게 F&B 분야 교육을 맡겼다.
장진우 셰프는 사진작가로 활동하다 서울 경리단길에 지인들을 위한 식당을 내면서 음식 사업에 뛰어들었다. 식당이 입소문을 타면서 사람들이 많아지더니 운영하는 식당이 20여 곳으로 늘었다. 장셰프는 식당 창업을 꿈꾸는 사람들에게 그의 성공 스토리를 홍보하는 게 아니라 성공을 위해 필요한 노력을 체계적으로 교육한다.
장진우 셰프와 윤지민 대표
창작자(크리에이터)를 위한 프로그램으로 '드림플러스 트레블 크리에이터'도 운영하고 있다. 8월17일까지 7주간 야놀자, 어반플레이 여행 스타트업과 윤지민 리얼관광연구소 대표, 안시내 여행작가, 이지민 대동여주도 대표 등 다양한 크리에이터들과 함께 한다. 트레블 크리에이터는 4박5일간 국내 여행을 다녀온 후 직접 카드뉴스, 가이드북, 트래블키트 등 여행을 주제로 한 디지털콘텐츠를 직접 제작한다.
“작은 꿈을 키우기 위해서는 더 세밀한 접근이 필요한 것 같아요. 스타트업은 나름 준비를 하고 도전하는 데 식당 창업을 준비하는 분 중에는 요식업을 한 번도 경험해 보지 않는 분들도 계세요. 그런 분들이 마음껏 자신의 꿈에 도전하는 길을 지원하려고 합니다. 대기업이 꾸는 큰 꿈만큼이나 개인들이 희망하는 작은 꿈들도 응원하기 때문입니다.”
◇임대사업 위한 공유 오피스 아냐
공유 오피스를 표방하고 있지만 드림플러스는 출발지가 다르다. 임대사업이 주 사업목적인 공유 오피스와 달리 설립 목표가 오픈 이노베이션 허브 구축이기 때문이다.
오픈 이노베이션은 기업이 필요한 기술과 아이디어를 외부에서 찾고, 기업 내부 자원을 외부와 공유하면서 새로운 제품이나 서비스를 만들어 내는 것이다. 많은 대기업이 내부 연구개발(R&D)를 통해 폐쇄형 혁신을 추구했지만, 이제는 기업 바깥 생태계와 협력해 혁신을 찾는 모습을 쉽게 찾아 볼 수 있다.
공유 오피스는 보통 스타트업과 스타트업이 만나 협업을 할 수 있는 공간이라고 한다. 여기에 일부 벤쳐캐피털이 입주해 있는 정도다. 반면 드림플러스 강남에는 대기업∙정부기관∙교육기관∙액셀러레이터(보육기관) ∙벤처투자사가 모두 모여 있다.
2010년 미국 뉴욕에서 문을 연 위워크가 대표적인 공유 오피스다. 위워크는 감각적인 실내 공간과 대기업 사무실 못지 않은 시설로 스타트업에 큰 인기를 끌었다. 현재 세계 22개국 75개 도시에 공유 오피스를 열었다. 우리나라에도 르호봇, 패스트파이브, 아산나눔재단의 마루180, 은행권청년창업재단의 D캠프 등 다양한 형태의 공유 오피스가 있다.
“최대한 다양한 스타트업 생태계를 한자리에 모아 접점을 만들었습니다. 서로 충스파크가 일어나길 기대하고 있습니다. 이미 이화여대 등 많은 대학과 연계해 인턴십 프로그램을 운영하고 있고, 정부기관도 이름을 공개하길 원하지 않았지만 이곳에서 활발하게 활동 중입니다. 단순히 이들을 모았다는 게 의미 있는 일이 아닙니다. 모두에게 자신의 꿈을 더하는 공간이었으면 합니다.”