2018.09.27
[머니투데이 송선옥 기자] [편집자주] 대기업과 금융회사의 M&A(인수합병)가 추진되면서 '그들만의 리그'였던 부동산신탁사에 대한 관심이 확대되고 있다. 현재 인가를 받은 부동산신탁사는 총 11개사에 불과하지만 이들이 거둔 수탁액(2017년말 기준)은 1조원이 넘고, 영업이익률은 50%를 상회한다. 부동산신탁산업의 과거, 현재, 미래를 살펴봤다.
[[부동산신탁전성시대]①2016년 도정법 개정으로 재개발·재건축 직접 시행 가능… 전체 11개사 영업이익 '4년새 4배로ㅡ']
원본보기
부동산신탁시장에 10년만의 신규진입이 허용된다.
2012년부터 지난해까지 11개 전 부동산신탁사들이 모두 흑자를 기록하고 영업이익률이 50%에 달하면서 부동산신탁시장이 ‘황금알을 낳는 거위’로 인식되고 있다. 신한금융지주, 한국투자증권 등 금융회사뿐 아니라 비금융회사들의 신규설립·인수합병 움직임도 빨라지고 있다.
정부는 이 같은 실적호조가 독과점 시장구조에 따른 것으로 판단하고 내달 구체적인 인가 추진방안을 발표할 예정이다. 하지만 부동산신탁업계는 신규 인가로 경쟁이 치열해지면 이제 막 성장세로 진입한 신탁업에 악영향을 미칠 수 있다고 우려한다.
◇대형 금융사 '눈독'=부동산신탁업이란 신탁(信託 : 믿고 맡긴다)한 부동산을 효율적으로 개발·관리해 얻은 수익을 소유자에게 돌려주는 것이다.
금융투자업계에선 보수적인 신한금융지주가 부동산신탁업에 관심을 갖는 것 자체만으로도 부동산신탁업의 달라진 위상을 보여준다고 평가한다.
신한금융은 아시아신탁 지분 79.15%를 인수해 부동산신탁업에 진출할 계획이다.
신한금융은 지난 3월 삼성생명이 보유한 생보부동산신탁 지분매각 입찰에도 참여하는 등 시장 진출을 끊임없이 시도했다.
KB금융지주와 하나금융지주가 M&A(인수합병)로 부동산신탁업에 진출해 다양한 사업 포트폴리오를 확보한 것이 자극이 됐고, 고액 자산가들의 부동산 상품 수요가 커져 시너지가 클 것으로 전망된다. 우리은행도 부동산신탁업 시장진출 계획을 천명한 상태다.
◇전체 11개사 영업이익 '4년새 4배'=금융감독원에 따르면 2017년 부동산신탁사 11개사의 총 영업이익은 6719억원으로 2013년 1651억원에 비해 4배 이상 급증했다.
특히 수익성 높은 '차입형' 토지신탁 보수가 차지하는 비중이 2013년 26.9%에서 2017년 42%로 확대됐다. 차입형은 신탁사가 공사비 등의 자금을 우선 조달하고 이자와 신탁수수료(통상 4~4.5%)를 받는 것이다.
2016년 도시및주거환경정비법 개정으로 신탁사가 재개발·재건축을 직접 시행할 수 있게 되면서 황금기를 맞았다. 여기에 책임준공, 미분양 담보확약 등 재보험 수단을 활용한 리스크 분산 욕구가 신탁수요를 창출했다.
부동산신탁시장의 장밋빛 미래를 장담할 수만은 없다. 규제강화, 금리인상 등으로 부동산시장이 침체되면 신탁시장도 위축될 수 있기 때문이다.
황철현 나이스신용평가 금융평가2실장은 “부동산신탁사 실적은 주택착공 물량과 상관관계가 높은데, 2015년말 이후 서울과 광역시를 제외한 대부분 지역에서 주택 착공물량이 감소하고 있다”며 “금리 상승기, 새 국제회계기준(IFRS9) 도입에 따른 충당금 적립률 증가 등으로 수익성의 하방 압력이 높아질 수 있다"고 분석했다.
--------------------------
10년만에 신규인가 허용
중대형 금융사 줄줄이 진출, 신한금융·우리은행 적극적.. 인수-직접진출 놓고 저울질
금융사들 뛰어드는 이유
다른 사업보다 수익성 높고, 계열사와 시너지에도 적합
 |
정부가 10년 만에 부동산신탁사 신규 인가 방침을 밝히면서 부동산신탁 시장에 격변이 예고되고 있다. 신한금융그룹과 우리은행을 비롯, 중대형 증권사들까지 모두 부동산신탁업 진출을 선언했기 때문이다.
특히 신한금융은 현재 아시아신탁 외에도 3~4곳을 검토 중인데 조건이 맞지 않을 경우 자체 진출하는 방안도 검토하고 있다. 우리은행도 직접진출과 인수합병(M&A)을 놓고 저울질하고 있는 것으로 전해졌다. 이처럼 자금력을 갖춘 플레이어들이 시장에 등장할 것으로 예상되면서 부동산신탁 시장에 지각변동이 예상된다.
9월 30일 관련업계에 따르면 우선 신한금융은 현재 아시아신탁 인수 우선협상대상자로 선정돼 협상을 진행 중인데 지분 50%를 2000억원에 인수하는 방안이 유력하다.
신한금융은 현재 3~4곳의 부동산신탁사에 대한 내용도 검토 중이며 인수조건이 맞지 않을 경우 자체 진출 가능성도 열어놓고 있다. 신한금융 관계자는 "주도적으로 사업을 할 수 있으려면 5대 5의 지분율은 좀 아쉽다"면서 "자체 진출도 배제하고 있지는 않지만 기존 신탁사들이 다져놓은 입지를 활용하는 것이 더 효율적이라는 의견이 많다"고 말했다.
아시아신탁은 지난해 말 기준 영업수익이 640억원으로 11개 부동산신탁사 중 7위에 해당한다. 금융지주사 계열의 KB부동산은 지난해 말 기준 767억원, 하나자산은 684억원의 영업수익을 기록했다. 신한금융이 아시아신탁을 인수하면 KB, 하나금융에 이어 7위로 올라설 수 있다.
신한금융은 시기를 못 박지 않았지만 앞서 오렌지라이프(옛 ING생명) 인수 때처럼 긴 시간이 걸리지는 않을 것이라는 게 업계의 시각이어서 이르면 연내 결정될 것으로 전망된다.
우리은행도 직접진출과 M&A 사이에서 저울질을 하고 있지만 지주사 전환이라는 더 큰 과제가 있는 만큼 서두르지 않겠다는 입장이다.
우리은행 측은 "인수 쪽으로 좀 더 비중을 두고 있지만 현재까지는 매력적인 매물이 보이지 않는다"면서 "당국의 신규 인가 가이드라인이 나오는 것을 본 뒤에 명확한 방향 설정이 있을 것"이라고 말했다.
당국의 신규 인가 방침에 따라 금융사들이 대거 진출을 예고한 것은 부동산신탁업의 높은 수익성 때문이다.
금융감독원에 따르면 2017년 부동산신탁사 11개사의 총 영업이익은 6719억원으로 2013년 1651억원에 비해 4배 이상 급증했다. 특히 수익성 높은 차입형(신탁사가 공사비 등 자금을 우선 조달하고 이자와 신탁수수료를 받음) 보수가 차지하는 비중은 2013년 26.9%에서 2017년 42%로 급증했다.
고액자산가들의 수요가 증가하는 것도 중요한 이유다. 은행권 관계자는 "금융자산이 30억 있는 고객이라면 부동산은 70억이 있다고 가정할 때 이들로부터 건물 관리, 빌딩 임대 등의 수요가 나오기 때문에 지주사 입장에선 포기할 수 없는 부분"이라고 말했다. 또 금융지주사들로선 이자수익만으로는 한계가 있기 때문에 비이자수익 확보 차원에서도 필요하다.
다만 자금력을 갖춘 금융사들이 대거 뛰어들면서 레드오션이 될 것이라는 우려도 나온다. 현재 증권사 중에선 한국투자증권, 미래에셋대우 등 대형사는 물론 KTB투자증권, 부국증권 등 중소형사도 인가신청을 준비하고 있다.
wild@fnnews.com 박하나 최경식 기자