"日 부동산 최소 2020년까지 호황…도심빌딩 빈 곳 없을 정도" 2018.10.05
日리츠펀드 ‘투자 베테랑` 유나무 한화자산운용 펀드매니저
집 가진 사람만 웃을 수 있는 요새, '펀드보다 부동산'을 외치는 투자자가 늘고 있다. 하지만 일본 리츠(REITs·부동산투자회사) 펀드에 투자한 이들은 남몰래 재미를 봤다. 대표 펀드 삼성 재팬 프로퍼티와 한화 재팬 리츠1이 올해 기록한 수익률은 각각 9.27%와 8.85%에 달한다. 리츠는 보유한 부동산에서 나온 임대수익을 주주에게 배당한다. 그리고 부동산 가격이 오르면 주가도 자연스럽게 오른다. 리츠 재간접형 펀드는 이 같은 상장 리츠 주식에 투자한다.
예를 들어 한화 재팬 리츠1은 펀드 자산 7.43%를 JRE라는 리츠에 투자한다. JRE는 영화관, 콘서트장, 전시관이 있는 문화공간 도쿄 신주쿠 오페라시티 빌딩 지분 31%를 자산 포트폴리오에 담고 있다. 펀드에 가입하면 이 빌딩 지분을 약간 가진 건물주가 되는 셈이다. 이 펀드를 운용하는 유나무 한화자산운용 매니저를 만나 일본 리츠 투자 전략을 들어봤다.
―일본 리츠가 좋은 이유가 뭔가.
▷무엇보다도 부동산 시장 여건(펀더멘털)이 좋다. 금리가 올라도 물가가 올라서 임대료도 오른다. 수요와 공급에 큰 변동이 없다면 2020년까지 일본 사무용 부동산 시장이 매우 괜찮을 것이라고 보고 있다. 노동 시장 변화도 부동산 수요를 끌어올리고 있다. 공급 측면에서도 나쁘지 않다. 다른 나라 리츠나 다른 업종 투자와 비교해도 일본 리츠는 튼튼하다.
―어느 지역에 주로 투자하나.
▷도쿄에 70%가량 집중 투자한다. 도쿄 지가 상승률은 올해 초만 해도 3~5%대를 기록했다. 부동산 가격이 떨어지지 않을 지역에 전략적으로 투자한다. 부동산 가격이 오를 땐 도쿄 외 도시도 같이 뛴다. 간사이 지역은 외국인 관광객이 몰려와 유통업 관련 부동산 수익이 좋다.
―아베노믹스 덕에 실제로 경제가 살아났나.
▷정책 효과가 빠르게 나타나지는 않지만 조금씩 살아나고 있다. 성장세는 둔화됐어도 성장을 계속하고 있는 것은 부인할 수 없는 사실이다. 아베 신조 정부가 계속 지지를 받고 연임할 수 있게 된 이유도 여기에 있다.
―연금저축펀드로 중장기 투자를 해도 괜찮은가.
▷일본에 리츠가 도입된 해가 2003년도다. 아직 20년이 안 됐지만 일본 상장 리츠 시가총액은 130조원 규모로 세계 2위다. 리츠펀드는 펀드매니저가 시장 상황 변화에 대응을 할 수 있다. 배당이 재투자되는 복리 형태다. 그래서 일반 주식형이나 채권형 펀드보다 수익률이 쉽게 떨어지지 않는다. 또 주식 시장보다 변동성이 적다는 것이 숫자로 증명되고 있다.
―일본은 노령화로 전체 인구가 줄고 있는데 영향은 없나.
▷주택 시장을 놓고 리츠를 이야기하는 경우가 많다. 하지만 리츠 시장에서 주택이 차지하는 비중은 10% 정도다. 대부분 사업용 부동산이다. 사무용이 40%로 가장 많다. 또한 고령 시대에도 도심 부동산 수요가 줄지 않는다. 나이가 들면 물 좋고 자연 환경 좋은 곳으로 떠나지만 막상 살아보면 힘들다. 이처럼 은퇴 후에도 도심에 남으려는 수요가 많아 아파트 가격이 오른다는 통계가 있다.
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―세계 경제에 위기가 다시 오면 리츠도 위험하지 않나.
▷가장 최근 부동산 가격 폭락이 있었던 때가 2007년 글로벌 금융위기다. 과거에는 부동산을 살 때 대출 비율이 높았다. 그러나 금융위기 이후 60% 가깝던 대출 비율을 45%로 낮췄고 잘 지켜지고 있다. 일본은 금리가 낮아 자본 조달 비용도 싸다. 대출을 이용하면 수익성이 높아지는데도 그렇게 안 한다. 리츠 회사들도 대출을 이용해서 건물을 샀지만 가격 하락기에 손실이 났던 경험에서 학습 효과가 생긴 것이다. 지금은 과거와 달리 안전하게 관리하고 있다.
―투자할 리츠는 어떻게 찾나.
▷최근 일본·미국에 답사를 다녀왔다. 하지만 리츠도 투자설명회(NDR)를 하러 서울을 방문한다. 올해 50개 넘는 외국 리츠 업체를 만났다. 또한 일본 증권사도 시장 자료를 제공하는 데 적극적이다. 그렇게 수집한 자료를 분석해 투자 대상을 정한다.
―정보가 충분한가.
▷일본 리츠는 정보를 투명하게 공개한다. 각 회사 웹사이트에 공실률, 평당 임대료가 나온다. 심지어 태풍이 오면 유리창이 깨져 얼마큼 손실이 났다는 내용까지 올라온다.
―다른 나라 리츠는 어떤가.
▷올해 수익률은 호주가 일본 다음으로 좋았다. 원자재 수출국인 호주는 경기 변동에 민감하다. 물류창고 같은 산업용 부동산 가격이 크게 뛰었다. 홍콩도 워낙 땅이 좁고 중국 본토에서 들어오는 인구가 많다. 싱가포르도 좋지만 성장세가 둔화되는 면이 있다.
―국내도 리츠 상장이 점차 활성화되고 있는데.
▷리츠는 자산 가치과 배당이 같이 늘어나는 것을 지향한다. 올해 상장한 이리츠코크렙이나 신한알파리츠도 이를 지향하는 첫 단계에 있다. 정부 차원에서도 이를 조성하고 있고 이런 방향은 맞는다고 본다. 현재는 배당 수익만 나고 있는데 장기적으로 자산 가치가 오르는지 확인할 필요가 있다. 국내 리츠가 해외 리츠처럼 될 수 있는지를 확인하기에는 아직 초기 시장이다.
―경쟁사와 차별되는 한화자산운용만의 장점은.
▷외국계가 아닌 자산운용사 중에서는 유일하게 전 세계를 아우르는 리츠 펀드 풀 라인업을 갖추고 있다. 또 리츠만 운용하는 전담 조직을 갖고 있는 유일한 회사다. 그 조직에서는 매니저가 혼자서 결정하는 것이 아니다. 리서치(연구) 담당도 있고 자산 배분팀이 있다. 또 종합 자산운용사이기 때문에 세계 경제 흐름도 많이 참고한다. 부동산에서도 금리와 같은 거시 경제 환경이 큰 변수다. 단일 국가만 보지 않고 북미, 아시아를 폭넓게 본다는 것도 장점이다.
[정우성 기자]