2018.12.27
앞으로 서울시 도로 위나 빗물펌프장에 세련된 디자인을 입힌 공공주택이 들어선다. 주민 편의시설 등 복합 주거단지도 함께 조성된다. 집 지을 땅이 부족한 서울이 입체적으로 개발되는 것이다. 호텔의 빈방이나 도심의 빈 건물도 공공주택으로 바뀐다. 서울시는 26일 이 같은 내용이 담긴 '주택공급 5대 혁신방안 및 8만호 추가 공급 세부계획'을 발표했다. 앞서 시는 지난 19일 국토교통부와 공동 발표한 '2차 수도권 주택공급 계획'에서 "그린벨트(개발제한구역)를 해제하지 않으면서, 도심 유휴부지를 개발하고 상업·준주거지역 용적률을 올려 총 8만호를 2022년까지 추가 공급하겠다"고 밝혔다.
시가 발표한 '주택 8만호'는 기존 부지 활용(2만5000호), 도심형 주택 공급(3만5000호), 저층 주거지 활성화(1만6000호), 정비사업·노후 임대단지 활용(4600호) 등 4가지 방식으로 공급된다. 8만호 중 분양주택은 3만호다. 박원순 서울시장은 이날 발표에서 "양적 공급에 치중했던 공공주택 정책에서 벗어나, 주민들의 삶의 질까지 고려한 새로운 공공주택 모델을 선보이겠다"고 밝혔다.
서울시의 ‘리인벤터 서울’ 사업 일환으로 북부간선도로 위에 들어설 예정인 공공주택단지의 조감도. 서울시는 도로 위에 인공 대지를 만들고 1000가구 규모의 공공주택과 문화체육시설 등을 지을 계획이다. /서울시
이번 계획에서 가장 혁신적인 방안은 도심 유휴부지와 빈 건물 등 자투리 공간을 활용한 공공주택이다. 프랑스 파리시의 주택 사업인 '리인벤터 파리(Réinventer Paris·파리를 재창조하다)'를 모델로 한 '리인벤터 서울' 사업이 대표적이다. 기존 부지가 아니라 도로 위에 인공 대지를 만들고 그 대지에 공공주택을 건설한다. 시는 이를 위해 북부간선도로(신내나들목∼중랑나들목 구간) 위에 2만5000㎡ 면적의 인공 대지를 만든다. 새로 만든 대지에 1000가구 규모의 공공주택과 문화체육시설을 지을 계획이다. 시 관계자는 "고속도로로 끊어진 지역 간 생활권이 회복되는 효과도 있다"고 밝혔다.
서울 서대문구 경의선 숲길이 끝나는 연희동 일대 유휴부지(교통섬·4414㎡)와 증산동 빗물펌프장 상부(5575㎡)에도 각각 공공주택 300호가 들어선다. 새로 지어지는 공공주택엔 네덜란드의 '큐브하우스'나 싱가포르의 '인터레이스'처럼 창의적인 디자인을 적용할 방침이다.
도심의 빈 사무빌딩을 주거용으로 활용하는 방안도 추진된다. 지난 9월 박 시장이 스페인 바르셀로나에서 열린 기자간담회에서 "도심 빌딩 일부를 공공임대나 분양주택으로 만드는 방안을 고려해야 한다"고 밝힌 데 따른 조치다. 시는 우선 종로구 베니키아호텔 건물 일부를 청년주택 255가구로, 용산구 업무용 빌딩 일부를 공유주택 200가구로 전환하기로 했다.
도심형 주택 공급은 규제 완화와 함께 이뤄진다. 상업지역과 준주거지역의 주거 용적률을 높이고, 역세권의 용도지역을 상향해 높아진 용적률의 절반을 임대주택으로 활용할 예정이다. 상업지역은 기존 400%에서 600%로, 준주거지역은 400%에서 500%로 각각 3년간 한시적으로 용적률이 상향된다. 이 같은 방법으로 상업·준주거지역에 1만6810호, 역세권 용도지역에 1만7600호가 들어선다.
또 시는 소규모 정비사업 시 공공주택을 도입하면 층수 제한을 7층 이하에서 15층으로 완화해줄 방침이다. 오는 2022년까지 빈집 1000호를 사들여 공공주택이나 청년창업공간 등으로 재활용(4000호)한다. 신축 예정이거나 신축 중인 주택을 매입해 오는 2022년까지 9600호를 추가로 공급하겠다는 계획도 내놨다. 노후 임대주택단지인 상계마들단지, 하계 5단지 등은 생활편의시설을 갖춘 공공주택 단지로 재건축해 오는 2022년까지 908호를 늘린다.
이 밖에도 시는 강남 지역에 6500여 호를 조성하기로 했다. 강남구 삼성동 서울의료원 주차장 부지와 대치동 동부도로사업소 부지에 공공주택 3000호를 짓는다. 버스 차고지나 노후 공공시설, 이용이 저조한 공공부지 등을 복합 개발해 공공주택으로 활용한다. 관악구 금천경찰서 이전 부지(130호), 광진구 구의유수지(304호)는 육아시설을 갖춘 신혼부부 특화단지로 만들고, 관악구 신봉터널 상부 유휴부지(280가구)에는 청년 주택을 조성한다.
임재만 세종대 부동산학과 교수는 "인구가 밀집돼 있고, 토지가 제한된 상황에서 부지를 입체적으로 활용한 공급 방안은 바람직하다"며 "민간 사업자들의 참여가 관건인 만큼, 충분한 인센티브를 사업자들에게 부여해야 한다"고 말했다.
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찻길 위 임대주택 논란…서울시 '新주택' 실효성은?
최종수정 2018.12.26
[박원순 집값정치]찻길 위 임대주택 논란…서울시 '新주택' 실효성은?
서울시의 북부간선도로 입체화 추진 과정. 지역간 보행 연결이 가능한 사면 조성(좌)과 주택 건설형
[아시아경제 배경환 기자] 서울시가 도심 내 주택공급을 늘리기 위해 공공주택 정책 전환에 나선다. 서울시민의 주거문제를 보편적 복지영역으로 확대하겠다는 개념으로 새로운 공급원과 도심 규제 개선안을 내놓은 게 골자다. 하지만 실효성 문제는 여전하다. 공급 계획의 절반 이상을 민간 사업자의 몫으로 배정한데다 일부 공급원의 경우 단기적으로 뽑아내기에는 현실적으로 한계가 있어서다.
26일 박원순 서울시장이 발표한 '8만가구 공급 세부안'에는 미래도시 전략까지 고려한 모델을 다양하게 선보이겠다는 계획이 담겼다. 그동안 시도되지 않았던 공급원으로 유휴부지를 활용한 혁신적인 건물 디자인, 도로 위 공공주택 등을 짓겠다는 게 대표적이다.
하지만 이번 8만 공급안은 민간 사업자의 판단에 따라 변동폭이 크다는 함정이 있다. 기존 개발지의 계획안을 변경하거나 공공부지를 복합화하는 과정은 서울시의 독자적 추진만으로도 가능하지만 도심형이나 저층주거지 활성화 모델은 오롯이 민간에게 의존해야해서다.
실제 서울시가 이번 공급안에서 도심형과 저층주거지 활성화 모델에 배정한 물량은 총 5만900가구로 전체 공급량의 절반이 넘는다. 도심형은 ▲상업·준주거지역 용적률 완화 ▲역세권 활성화 ▲도심공실전환 등 3만4910가구, 저층주거지 활성화 모델은 ▲빈집활용 ▲신축계획주택 매입 ▲소규모 정비사업 활성화 등 1만5990가구다.
하지만 상업·준주거지역과 도심 정비사업구역 주거비율을 확대하고 역세권 용도지역을 상향하는 등 고밀도 개발은 민간 사업자가 최종적으로 결정할 문제라 실 공급으로 연결될지는 미지수다. 사실상 상업용 건물에 공공주택을 넣겠다는 것으로 건물주 입장에서는 일반 상업시설에 비해 임대주택이 월세 등 기회비용 측면에서 손해보는 게 많아서다.
그렇다고 건물주를 설득할 수 있는 파격적인 인센티브가 걸린 것도 아니다. 서울시는 용적률 상향 등의 혜택을 내건 상태지만 상업용 목적으로 건립된 건축물 일부를 주거용으로 변경하는 것은 구조적으로도 한계가 있다.
야간에 대량 공실로 전환되는 업무빌딩과 비수기 공실이 잦은 호텔을 주택으로 활용하겠다는 것도 마찬가지다. 물량을 확보하면서 에너지 등 도시문제를 해결하고 밤이면 유령도시처럼 텅 비는 도심부를 활성화하는 일석삼조의 효과가 기대된다는 게 서울시의 전망이지만 이 역시 건물주는 물론 기존 입주민들과의 협의도 필요하다.
도로 상부에 인공지반을 조성해 공공주택을 짓겠다는 방안은 파격적일 뿐 현실성이 떨어진다는 게 전문가들의 공통된 분석이다. 서울시는 북부간선도로 신내IC에서 중랑IC 구간 위로 2만5000㎡에 달하는 인공지반을 조성하겠다는 방침이지만 1000가구의 무게를 버틸 인공지반의 안전성 문제 외 일반 공사의 2~3배가 넘는 사업비에 대한 재원 마련 등은 아직 논의조차 되지 않아서다. 앞서 서울시는 2013년에도 고가도로 하부 공간을 활용한 초소형 주택 공급을 시도한 바 있다. 하지만 당시에도 '다리 밑 임대주택'으로 해석돼 소외계층에 대한 차별화를 더욱 심각하게 만들 것이라는 우려로 대거 축소되거나 취소됐다.
서울시 자체 추진이 가능한 유휴부지 개발도 쉽지만은 않다. 서울시가 내놓은 소규모 택지의 경우 지구지정 등의 행정절차가 필요 없지만 주민 반발이 예상된다. 앞서 1차 수도권 주택공급지에 오른 송파구 가락동 구 성동구치소 부지만하더라도 부지 선정 직후 일대 주민들이 단체 행동에 나섰고 이번 2차 택지 발표 후에도 일부 자치구에서는 신규 주택 공급을 반대하는 지역민들의 민원이 시작됐다.
정비업계 관계자는 "대규모 재건축, 재개발 외 도심 내 주택공급이 가능한 구조를 찾기 위한 서울시의 흔적이 보이지만 실질적으로 공급 가능한 모델이 많지 않고 대부분 민간에게 의지할 수밖에 없어 실제 공급까지는 한계가 있을 것"이라고 밝혔다.
[박원순 집값정치]찻길 위 임대주택 논란…서울시 '新주택' 실효성은?
배경환 기자 khbae@asiae.co.kr
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